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置業避雷針
自製相連防踢契 轉售時宜列明改動
2007年12月22日 (明報)
【明報專訊】市場對大單位需求殷切,自製相連及自製複式單位,呎價明顯較普通單位為高,但打通單位怎樣才算合乎法例,是極複雜的課題,現時不少市民若知悉分隔牆屬非結構牆,便會自行找裝修工人打通單位,但測量師稱這做法存在風險,因為仍有很多地方有機會違反法例及其他契約,轉售時(就算已有批准圖則)必須要求新買家確認知悉所有改動,防避被踢契的風險。明報記者 周偉強

市場一般理解,研究打通單位及房間前,先要了解分隔牆是否結構牆。由於根據現行條例,拆除非結構牆屬豁免入則工程,所以很多市民便僱用裝修工人進行工程。

毋須批則工程不一定合法

測量師羅錦培表示,拆卸非結構牆,只代表工程不用批則,不代表工程符合其他法例及契約,例如建築物條例其他條文、其他消防條款,地契、大廈公契等等。

他舉例,如建築物條例規定,一個房間或一個廳只可有一個窗台,他稱若果兩個房間各有一個窗台,打通後即變成一個房間有兩個窗台,就算分隔牆屬非結構牆,打通後單位仍可被認為違例,轉售時必須告知新買家,否則新買家便有機會踢契。他稱,打通單位要衡量是否合符所有法例及契約,否則可被認為業權有問題,亦不應認為不用批則便屬無問題。

例如,近年批出的地契有規定單位與車位的比例,如九龍一個單位與車位比例為一比一的的豪宅屋苑,有業主申請打通單位,但由於打通後,屋苑單位總數減少一伙,即與車位的比例變成不是一比一,縱然圖則(若需要)仍有可能獲批,打通單位便不符合地契規定。

有機會違地契規定

另外,若果打通單位或房間涉及結構改動,亦表明改動要先得到批准圖則,除了以上事項外,要注意的情便更多,例如環保露台可豁免面積上限為5平方米(53.8方呎),若兩個單位各自有30方呎環保露台,打通單位後,便超過規定上限,所以獲批圖則機會甚微,近一年,便有九龍站豪宅的業主,買入上、下單位,入則申請興建樓梯打通成複式單位,亦因以上原因被拒。

另外,涉及結構改動,除要過屋宇署一關,更涉及消防處及地政總署,早前曾有一個頂層單位的業主申請,於屋內建設一條樓梯直達天台,但要於天台建一個面積10方呎的「小梯屋」(即為樓梯加一頂部,防止風雨入屋),但地政總署認為這小梯屋涉及一定樓面,而大廈已用盡地契,所以改動不符合地契。