「百億樓王」黎永滔的常勝秘笈

《明報》財經的「湯文亮會客室」今期請來有「百億樓王」之稱黎永滔做嘉賓，黎永滔與湯文亮分享彼此投資物業心得(睇片:link.mingpao.com/32866.htm)，指出香港住宅和商舖租售價升了10多年，出現調整也屬正常，並指一般投資者可以等待樓價回落才入市，切忌「為買而買」。而黎永滔將會出席本周六《明報》舉辦的「股樓攻守大作戰」作演講嘉賓，與有「中環巴菲特」之稱的星級基金經理譚新強，一起分析香港的樓市和股市最新形勢及投資部署（報名可登入：link.mingpao.com/31687.htm）。

黎永滔表示，舖位價格反映香港整體經濟，舖位劈價潮不是從今年才開始，早在去年年尾已經開始，「舖位在近十多年間升值幅度驚人，有些地區由2003年到現在已經升了三、四倍。由於前兩年大陸開始打貪，而股市往往領先經濟，接着就是零售業，類似鐘表、珠寶等高消費行業的生意已大不如前，去年年尾就出現減租的空間，之後更加嚴重。部分旺區舖位租金已下調30%至40%，但鑒於這幾年舖價已經升了三、四倍，這個下降比例不誇張，凡事都是物極必反。」

舖租是否較自住物業更快反映經濟？黎認為股市最快反映經濟，以他多年投資經驗，香港的舖位業主也好，上市的公司也好，這麼多年來積聚大量財富，財政很健全，舖價和大公司的股價應只會小幅下調，但大跌機會有限。

舖位業主身家厚舖價大跌機會有限

黎又稱，其實買舖位有時不只看回報率，還要關注舖位仍未發揮的潛質，這就是投資舖位考功夫的地方，「近年有不少商場變成『劏場』，會否代表舖位見頂指標？現時香港舖價太貴，動輒要幾千萬元，甚至幾億元，為吸引小投資者，故不少商場變劏場。小投資者投資有關劏舖時，應該深入了解周邊的環境是否適合細舖零售商經營，並要小心提供的所謂兩年內有5厘至6厘保證回報率，但當兩年後，實際收租的回報率有多少就難以預料。很多劏場無法成功營運，因為劏場之後業主由一個變為多個，大家意見不同，管理變為混亂。」

或減持英舖位 回港趁低吸納

黎續稱，「我投資物業的秘訣，首先是不要『為買而買』，第二是Location（物業位置），能做到兩樣變可做常勝將軍。我最近買了一間銅鑼灣的舖位，雖然舖市仍在調整，但該舖叫價合理，更重要是還有發揮空間，所以我覺得值得投資。但正常來講，現在的市况，無論是住宅也好，商業也好，都經過了2012、13年的上升，很少有這麼長期的升幅。舖市也可能已封頂，這個時候胡亂入市，就尤如賭博了。」

黎永滔回憶首次入市，乃因我做金舖起家，對零售店舖走勢別有觸角，行街很自然觀察人流，所以培養出對店舖投資興趣，於是1991年用500萬元首次買了軒尼詩道兩間舖，從那時開始投資舖位。

他又回想，「2009年金融海嘯那時，香港舖位回報率很低，只有2厘至3厘，那時我的子女去了英國讀書，我在當地看到牛津街比香港的廣東道還熱鬧，所以就想有沒有投資空間？用了一年去了解英國的當地稅制，銀行條例，如何賣出買入等做足了功課，發現英國有些地方商舖的回報率高於香港，能達到6厘，於是決定分散投資，迄今已在當地買了20億至30億元的物業。我在英國第一次投資的舖位，現已升了2至3倍，到現在適逢香港舖價下跌，我不排除會將之前在英國投資賺到錢的舖位減持，趁現香港市場回落，將部分資金轉回香港候低吸納。」