地產博客 > 置業避雷針 返回
瀏覽人次:9717
置業避雷針
簽臨約前再查冊最穩陣
2007年12月29日 (明報)
【明報專訊】土地註冊處的查冊服務,早前因搬遷數據中心而暫停服務(包括網上)逾一天,而以往也曾在極罕見情下出現查機「慢機」。由於地產代理條例規定,代理必須於簽約前查冊,所以有地產代理商會呼籲所有會員,任何情下查冊服務停頓時,不要為物業買賣及租務簽約及交付訂金。不過,法律界人士則存有不同意見,穩陣派意見認為應等候查冊重開後,才落實簽約。撰文:周偉強

在現行的契約註冊制度下,已註冊的文件較未經註冊的文件或在其後註冊的文件,在法律上有優先權。所以,對業權有影響的文件均會盡快註冊,而買賣合約及樓契均會於簽署後一個月內註冊,否則優先權便有機會被取代。

另外,地產代理條例列明:「為住宅物業的賣方行事的持牌人,在緊接該物業的買賣協議或租契訂立之前,須就該物業安排在土地註冊處進行土地查冊,並向該物業的買方提供一份該土地查冊結果的文本」。至於何謂「緊接之前」(immediately before),則法例沒有列明。地產界人士指出,一般理解是與律師的「行規」相同,即簽約前一刻,要進行一次查冊。

簽約不查冊 代理先被追究

有讀者曾來電表示,本年11月7日簽署臨約購買一個住宅單位,而代理於11月5日曾提供土地查冊的副本給她看。個多月後,律師樓發現,單位於11月6日被一銀行「釘契」(業權有問題,不利買家),而相若時間,業主更被頒令破產。她表示,及後獲業主律師樓退回訂金,但由於樓市及後回升,她已入稟向業主追討損失。地產界人士表示,買家必須於簽約前,要求代理再進行一次查冊,以盡最大努力確保單位沒有剛在簽約前被「釘契」。

對於因不同原因未能查冊時,應否停止簽署臨約,地產代理聯會主席郭德亮則表示:「要停止。」他表示,由於土地註冊紀錄不時改變,簽約前一刻不查冊便簽約,若及後才發現有維修令、涉及遺產、欠債等押記,代理肯定先被追究。

業權不清 臨約可取消

郭稱,若及後發現土地註冊顯示的問題,合約未有列明解決方法,而任何一方不願退讓,便有可能要透過法律程序解決。另外,有律師指出,簽的只是臨約,若日後發現業權不清,仍然可以取消交易,他稱:「多年前,星期日或公眾假期都不能查冊,代理不也是照樣簽臨約?」

該律師稱,現時簽臨約前,代理會查冊,而簽樓契(付尾數)前,律師樓會再查冊一次,若簽樓契前未能查冊,則有需要延遲成交。

另外,律師譚日明則指出,應於查冊重開後才簽約,因為要等候的時間也不會長,若必須於查冊停頓時簽約,亦應在合約附加「查冊重開後,若發現沒有維修令……合約才生效」,由於無法預測土地註冊顯示什麼問題,若非必要,不應冒險。