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41樓 引刀兄, 有啲鼠背只係識好係啲垃圾局癲狗咁, 有批評冇建議㗎, 你叫佢攞理論點先會無止境升, 你叫佢點識答你呀! 任何一個正常人都知道樓價唔可能無止境上升不跌喇, 唔通為咗唔洗交租, 啲樓貴到冇人買得起會去借大耳窿買樓咩?信嗰個都係白痴。 無止境上升只有一個可能, 就係美元或港元變廢紙, 大幅貶值, 每呎一百萬閒閒地, 到時大把業主肯賣, 只驚你唔買, 1997時印尼同泰國咪試過囉, 大把你揀, 買到你唔買。 |
汪汪汪!
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大家要冷靜點,我們係求財,唔係求氣,個市唔會因為好友或淡友說話大聲D,就跟住走。
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未來樓市的隱憂是,本港經濟隨國內經濟轉型及本地零售放緩而減慢,這對租金及樓價的支持會減弱,物業的需求可以在經濟氣氛𨍭弱時,消失得很快,因人人忍手導致。
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另外,現在政府放寬了買一手樓的人的換樓免稅期限,但他們當中部分人約在一年後新樓入伙時,就會將手上自住的樓放售。換句話說,今後一手樓買得越好,日後二手供應就越多。
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要留意,這批為了免印花稅的換樓客,必須在限期前沽出物業,他們若遇上交投淡靜或淡市,唯有以較狠的減價才能成功沽貨。這情況對樓市利淡。
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Tom兄, 非常同意閣下52樓的觀點, 也證明閣下是個理性和有分析力的網友。 兄台的分析很合理, 但以現時那麼低的成交量, 相信換樓客對樓市的沖擊有限, 而香港及環球經濟狀況和息口對樓市走向最為關鍵。
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百姓尚未温加飽 民脂民膏胡緊掏人口紅利剋強國 未富先老悉盡貧 |
香港窮人個個飽 中產最蠢被掏包 美國最強狂印鈔 傻仔未富寫七律 |
謝謝自我陶醉的意見。
但美國很難大幅加息,因加息必然拖慢其經濟及加重政府利息負擔。 至於通脹會否急升,迫使美國加息,似乎又不會了。因在過去多年印銀紙後,通脹亦紋風不動。有人説這是因為貨幣流通速度減慢所致,又有人說這是因全球物品生產過盛,只印銀紙不足推高通脹。 |
中國經濟轉型,期間必有陣痛,本地經濟會因此放慢。
樓價與一地的經濟關係密切,因樓是不動產,購買力的大部分由當地人組成,他們的收入預期會影響入市意慾及銀行批貸款的態度。金融海嘯後的美國地產下跌,及近期的國內樓市回軟,便是事例。 |
【太陽報專訊】資金持續流入,金融管理局十度向市場注資,昨再注資23.25億元,七月累積注資規模達289億元。渣打香港發表報告表示,下半年面對資金流入、季節性及息差等因素,預期港匯維持強勢至年底;財資人士預期,當美國聯儲局觸及加息進程,港匯才有機會轉弱。 金管局昨向市場注資23.25億元,本月十五日銀行體系結餘將增至1,927.68億元。渣打香港認為,聯儲局退市計劃會被其他國家央行寬鬆政策抵銷,中國經濟復甦會吸引資金流入,「滬港通」推出會刺激港股氣氛,遂將今年底港匯目標,由7.77調高至7.75,意味港匯將維持在強方兌換保證水平。 游資靠攏亞洲股匯 事實上,富瑞金融資金流報告顯示,截至本周三為止一周,中國股票基金錄4.48億美元「新錢」,為連續第五周有資金流入,累計五周合共流入20.63億美元,為去年首季以來最長資金流入;當周香港股票基金新增9,500萬美元資金,過去兩周則合共流入1.41億美元。 富瑞指,截至本周三為止一周,由互惠基金/交易所買賣基金及外資流入亞洲區股票基金金額,合共72.86億美元,外資最看好印度及日本市場,期內有14.02億美元外資資金流入印度股票基金,截至七月五日為止一周,日本股票基金錄27.39億美元外資資金流入。 美銀美林資金流報告顯示,截至本周三為止一周,資金續流向新興股票市場,金額達14億美元,為連續第五周有資金流入。 和廣北指季節因素 交銀香港經濟及策略師劉振業稱,預期現時至九月初港匯續偏強,但隨着聯儲局主席耶倫開始觸及加息議題,港匯之後或會回軟。 香港銀行公會主席和廣北認為,市場對港元需求主要因本港上市公司半年結後需以港元派息,以及市場上出現收購活動,需以港元結算有關,他料季節性因素減退後,港匯強勢壓力會逐步減弱。 |
這麼多$流入,真是如和廣北所説是季節性因素?大家有何見解?
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Tom, 如果歐美沒出現問題, 相信中國還可安然渡過, 個人認為最大風險依然在歐美方面。
1. 美國在QE4後, 美長債息口依然急升, 當年底停止買債後, 債息必再次上冲, 十年債息如升破上次三厘高位, 必然引發其股債泡沫爆破, 一衆資產價格下滑。 2. 歐洲方面, 多國之負債遠高於GDP, 德國就像有多個窮親戚要她照顧, 如何能想像一國可為其他多國孭起, 他們必出問題, 只是何時而已。 3. 當以上任何一處出事, 骨牌效應下, 中國及其他國家必然受牽連。 至於熱錢來港, 相信與部署「滬港通」有極大關係。 |
Tom, 如果世界大戰沒出現, 相信大家還可安然渡過, 個人認為最大風險依然在戰爭,瘟疫,黑天鵝事件方面。 1. 美國在QE4後, 美長債息口依然急升, 當明天停止買債後, 債息必上冲至10厘, 十年債息如升破80年代雪茄伏時代20三厘高位, 必然引發大災難, 一衆資產價格暴跌。 2. 歐洲方面, 多國之負債遠高於GDP, 德國就像有多個窮親戚要她照顧, 如何能想像一國可為其他多國孭起, 歐豬國破產賴債未來必定出現, 只是何時而已。 3. 當以上任何一處出事, 骨牌效應下, 中國及其他國家必然受牽連。 結論,樓市位高勢危,明年不跌16年必跌,16年不跌,17年必跌,17年不跌....,樓市不可能只升不跌,10年內必跌,1一10年內自有分曉。 |
回64 自醉兄
你最後果段咁似淡淡財演講緊嘢, 因住比人圍插噃。 共勉之, 哈哈! |
呢道甘多tom sor d 狗同笨好喺度幻想,見到都好鬼好笑!
希望經濟掉頭你地冇負資產啦....(雖然我真係好期待呢個畫面!!哈哈哈哈) |
To 65樓 孖寶兄 |
多謝自醉,同意理性分析的重要。
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大寶二寶兄 |
To 惜緣兄
你出三年預測,有guts。 |
多國QE狂印錢纸,有無可能係令到香港或世界嘅貧富差距擴大,形成仇富心態加劇,令社會更加不和諧,怨恨更深,產生更多矛盾,令社會更加動盪呢?
懶人唔識經際,只係憑直覺諗4樣因素:1.有高能力赚錢嘅人或集团。2.有價值資產。3.通漲率。4.低下能力赚錢嘅人或階層。 懶人諗法係: 1.錢數量持續多咗,即錢嘅單位購買力持續低咗,有錢人無所謂,窮人基本生活水準即時降低。 2.錢印多咗岀嚟,比例上高能力嘅階層攫取量比低能力嘅階層多,貧富差距比前擴大。 3.高能力嘅階層擁有嘅有價值資產多,當錢數量多咗,有價值資產就會升值,比低能力嘅階層财富差距加大,即加大貧富差距。 4.高能力嘅階層更有能力搶奪升值中嘅有價值資產,低能力嘅階層較無能力搶奪與此同時,更倾向將升值中嘅有價值資產賣出變現,資產持續升值,貧富差距比前更加擴大。 5.基本生活指數通漲率升幅,大大不及有價值資產升幅,工資跟通漲率升幅慢而不高,受工資影响生活水準嘅低層人仕,財富增值較慢,貧富差距又形成擴大。 懶人乱諗,唔知諗啱定諗錯,如果錯就可以不理,如果有少少啱嘅話,懶人就會諗樓市前景受影响可能同程度。 |
其實淡淡好有存在價值:
1. 比啲好友當做明燈 2. 幫好友供樓 3. 引導啲人唔買樓去幫好友供樓 4. 提醒好友唔好盲目睇好 5. 按相反理論,淡淡人數比例愈多愈代表好友仲有得玩 請各好友珍惜淡淡嘅存在價值。 |
大家要記住湯博士所講三層樓在手沽一層的策略,保留一定現金在手。要嬴,就要避免輸。
若只有一層,當然唔好沽,因無人百分百肯定樓市升或跌多少。 若未買樓,應耐心等候,因本港經濟有所放慢,加上政府在過去兩年批了不少限量限尺地,及今後有不少買入一手樓的換樓客在一年後必須沽出手上單位避稅,一兩年後中小單位貨多,價就唔爽。 |
懶人兄想法正確, 正是這個原因令矛盾加劇, 到極點時會點? 可參考吓美國及法國大革命的背景及經濟因素, 便知一二。
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現時,普羅市民對買樓趨之若慕,淡友不多,當然這並不能算作樓市將爆的指標,因此刻利淡的因素未算明顯。
要找出趨勢唯有再細心觀察經濟的變化。希望我們在思考碰撞中找到智慧。 |
To 73 樓Tom
關於現時是否入市時機, 我今天向法子兄問及現時樓市的衡平價是多少, 如果利率上升兩厘及三厘時, 衡平值又會下跌多少。 這對現時打算入市的網友應有一定價值, 希望那些數據可為各準買家提供更客觀及具參考價值的資訊, 以其樂於助人的性格, 相信他不會介意與各位網友分析。 |
望法子早點分享:D
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近未搶買的多數為細單位上車盤,政府賣地亦集中加大細單位供應,但細單位越來越細,百幾呎一單位真是畸形之極。
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回71 懶兄
同意。 你諗嘅嘢同我諗嘅差不多。有錢人大都擁有實物資產。QE 令到資產價格上升變成貧富差距增大, 加大仇富心態,破壞社會和諧。但係自由社會下呢D係無可避免嘅。換個角度思維, 呢個可否化為向上爬嘅動力, 令到社會充滿正能量, 激活競爭, 從而令社會進步? 共勉之, 哈哈! |
74樓 自我陶醉兄話:(當貧富矛盾到極點時會點? 可參考吓美國及法國大革命的背景及經濟因素, 便知一二。)
回自兄,懶人無經濟學底子,要睇咁多資料我驚我讀唔惦,仲會無埋時間玩電腦跑車颷移,真係好鬼好玩! 79樓 大寶二寶兄話:(換個角度思維, 呢個可否化為向上爬嘅動力, 令到社會充滿正能量, 激活競爭, 從而令社會進步?) 回孖寶兄,懶人淨係識得用馬後炮方法諗番轉頭揾起因,至於孖寶兄提岀嘅議题,真係要揾耶倫或伯南克級數人馬至掂,再講,QE係美國救自己嘅方案,唔會理香港因而發生乜事,就算我哋諗到妙計令香港好上加好,美國睬你就儍,你話有計令香港乱啲牽制到中國,好似李大狀+陳四萬咁,美國佬就會同你high tea。 懶人係小人物諗小人計,咁諗只係揾方法順樓市勢而行,QE係美國樓市冧而衍生嘅金融海嘨自救政策,QE引起嘅禍要反QE至有得改善,即係要等美國樓市正常化、經濟正常化、通漲率正常化,至有可能利率正常化,若美國樓市一日未能返回06年,樓市高槓桿化衍生產品未泛濫全世界前正常水平,美國話加息懶人當佢吹水,就算加息都係龜速加啲多,可以不理,至於香港樓市點樣喺贫富懸殊下分配,政治形勢同政策市嘅影响,投資如何取態去適應之,至係懶人諗法嘅重中之重。 大寶二寶兄,你個名好似話你係孖仔中一個,咁如果係嘅話,你係大寶定係二寶唧? |
回80 懶兄
我有一对寶貝,叫大寶同二寶。 就係咁簡單啫。 共勉之, 哈哈! |
To: 81/f 孖寶兄,
原來如此!請問你的二位寶寶現在多大了? |
回 Oscar兄
大仔19, 細女16。 共勉之, 哈哈! |
To: 83/f 孖寶兄,
好!我也有一對寶貝。仔15歲,女13歲。 共勉之,哈哈哈! |
To 72樓
其實淡淡好有存在價值: 1. 比啲好友當做明燈 2. 幫好友供樓 3. 引導啲人唔買樓去幫好友供樓 4. 提醒好友唔好盲目睇好 5. 按相反理論,淡淡人數比例愈多愈代表好友仲有得玩 請各好友珍惜淡淡嘅存在價值。 其實旺旺都好有存在價值: 1. 比啲淡友當做明燈 2. 幫淡友托市 3. 引導啲人唔賣樓去幫淡友高價出貨 4. 提醒淡友唔好盲目睇淡 5. 按相反理論,旺旺人數比例愈多愈代表淡友未夠鐘有得玩 不過各淡友無需珍惜旺旺嘅存在價值,呢度太多喇。 |
To: 16/f 自醉兄,
正如你所說,在歐美經濟差勁的情況下,美國加息的幅度不會大,估計大約只會加息1-2%。加息雖然對計畫買樓人士的心理構成壓力,但如此加息幅度對實際供樓支出影響不大。 土地和樓宇的供不應求情況在短期內難以得到解決,樓價很難下跌。雖然說樓價不可能無止境地上升,但有可能是一浪高於一浪,緩慢、穩步地上升。 |
Oscar 兄,
我相信加息幅度, 不及以下各點重要: 1. 加息代表息口趨勢開始逆轉 2. 投資誘因減少 3. 對自住者而言, 租金與利息差距收窄, 降自住需求 這都對需求有負面影響。 |
自醉兄,
如果利息加幅不大,你提的三點對業主只有心理上的影響,對樓價的影響未必大,還需看影響樓價的其他因素。 |
下文引自信報的陸文的專欄: 近日與一眾熟悉本地樓市的人士談論,有提出近兩個多月不少大型發展商透過稅務及貸款優惠,促使有需要的置業者或改善居住質素人士入市,令地產商去貨速度理想,期內二手樓亦在低成交下樓價偏好,使新盤與二手樓無大差距,這現象卻帶來在芸芸數千個新樓盤出售單位中,估計有1000、2000個屬改善住宅環境的換樓人士,因豁免DSD換樓期由半年延至一年,即在明年中前將有可觀數目的換樓人士須沽售物業變現避免繳付DSD,增添明年二手樓價調整壓力;有趣的是,目前二手樓價高企正好為發展商急推手上樓盤在定價上作護航! |