不過，我希望不要太多這類基金到香港揾食，因為，他們所賺的都會從租金反映出來，最後受苦的依然是香港市民。......

他們的錢是由存倉廢紙印刷出來的???

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HOW CHEAP WE ARE !

外滙基金總資產30169億

【本港經濟】二月底外滙基金總資產30169億，按月增加28億

欄名:香港經濟

《經濟通通訊社31日專訊》金管局公布，截至2月28日，外滙基金總資產達30169億元，較1月底增加28億元，其中外幣資產增加184億元，港元資產則減少156億元。

財華社新聞中心 港股今日期指結算，在結算前，熱錢湧港助港股已連續6連升。港元持續強勢，金管局今早再向市場注資超過31億元。

美元兌港元今早再次觸及7.75的強方兌換保證，金管局在紐約交易時段，在市場承接美元沽盤，向銀行體系注入31.78億元，令到周四銀行體系結餘預測增至2,216.37億元。

連同今次，金管局在本月已經是第17次向市場注資，合共注入近578億元。

港股昨日在期指結算前夕繼續上揚，恆指發力再上，全日收報24640點，升211點，創逾3年半高位。國指全日收報11122點，升49點。市場人士指，熱錢繼續湧入，對港股是有一定支持。

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基金可以有多重身份！

白武士、大噩、投資者、炒家..............！

「業主購入整幢大廈，然後再分拆出售，利潤大約在30至40%之間」

「在物業價值而言，整幢物業的價值是最高，分拆將會減低價值」

湯博士上述兩句，於外行人睇會唔多明覺得少少矛盾(又話分拆後有利潤30-40%，但又全幢物業價值最高)。我略加愚見簡單補充少少。

基金一般會選擇的全幢物業是平均呎價低於鄰近分散業權的物業。

例如一幢物業可作商業用途(可做樓上舖)，現時放售平均呎價@10000，而鄰近的樓上舖成交已超過@20000，基金便會購入此全幢物業，再分拆出售叫價@14000-@16000，由於有鄰近同類物業成交支持，便顯得基金物業「抵買」，一般銷情不錯。

行外人可能會問：「有無人咁傻，鄰近樓上舖成交@20000，但該全幢物業同樣可做樓上舖，會@10000賣比你？」其實中間有技巧，首先，該全幢物業可做樓上舖，但唔代表該物業現時係樓上舖。因為商業用途物業好廣泛，樓上舖其中一種用途。

如該地段人流多，合適做樓上舖，樓上舖買賣及租金成交有支持，現時有全幢物業坐落該地段，但業主現時將物業做寫字樓，寫字樓租金及賣價就會有好大差距。呢類全幢物業就合適收購拆售，基金當然唔會購入後就咁分契原裝出售，基金買入全幢物業後，會視大廈現況做翻新及部份改裝再出售。咁樣變一變，就將原本只可賣寫字樓價既物業，變成可賣舖位價既物業出售。(註：唔係幢幢商用物業都得，要睇大廈地契用途可唔可以變商舖，甚至可唔可以做飲食都好影響幢物業改變後價值。)

至於湯博士講全幢物業價值較大，我非常認同。簡單D講，當中涉及重建價值，更改用途等等非常專業知識，希望有機會博士有空同各位分享。

最近仲有個新現象唔知博士有無留意，以前會有工業大廈全幢購入後，申請活化工廈免補地價改用途做寫字樓或酒店全幢出售。

但近來已出現新模式——全幢工業大廈購入後，申請活化工廈做寫字樓後再分拆出售，以前無人咁做，因為當中涉及出售後違反用途風險(活化工廈同補地價唔同，補地價係將物業及土地轉用途，活化工廈係免補地價，只轉物業用途但土地不轉用途，當中有好多限制。)

近來終於出現第一幢活化工廈分契出售，會唔會成為第一個成功個案，定係失敗個案，有待觀察了。

傳統以來重建概念是...拆矮唐樓，建高樓！
然而近年這個概念悄悄改變，尤其是核心區！

近年香港經濟依賴自由行，國際品牌紛紛進駐，核心區一舖難求，很多唐樓舊樓，被收購後不是拆御重建，而是變身旗艦店！舖租急升，原本在這裡經營的小店可以點？不想結業？不想搬走？那就唯有退而求其次，走上二樓、三樓，很多在核心區，業權分散的唐樓舊樓，尤其是那些向街的單位，紛紛打造大大個觀景玻璃窗，變身樓上鋪，整條街...相信已經沒有人住，更不可能有住宅、套房出租了。

甚至有些重建計劃是...拆高樓，建矮樓！

幾個月前滔哥分享到一個項目－銅鑼灣顯輝中心，原本有十多層寫字樓，租約期滿之後，計劃收回，拆掉重建一個四層高的巨舖，原因是由於地盤面積不大，只有 900 呎，建「牙籤樓」要預留大堂入口，地下舖面少了一大截；樓上又要預留電梯位，每層實用面積得一半，每層租得三幾萬，加起來才數十萬，加上地舖亦不過百萬， 若建成四層高地舖，用盡 900 呎面積，合共 3,600 呎，苦租予國際品牌做旗艦店，隨時可以租兩、三百萬！

議員、政府，必須要明白社區發展問題...

租金高企，除了因為租金隨物價上漲，還有很多原因，例如個個唔買樓走晒去租，整體人工高咗租客願意俾多啲租，政策打擊投資令業主買樓收租意欲大減，核心區住宅變晒樓上舖等等。看到這裡，政客一定會想如何高舉旗幟，高呼打擊樓上舖云云，咪顛！這只能挑撥矛盾，解決不了問題，趕走樓上舖又點？核心區咪淨番自由行舖？小商戶咪執晒佢？最重要係規劃新區的時候，咪淨係識得起住宅，將商業零售分流。

作為小投資者，玩唔到咁大，但可以留意小本樓上舖...

如果可以發掘到一個有商業價值的舊樓單位，無論租金回報，還是物業價值，升幅可以很驚人，最近旅遊業指數下跌，正好給予投資者尋寶機會，King Sir 話齋：「以住宅價買入，萬一冇人租嚟做樓上舖，咪做番住宅租俾人囉，都唔使蝕；萬一有人租嚟做樓上舖，咁就賺錢囉！」

TO: 10/F 代理仔

請問那座活化工厦分拆出售呢?

TO: 12/F

小瀝源區，名唔好開喇。

To 9 代理仔兄,

多謝你的分享又學多了！

我公司在KT, 近年見到KT有不少舊式工廈翻新或全幢改建成酒店或新型商廈！

眼見近幾年間KT的租金及呎價都升了不少！唔知是否有〝基金〞參予？！

按我理解, 地契對舊式工廈的〝工、商〞用途的比例是有限制的，相信利用全幢翻新改建來活化是更有效益！

TO: 10/F 代理仔兄

Thank you.

To 14 打工仔

咁啱，我都係KT人。

KT全幢成交基金有買，但比例唔算多，你見買入但無申請活化既好多係用家。

於KT買入即時做活化最多係波叔。

另外，KT其實直至現時為止無一幢活化後而又成功營業酒店，活化做酒店好多時係一個為大廈增值既手段，申請活化成功後，業主未必進行改裝已會賣出。反而活化做寫字樓又真係營運就有。(例子：KOHO、鴻圖中心、瀝洋)

而KT現時租金及樓價貴，投資者及基金影響唔算好大，最主要KT真係轉形緊，你應該都留意到，觀塘工業區呢個路牌兩年前已改為觀塘商貿區。而家KT有幾多幢工廈仲係做緊工業？你係觀塘區返工都知，工廈做寫字樓已成正常大路，有D仲開始做樓上舖。當用戶將物業用途增值時，物業租金及賣價跟隨增值係好正常。

其實工業大廈同寫字樓用途大廈用途都好限制，工業只可做生產，寫字樓只可做寫字樓，最廣泛用途係商業大廈，除做寫字樓外仲可做樓上舖或食肆。

你係觀塘人就易舉例你知，例如鱷魚恤屬商業用途，所以佢樓上有寫字樓同舖，但寧晉就寫字樓用途，所以理論上佢樓上只可做寫字樓，而家寧晉樓上既舖都算係「偷雞」。

To 14 打工仔

補充資訊：你話地契對舊式工廈的〝工、商〞用途的比例是有限制。我諗你講緊係5、3、2比例，工廈用途規定以物業5成面積做要生產，3成面積做寫字樓，2成面積可做貨倉，以單一使用者計，即你有全幢物業同一個單位都係用呢個比例，所以你有全幢物業，可以用幾層黎做寫字樓。

(註：好多人以為買或租個工廈做貨倉係錯架，跟足法例你做倉就只可買、租貨倉用途大廈，而唔可以用工廈。)

To 14 代理仔兄,

明白！

我平時都喜歡由鴻圖道, 街頭行到街尾, 及開源道一帶留意KT的發展！KT真係正在改變！

不過, 我發現有一幢在勵業街拾1號的〝聯X〞活化咗好耐都無人租！唔知點解？

To 18 代理仔兄,

明白！

我平時都喜歡由鴻圖道, 街頭行到街尾, 及開源道一帶留意KT的發展！KT真係正在改變！

不過, 我發現有一幢在勵業街拾1號的〝聯X〞活化咗好耐都無人租！唔知點解？

To 18 打工仔兄

你講果幢聯X宜家已租滿，信報都租左好多層，成幢大廈96000幾呎樓面，現時只有2800呎放租。

無乜人租可能係講緊啱啱活化完，當時好多手續未處理，所以業主同租客好多野傾唔掂先難租。

To 22 代理仔兄,

明白！多謝你的專業分享！獲益良多！！

強國童星洲街頭食住腸大便強國文化終於衝出香港，蜚聲國際。????????/////////////////////////////////////////////////////

小朋友出門就是會有很多怪事發生,作為成年的香港人卻大驚小怪,作賤自己的無知,大事吹噓,你是否痴線的香港仔???