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樓市陷入兩難局面
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年1月2日
年初，照例都要講今年樓市走勢如何，我認為樓市陷入一個兩難局面，進退兩難，買賣兩難都可以講得通，但學術水平不足夠，於是我用李商隱一首無題的詩，第一句「相見時難別亦難」，在香港，自從政府推出三種辣招之後，買樓難，賣樓亦難，樓市買賣兩難，做成成交量不足，慢慢地就會變成買賣兩閒，而成交量不足就是樓市隱憂，或者會有很多人不同意，他們認為就算成交量不足，但業主借貸比率低，租務不俗，對樓價有支持，就算唔升，都唔會下跌，沒有隱憂，說我只不過是危言聳聽，評論樓市已經走火入魔，今次慘，好人當賊辦。
今年樓市的預測並不是「相見時難別亦難」，這是大家都知道現時樓市現象，這是一個「因」，而「果」就是同一首詩下一句「春風無力百花殘」，如果成交量少，樓市就會下跌，所以，我認為今年樓價升跌，關鍵就是成交量，而成交量郤被辣招鎖死，樓價在年初乾升，成交量則進一步萎縮，年中以後，樓價就會先橫行，後向下調整，即是是如此，樓價整年計算，依然有幾個%升幅，屬先升後回格，如果樓市在回落後，成交量依然不足，樓市會一直向下，直至有心置業自住，或者投資的人入市，成交量增加，樓價才會止跌回穩，我講到好似好大件事，其實，樓價只是在窄幅上落，無論怎樣評論，估升講跌，都雖不中，亦不遠，有可能今年是樓市評論員豐收年，因為每一位都是贏家，我反而會是輸家，因為我畫蛇添足，如果跟大隊預測樓市升跌，我都不會輸，但我預測樓市走勢，就算樓價在年尾真的是升幾個%，但是先跌後升，我依然是預測錯誤，是輸家。
如果成交量增加，樓市是否一定上升，我相信這又不能一概而論，若果因為有物業的人受到恐嚇，情願付SSD都要賣走手上物業，就算令到成交量增加，樓價都會向下，在過去一,兩年，不少代理人士實牙實齒說樓價會下跌三至五成，如果小業主恐慌，低一,兩成賣走他們的物業，又有什麼出奇，而且他們還很開心，既望樓價繼續下跌，所以，那些小業主亦會加入唱淡行列，不過，在過去兩年，樓價不跌反升，亦很少小業主付SSD賣走他們的物業，證明樓價是唱唔落，除非有實則壞消息，而令小業主情願付SSD都要賣物業，這樣，就算成交量增加樓市都會大跌，不過，而真正令樓市下跌的理由就是那些壞消息，而非成交量大增。
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1. 亮劍 2015-01-02 08:31:41
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如果以最嚴謹的尺度來睇，其實小弟估CCL都爭咗少少。
我亮劍呢幾年喺度寫了唔少嘢，其實有對又有錯，在呢度希望自己學多D嘢，以便之後的估算技巧有所提高。
直到呢一刻，我都認為家香港整體私楼，並無大幅升離價值區，因此如你有實際需要，能夠攞出起碼3成首期，每月供欵在加三厘後只佔入息3成以下，最少預一年楼按供款準備……咁其實你都應該入市買楼自住。
但只是搏投資升值者，請不要去買楼，因為家回報及風險不對稱。
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2. 睇得通 2015-01-02 08:36:01
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3. 尸尸 2015-01-02 10:08:29
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博士的估算 即是是如此，樓價整年計算，依然有幾個%升幅，屬先升後回格。
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4. Oscar Lam 2015-01-02 12:01:20
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新的一年開始了，祝博士和各位朋友新年快樂！身體健康！
在下認同博士的觀點，今年的樓價將在高位橫行。記得去年初法子兄搞了個估CCL升跌遊戲，在下認同自我陶醉兄的看法，估CCL升跌如估大小，挑戰性略微不足。不如今年搞個估年底CCL遊戲，偏離最遠那幾個人請其他人飲茶。不知大家是否願意接受挑戰？哈哈！歡迎博士參加。
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5. 中女社社長 2015-01-02 12:16:29
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4樓Oscar: 我及一眾好友慘被走數...嗚...
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6. Oscar Lam 2015-01-02 12:30:42
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5樓社長兄，
如果博士肯參加，就不怕大家走數啦！而且，我這次建議的是偏離年底CCL是多那幾個人請飲茶，可能是好友，也可能是淡友，大家無分彼此。
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7. 我是15樓 2015-01-02 12:35:07
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引刀已經承認2014年估錯CCL低於118。
19. 引刀一快 2014-12-31 14:38:19 To 16樓 撈波弟
原來你識講人話嘅呀？咁我就回答你喇。
我對2014年嘅樓價睇法就係係時候回落，CCL年中118，年尾就低于118，就係咁簡單。 就係估錯咗囉。我估錯CCL咪輸咗囉。 不過，我係輸咗一次，唔好夾硬話人輸十次，其它九次幾時發生過呀？ 原因： 1，大陸經濟唔好，而且唔係一般人睇數據公報果種唔好，一定會發作。呢様嘢雖然今年嚟唔切表現喺香港樓市，出年一樣會嚟。 2，香港人普遍嘅競爭力同購買力，根本唔係好友睇嘅咁高，物價升幅高過薪水升幅，生活指數大降，當物業大比例落入所謂”强者“同埋冇定力嘅”剛需者“手上，冧市指日可待。 3，地産商唔再喞牙膏出貨，用行動表達對樓市睇法，唔通係見大家心急益大家咩。
引刀一快繼續看跌。
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8. 淡友恨到了 2015-01-02 13:21:55
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10. 亮劍 2015-01-02 14:19:41
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小弟在此拋磚引玉，先估 CCL在今年係窄幅上落格局，最高過不了 140，但最低亦跌不破 130，年底会企穩於135点楼上，而我初步估計 CCL16年係145，但17年就会跌翻落去115甚至更低，然後於此區間築底，營造下一波大浪。
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12. Fireball 2015-01-02 14:44:13
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My guess: Jun 2015 - CCL140 Dec 2015 - CCL 130
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13. Oscar Lam 2015-01-02 15:34:16
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在下估計:
Jun 2015 - CCL 138.88Dec 2015 - CCL 138.88
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14. 廢佬 2015-01-02 16:15:22
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如用其他人既預測去攞個平均數, 點可能輸. 所以遊戲以相差最遠為輸家, 一d意義都冇.
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15. 自我陶醉 2015-01-02 16:43:34
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Oscar兄的建議不錯， 為免輸家走佬， 也可考慮參加者聯合請猜得最接近的3位， 金額不大， 免傷和氣， 或純粹牙鉸戰也可。
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16. Oscar Lam 2015-01-02 16:44:38
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回14樓廢佬，
相差最遠的並不一定是一個人，也可以是幾個人。舉例，有10個人參加這遊戲，相差最遠的五位請另外五位飲茶。不過，兄台如有其他好的建議也可以提出來。
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17. 廢佬 2015-01-02 16:44:53
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中原CCL指數連跌兩周報132.45點
觀望美議息豪宅結束5周連升
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18. Oscar Lam 2015-01-02 17:00:19
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陶醉兄，
你的想法跟我一樣。好像讀中學時拿到學科成績第一、第二有奬。哈哈！
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19. 自我陶醉 2015-01-02 18:15:40
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Oscar兄， 新年快樂!
由於有不能確定的加息因素， 猜 2015 的CCL較難， 個人認為5月底在142.8見頂， 6月底約在141附近, 12月底約為135, 但美國加息時間及加幅難料， 存在一定的變數, 猜中也只是僥倖。
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20. to 10樓亮劍兄 2015-01-02 18:24:12
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亮劍兄
但17年就会跌翻落去115甚至更低，然後於此區間築底，營造下一波大浪。
想問是下一個大升浪還是大跌浪呢？
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21. Tom 2015-01-02 18:36:18
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22. Tom 2015-01-02 18:36:25
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23. Oscar Lam 2015-01-02 18:51:18
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陶醉兄，新年快樂！
老寞说，在下也是瞎猜的。估計今年香港的经济環境和2014年差不多，楼宇供應也不会大改变，利率也不会加太多。因此，我估計年终结算时，楼价可能會有5%的变動，以平稳为主。
由於楼价变動不大，今年的投資策略將继续以稳健以主，量力而为，多留现金。
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24. 亮劍 2015-01-02 20:12:01
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但17年就会跌翻落去115甚至更低，然後於此區間築底，營造下一波大浪。
想問是下一個大升浪還是大跌浪呢？
要解答呢個問題，首先聲明小弟係一個八卦公，我深信投資市場有如潮汐漲退、陰晴圓缺，係有軌跡嘅。 香港呢幾十年，逢見七要小心！ 例如1967年暴動！ 87年環球股災、97年金融風暴，就算在2007年，美國金融海嘯亦在成型中！ 在見「七」要留神的陰霾下，小弟因此提議在 2017年要減磅、去槓桿！ 但我深信，中國打後幾拾年有長足發展，而世界各地會以印銀纸方式去解決經濟問題停不了，因此就算17年真的有大調整，只是襯底吸納良機。
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25. To Tom兄 2015-01-02 22:11:48
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26. 我是15樓 2015-01-02 23:20:29
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雲在青天水在瓶 2012-05-26 10:04:55 樓市並非在醞釀下一個升浪, 而是仍在3浪中運行. 假如牛3升浪是標準型態, 即可升至123點或再多一些. 到4浪調整時約回落至103左右, 則牛5浪可升至210點或以上. 即是說, 數年後, 中原指數仍可有一倍以上升幅. 幾年前按圖表的推算, 升幅目標均一一實現. 樓市未來的階段性目標和軌跡估計會如此: 1) 98年以來杯柄形目標----116; 2) 牛3浪升幅目標----123; 3) 牛4浪調整目標----103; 4) 97年以來大圓底目標----174; 5) 牛5浪升幅目標----210.
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27. 馬高 2015-01-02 23:46:42
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我估年底148，年中138，毫無懸念！加息？又如何！
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28. 我是15樓 2015-01-03 00:21:06
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3. 亮劍----王先生 2012-05-26 10:18:49 雲在青天水在瓶---同意見解，我加上年份。
1) 98年以來杯柄形目標----116;----2013年中
2) 牛3浪升幅目標----123;----2014年初
3) 牛4浪調整目標----103;----2014年底
4) 97年以來大圓底目標----174;----2017年以後
5) 牛5浪升幅目標----210. ----202x年
請問你心水係乜？
4. 亮劍----王先生 2012-05-26 11:23:57 以下劇情，如有雷同，實蜀不幸：-
2015 年中之後香港樓市急升嘅原因係歐美日要大印銀紙救經濟，引起惡性通貨膨脹，市民為求自保，瘋狂入場掃樓， CCL 突破 210 點之後，泡沫大爆破，跌翻落最大支持位 103 點！
湯博士2012-5-26 都話樓市會升。 亮劍 2012-5-26 已經大至正確。 那個大6專家，一年後再看看你的結果啦。
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29. 引刀一快 2015-01-03 04:43:14
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自我陶醉兄、Oscar Lam兄 你地呢個玩法，忽略咗呢度果位百變隱者呀，到時佢注册500個帳號，由100至200串勻晒，每個落五注，派彩果時仲可以帶埋人去食添啵！
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30. 引刀一快 2015-01-03 06:05:27
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To 28樓 撈波弟
你真係呢度最尊重我嘅人，成日俾高帽我戴叫我做專家，傻啦，我又唔會請你食咖喱魷魚嘅！
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31. 自我陶醉 2015-01-03 07:39:58
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To 29樓 引刀兄
有辦法， 每位參加者要交50元參加費， 參加費可作為勝出者之獎金。話知佢由100估到300喇!
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32. 小心天申置業 2015-01-03 15:18:25
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如果各位想在九龍城搵樓既朋友, 一定要小心一間叫"天申置業",唔好只係為左41校網而誤墮陷阱, 以及自己攞黎勞氣!
事緣本人先係網上預約左一位"王先生"係今日三時睇樓, 及後再約了位"Maggie Ma"睇第二間! 之後先發現佢地係同一間地產, 已即時打電話俾"Maggie Ma"問佢地係米有位"王先生"都有放盤,有冇問題! "Maggie Ma"回答話: 係有, 不過各有各睇, 唔會有問題! 好啦, 我米放心去睇樓, 點知睇完第三,四個盤後, 已經三時了, 但當時因為肚餓, 米打電話俾"王先生", 打算約遲小小先睇, 點知居然同我有以下嘅對話:
本人: 王先生, 我本來約左三點睇樓, 而家想約遲小小...
王先生: 黃生, 你係米在我其他同時嘅盤到有留言..
本人: 係呀, 有, 有咩問題呢..?
王先生: 你究竟想要啲咩盤架(語氣開始好差咁問)
本人: 我之前都有同你同事講, 一房至三房單位我都想睇, 因為要睇下啲盤先決定係一個人住定兩個人住...
王先生: 咁你個範圍都好闊(語氣極差)
本人: 有咩問題先..
王先生: 我懷疑你係其他地產嘅親戚黎攞業主啲資料,跟住去自己聯絡業主搶生意...
自問租樓買樓經驗也不小, 遇過無數地產Agent, 未發生過一個咁幼稚及無理嘅agent, 如果佢有懷疑, 都冇可能對住一個客咁講嘢!
佢之後仲話而家我唔會同你睇, 唔做你生意, 真係四個字形容:不知所謂!
之後再打電話問個位"Maggie Ma"嘅Agent, 問點解之前一晚明明問左你會唔會有問題, 佢不停Repeat 5次以上...話每個人處理事件唔同! 完全不承認自己有問題, 也不去好好解釋, 只係迥避問題, 好啦, 我就問佢, 你地公司大老細係姓咩, 我要投訴王先生, 點知佢第一句話我:我無必要答你!!!! 跟住再問多佢兩次你老細係米王生, 佢話唔係, 但當時個位王生聲稱自己係老細! 那位Maggie Ma最後都唔肯講公司老細貴姓! 試問現今社會仲有咁嘅員工, 咁嘅Agent!! 本人已找了正式渠道去處理呢件事, 在此希望各位想係九龍城區為小朋友而搵樓, 衷心你們找其他也不要找這間, 佢地咁樣做生意都會一啲不負責任嘅Agent!! (((所有報張雜誌本人已寫了電郵比佢地)))
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33. 引刀一快 2015-01-03 15:46:02
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To 31樓 自我陶醉兄
妙計，不過搵邊個揸數好呢，一係搵亮劍兄喇，好淡兩方都信佢嘅。
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34. 亮劍 2015-01-03 17:17:22
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引刀兄……麗娜C妹喺果邊講得對，估個市升跌，當牙較戰好D。 講真我睇升但無首置人頭，又同銀行借唔倒錢，咪齋贏牙較？ 打後呢幾個月，小弟都係看漲的，君不見房協、居屋同東涌楼，都收表收到手軟，賣極都有大把準買家置業夢碎嗎？ 你有幾層大陸楼喺手，可對沖大部分港楼上升風險，根本你唔知現在俾緊皮幾兩皮嘢租嘅人點惆悵，有幾惶恐。 容小弟做一個預測，個楼市要夾埋呢堆人淡倉才會回落，唔信就等着瞧！
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35. 引刀一快 2015-01-03 17:44:27
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亮劍兄
麗娜小姐唔係咁講嘅喎。佢話睇錯市好閒，冇討論是否設獎品。
我睇到樓市的確係好踴躍，但係我覺得回落會回得好甘。
97年樓市大冧上面冇救，今次會唔會救呢？琢磨緊我未敢下判斷。
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37. 引刀一快 2015-01-03 22:52:43
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彛咦，抵買喎！你快D落大定喇，唔係分分鐘俾人買咗架！我考慮可能用8萬一方同你買，希望你落咗定之後，願意割愛賣俾我喇！
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38. 向泛民說不 2015-01-03 23:05:21
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引刀系邊度二線城市買左樓，看你眼紅的樣子，吾緊要啦，都系要住，二線城市系無咩升，但是平啦嘛。不需要眼紅人地。 比較上海，和北京市區，深圳市區還是便宜的。
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39. 向泛民說不 2015-01-03 23:40:28
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不過引刀又不比太灰心，今年美金異常強勁，一般美金強勁，對樓市是有壓力的。
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40. 引刀一快 2015-01-03 23:45:05
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41. Oscar Lam 2015-01-04 09:22:49
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42. 已賣投資套樓者 2015-01-04 10:32:13
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請教亮劍兄 ''但只是搏投資升值者，請不要去買楼，因為家回報及風險不對稱。" 本來都選擇投資磚頭,但被迫套了現, 原來排除磚頭,對其他投資十分不安心! 在此欗看了2年多, 一直必看亮劍兄回應;很佩服和欣賞您有此胸襟與人共富,有研究、有數據和自己實戰經驗; 我奢望亮劍兄往後如有投資磚頭以外的見解,請多多分享， 不勝感铭!
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43. 亮劍 2015-01-04 14:49:11
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望亮劍兄往後如有投資磚頭以外的見解,請多多分享………… 非常多謝兄台抬舉，小弟股齡约30年，以長線投資為主，除此之外，我閒暇都有買D基金， 其實喺呢度幾年，多謝網主介紹或穿針引線，使我識咗唔少投資高手。 之後我們組成幾個群組，在每日互相交流過程中，實在令我獲益良多。 說句老實話，除了私楼的話題我可答幾句嘴之外，在其他投資領域例如工商舖、衍生工具、直債、纸磚頭、點同PB交手借平錢去錢揾錢…………小弟自認正在學習中。 因為未得呢D兄弟同意，而且佢哋所操控的投資工具涉及一定知識、風險同技巧，因此我唔方便公開人家的揾食绝招。 其實兄台如果有留意「珍惜香港」的留言，你會發覺他在此都漏咗少少嘢出來。
有超級高手在此，小弟呢D三腳貓功夫，實不敢班門弄斧……哈哈！
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44. 麗娜 2015-01-06 19:41:45
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亮劍及引刀前輩
估錯市是好閒，大前提還是手頭上要有彈藥，及不能借到盡。手上的彈藥如何生息備戰也可以討論一輪了。
博士：不只是樓市陷入兩難局面，感覺是世界經濟局勢都如是。 臨界點是否今年要看耶倫如何決策？希望這女人不要拖累全世界。 現在美金已走強到如此，很難想像如果真加息後會怎樣。
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