地產博客 > 文亮言 返回
瀏覽人次:51209    回應:29
文亮言

點解咁多人話樓市跌,樓市始終不跌

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年4月17日
  有很多人不明白,點解全港超過八成人,當中包括學者、評論員、大C、物業代理等人士都異口同聲說樓市將會大跌,但又很奇怪,樓市始終不跌,究竟箇中有什麼原因,怎樣解密?
 
  有時候,要解釋一件事,不需要鑽牛角尖,想得太深入,反而領悟不到事件真相,很多疑團,只要我們耐心一點,就可以從日常生活中解答得到,我記得在小時候當我阿媽煲水,叫我睇火,例必加上一句,D水就嚟滾,於是乎我唔敢行開,金睛火眼睇住煲水,不單只望,還要聽,水滾前水煲是會唱歌,跟住煲蓋會跳動,代表水滾,當時D水煲還未識吹BB,所以我冇辦法唔這樣做,如果我阿媽唔講一聲D水就嚟滾,我見到煲水冇動靜,一定會走左去玩,點會記得睇水,最後,一定會滾到瀉晒。
 
今日香港樓市好似煲水,各位官員、學者,什麼什麼,大家都好似我阿媽,異口同聲叫,樓市有泡沫,就嚟爆煲,於是乎,大家都聚精會神,用心睇住個樓市,點知,越睇越火滾,睇極個樓市仲未爆煲,就算出埋口術都未爆煲。
 
  我做細路的時候點解咁乖睇住煲水,因為水滾我就會熄爐,跟住就走去玩,今日點解班專家成日講樓市就嚟爆煲,當樓市下跌三成的時候,有部份專家會認為樓市調整完成,好似我等水滾一樣,他們在那時候就會買樓,不過,仍然有大部份專家不敢買樓,他們會認為樓市跌三成只不過等如水滾前唱歌一樣,水還未滾,樓市尚未調整完成,樓價仍然有下調空間,大家不妨今晚試下煲水,聽吓煲水會唔會唱歌,不過千祈唔好被佢吹BB。
      
  我唔知道有沒有解答到點解咁多人說樓市下跌,樓市仍不下跌,因為說樓市下跌的人會將所有令樓價下跌的不良因素,加添在他們的預測內,至於那些令樓市上升的因素,並不是視而不見,而是將之演繹成負面因素,唔好以為這是很困難的事,在專家來說,如食蛋糕一件而已,所以 ,在他們來說,點講都是樓市即將下跌。以利息為例,現在低息,專家們便會說加息潮將至,叫大家小心,但是他們又不會在利息高企的時候說這是一個好訊息,即是利息在未來有下調空間。而現在空置率低,他們便會說地產商趁空置率低的時候狂推樓盤,導致供應增加,樓價向下,但他們又不會在供應充裕的時候說,由於供應充足,地產商將會停止推盤,待市場消化過量的樓盤後,樓價將會上升,他們反而會說,地產商見樓宇供應充足,恐怕樓價向下,更急切將手上的樓盤推出場,總之,無論是什麼因素,他們都有辦法說成是負面因素,試問,這樣樓市又怎麼不會向下調整。我想,現在的專家一定未試過煲水,唔知道連煲水都可以解釋點解咁多人說樓市跌,樓市仍然不跌。
 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 亮劍 2014-04-17 09:12:23

耶倫:2年重返全民就業預期「似乎合理」

欄名:焦點

聯儲局主席耶倫(Janet Yellen)本港時間今晨於紐約經濟學會發表演說,於預先準備的講稿中,她指美國2年內可望重返全民就業的預期「似乎合理」(quite plausible)。

說好了的明年春季加息,睇來又要好似高鉄咁,作出延遲,唔知又係咪 2017??

其實加息又有乜好驚啫?經濟唔好大棚人做緊量地,點如期加息呀!

對付加息最佳方法,係就當拒已經加左!

你現在供緊一厘兩厘?唔該忘記掉----請話俾自己潛意識知:【我現在供緊七厘、我現在供緊七厘、我現在供緊七厘、我現在供緊七厘、我現在供緊七厘----】!

每日早晚唸唸有詞各十分鐘!

之後上網睇下中間相差幾多按揭供款,然後開个户口儲起拒,同淡友鬥長氣!

2. 睇得通 2014-04-17 09:35:22

耶倫派定心丸撐經濟 加息路遙

耶倫派定心丸撐經濟 加息路遙

美國聯儲局主席耶倫在香港時間今天凌晨零時25分發表演說,重申聯儲局承諾支持美國經濟復蘇,並首次透露局方預期美國要兩年時間、即2016年底前才會達至全民就業,並說聯儲局何時加息,須待就業及物價情況與聯儲局目標就業和通脹差距大幅收窄。言論顯示耶倫向市場大派定心丸,聯儲局不會很快加息。

耶倫的言論對市場並沒有很大影響,美股保持早段的升勢,升幅亦沒有即時擴大。標普500連續第3天上升,早段升0.3%,納指最多升1.1%見4079點。道指最多曾升134點,高見報16396點;中段升108點,報16371點。

納指迫近4100點

耶倫指出,聯儲局仍持續承諾支持美國經濟復蘇。她說,如果實際就業和通脹情況與聯儲局在這兩個範圍的目標差距愈大,利率維持在目前超低水平的時間就愈低,而毫無疑問,經濟仍遠離全民就業的目標很遠。她透露,根據聯儲局的預測,要縮窄此距離,需要兩年時間,在2016年底前才達到。.....

預期美國要兩年時間、即2016年底前才會達至全民就業,是否達至全民共產???這是否進入 耶倫主義 ???  空泛主義 ??? 年代......

3. peter2 2014-04-17 09:41:30
I noticed those popular newspapers like Apple / Oriental though won't report these news, as if their readership are not smart enough to care that / they are under-reporting this politically INCORRECT news
4. 蜕变中嘅懶人 2014-04-17 09:54:24

博士指出樓市怪現象, 無論專家, 政府如何努力就係唔肯跌, 但掉轉頭諗, 咁頑強嘅反作用力喺辣招初期壓得住唔奇, 但辣招功力漸退咁今日, 樓市應該起碼有番啲持續嘅升幅至啱, 懒人而家靜喺諗到1個原因, 就係作用力用反作用力以同等幅度消退中, 原因? 再諗諗.

亮劍兄提議嘅72烈士式腦震盪反抗法, 我諗嚟諗去都係覺得實際上唔係人人做得到.

5. 水滾熄火 2014-04-17 10:20:12

水滾跟住熄火就可以去玩,合理 ;

水滾跟住撤招就大家又可以再玩,合理 ;

依家有人睇火個樓市又點爆呢?合理嗎?

6. 亮劍 2014-04-17 10:28:38

大家有時咪聽見K寶那个樓盤傳真或經濟日報置业家居講,一个單位是否『供平過租』?

而法子兄就更進一步,專登為此整個 "衡平價"出來,運作方式係將一連串有關經濟及樓市的原始數据,放入呢個數學模型內運算,計計呢個盤是否到價同抵唔抵,是否『供平過租』?!

 "衡平價"計算涉及了供樓利息、定期利息、公用股收益率、建築和裝修成本、租金回報、稅率、人類對未來現金流的折現值等。

為此法子兄要將一個單位空出來放电腦器才及使錢買原始數據,絕對做足功課。

 

那要是法子及PP計出來的圖像,係樓市普遍冇過熱、冇泡沫、冇濫貸,再加上港美出嘅數据及評論有嚴重誤導,咁我應該信邊個呢?

7. 70後 2014-04-17 11:07:23
一個欠人周身債嘅黑社會,以惡欺人,又怎會良心發現,想加息還多d錢比人?

美國佬只會不斷老點將加息,澄清 ……… 老點,再澄清,大家又睇吓遲d會否延遲至17, 18, 19 先加息

況且,依家d銀行已幫小業主做晒體檢,个个都通過到壓測,加息傳言何需驚慌
8. L.Y.K. 2014-04-17 11:14:12

個人認為:以今天的一半(5成首期)價錢去買20-25(供樓期)年後的物業,幾時入市都唔喺問題,買樓唔一定喺自己住GA。

 

9. peter2 2014-04-17 11:28:35
10. peter2 2014-04-17 11:44:53
As for risks I mentioned, the risks are in descending orders - 
i.e. policy risk > interest rate risk > supply risk

The first one is you cannot win or price in, who wants to just made an investment and got a snap in their face by the capricious govt like the one spearheaded by CY.... in FX trading, the same is misreading the FED / BOE /BOJ (which are vital organs that don't do about-face lest their credibility at stake but people may misread it at times)

2nd risk re interest rate, data for that is largely transparent, if you look at monetary base / yield curve / interest rate as a finance person, I can say not a huge risks as of yet, for US and China is indeed exporting liquidity for now

3rd risk re supply, a lot more experienced commentators have discussed this in great details... I am with them...

However, if you are sitting on cash now, what would you do? It is really a personal question and depends on risk preference and affordability, I will do FX personally if I can keep on churning out 20% IRR (of course with high risk)..., some like RMB (nothing wrong with getting the nice yield there), some people like stocks (which I don't like too much), and some people like properties

Pick the market you have the least learning curve if the asset class is not too crowded maybe a good piece of advice, for your increasing the odds (since you're old sailor in that market), and if it's not too crowded means you can still make your kill there right



11. peter2 2014-04-17 12:05:15
Mr Shih Wing Ching also mentioned a very good point sometimes back that the liquidity of an asset is going to have an impact to its pricing... what the current administration did is increase the bid-ask spread and making it very difficult to move, so a blue-chip prince becomes a frog in the pond...

Mr Shih's view of property is oveall pessimistic though, I would be delighted to know how Dr Tong and your fellow commentators would analysis his point of view

cheers
12. 中立的人 2014-04-17 12:10:25
博士, 您說的這段和滾水比如都好軒強呢...

但他們又不會在供應充裕的時候說,由於供應充足,地產商將會停止推盤,待市場消化過量的樓盤後,樓價將會上升

唉.. 仲糸唔認跌在



13. peter2 2014-04-17 12:11:00
In the medium and long term, I think HK is fast losing out its competitiveness (like Taiwan), may sound scare-mongering now but I really believe that, politically we are alike already (too polarized)..., but even in city like taiwan, property price in taipei always high because the smart businessmen homes are there..., but it means the city is harder and harder for anyone to make a living there

2014年4月16日

張總 毋枉管

台灣20年後競爭力

老蔣父子經營台灣40年,影響力抵不過日本殖民50年,老蔣父子一死,影響力便煙消雲散,但日本的遺風仍在。日本商社的數十年經營也真厲害,但學日本也有代價,台灣也染上日本老年化、少子化的毛病。

青年人找不到滿意的工作,工作人口卻日益減少,21世紀更是一個沒有工作忠誠的世界,人類的工作年齡長於企業的壽命,退休金不保是常態,忠誠又有何用。

台灣的工作人口,2010年是1700萬,2030年是1500萬,2040年是1300萬,每十年遞減200萬,如何補充?

台灣人最怕大陸來客,來源只能是香港,香港人本來有款500萬台幣就可移民,聽說要增加至1000萬台幣,小馬哥手下也不知如何想,可能是想不到那麼遠,2016年就可能下台了,由下任去想吧!台灣人口日縮,GDP日減,不用20年也將和日本看齊了,所以說中國能等,時間卻是日本和台灣的敵人,但移民政策卻沒有人敢碰,新加坡早在20年前就有了解決方案。

台灣不但有遠的退休問題,還有一個大學生起薪點的困擾,就是著名的「22K」,大學生起薪只有二萬二台幣,折合僅5700港元,大學還有166家呢!和亞洲各國比較,韓國70K、新加坡69K、日本61K、香港50K。

日本高中生起薪是大學生的65%,是40K,所以台灣大學生起薪還不如日本高中生,如可能滿意其工作,還要再做40年,甚至50年,但競爭力目前卻以台灣最低,只能說議價能力日縮也!

14. 蜕变中嘅懶人 2014-04-17 12:15:51
好多謝Peter2兄嘅回應, 請原諒我英文程度低, 其實我有好努力去讀Peter2兄两篇文章, 但真係能力有限, 明啲唔明啲, 但無論如何, 先多謝给我明到嘅意見.
15. L.Y.K. 2014-04-17 12:34:03

有8成人想買樓,自然就有8成人想樓價下跌。

16. 神海 2014-04-17 14:26:16
D人話跌係D人嘅事,業主唔減價就點都無得跌!最近D成交價係跌咗,但大部份放賣的都有錢賺,市場信息十分清楚,點都唔會大跌,只會平少少!
17. lga908 2014-04-17 15:24:32

亮劍兄, 衡平數據布否美國十年國債息率, 個人認為呢d指標對於本港樓市相當有參考性

6. 亮劍 2014-04-17 10:28:38

大家有時咪聽見K寶那个樓盤傳真或經濟日報置业家居講,一个單位是否『供平過租』?

而法子兄就更進一步,專登為此整個 "衡平價"出來,運作方式係將一連串有關經濟及樓市的原始數据,放入呢個數學模型內運算,計計呢個盤是否到價同抵唔抵,是否『供平過租』?!

 "衡平價"計算涉及了供樓利息、定期利息、公用股收益率、建築和裝修成本、租金回報、稅率、人類對未來現金流的折現值等。

為此法子兄要將一個單位空出來放电腦器才及使錢買原始數據,絕對做足功課。

 

那要是法子及PP計出來的圖像,係樓市普遍冇過熱、冇泡沫、冇濫貸,再加上港美出嘅數据及評論有嚴重誤導,咁我應該信邊個呢?

18. 法子 2014-04-17 15:37:24
17. lga908 2014-04-17 15:24:32

亮劍兄, 衡平數據布否美國十年國債息率, 個人認為呢d指標對於本港樓市相當有參考性



---------


上述因素已考慮

而且領匯息率、中電的息率也是其中一部份

19. 愚見點解 2014-04-17 15:37:46

1. hk almost full employment

2. next 10 year interest rate will remain low at 1 to 3%

3. earning $30,000 per month = holding $10,000,000 or more in bank saving account

4. salaries will have to be increased double in the next coming 5 years for all citizens

5. leung dynasty will change hand in march 2017 that only 35 months later

20. 加多个理由 2014-04-17 15:47:24

你问国內小朋友想唔想去海洋公园,得一个答案;


你问国內大朋友想唔想有層楼在香港,又喺得一个答案。


21. ... 2014-04-17 16:30:49
CCL 119.04 了, 恭喜恭喜
22. 10大屋苑估價 較樓價跌幅大 - 繼發展商外 銀行也睇淡後市 2014-04-17 16:46:07

【經濟日報專訊】本港樓價跌勢已成定局,過去一年內全港10大屋苑估價全綫下跌,半數屋苑跌幅達7%以上,較同期屋苑樓價跌幅更大,反映銀行態度保守。學者憂估值不足浮現,影響二手交投。

部分鄰近有新盤推售的屋苑跌幅較顯著,其中跌勢最急為東涌映灣園,有單位估價按年急跌14%。

據本報追蹤調查全港10大屋苑滙豐及中銀(02388)網上銀行估價資料顯示,全數屋苑估價在過去一年均被下調,兩銀行就屋苑的估價累跌1.3%至14%不等,當中更有半數屋苑估值跌幅達7%以上,包括東涌映灣園、紅磡黃埔花園、鰂魚涌太古城、天水圍嘉湖山莊及荔枝角美孚新邨。

鄰近新盤低開 估價跌幅大

事實上,大部分屋苑的估價跌幅均比大市樓價跌幅大,以中原城市領先指數(Centa-City Leading Index,簡稱CCL))計算,剛於上周五公布的最新指數報118.82點,較去年4月第二周同期跌約2.5個百分點,而美聯每月樓價走勢圖亦顯示,今年3月平均實用呎價為8,763元,較去年同期跌約4.4%。

以上述數據與估價數字對照可發現,10大屋苑當中僅得兩個屋苑的估價跌幅低於4%,反映銀行屋苑估價跌幅普遍較大市顯著。

當中值得留意的是,鄰近有新盤低價或削價賣樓的屋苑,估價跌幅亦較明顯,其中以東涌映灣園跌勢最急,同區主要開售的新盤為昇薈,發展商以貼市價開盤,更提供最高約22%折扣,促使屋苑兩單位滙豐銀行估價急跌9.4%及14%,跌幅比屋苑3月份實用呎價按年跌7.9%為大。

估價下調過快 恐拖累二手

至於位處早前削價賣樓的元朗錦田北爾巒附近的天水圍嘉湖山莊,屋苑銀行估價亦比實際樓價跌幅明顯為大,屋苑銀行估價按年調低4%至7.7%,與屋苑樓價按年跌約1%比較,差幅顯著。另黃埔花園亦受早前增設多種優惠的同區餘貨盤昇御門影響,估價按年跌7.7至10%,跌幅較樓價同期僅跌1.8%為大。

城大建築科技學部高級講師潘永祥認為,銀行估價較樓價跌幅大,反映銀行風險評估較保守,在參考成交數據傾向採用低成交價的個案,並非選取平均值。至於理大建築及房地產學系教授許智文指,有機會只是個別情況,但認同如果估價下調過快,二手樓出現「估不到價」的情況,會進一步拖累二手市況。

 

23. 有樓冇尊嚴 2014-04-17 17:11:34
CCL 都冇咩点跌過, 跌佢條命呀!
24. to 12 自稱中立的人 2014-04-17 17:26:25
自稱中立的人,你話人「唔肯接受下跌嘅事實」,咁你又肯唔肯接受下面嘅事實?

////////

CCL 119.04 了, 恭喜恭
CCL今週報119.04, 上升0.22點!

CCL自上星期大升1.6點至118.82, 技術分析上已經穿越20天移動平均線, 朝保力加通頂端進發, 現頂端位置約在120點左右, 相信新一輪升勢已經展開!

美國聯邦儲備局主席耶倫昨晚發表演說,聯儲局承諾支持美國經濟復蘇, 並透露局方預期美國要兩年時間, 即2016年底前才會達至全民就業, 並說聯儲局何時加息, 須待就業及物價情況與聯儲局目標就業和通脹差距大幅收窄, 言論顯示耶倫向市場大派定心丸, 聯儲局不會很快加息. 這方面正合美國國情, 因為美國失業率U3雖為6.X%, 但真正反影美國失業率的U6卻有11.X%之多, 減息之說, 不攻自破!

CCL牛皮悶局已經由上年政府推出加辣招後發展至今, 相信新一輪升浪不會像2011年至2013年升得那麼急. 反正現在市場無論一手還是二手也極缺盤. 資金足夠支付首期人士急著離開交租行列者自然心急置業.

樓市又再風起雲湧, 我倒有興趣知道政府安排的供應在未來的日子裡會否兌現!

在此, 中女社祝各業主及版友復活節快樂! 身體健康! 財源廣進! 

各區分區指數:
港島: 129.78, 上升0.96
九龍: 115.89, 下跌0.09
新界東: 119.62, 下跌0.60
新界西: 99.35, 下跌0.82
25. 馬達 2014-04-17 17:47:38

博士, D所謂專家 (其實係金融風水佬) 從 09年開始, 日日都話樓市跌, 銀行隨時加息,講下講下到依家都成5年,以一般供樓 20 年計,都巳經供左4/1層樓了,仲要係利息 H + 0.? 個種, 真係睬佢地都傻 !

26. 有樓冇尊嚴 2014-04-17 18:50:16
回馬達兄:

但係D淡淡信到十足十, 不過楼價未知跌吾跌就已損失了七年低息期(如果供廿年, 就係三分一了),同損失了咁多年嘅租金。 不過佢地永遠有個信念係:

明曰復明日,
机會何期多。
27. 刀剑笑 2014-04-17 19:19:58

To:有樓冇尊嚴

D人好奇怪,明明喺經濟好又低息的時候驚上車,喺都要等經濟轉壞又加息先認為喺好時機,就算到時真喺下跌5成都上唔到啦!再者唔知仲要等多幾年?白白幫人供樓供咗已經7年,隨了講聲多謝都唔知講咩好。

28. 蜕变中嘅懶人-打傻瓜 2014-04-17 19:30:47
在歡樂XX看着小朋友向媽媽拿了幾個金幣玩打傻瓜, 向任何一個冒起頭嘅傻瓜使勁地打下去, 直至幾個金幣化光了, 媽媽說沒有金幣了, 你都打夠了, 走吧, 小朋友笑着, 牽着媽媽的手, 一步一跳地走了, 但CY何時至用完庫房嘅金幣至會停手打小業主大傻瓜呢? 庫房嘅金幣小業主大傻瓜有份貢獻, 但被CY用來打自己, 所以我由大好友变小淡, 賣出部分物業, 攞番些少金幣壓住個無助傻瓜嘅袋保命.
29. 本港二手樓價指數創15星期新高 2014-04-17 21:43:22

本港二手樓價指數創15星期新高

反映本港二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報119.04,按星期升0.18%,創15個星期新高。
中原說,市區及新界地價有分歧,上月底白石住宅地皮以低價批出,拖累新界樓價回軟,新界西及新界東大型屋苑樓價指數分別跌0.82%及0.49%。
中原表示,本月中聯儲局主席耶倫重申維持低息的言論,相信要待下月上旬公布的CCL指數才開始反映。