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散文集

內地打壓深圳樓價即跌 反映港樓面臨房策及經濟困局

 

林南冧
東網財經專欄作者 

2021年6月21日 (東方)

  新冠疫情肆虐,環球樓價卻在經濟重創、各地失業率飆升下,節節向上。當中因由,可以簡單一言以蔽之,正是全球再次啟動2008年金融海嘯以來的救市絕招,推出無限量化寬鬆貨幣政策,令樓價在危難中幻化出更大泡沫。在此背景下,是否代表香港樓價從此踏上一片坦途?答案自然不是,有3個重點要留意!

  首先,正所謂「出得嚟行,預咗要還」,環球各國大肆放水救經濟,加上疫情阻礙各項原材料生產,令通脹飆升,與此同時各國經濟「弱過藥煲」,隨時演變成滯脹,甚至惡性通脹。目前,已有許多發展中國家加息收水,例如俄羅斯、土耳其、巴西等。就連放水最積極的美國,聯儲局亦在最新的議息會議內提及加息計劃,將於2023年底前加息兩次,令美匯指數谷底反彈,而各類資源價格隨即回落。不過,市場普遍認為加息步伐只會比聯儲局的預期更早、更急,因此,超低息環境並非必然,亦非永恒。

  其次,中國於疫情中並沒使用大水漫灌的方式救經濟,惟內地樓價升勢一點也不比外國差,違背房住不炒的既定房策,惹來當局震怒。去年底以來,推出一連串打壓樓價措施,包括對內地地產商設置「三條紅線」、提高住宅按揭息率、收緊銀行違規透過消費貸經營貸將錢流入樓市,又實行二手樓指導價,甚至深圳官場因此而大換班。

  一番連環拳下來,效果算是立竿見影。上周四(17日)國家統計局公布最新數據顯示,5月份一線城市二手住宅升幅回落,早前升得最癲的深圳,樓價按月跌0.1%,雖然按年仍升10.9%。不過最近有報道指,具深圳學區房「愛馬仕」之稱的國城花園,鄰近當地兩個一流學區,備受家長追捧,其5月有個127.82平方米二手單位在拍賣網拍賣,吸引15位買家競投、經過147次出價後易手,成交價2,206萬元人民幣(下同),相比起2月初同類單位以2,868萬元成交,樓價唔見662萬元或18.75%。見微知著,下半年內地樓價仍會繼續回調。

  再者,將焦點轉回香港,雖然近日本地消費市場有明顯改善,惟上周四公布的3至5月份失業率仍高達6%,仍有逾23萬人無工開。展望未來一年仍將受疫情受困,經濟支柱之一的旅遊業難見曙光;同時影響本地消費市道,莎莎國際(00178)就於早前公布業績,指今年擬於港澳關閉約15至20間店舖;而5月份中環甲廈空置率,亦回升至7.35%。總總迹象顯示,香港經濟遠不到復甦之時,仍然在低位徘徊,沒有經濟實力支持的樓價,終究會向下。

  更何況,誠如第一點所講,隨美國可能提前加息,香港的超低息環境並不會永遠存在。加上內地堅持房住不炒的樓市政策,香港豈能豁免?且未來各類型住宅供應層出不窮,由政府稱已覓地建1.4萬個過渡性房屋單位、再到市建局未來5年斥逾千億元收購重建1.8萬個單位、許多私人發展項目申請增加地積比率均獲放行,甚至政府採取收回土地條例徵收土地發展住宅,可以預見未來供應源源不斷。

  綜合上述各點,港樓已難重現過去十多年的飆升盛況。各位看官唔使再怕執輸會買貴,同時選擇多元,可以慢慢揀樓,不用急於入市。不過話說回頭,認為樓價繼續爆升的看官,大可繼續買樓,說到底,買樓與否都是個人的投資決定。

 
 
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1. 淡友真面目 2021-06-22 00:00:39
錯足十幾年,你有樓嗎?