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租屋指南針

【想租筍盤?】專家教路租屋三部曲

2018年3月17日 (東方)
樓價高企,唔少買唔起樓但又想過獨立生活的年輕人會選擇租屋住。《東網》請來專家為新手租客提供旺市租屋指南,想租到筍盤不妨睇睇。

租屋看似易過買樓,但一樣有許多地方要注意,一不留神隨時有手尾跟。特別是現時樓市暢旺,細價租盤甚為搶手,租客想搵到筍盤就要識得箇中竅門。

主攻細價樓物業市場的祥益地產總裁汪敦敬教路,新手租屋無論在搵盤、議價及簽約等各方面都有不少細節要留心,其中,搵盤可說是租屋最關鍵的一環,秘訣在於要努力做功課,若然能夠物色到合適的地產代理行及經紀,絕對事半功倍。

跟業主議價亦不容忽視,雖然住宅租金持續上升,但業主未必一定「吊高來租」,相比起高價租給麻煩租客,他們會傾向租給「好租客」,故只要新手租客做足功夫,讓業主感受到誠意及信心,租金很多時都有商量,搵筍價租盤並非不可能。

租客跟業主議價後,簽署租務合約一樣有很多細節要注意,最重要是保護自己的權益,免得日後出現爭拗。另外,租務支出亦要計清楚,以免失預算。

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【搵盤篇】揀合適經紀 貨比三家
打算租屋的人士一般會搵地產代理代勞物色租盤,祥益地產總裁汪敦敬認為,識得揀地產代理行及經紀是搵到筍盤的最大關鍵,皆因每間地產代理行的「收盤」能力及業務性質不同,如租客心儀街坊舊區的二手租盤,卻找新盤樓花代理,就會失去選擇的優勢。

他指,切忌以「盲人摸象」方式搵盤,在區內眾多地產代理行之中,宜搵三間確保可以找到大部分市場租盤的地產代理行,「貨比三家」找出最適合租客需要及租金的放盤。

除了尋找合適的地產代理行外,篩選經紀亦不容忽視。如果經紀因應租屋人士的要求落力跟進,而且不斷提供額外的放盤資訊,如一些即將完成租約或即將新放租的隱藏租盤,代表該經紀重視這單租務交易,找到筍盤的機會自然增加。

鍾情住新樓的人士,他建議要密切留意落成收樓兩周後的放盤情況,一般租盤較充裕,只要租客爭取業主信心,租金隨時有意外驚喜,惟他提醒近年細價盤搶手,要筍價租新樓都要講彩數,啱價的話最好盡快做決定,以免被其他租客捷足先登。

租金升勢凌厲,曾發生事故的租盤及「太空艙」也成為搶手貨。這兩類單位租樓流程跟普通單位分別不大,但提醒租客不要只貪平,入住前宜了解清楚居住環境是否合適,以免簽完租約後悔。

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【議價篇】自動轉帳交租顯誠意
租金升個不停,租客想筍價租盤,識得議價絕對有優勢。祥益汪敦敬指,業主一般願意找個交租穩定又安全的好租客,多過付得起高租金的麻煩租客,故若然租客能主動推銷自己,成功博取業主信任的話,租金很多時都有商量餘地。

他建議,如果租客對自己職業及交租能力具信心的話,不妨主動約見業主建立默契,並提交入息證明,如專業人士或公務員等好租客,大可利用職業優勢打動業主。

其他租客亦可打「人情牌」議價,招數包括主動提出以銀行自動轉帳形式交租,甚至一次過交足1年租及盡快起租,以向業主顯示誠意,爭取議價空間。

傳統上租客可向業主爭取「免租期」,以便在租約生效前免租進行裝修,但汪氏提醒,現時租盤搶手,未必個個業主願意提供「免租期」優惠,一旦因這些條款而被其他租客租入心儀單位,恐怕得不償失。

另外,汪敦敬續說,租盤業主叫價參差,租客宜多以同屋苑或附近物業租金作格價對象,以衡量單位是否抵租,尤其是剛入伙的新盤,缺乏租金指標,就更加要以不同地區的新入伙盤作比較,減低交貴租的機會。

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【簽約篇】列明各種條款免爭拗
租客跟業主洽談好租金,經紀查證業權後,就可跟業主簽租約作實。祥益汪敦敬指,租客首先簽署臨時合約,要注意除了列明租期、租金、付款日期及免租期等條款外,如業主包管理費、差餉、地租、水電費、傢俬及電器等的話,謹記寫清楚在合約內,尤其是傢俬或冷氣,最好寫明數量及牌子,以免日後出現糾紛。

至於水電煤由業主或租客申請、按金如何處理,以及住戶證數目一樣要列明。另外,合約內亦要釐清維修權責誰屬,最常見是水喉問題,一般室內由租客負責,室外由業主負責。

租約期方面,一般為兩年,包括租期首12個月的「死約」,及第13個月起至租期結束的「生約」(退租權),「生死約」日期宜在合約內列明。汪指,近年細價盤搶手,為免「死約」後被業主迫遷,最好在合約內註明租屋優先權,以保障租客權益。

此外,簽訂臨時租約後普遍一、兩周內會簽署正式租約及租客收匙,並支付地產代理佣金及印花稅,謹記要辦理「打釐印」手續,萬一出現糾紛都有法律保障。

另外,租屋開支一樣要計清楚,除了一個月租金作上期(第一個月租金),及兩個月按金計算,還有地產代理佣金,通常是半個月租金計,印花稅(「打釐印」)則為年租金的約0.25%,詳情可參考稅務局的收費表。

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