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人間正道是蒼桑
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年2月18日
上星期，我撰文發表了細價樓爆煲論，本來是沒有什麼特別，因為我每天都寫關於樓市文章，有時一篇，有時兩篇，遇上特別情況，我可能會寫三篇，但“爆煲論”經過報章轉載之後，變成全城大熱，樓市冰封，據聞沙田第一城上星期六，日，沒有成交，我覺得讓買樓的人冷靜一下比較比較好，我收到不少支持聲音，就算是行山的時候，不少晨運客都俾個“Like” 我，不過，在我發表爆“煲論”初時，受到全城圍攻，當時我想，我只不過是說出真相，希望買細價樓的人不要魯莽，如果未能得到銀行批核，要借助財務公司才能上車的準買家，務必再三考慮，出發點絕對沒有惡意，點解會受到全城圍攻，難道真的如毛澤東所說，人間正道是蒼桑。
在1949年4月，毛澤東知道人民解放軍解放南京之後三日，寫下了一首七律「鐘山風雨起蒼黃，百萬雄師過大江。 虎踞龍盤今勝昔，天翻地覆慨而慷。 宜將剩勇追窮寇，不可沽名學霸王。 天若有情天亦老，人間正道是滄桑。」在文章發表後，林一鳴持相反意見，說現在買樓好過六個月後買樓，如果我唔反駁，有心買樓的人以為我亂噏，林一鳴的才是正道，匆匆忙忙買樓，日後可能受到重大損失，或者會被財務公司追數，實在於心何忍，我要求準買家冷靜又有什麼不對，林兄是否需要急不及待反擊，作為評論員，對於其他人的大膽言論，就算持相反意見都應謹之慎之，做足資料搜集，小心求證才反駁。於是我設下擂台宴，林一鳴不應戰，而且連續發表點解不應戰文章，令全港人都說我太小氣，唔使六個月就已經有結果，當然是我輸，我很佩服林一鳴的不戰而勝。
恆隆陳啟宗說樓市健康，我不敢反駁，但我並沒有說樓市不健康，我只是說細價樓在政府的辣招下，集中所有市場上購買力而爆上，有不少準買家是不夠實力，他們借助財務公司上車，最後爆煲亦不出奇，陳主席在了解我的意思之後，並沒有好似林一鳴一樣，堅持己見，說樓市非常健康。
第一冼國林說頂多有一百宗四按，並且說我是一個資深投資者，並不是一個資深的放債人，冼兄有所不知，在七十年代尾我們已經持有放債人牌照，比冼兄起碼早二十年，當年，澳洲佬阿倫奔達Alan Bond以雷霆萬均之勢襲港，並且說我們的財務公司有個“Bond”字，要我們改名，最後告上法庭，與我一起去的鬼仔律師面對對方六個大狀，震過貓王，最後，我親身上陣，在沒有輸的情況下全身而退，公司亦不需要改名，整個故事我在商台的“在晴朗的一天出發”講得比較完整。所以，我並不是一個不懂得財務公司運作的人。有線電視新聞在調查之下，初步結算，有千宗三、四按物業，而一般人都知道物業在財務公司三按，與四按，甚至十七按，二十二按根本沒有大分別，最後都會變成銀主盤。冼兄對此亦不作公開辯護，我相信，向他提供資料的職員一定被他插到失魂。雖然林一鳴不應戰，其他人又收口，但事情並未因此而結束，反而，正在開始，大家一定要留意以後發展。
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1. JL 2015-02-18 09:57:46
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2. Aaron 2015-02-18 09:59:32
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3. Simon 2015-02-18 10:00:13
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小弟是近日才看湯教授的文章的，看了幾天都知道教授用心良苦。為什麼人們看不透?
相信樓市呢幾日無論如何都比2月10日之前更健康。什麼人們不知道?
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4. 忠實粉絲 2015-02-18 10:24:17
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博士……年尾收爐仍关心大家……有心……同你拜早年，祝身體健康、合家安好、事事顺利……你已經盡力了，問心無愧，何不收拾心與家人過年呢……升與跌……身外物麻…過年再說吧
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5. 舍神 2015-02-18 10:37:47
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我也好想知六月後勝負誰屬。 博士咁有份量,其實觀點既野,說一次就夠，重覆反而不美。 CCI 現在around 136點, 林生說現在買總好過6個月後，本來說6個月後CCI低於 136便應算輸，但如不是大幅低於136,對買家而言也不過是打過和罷了。 公平地說,如博士肯"讓賽",例如低一成以下 (CCI 122),人家會易d應戰。 說博士小氣，在呢件事上是不公平的。不過，無論林生口頭應戰否，其文字記錄都已抹不掉，喜歡與否，已是約誓一戰，不接戰反而很冇風度，更何況人家如此大方。 個人佩服博士的膽色，自問exact timing並無信心。
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6. 心清眼亮 2015-02-18 10:47:26
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引述星島日報報導:「財仔」五度放貸 學者：成樓市隱憂 銀主盤急增至60伙 按季升五成 樓市震蕩已展開，事實終是事實，莫辯。 我也給湯先生Like!👍
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7. 小師妹 2015-02-18 11:08:45
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有學識及分析力的人不難找到 , 但同時有良心及社會責任的就沒有幾人 , 湯博士就是其中一個表表者 ! 博士支持您 !
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8. Simon 2015-02-18 11:10:46
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剛看了六樓那則新聞。看到毛骨悚然。現在已有跡象了。
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9. 老C 2015-02-18 11:13:46
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有投資者認為：細價樓將會在三個月內爆煲，原因是財務公司做了過多的四按(合共約有12,000宗)。這表示：現時的樓價全靠瘋狂借貸所支持，承受不起些微的回落，一回落就會觸發財務公司追數，逼借貸過度的小業主賣樓還債，引發起拋售潮。 這個推論言之成理，只可惜，香港根本不存在著這麼多四按。令這個推論失去了客觀的基礎。 所謂四按，是指有小業主，把自己擁有的物業一再向銀行或財務公司做按揭貸款，同一個物業前後借了四次。 一般而言，銀行的資金成本比財務公司低，所提供的按揭條件比財務公司優惠。有條件的話，買樓的人會傾向先在銀行做按揭，以減少利息負擔；只有在首期不足，或個人遇到額外的資金需求時，才會向財務公司貸款。因此，一般的首次按揭生意大部分都給銀行接了，走投無路的，才會向財務公司求助。 由於一旦小業主出現財政困難，需要賣樓時，一按的銀主比二按三按的銀主有更高的優先權。拍賣物業所收到的錢，要先還給一按的銀主，有剩才輪到二、三、四按。愈排在後面的，收回貸款的機會愈小。因此，一般財務公司亦只肯做二按，不太肯做三按，做四按的例子更少之又少。 以去年的私人樓宇按揭市場為例，合共有69,182宗按揭契登記，涉及三按及四按的，合起來才1,065宗，由財務公司接做的，只有975宗，佔總體的1.4%，其中涉及四按的，更微不足道，即使連過去多年的積累加起來，也很難湊夠論者推論出來的12,000宗。因此，將來即使樓市爆煲，也與四按做得太多無關。 然而，正當香港樓市熾熱得令人迷信的時刻，極需要有人向市場潑點冷水，讓大家頭腦清醒一下，不要迷信樓市可以「長升長有」。 現時，香港的樓價之可以升完又升，主要是因為供應不足，令賣方可精挑細選那些最有購買力的買家來承接小量的貨源。這類買家在市場不多，但貨源更少，以至市場的承接力至今仍遊刃有餘。 不過，細價樓的價格延展度一向都不及高價樓。過去一年，細價樓已急升了近兩成，應很快會遇到阻力。因此，我亦認為，如果今年上半年細價樓依然升得這樣急，那下半年很有機會出現調整；但調整的幅度不會太大，約在5%至10%的水平，很難引發恐懼性拋售，不能看成是「爆煲」。 現時，大部分小業主的借貸都不多，即使美國加息，對他們的衝擊亦有限。因此，除非香港出現政治上的大動盪，上了車的小業主，都不肯輕率「下車」。不過，現時有條件上車的人亦在減少，投資者仍是謹慎一點好。 (轉載自2015年2月18日am730C觀點)
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10. 自己作決定啦 2015-02-18 11:24:10
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我覺得博士已做了一件正確的事，你只係提醒能力不足而心急初次置業人士，要留心細價樓樓巿可能轉向的情況，重點一直都是指細價樓，因為有SSD的稅項，如果細價樓開始向下，而因心急入巿買入不靚的細價樓的業主，如想在SSD期內換個靚D的細單位可能就失了在細價樓樓有轉向時的機會。到不如，等一等、睇定D，屆時可能用少D錢買個靚D的細單位。
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11. 貧苦大眾 2015-02-18 11:31:46
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博士每日出文力抗眾專家，看來信心十足，而字裡行間，完全感受到那種肯定，決心，給小弟的感覺是不論博士今次中或不中，10年後也都勢必有人提起，當然評價就是天與地之別了。 博士之前的擂台陣說，下星期的CCL很可能會是下跌前的頂位，小弟也十分緊張，繼續看事情的發展。 自博士出文後，政府方面豪無反應，亦沒有處理財務公司問題，4按cases依然存在，博士也說細價單位不再升，財務公司就call loan，細價樓便爆破，近日小弟睇樓，業主的態度的確軟化了，自動減價10萬8萬，如事情真如博士所料，樓巿調整可能亦在無聲無色之中開始了。 當然小弟亦十分期望博士言中，有望上樓，小弟先對之前的失言先行請罪了。
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12. 博士高招的背后 2015-02-18 11:33:03
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博士真正的想法是，泼一泼细价楼冷水，让楼价的升势停一停，政府便没有藉口加辣及租金管制，这是符合博士一贯反对政府这方面的立场。
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13. like man 2015-02-18 11:38:10
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14. 途人甲 2015-02-18 11:51:26
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15. Simon 2015-02-18 11:51:36
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其實之前教授已經解釋過佢四按既意思，試就個人理解再發表下吧。可能呢度D人較有米，未試過問駛問財仔借$吧。佢地會引誘你 "鏟底再借"，誘餌係比就咁做三按四按借多幾廿個比你。佢就賺埋銀行D息。咁樣就財仔而言只是首按，但實際已經係三按四按了。
即使銀行都會咁做，如果你本身做緊其他銀行，走去第二間做二按，佢地又會叫你"鏟底再借"，誘餌係比個低D利息你。之後又再借財仔，就財仔而言只是二按，但其實已經係三按四按了。
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16. 細價樓三至六個月後見頂（足本） 2015-02-18 11:52:55
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17. 途人甲 2015-02-18 12:00:18
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To 15/F Simon， 假如上述某地產研究部的統計正確，涉及財務公司承辦私人住宅樓按合約(1按、2按及3按或以上)於2014年的總數為9,364。 謹供參考。
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18. law student 2015-02-18 12:09:08
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我今次真心佩服博士, 不是佩服他的分析(當然他的分析是好的), 而是由衷佩服他一個單挑全世界的氣魄.
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19. 肥師奶 2015-02-18 12:15:48
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博士女兒不是執平野買了幾個紅山單位嗎 ? 賣了紅山的人如轉去集中買細價樓, 那麼 細價樓自然好容易會被他們爆上，故林一鳴的預估應會贏, 而博士叫錢不多的人小心 冷靜是對的. 說實在衣食住行, 住特別對任何人都重要, 可買了樓的人, 大半生都要供樓做樓奴真的
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20. 肥師奶 2015-02-18 12:16:02
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博士女兒不是執平野買了幾個紅山單位嗎 ? 賣了紅山的人如轉去集中買細價樓, 那麼 細價樓自然好容易會被他們爆上，故林一鳴的預估應會贏, 而博士叫錢不多的人小心 冷靜是對的. 說實在衣食住行, 住特別對任何人都重要, 可買了樓的人, 大半生都要供樓做樓奴真的
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21. Simon 2015-02-18 12:17:10
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22. 引刀一快 2015-02-18 12:26:38
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其實湯生定雙方注碼嘅時候，我已經覺得有D唔妥，嬴就咩都唔要仲要唔再提，輸就請食飯，如果有人咁様向我下戰書，引刀都會回避。 原因係接受一個不對等比賽嘅時候，無疑係已經承認咗雙方某種條件上嘅不對等，哪怕，係事實。
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23. 萬斯菲爾 2015-02-18 13:00:45
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24. 閒人 2015-02-18 13:01:13
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吾般泥洹。經道漸滅。人民諂偽。復為眾惡。五燒五痛。久後轉劇。
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25. 全年仍向上 2015-02-18 13:02:08
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26. 社評﹕ 2015-02-18 13:14:08
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【明報專訊】樓價，特別是數百萬元的所謂「細價樓」持續上漲，迭創新高。近期，有物業投資者在網上發文，估計市場有多達1.2萬個轉按了4次的細價樓物業（簡稱4按物業），由財務公司借貸，認為情况對樓市構成壓力，預期細價樓會在3至6個月內爆煲。此議一出，業界或其他個別投資者群起反駁，紛紛提出數據，重申樓市正常、健康，云云。這次樓市會否爆煲的辯論，涉及的都是業界或資深投資者，哪一方提出的數據和理據較可信，一般市民難以評斷，不過，此事折射出財務公司在樓市狂潮中的作用，值得關注。 近年細價樓加按增加 對樓市影響說法不同 以往物業多次加按，多見於豪宅，在價值數百萬元的中低價樓較罕見，因為這類物業加按變現不多，數十萬元對於業主作用不大，而銀行一般要一定金額才會承按。不過，2008年金融海嘯之後，全球主要經濟體實施不同程度貨幣寬鬆政策，熱錢湧進之下，數年來，本港樓市持續攀升，原本價值約300萬元的低價樓，或許漲價至約五六百萬元的中價樓，加上低息環境，為中價樓業主加按變現再投資博取更大回報，創造了誘因。 近期，紅磡海濱南岸有歷經7次按揭的銀主盤，以低市價兩成拍賣，東涌裕東苑有4次按揭居屋單位放售；另外，入伙不足一年的將軍澳峻瀅和長沙灣喜雅，前者有單位已經做過3次按揭，後者更有單位做過4次按揭，深水埗丰匯仍未收樓，即已有業主共做了3次按揭。這些多次按揭的物業，都涉及銀行和財務公司。近日荔枝角荔欣苑有居屋單位，被發現曾經「17按」，業主於2006至2013年間，先後以物業向11間財務公司及個別人士借貸，甚至是以新債還舊債，最終業主無力償還貸款，物業淪為銀主盤。 財務公司涉及物業按揭貸款的數額，究竟有多少，由於沒有官方數字參考，只能靠估計，不過，按本報記者採訪經歷，財務公司大多樂意做按揭業務，連不少銀行拒絕做的居屋二按，財務公司往往來者不拒，可以批出八成以上貸款，只是年利率最少為25厘或以上而已。因此，雖然無正式統計數字，但是財務公司涉及按揭市場之深廣程度，不宜小覷。 有物業投資者以本港目前約有1200間財務公司，推算每間公司只要做了10個4按物業，就有約1.2萬個物業處於4按狀態，這位仁兄認為這是保守估計，並形容「4按盤」將成為樓市爆煲缺口。近日，這名投資者的估計和推論，備受業界和其他投資者質疑，包括﹕有說財務公司雖多，活躍按揭業務的卻不多；有地產代理公司則說，去年財務公司承辦3按以上合約，雖較2011年升了約2倍，但是總數只有975宗；亦有業界提出，今年1月，涉及3按或以上合約有118宗，佔市場7260宗約1.6%；又有說銀主盤仍然少於100個。這些數字，實際上傳達一個信息，就是財務公司雖涉及多重按揭，佔比不多，毋須掛慮。 樓價已經狂飈六七年，樓市到了這個狀態，連所謂公屋王單位實呎已經逾萬元，其他私樓即使是「蚊型單位」，呎價更是「無萬免問」，任誰都知道，本港樓價早已脫離一般打工仔的承擔能力，持續上升迄今，已處於「誰最後接火棒」的狀態。天下間沒有只升不跌的樓市，即是說無論盛宴再奢華，總有散席之時，因此，物業加按次數愈多、風險愈高的道理，相信也無人不識。 多了解財務公司業務 避免危機猝發受牽連 提出爆煲警示的投資者說，「莫講4按物業，就算是3按，物業基本上已經屬於財務公司，收樓只是時間問題，如果樓價繼續上升，或者可以捱多一陣，倘若樓價下跌，4按危機便會立刻出現，在骨牌效應下，樓價必定會快速下滑」，屆時業主固然首當其衝，財務公司風險有多大，他們心裏有數。只是爆煲之日，銀行系統會否受牽連，更應該關注。 現在，財務公司向公司註冊處申請放債人牌照，即可營業，只要借貸年利率不超過60厘，就未有達到「大耳窿」的標準，不算犯法。政府對財務公司的監管力度一貫較小，對其按揭業務，據知掌握不多，金管局要求銀行提供給財務公司的貸款，限定不能作按揭業務；不過，財務公司以其他名目向銀行借貸後，怎樣運用貸款，看不到銀行有機制有效監察。今次，物業投資者與業界就細價樓爆煲的辯論，表面上看來關乎「已收割」、「未收割」的位置不同，而有不同取態，然而，辯論折射出財務公司在物業按揭業務的角色，過去可能忽略了，為了金融體系的健全和穩定，金管局有必要全面了解有關情况，同時應該研議加強規管，確保在金融危機猝發時，財務公司的物業按揭業務，不會對銀行系統起到牽一髮而動全身的負面作用。
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27. North Sea 狗袁 2015-02-18 14:12:14
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湯兄, 你的言論動了別人的利益, 豈有不插你? 想一下發表言論的背後目的是什麼? 難道你想樓價跌你好去入貨? 陳老板和乜乜樓按公司, 總之靠地產食飯個D有邊個敢同意你說法? 我最近睇新聞先知道老兄是投資地產多年的人了, 再加上聯系滙率, 呢幾年d樓咁升法係好正常, 不過, 樹不會長到天上去的, 香港樓下調是必然的, 全世界最貴既樓價, 可以維持幾耐? 今年可能會再升, 升到下年都唔奇, 但美國加息係必然既事, 就算只能加少少, 加得好慢, 樓同其它金融資產一樣, 升時個個買, 跌時無人買, 張化橋話香港現在的息口同97比低好多, 係, 但係, 而家d人平均得皮幾野人工(中位數), 再加下息, 死未? 曾經有人同我講話剛性需求好大, 需求大都要你有首期, 供得起至得架, 唔係點解咁多劏房? 而家美元咁強, 港紙一樣強, 但其它外圍地方就個個都減息, 香港跟美國, 利息己經無得再減, 唯有跟美國加上去, 一加死多幾錢重, 用港元計價既野貴, 去都去d 滙水低既地方買野啦, 你以為大陸人傻? 有錢個D都去第二度買樓啦, 加上香港政府的逆周期措施, 偏在樓價最高, 加息周期出現前供應大量出現, 正是怕你跌唔死.
呢一, 二年買樓既人, 準備負資產啦
湯生我睇財經報導你的集團呢幾十年都係投資物業為主, 資產有二百億, 你問我, 我信你, 定信d錢少過你好多既人? 唔洗講啦...
純一個小市民意見.
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28. 途人甲 2015-02-18 14:42:35
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RE: Simon 你說得沒錯，總數9千多合約只是宗數，涉及的單位總數不詳。其實除了單位總數不詳之餘，單位類別(大、中、小型)亦不詳。故此對個別類別單位"可能"構成的沽壓亦不能沽算。 無論如何，對於置業者而言，對利用財務公司作樓按的風險，作出預警，是一件好事。市場能健康發展，對看好者亦有利。
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29. madguy 2015-02-18 15:05:19
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30. 大寶二寶 2015-02-18 15:10:40
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跟據以往歷史經驗，但凡樓市爆煲，都係有突發黑天鵝事件，例如，SARS, 金融風暴……等。既然博士已提出四按危機，姑勿論宗數有幾多，人人都已有介心，已知之因素會令到樓市爆煲嗎？吾使我講咁明…………。 , 仲有正苦官員諸公都冇出黎講過嘢，佢地掌握最多最齊嘅資料數據，可想而知會有幾危險也！
共勉之，哈哈！
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31. 打工仔 Andy 2015-02-18 15:24:26
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孖寳兄 今次博土士畫公仔畫出腸, 一天都光晒！哈哈哈！
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32. 打工仔 Andy 2015-02-18 15:26:17
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孖寳兄 今次博士畫公仔畫出腸, 一天都光晒！哈哈哈！
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33. 大寶二寶 2015-02-18 15:52:32
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回打工仔兄
可能好多人唔想睇到我地呢D言論㗎。
論勿論點都好。在此祝博士，各師兄，師姊，好友，淡友羊年一團和氣，身體健康，心想事成！
共勉之，哈哈！
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34. 網主 2015-02-18 16:05:29
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各位網友： 湯博士今天，現在到5點，9點半到11點，會在維園年宵攤檔。
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35. 向泛民说不 2015-02-18 17:12:30
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汤生赌半年内，细价楼暴跌，但是赢出机会不是很大吧，不过是两年内，楼价暴跌机会就会高很多。 今年全世界都在发动货币战争，个个国家都推出货币竞争式的下跌。现在唯一没有大幅下跌的就是人民币。如果人民币也参与这场战争，人民币贬值到90元港币对100元人民币以上的话，香港的自由行问题，马上解决。香港人将会明白都原来03年自由行是香港人的救命稻草是真的。 在人民币没有暴跌之前，自由行仍然每日为香港带来外汇，就是水退的时候，香港人仍然穿着自由行的泳衣，并不是裸泳，香港的楼价应该还可以撑着。但是一旦人民币贬值，香港就会像俄罗斯那样，自由行消失，香港突然发现没有外汇收入，楼价暴跌。
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36. 奶粉是支持港币购买力的基础 2015-02-18 17:26:45
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如果大家知道国际贸易，就知道支持港币购买力的就是创造外汇的竞争力。过去半年，油价大幅下跌，很多国家失去了创造外汇能力的苦况。 今日香港人以每灌奶粉20美金向外国收购，然后卖40美金比消费者。如果是香港人的bb吃了，香港人消耗了美金资源，但是如果是大陆人买了，在这个过程之中，香港人赚了20美金。如果一个大陆人可以买两罐，那么就是40美金。 40美金的概念是点呢？估计可以入口30公斤的泰国米。 香港人明不明白，在大陆人买两罐奶粉反大陆的时候，香港人就可以买30公斤的米。30公斤的米可以维持一个人几个月的生命。
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37. 原來世上有很多產油國 2015-02-18 18:03:16
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原來外資在香港最大的開資不是租金是為員工買奶粉。 原來賣奶粉比ibanker賺得更多。 原來限奶後奶粉賣小了，但奶粉仍是香港最大產業，只是不知為什麼那些金融服務業還是最賺錢。
真不知數據何來，難怪很多藍屍體說沒有大陸香港人水也沒有得飲，好像是大陸送水不用錢的。
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38. 港币购买力 2015-02-18 19:06:22
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楼上i banker做的是零和游戏，今日美国佬QE，大量美金flood香港，香港人叫做水涨，所以i banker赚大钱，港版废青觉得好幸福，当时当水退的时候，i banker又点赚钱啊。 97年，水退的时候，i banker几多失业啊。
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39. 港币购买力 2015-02-18 19:12:03
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37楼废青，香港还有什么竞争优势。不要以为i banker赚美金，如果无外资流入，i banker根本就是消耗外汇。
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40. 貧苦大眾 2015-02-18 19:17:33
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41. 港币购买力 2015-02-18 19:53:35
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楼上，你d自闭青年，完全违背了自由经济，港英留下来的核心经济，思想比大陆更自闭的废材。你还没有说，香港仲有咩经济优势。 金融市场是非常现实，当一个地区没有赚外汇能力的时候，资金就会外流，货币贬值，楼价下跌
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42. 奇奧貓咪 2015-02-18 20:06:01
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Dear Mainland comrad above,
Please stop kidding us here with your very special logic. We seldom interfere or discuss your motherland's issues. Would you please also remain more self contained and humble when discussing about the issue of another society. Thank you.
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43. 奇奧貓咪 2015-02-18 20:15:16
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還有，這個網站是用傳統正體字，如果你想你的留言較多人會看的話，你或者可以把你的殘體字轉換一下會比較好。
但我知以上建議是廢話，以我在亞洲數國工作的經驗，大陸同胞是最自我感覺良好的一群。
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44. 港币购买力 2015-02-18 20:25:03
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楼上废材，识几句英文就以为自己系西鬼啦 。你还未有讲香港仲有咩竞争力。 我80年代系西环玩具企业做暑期工的时候，每日做同样工作，就是转螺丝，这个动作，其实同时为香港赚美仙，虽然不多，但是当时香港人就是依靠这样赚外汇。 到了90年代，我在外资公司上班，这些公司基本 上无香港业务，但是卖器材到大陆，所以我的收 的入基本上都可以说是美金，当时香港人很多从 事同样的工作。 97年之后，工作性质虽然一样，但是已经变成了只是赚港币，完全没有创汇能力，97年以后，外资完全失去竞争力，香港人要从大陆引入产品，虽然工作一样。 废青，你为香港做过乜？
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45. 港币购买力 2015-02-18 20:28:20
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43楼，亚洲除了台湾，全部用残体字，你仲自我感觉良好。
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46. 奇奧貓咪 2015-02-18 20:56:59
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唉… 啊大哥，首先，係廢柴，唔係廢材，我知普通話讀音一樣，所以傳咗上大陸之後變咗別字。 跟住，香港一直官方及商業文件都是雙官方語言，大部分是英語為準，用英語是很自然而然的事。用英文就冒犯到你，你會唔會可以considerate啲呢？(其實這正正就是為什麼大陸同胞總是在國際機構裡難以融合的原因，自我感覺良好的思維)
跟住，其實個討論一直圍繞港樓市走勢，有好友有淡友，無師兄扯去國際競爭力(除了你),而我相信好多人都知不進則退，港競爭力無以為繼的問題，是你突然間強國人民族心上腦，逼人答"你們的競爭力在哪？？"……
最後，呢度係港樓論壇而已，如果你想發揮愛囯愛党心，及揶揄別人，可以到其他地方，你會有更多共鳴。
sorry, 補多句，如果你覺得香港咁可笑，你可以回大陸或闖出世界，唔駛在這小池塘裡。我公司在美澳都有啲在外長大的中國藉人才(不是那種投資移民土豪)，they are very talented and no communication problem。希望有一天全大中華也能這樣。
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47. 珍惜香港 2015-02-19 00:02:40
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【珍惜香港】五、四、三、二、一 ..... 恭喜發財！新年快樂！又喺我啦！再次响呢個咁寧靜嘅凌晨時分，一馬當先同大家拜個早年！ 就好似舊年咁，我响 2015 年頭許果 三個祝願，當然亦同時喺我對 羊年嘅祝願： 關於樓市： 我就祝羊年，香港樓價橫行啦！關於投資： 我就祝羊年，各位搵到適合自己嘅長線投資新機遇啦！關於港人： 我就祝羊年，黃虫化蝶，垃圾回收，再造成才，香港新一代重現競爭力啦！不過，今年响樓市方面，我會特別加多一個祝願，喺一個四字祝願嚟嘅： 「橫行壩道」！咦？乜又喺橫行？啱，又喺橫行，但多咗啲嘢喎。果樣嘢，唔好以為我打錯，喺 「壩道」，唔喺霸道！相信大家都知道， 堤壩，喺有鎖水同擋水嘅作用。庸梁辣招，築起咗重重堤壩，封鎖樓市需求，招至 需求泡沫。而面對全球資金氾濫，金管局又築起咗另一度堤壩，阻擋資金流入樓市。但物業始終喺 借貸鍊嘅重要基石，借貸鍊失衡，就令到 金融扭曲哂。 早前我用 陳德霖自己嘅講話， 回贈番佢。响呢個 環球經濟新常態之下，真喺 唔可以再用舊嘅思維去諗嘢啦！資金氾濫，已經令到全球嘅金融結構，轉營成 薄利多銷嘅模式；再反覆採用 逆週期手法，喺唔喺已經過時？至於庸梁，恐怕我講啲嘢太深，佢唔明！ 其實，除咗擋水同鎖水之外，好多人都忽略咗堤壩另一個好重要嘅功能， 就喺放水。响適當嘅時候放下水、泄下洪，喺可以好有效咁穩定市場嘅。 擋水、鎖水、放水，相輔相成，就喺所謂嘅 「壩道」。 能夠令到樓市橫行嘅壩道，就喺王道！所以，我祝羊年樓市： 「橫行壩道」！跟住，當然唔少得恭祝各位： 身體健康，龍馬精神；老少平安，大吉大利！
一團和氣，一帆風順；出入平安，福星高照！
萬事勝意，心想事成；得心應手，旗開得勝！
事業有成，步步高昇；東成西就，飛黃騰達！
貨如輪轉，百業興旺；生意興隆，一本萬利！
安居樂業，富貴榮華；要乜有乜，買乜中乜！
上面呢堆四字恭賀說話，喺從我舊年個 馬年祝願度抄番出嚟。唔好話我懶噃，過年都喺講呢啲啦！不過最尾果句，我就將「買乜升乜」，改咗做 「買乜中乜」，點解？買嘢，唔只喺睇升； 做人，點可以咁投機？最緊要，喺 「買中」自己認為有價值嘅嘢； 而「價值」俾到你嘅回報，唔一定响個「價」度嘅！最後，梗喺要講多一次： 恭喜發財，新年快樂！哈哈哈哈哈哈哈哈！
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48. 惜緣 2015-02-19 00:07:24
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| 祝博士、網主及各師兄師姐新春快樂，羊年大吉，身體健康，萬事如意 ! 恭喜恭喜 ! |
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49. 废青 2015-02-19 00:14:13
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小弟剛剛為公司在內地完成一次大逃殺，結束了內地辦公室，因為以目前價格，內地人根本全無競爭力（若小米賣三星的價錢，還有人買嗎？小米能賺錢，也是學了蘋果欺壓下游，而且比蘋果更凶，內地最有競爭力的行為其實是人食人）。 如果你眼光只係做中低端工業，中國還可以，但若做高端開發，若不是有保護網把外國創新抄過來，內地人根本沒有競爭力。 閣下多少年沒有回內地工做？現在發生的是外資大逃亡，民工還算不足，但白領工人嚴重過剩，內地大學生不出國根本沒有出路！ 若不計價錢，以在下的公司員工計算，競爭力排名是：香港>星加玻>馬來西亞~大陸 若計入價錢，競爭力排名是：馬來西亞~香港>星加玻>大陸 大陸員工當非炒不可！
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50. 港币购买力 2015-02-19 00:39:20
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46楼，吾系你讲一大堆废话就可以提高香港的竞争力。但是你还没有提出一个可行的办法填报如果限制自由行失去的购买力。你就系好像泛民班人渣为反对反对。90年代我系欧洲以香港总部的印刷公司做过，也做过全世界最大的欧洲通信公司，同时也做过意大利汽车零件的精密仪器。当年就幸运了，可以去日本，英国，意大利和丹麦培训，真系几开心。 但是时代不同了，这些公司都已经系香港消失，以前我的上司是鬼佬，现在我的上司是大陆人。以前我赚到港币，其实都是美金转换过来的。现在我赚的钱，是港币only，就是这样简单。 废青，在香港未有其他替代方案之前，请不要破坏自己的cash cow，自由行。如果香港人可以好像美国那样有创新能力，比如有苹果这样的公司，欧洲好像瑞士那样，生产的表，行销全世界，我们当然可以限制自由行。
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51. 港币购买力 2015-02-19 00:54:57
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马来西亚有竞争力，90年代我有幸出差去马来西亚，当时日本的Panasonic在哪里设厂整冷气，但是又点解，Panasonic又半生不死。 讲竞争力，新加波应该都不差，其政府引入大量外劳，还有比香港更宽松的移民政策。 至于香港在旅游业和金融业，还有竞争力之外，其他的看不出有任何突出。 还有香港的厂商，其实令人非常失望，真系只懂做中低端工業，完全不懂利用大陆的资源。大陆的资源就是生产力，你看看的富士康，就了解乜叫生产力。这种生产力只有在大陆先可以出现。所以你系大陆败退，承认自己失败。香港人最喜欢讲的在那里跌低，请在那里爬起，否则，败兵之将，不言勇。 小米以低价打入市场，其实有乜问题，早年日本仔一样系甘，还有在过几年卖手机根本不是卖硬件。根本是卖其他附加服务。以苹果为例，他们已经有了itune，icloud等等。而小米一样有这样的服务，而且收紧费，但是大陆人被收费都无乜投诉，你有没有在大陆见到小米乱收费吗？可想而知小米的客户服务不差。
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52. 港币购买力 2015-02-19 01:13:15
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53. 網主 2015-02-19 01:25:42
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祝各位網友新春快樂，羊年大吉，身體健康，萬事勝意 !
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54. 港幣購買力 2015-02-19 03:31:31
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大家新年好！祝湯生，亮劍，PP,法子，同埋經常做第十個人嘅引刀，law student 等網友身體健康！財源滾滾！仔女聽教聽話！
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55. 引刀一快 2015-02-19 05:17:55
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56. yuen 2015-02-19 07:40:38
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大年初一向湯博士和各位網友拜個早年
多謝博士一向以來無私的奉獻，教識我們很多市場和人生的道理
博士的文章每天都重溫又重溫
祝願博士和各位網友新一肥身體健康，家肥屋潤
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57. yuen 2015-02-19 07:43:51
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58. Oscar Lam 2015-02-19 08:24:08
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大年初一，祝博士、綱主及各位綱友新年快樂、身體健康、幸福美滿！
祝香港樓市平平穩穩！需要買樓的，以合理的價格買到安樂窩。需要賣樓的，以合理的價格成功變現。需要換樓的，成功地以小肥豬換大金豬，越換越大。
祝各位心想事成、羊羊得意！
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59. 麗娜 2015-02-19 08:42:12
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祝博士，網主，各位前輩，各位網友前輩～ 新一年身體健康，心想事成，萬事如意～
博士，人間正道是滄桑，是，很對，耶穌都是這樣說，但耶穌承諾給我們的不是人間，是天國，我們如何成就天國就在我們中間？就是行正道，無論如何，無論別人怎樣打擊我們，都要立志行正道，這樣天國才會預臨在我們中間，將來能夠在真正天國與天主一起。你最近的言論背後的動機是對的，輸贏已不太重要，因你已改變了樓市結果！願天主降福你和你家人，身體健康，萬事如意！
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60. 打工仔 Andy 2015-02-19 11:25:41
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61. 港幣購買力 2015-02-19 19:58:10
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祝大家
身體健康, 心想事成!
中國好，香港好，中國可以抗衡美國的貨幣戰爭，而同時變得更加強大，
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62. ming 2015-02-19 20:35:23
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63. 港幣購買力 2015-02-19 21:57:49
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樓上，97年之前，香港依賴美國，當時美國好，香港好。到了今日，已經改變，中國好，香港好，中國差，香港差。 博士就話財仔3，4按會令樓價下跌，我不太相信，因為應該仍然是風險可控，更何況博士已經提出了這個問題，成為一個熱炒的話題，政府也應該會做下野控制下3，4按，其實博士做的就是提醒政府這個風險。 反而現在貨幣戰爭越戰越烈，Euro，日本yan，亞洲貨幣大部分都貶值了10到20%以上，對中國出口打擊其實很大，所以我地可以看到49樓和46網友不看好大陸工業。如果中國熬不過貨幣戰爭，而令人民幣大幅貶值。香港今天的自由行問題將會解決，在沒有大陸人來香港旅遊業，但是同時香港的旅遊業也玩完。 那麼當水退的時候，香港人是否在裸泳呢？ 1971年，恆生指數由1700點跌到100幾點，置地公司由60元跌到只有2元，一股置地公司股票也買不到一斤菜。這年水退了，但是勤力的香港人可以在工廠工作。美國人還需要香港人的產品。 1987年，股票跌小好多，當時香港的工業更加完善，貨櫃碼頭吞吐量已經系全世界的頭幾位，所以香港人由安然度過。 到了97年，水退了，香港的工業呢？消失了。原來香港人裸泳。直到03年，大陸為香港穿上自由行這件泳衣，加上美國量寬，水也漲了，香港人先度過。 今次水退？會有乜結果，其實主要決定是中國經濟。如果中國經濟軟著陸。香港估計可以度過。
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64. 港幣購買力 2015-02-19 22:02:22
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65. ming 2015-02-20 00:03:09
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小弟亦認爲美元趨勢是走強，
在其他地方人眼裡，港元而家已經貴了許多
消費吸引力相對下降.....
但似乎人民幣傾向貶值
或者中國也想這樣以提高競爭力
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66. to 63 樓 2015-02-20 08:18:49
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現在石油大跌價, 欧盟有地區持續通缩, 中國也出现超低通胀率， 好似有新趨勢在形成中，有感覺不安和不知所措, 請大家在此搏客多多分享。
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67. 港币购买力 2015-02-20 12:41:32
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楼上，楼价最终都系由实体经济支持，QE只是水涨水退，零和游戏。
今年美国货币战争，目前中国处于下方，如果中国撑不过，人民币大幅贬值，香港实体经济肯定出现危机。
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68. Li 2015-02-20 17:54:40
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樓上 Ming 兄及購買力兄論及了歐，日 QE 的影響力。 並非一般所説 QE增加貨幣流通，一定推高樓價之説。 很有意思！
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69. Li 2015-02-20 18:01:31
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過去幾年，低息加上人民幣升值，很多港人，尤其通休族，己將港弊轉做人民幣定存！ 如果，人民幣貶值10%, 已經食了他們差不多3 年的利息收入！ 慘！
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70. 港币购买力 2015-02-20 22:56:52
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71. carmen 2015-02-22 05:36:44
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72. 引刀一快 2015-02-23 05:55:16
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73. carmen 2015-02-23 16:34:12
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