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弼尖言論

香港樓市又蠢蠢欲動

 

王弼

獅子山學會主席
香港奧國經濟學院院長
易方資本首席經濟師
2021年5月10日
  最近跟一位在北京當教授的朋友談論經濟和股市,跟這位教授級朋友討論,要有較嚴謹的邏輯論據,試過有幾次解釋得不夠嚴謹,被問到口啞啞,幸好是多年朋友,教授才不冚線。
  「股票就這樣一枝箭升上去,回也不回嗎?不會搞出惡性通脹嗎?如果聯儲局被迫收水加息,股市必然大冧,但不加息,通脹搞得民不聊生,央行不怕後過嚴重嗎?這樣印鈔,可以維持多久?如果印鈔能夠解決問題,以前大蕭條豈非冤枉?一早印鈔咪搞掂囉!」教授問。
  王弼說:「你說中央銀行印鈔不怕後果,首先要定義,什麼後果是中央銀行或政府不能承受的。目前印鈔的後果是股市樓市不斷升,這就沒有什麼可怕。你說的後果,應該是人民真的民不聊生,引發反政府暴亂等情況吧?目前,這情況尚未在西方社會發生,就算我們明知那些通脹數字是假的,但通脹明顯發生在資產市場。樓價不斷攀升,確實令許多人憤怒,但你要明白,並非所有人都因樓價上升而憤怒。在西方社會,收入最低的人,他們不會因為樓價上升而憤怒,因為政府福利已經涵蓋了他們的居所。食物方面,的確是貴了許多,但各大食物製造商、超市、快餐,製造大量垃圾食物,壓低了食物的平均售價,低收入人士如果只懂填飽他們的肚子,對食物質素不求甚解,就不會埋怨食物的通脹,可能有些人根本不懂,垃圾食物跟真正食物的分別。至於娛樂,上網活在虛擬世界或吸食大麻又需要多少錢呢?西方拿福利的人,絕對不會憤怒到要用暴力跟政府作對,他們可能還頗滿意目前的生活呢!」
  我繼續說:「至於有錢人,更是印鈔的最大得益者,這批人只會支持繼續印鈔。其實QE的目的,是財富再分配,低收入人士的錢會被分配到有錢人的手中,如果受影響的人士太多,窮人民不聊生,真的可能會發生暴亂,但有福利制度(這是大蕭條年代所沒有的),低收入人士就給政府買起,自然不會搞事,但社會的重擔卻落在中產的身上。過去幾十年,西方中產人士生活未能改善,甚至出現下流情況,可見他們是QE政策的受害者,然而,這批人很多是專業人士,又有家庭,生活雖然沒有改善,但未至於苦到要爆發暴亂反抗政府,所以你說的後果,相信中央銀行仍未需要擔心。」
  教授問:「那麼鈔票真的可以不斷無限印下去,沒有臨界點嗎?」
  「當然有,就是當大量中產被QE抽乾,變成窮人,連他們都開始拿福利的時候,拿福利的人大量超過工作人口的時候,這個系統便要崩塌,但我相信,這情況有排都不會發生。自工業革命以來,西方兩百年來的繁榮締造了龐大的中產階層,QE是該過程的逆轉,只行了13年,西方中產累積下來的龐大財富,可能要數以十年計才能被掏空。日本印鈔印了二三十年,中產生活質素明顯下降,但仍有不少財富可供日央行吸食。我建議,你還是不要日日等資產泡沫爆破。手揸藍籌股,物業不要輕易賣掉,是抵禦QE剝削的最好方法,是這時代安身立命的方法。你看看香港樓市,過去兩年發生這麼大的事,又說這麼多人要移民,但各大央行印鈔谷谷下,最近明顯有翻生跡象,地產代理老闆朋友也說,連以前最滯銷3000-5000千萬的豪宅銷情也在改善,西方一線城市的房地產已經爆升,香港樓市跟升只是遲早的事。」王弼認為,賣樓移民的人,要小心將來回流買不回自住單位的可能。
  股市方面,王弼過去推介的股份,最近都有不錯升幅,Home Depot (HD)兩個月升了兩成,鈾礦股ETF URA升破52周高位,似乎有排上,Suncor(SU)如果升破24美元,就進入無人之境,也許在後QE年代,亂買都可以贏錢,通街股神也不足為奇了。
 
 
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1. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2021-05-10 08:58:39

任達華買樓的啟示

2021年5月10日週一 
任達華買樓的啟示

早前身體抱恙,入廠小修,托賴一切安好,反而跟一位「大國手」及一位年輕醫生聊得最多的是政治和樓市。年輕醫生計劃幾年內返加拿大,不過他剛入票抽黃竹坑站上蓋新盤,只因「有嚿錢喺度,唔知做乜」。事實上,近日任達華、陶冬等名人紛紛入市,皆反映香港樓市一個實況,即包括醫生、律師、金融人、明星在內,香港「一小撮人」搵錢容易,經常有筆錢閒置,多用來買磚頭(特別是若無太大興趣投資海外),單計這批「月球人」、「星球人」,恐怕已足以消化每年新盤供應一大部分。

據土地註冊處資料,任達華上月在樓市連環「掃貨」,先是斥988萬元購入柴灣工業城工廈單位,再豪擲3740萬元,以「首置」身份購入中半山御花園豪宅。66歲的任達華出名是娛樂圈「樓王」,投資有道,保守估計手持數以億元物業,今次用4000幾萬元入貨只是濕濕碎而已。

除了任達華,近日還有不少名人買樓,例如股民很熟悉的瑞信亞太區私人銀行大中華區副主席陶冬,在4月份以首置身份,斥2200萬元購入九龍站擎天半島632方呎兩房單位,呎價達34810元,創該屋苑同類單位新高。以陶冬身份,相信不會住「咁細間屋」,預料屬投資性質居多。

此外,早前有「黃絲」KOL以4000多萬元賣樓引起熱議,但同時似乎有更多「藍絲」接貨吸納。好似「幫港出聲」召集人周融以1750萬元買入薄扶林碧瑤灣兩房單位,該組織發起人、全國政協委員王國強據報更豪擲1.375億元,購入土瓜灣地廠物業。

商界方面,中原地產老闆施永青罕有沾手舖市,以約4700萬元買入旺角快富街地舖,呎價約3.36萬元,賣方為大班餅店,今次交易屬售後租回。還有香港美國商會(The American Chamber of Commerce in Hong Kong),似乎毋懼中美關係緊張,剛斥8588萬元購入毗鄰禮賓府的香港鑽石會大廈全層物業,面積2750方呎,呎價達3.12萬元,以中區乙級商廈來說實屬高價。

少數人搵錢易 首選磚頭

說回筆者日前入廠,與醫生聊起本欄4月底一篇文章〈移民還移民 賣樓還賣樓〉,「大國手」秉持外科手術納米級標準,笑謂標題不太準確,建議改為〈移民還移民 買樓還買樓〉,理由是不論在杏壇抑或其他專業界別,都有部分人在部署幾年內移民離港,卻不但無意賣樓,甚或還在入市買樓。

姑且舉一例,一位年輕醫生,出道短短幾年,尚在跟隨「前輩」學師。跟到好師傅,徒弟當然也不會霉,據悉他剛入票抽黃竹坑新盤(未知成功與否),雖然一面說「3萬幾蚊呎好貴」,同時盤算「有嚿錢喺度,唔知做乜」,兼且「有人頭」(首置身份),以香港人傳統智慧,大多首選買磚頭。

講到底,不論香港街頭巷尾市道興旺抑或慘淡,基本上無礙醫生、律師、金融、明星等界別繼續「搵錢容易」,不少都是月球人(每月收入100萬港元以上)甚至星球人(每星期收入100萬港元以上),確實經常「有嚿錢唔知點用」。尤其在中外關係緊張下,部分人礙於背景(例如曾任職中資企業機構高層)或理念(例如藍絲)緣故,無意把資產及「肉身」遷移海外,他們在資產配置方面更加「頭痛」。

或曰,香港700幾萬人,醫生、律師、金融、明星等僅屬「一小撮」,惟香港每年新盤供應也只不過一萬多個單位,「一小撮人」恐怕已能消化一大部分。

公私營七三比 短期難見效

香港樓市應該點睇?一種角度是從普羅大眾購買力出發,根據打工仔月入中位數(約1.9萬元),計算一名大學畢業生「唔食唔用」幾多年才能上車,由此看來香港樓價的確貴到癲,屢被評為「全球最難負擔」,實至名歸。然而,現時入市買樓客(尤其中高價物業)很多都是任達華、陶冬、施永青,或者醫生和律師,他們「計數」跟一般打工仔自不相同。

由此看來,難怪香港部分後生仔被視為日益急功近利,不甘於安分守己打份工,賺嗰一萬幾千,寧可炒股炒幣博一博。港府擬行新加坡模式,逐步以「七三比率」把公營住宅和私人住宅市場分割,或許屬正路,但相信短期內難見成效。

2. 引刀一快 2021-05-10 09:25:39
港樓駛乜賣,出租可以頂果邊供樓喇。
3. 元朗湾区人 2021-05-10 13:36:05
西鬼玩嘅係愚民。

!!生活係自由民主,多麽幸福

認同作者,西鬼近二百年,吸咗世界太多血,肥屍大隻

!!董卓點灯,都點咗数月

但,末落的日子,必定難受。 清中期,到未期…有板睇,到時

!!賣白豬子,去新疆收棉花

平過,机器。
4. 元朗湾区人 2021-05-10 13:42:03
至於,股市,楼市…

當中産,基层,都下流… 饭都冇钱开。 咁,

!!音乐椅,只得一张。奌玩?
5. 十一哥 2021-05-10 14:01:18
刀刀 喺囉…大錢袋…溢價樓、冇銀用…座摩托 。
6. 引刀一快 2021-05-11 05:34:38
九唔搭八
7. 出租可以頂果邊供樓 2021-05-11 10:36:11
問題在於鄉講製造中產的能力越來越低。