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買樓避雷針
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特式單位宜真不宜假
梁隼
2021年4月11日

  發展商會把一些相連單位包裝成特式單位,這類單位比普通單位貴一些。如果自己買兩個相連單位打通成為一個特式單位,又是否行得通?

  買超過一個單位再改裝成自製相連單位,除非是早年買落的,否則就會未見官先打三百大板!因為在現時的稅制下,買入第二個單位是要交15%從價印花稅,還未計算其他費用如經紀佣金、律師費等費用都是兩個單位逐個計算,可謂一闊三大。如果兩個單位都要做按揭,第二個單位申請按揭時的按揭成數會被下降10%,而且兩個單位都要由同一銀行承做按揭。

  就算成功買入兩個單位,根據平面圖兩個單位的相連位置不屬於主力牆,也不一定代表兩個單位可以打通。首先要把兩個單位打通,是需要向屋字署入則申請改建,然而能否申請成功,就不是單憑兩戶之間的牆不是主力牆作為唯一考慮依據。

  其中有可能被考慮的因素有幾項,如果物業是一些「限呎盤」,即物業要有指定數量和指定面積,例如長實的紅磡屋苑「悅目」,單位數量不可少於170伙,單位實用面積由377-431呎,如果自行入則打通,整個項目的單位數量就會減少,可能會令到單位數量少於規定的,也會出現一個單位面積增加至超出批地條款要求。

  如果單位設有環保露台或工作平台,相連後的標準單位會變成有兩個露台,但整體單位數量減少,這樣做又會令屋苑的獲豁免地積比率下降,令到物業的地積比超出上限。

  就算沒有以上規例所限,也要視乎大廈公契有沒有把單位相連的牆身列為公共地方,如果屬於公共地方的話,就不能拆除打通。另外不少新落成大廈的公契已寫明單位間格不可改動,無疑是把自製相連單位的想法「落閘」。

  把兩個標準單位打通成相連單位的難度甚高,如果真的不夠住的話,不如買一個大一點的單位,會比較方便和化算一點。