經濟陷衰退, 樓價下跌的機會遠高於升, 所以筆者一直認為本地樓價將會繼續一浪低於一浪。是的, 正如發展商一再強調, 建築費加上利息支出, 令建築成本高達每呎四千元以上, 發展商理所當然不會以低過成本價錢賣樓!
事實上, 當樓價跌過籠, 即成交價低於成本價時, 發展商一定會想盡辦法暫停起樓, 以免自己蝕得更多。 不過二手樓就不同, 小業主或者因家庭成員增加, 或家庭變得更富裕, 想到人望高處,基於平賣平買原則, 現在樓市不振時也將細單位賣掉, 另買一層更寬敞的安樂窩。而受到金管局的按揭貸款措施制肘, 若買家仍然選擇購置二手千萬豪宅升級, 按例買家最多可向銀行借得六成按揭, 故賣細樓所得樓價全數有可能祇足夠作為買入豪宅的首期, 加上一般二手樓入伙前都需要做翻新工程, 價值千萬元的住宅單位, 因現在裝修人工成本大增, 故裝修費起碼接近一百萬元, 換樓客或須另外籌措裝修費, 不及購買一手新樓般輕鬆簡單。
現時新樓不單祇售價極之貼近同區二手樓價, 原因是發展商積極減價以爭取競爭優勢, 此外,發展商多自行安排高成數按揭, 又送厘印費等, 再加上全屋預置昂貴新做傢電潔具, 故買家分分鐘祇須支付一百幾十萬元, 便可輕鬆入住豪裝單位, 此所以不少換樓客傾向買入一手新樓。
買新樓可以減低換樓客的一次性大筆開支, 促使買家傾向買新樓, 二手豪宅如折讓幅度不足便無法吸引買家, 而無力償還銀主貸款的業主也不願貼錢賣樓, 多選擇斷供由銀主收回拍賣, 銀主賣樓主要參考市場成交價格, 近期頻見一些二手豪宅以超低價成交, 我沒有聽過建築成本是主宰銀主盤成交價的核心考慮因素!
二手樓既是已經存在的物業, 而買家出價所考慮的因素, 不會祇局限於建築成本一項, 他還會考慮自身的供款能力, 同時衡量經濟前景以及地緣政治對物業價值的影響。曾幾何時, 屯門工業樓售價低見每呎百多元, 若當時在同區新建工廈的建築成本卻起碼二百多元, 但樓市最低潮時屯門二手工廈成交價, 卻祇等於新建成本價的五成, 足証建造成本與售價沒有必然的關係。