地產老行尊揭密！滿足一個條件令千呎港樓跌價至600萬

　　上期專欄講過海量住宅即將擊潰香港樓價，引發網絡熱議。其實，贊不贊成樓價大冧的結論都好，事實勝於雄辯，在內地「房住不炒」國策、國家領導人、高官的關注下，香港住宅已明顯大增。甚至有地產代理行創辦人表示，擴大地積比率提供足夠土地起樓，千呎單位售價可以低至600萬、700萬元...

　　上述預測若成真，那麼上周本欄預料樓價會跌3成，可算是相當保守，難道是冧剩3成才對？至於海量供應從何而來？細心的看官不難發現，近月經常出現地產商為旗下私樓申請增加地積比率的報道，而當局大多爽快批准。

　　遠的不說，最新9月下旬就有兩宗增加地積比率申請。一幅早年獲批建71座洋房的元朗米埔住宅地，佔地多逾70萬方呎，最新申請作分層住宅發展，擬議地積比率約2.05倍，提供3,090伙，單位量勁增42.5倍。另一宗則是同區錦田錦泰路住宅項目，地盤面積達17.2萬方呎，於2016年獲許可發展107座洋房；2018年再獲批建200伙分層住宅；最新又再申請改劃，擬建0.8倍地積比率，總樓面約13.8萬方呎，提供330伙。以上個案皆反映，以往許多地皮根本未用盡「地力」，而是用於興建低密度「豪宅」，浪費罕貴的土地資源。

　　與此同時，政府近年加快造地建屋步伐，多個已做好規劃的新發展區，如古洞北/粉嶺北、洪水橋等項目，提供逾10多萬個住宅，甚至洪水橋項目將研究是否進一步放寬地積比率，從而增加供應。相信本月公布的《施政報告》會有較全面的論述。

　　再者，早前公布的賣地計劃亦反映港府較以往有為。本財政年度第3季(10至12月)，供應總數多達7,110伙，創逾4年來單季新高；而本財政年度首3季(4至12月)，私宅單位供應已約14,430伙，已較全年目標約12,900伙，高逾1成。料全年可提供逾1.7萬伙，比原定目標高逾3成。

　　還有另一個解決土地問題的關鍵，就是地產商於香港的角色轉變。發展局局長黃偉綸上月曾指，樂見商界願意配合，又形容政商扮演規管與被規管角色，盼望未來「無謂爭拗減少」。

　　在增加私樓的同時，政府覓地建公營房屋亦不斷上升，更估計10年建屋逾31.6萬伙的目標可超標完成。一旦公營房屋充足，對樓市的「蝴蝶效應」可謂舉足輕重。最直接是改善居住環境，劏房、板間房、籠屋生存空間減少，勢必轉型為正常單位出租，增加中低階層租盤選擇，自然可令租金下跌。屆時，居者有其屋，無論是租是買的居住成本都會下降。

　　最後，對於樓價因為供應大增，而跌至1,000方呎僅售600萬至700萬元的程度，則需大家拭目以待，相信不是短期可以達成，港樓極可能面對以年計的下跌周期。希望近年借盡9成按揭趕上車的用家，可以做好長期捱跌的心理準備，撐過難關。