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樓市乾坤

寧買住宅不買商舖

 

何熊輝

2022年5月14日

  踏入五月份後,疫情趨穩定,各類商業活動逐漸回復正常,物業交投亦開始回升,各類物業中,仍以住宅交投佔據最重要地位,舖位交投也有回升,但出貨的業主,其賺幅比率,明顯較住宅低,部份出貨舖位業主,揸貨數年,仍要蝕讓離場,揸舖收租永無憂,早已不復再。

  筆者早年因工作關係,曾與一名舖位專家午敍暢談物業投資。筆者當年問該位專家,為何只集中投資舖位?該位專家從容回答說,租舖客人創業大多實事求是,又講信用,故很少欠租,因此租金回報相當穩定,加上舖價年年升,因此揸舖三幾年後,已可財息兼收。

  直至數年前,這套投資原則仍十分有效,但近年情况變了,不少行業在互聯網衝擊下,行業周期愈來愈短,不少舖位租客,每隔一至兩年就被自然淘汰,舖位業主就要不停找新租客,但找租客愈來愈難,不少舖位要丢空三數個月以上,才可找到新租客,加上租金又要下調,因此舖租回報率大幅下跌。

  住宅就不同,無論放售放租遠較舖位容易,因此在高通脹來臨前的今日,應主力集中投資住宅,而不是已調整已深的舖位物業。現時只有大集團的商舖物業,較具競爭優勢外,散位街舖租金叫價已大不如前,彌敦道旺角至佐敦一帶,以及尖沙咀及銅鑼灣等區空舖連連,已說明一切。

  今時今日,香港住宅需求仍以千二萬元以下的中低價物業,最受市場歡迎,豪宅物業則因中資買家大減,租售價也難以再創高峰。

  倘兩年前以為物業再無投資價值,沽樓套現全買港股,今日最少已虧損三成以上,早前揸英磅,至今也跌一成,去年中買美股至今,也要損失一成以上,兼且加息令跌勢未止,重揸風險難料,兜兜轉轉,投資港樓亦相對安全。

 
 
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1. 向股仔說不 2022-05-14 19:37:43
牛市buy the dip,熊市sell the rip,今時今日,幾百點進賬已完全靠唔住,朝早睇道期諗住找點方向,分分鐘害你多過幫你。無他,投資者心態已由慌死冇人陪自己窮,變成誰輸得最少誰便是贏家,一旦任何利好消息都被用作藉口減持,尋底之旅就難以停下來,所以買樓點都安全的。
2. 物價將升一倍 2022-05-14 21:30:31
美國加十厘都冇用,美國人窮到褲穿窿,全國有一半人儲蓄唔夠400蚊,仲邊有人有錢存銀行?物價只會愈嚟愈高,阿爺將出口去美國產品加價30%, 日用品將會翻一番。
3. 樓市紅線挑戰 2022-05-14 21:40:36

過去20年的黃金發展期,使內地房企習慣了高槓桿借貸,以謀取更高利潤。由於樓市一直暢旺,項目有價有市,大多穩賺不賠,投資者亦對不斷倍大的槓桿不以為然。除了以高槓桿投資房產項目,企業也開始涉足其他業務,包括文化、體育等燒錢行業。以融創為例,近年在萬達及樂視出現財困時,先後化身「白武士」,可見其財力之雄厚。不過,內地當局早已看到房產業潛在危機,過去兩年實行去槓桿,為相關借貸畫下「三條紅線」。然而,官方還是高估了房企的承受能力,政策一收緊,包括恒大在內的多家企業相繼陷入財困,因此國內樓市已步入下跌周期。

4. 東鐵過海線帶旺新盤 2022-05-15 07:23:37
東鐵線過海段今日正式通車,鐵路沿線新盤旋即傾巢而出,其中九龍新盤戰,由嘉里旗下已屆現樓的何文田喇沙利道瀚名拉開序幕,項目昨日首度以價單推售60伙1房戶,折實均呎24,258元,全日售出57伙,佔昨日推售的95%,套現逾4.8億元。另在昨日有新一輪銷售的恒地(0012)利奧坊.壹隅,昨日售出12伙,單日吸金8000萬元。
6. 太古城創新高 2022-05-15 10:30:48
樓市氣氛向好,罕有優質放盤更備受追捧,買家更願意追價入市,太古城一個922實呎極優質海景樓王成交,同區客以2,018萬元意頭價承接,並創屋苑同類型單位新高價,原業主2008年持貨至今轉手升值逾1倍。
7. 失業率升至5% 2022-05-15 22:59:06

第五波新冠疫情衝擊就業市場,香港今年第一季度本地失業率升至5%,創下八個月以來的新高。此前,即便在疫情剛爆發的2020年第一季度,失業率才3.7%,而這一數字已經在當時創下九年來的新高。此後一路攀升,在2020年12月至2021年2月統計週期內達到7.2%,創下17年新高,逼近2003年SARS疫情時期的失業率高位。之後香港進入為期一年的復蘇,失業率曾連續11個月回落至4%。但今年一季度失業率再次止跌回升一個百分點,至5%。香港政府統計處明確,勞工市場嚴重受挫,其中與消費及旅遊相關行業,藝術、娛樂及康樂活動業,失業狀況尤其嚴重。

8. 內地首貸減息 2022-05-17 01:32:05
內地政府多次強調要支持剛性(自住)和改善性(換樓)房屋需求,人民銀行及銀保監昨天頒布通知,對於透過貸款購買普通房屋的居民家庭,首套住宅商業性個人貸款利率下限,調整為不低於相應期限貸款市場報價利率(LPR)減0.2厘,而第二套住宅貸款利率政策下限按照現行規定執行,4月的5年期以上LPR利率4.6厘計,意味首套住宅按揭息率下限降至4.4厘,第二套住宅按息下限維持按LPR利率加0.6厘計,仍為5.2厘。
9. 一手成交升兩倍 2022-05-17 01:35:22
自放寬限聚令後,新盤市場氣氛即變得熾熱,在信置牽頭發展的元朗錦上路站柏瓏I(柏瓏發展項目第1A期),以及恒地大角咀利奧坊第4期利奧坊.壹隅帶動下,5月截至15日的半個月,新盤市場已錄626宗成交,較4月同期的192宗急升約2.3倍。業界人士估計,5月下半月仍有多個新盤推售,全月成交量有望達2000宗,創2021年5月約2155宗之後的近一年新高。
10. 海璇匯尺租122元 2022-05-17 12:53:48
北角收租服務式住宅海璇匯,市場消息指錄得高價租務成交;區內代理表示,海璇匯高層實用面積約813方呎的B室、3房設計連531方呎天台,新近以月租約9.88萬元租出、實呎租金高見122元,料創港島東區住宅租金新高。
11. 報復式反彈 2022-05-18 07:39:20
多個一手新盤4月份開售,成績出色,帶動整體樓市向好。美國首季 GDP 按季出乎市場預期下跌1.4%,反映經濟減速,聯儲局原想大手加息亦要收韁。上週議息加息幅度只是加0.5%而非0.75厘,有利全球投資市場,包括本港樓市。預料港樓樓價會報復式反彈,全年回升15%。
12. 高銀金融招標 2022-05-18 07:47:24
曾由富商潘蘇通旗下高銀金融持有的九龍灣啟祥道17號高銀金融國際中心,其銀主及接管人委託第一太平戴維斯出售全幢物業,將以價高者得形式作招標出售,截標日期為7月21日。市場人士估計,項目市值料逾百億元。
13. 按息升樓價跌 2022-05-18 09:03:36
港滙走資持續,亞洲交易時段金管局接錢58.88億元,為今輪單次最大筆走資,雖然港元拆息(HIBOR)仍處於低水平,但瑞銀報告指出,如果資金持續流走,HIBOR和H按息會持續向上,甚至有機會令拆息掛鈎按揭(H按)到達封頂息,該行估算,若按息升1厘,將令供樓壓力增加,並導致樓價跌一成。
14. 世界進入銀紙無限貶值的年代,超級通脹已來臨。 2022-05-18 18:01:00
世界進入銀紙無限貶值的年代,超級通脹已來臨。

過去一年,英磅對美元或港元,已下跌 10%。日元也一路在跌。世界已進入錢紙無限貶值的年代。英國朋友交開 enegry bill $2000, 現在要交$8000。香港物價,也會一路在脹。

世界再亂也只得一方法解決,最終就是無限量寬,即是銀紙無限貶值!

永遠記住,六九年美孚一個成交單位,是港幣 2 萬多元。叉燒飯 0.6元一碟。現在租五年樓,租金成一百萬元。樓價為何只升不跌,大家明白啦!

2017時美國開始加息,加了八次,香港才加 0.125厘。幾年後,還要行無限量寬, 印 28 萬億去(補回)先前加息的收緊政策。今次美國加息,為的是通脹過高。當通脹可控,即時 倒轉減息,更可能要行負利率。即是放錢入銀行,銀行收取你的利息,即是銀紙無限貶值。

過去幾年,世界各地樓價已升 15 % ~ 30 %。香港很有條件追落後 10%~20 %。香港每年新單位只有 一萬多個。可是,抽居屋人士有幾十萬。他們都是有能力買私樓的。

(星島日報報道)新一期居屋及「白居二」前晚七時截止申請。房委會表示,連同網上申請及親身交表,累計收表二十五萬一千份,暫超額認購約二十七倍,相關數字尚未計及日內會收到的郵遞申請。房委會預料,最終申請數字會較上述公布數字多。


15. 高爾夫御苑尺價1.4萬 2022-05-18 21:14:42
近日主力銷售大角嘴利奧坊‧壹隅的恒地,同系已屆現樓,毗鄰粉嶺高爾年夫球場的高爾夫.御苑,相隔近4年推出新一張價單。恒基物業營業(二)部總經理韓家輝表示,高爾夫.御苑是次加推全新價單涉70伙,包括17伙四房戶、53伙三房戶;價單訂價1573.6萬至2711.2萬元,實呎16,020至20,633元,提供最高12%樓價折扣,折實售價1384.768萬至2385.856萬元,折實呎價14,098至18,157元。
16. 西營盤舖蝕4成 2022-05-18 21:18:21

舖位市場續錄損手交易,西營盤第三街一個經營食肆的舖位,以1470萬元成交,原業主持貨不足4年,賬面勁蝕920萬元離場。資料顯示,西營盤第三街168至172號地下1號舖連閣樓,地下建築面積約900方呎,閣樓建築面積約1000方呎,合共建築面積約1900方呎,以1470萬元售出,呎價7737元,該舖位現由火鍋店承租,料月租約4萬元,租金回報約3.3厘。原業主於2018年12月以2390萬元買入,持貨不足4年,賬面虧損920萬元或貶值38.5%。

17. 轉買為租 2022-05-19 12:08:55
太古城買賣筍盤經已被消化,加上受美國加息影響,使買賣市場交投放緩,同時帶動租賃交投轉趨暢旺。太古城順安閣高層D室,實用面積530方呎,2房間隔、望內園景,以月租約2萬元租出,實用呎租約38元,屬市價水平。業主2005年12月約280萬元購入,租金回報逾8.5厘。
18. 郭晉安大賺千萬 2022-05-19 21:29:01
港鐵東鐵線過海段早前通車,有名人搶先在通車前沽售紅磡區內物業,並大賺離場。資料顯示,由視帝郭晉安以個人名義持有的紅磡民樂街工廈項目駿昇中心一單位,建築面積3408方呎,本月初(即東鐵線過海段通車前)以1874.4萬元售出,呎價5500元。資料顯示,郭晉安早於2007年10月以550萬元購入,持貨逾14年,帳面獲利1324.4萬元,賺幅約2.4倍。
19. 跌三成等十五年 2022-05-20 09:30:23
2019年12月開始疫症,至今2022年5月未完結,截至現在兩年半時間。以約800萬以下細價上車盤為例子計,兩年半跌幅平均約5%。平均一年跌約2%。如果緩慢的有序下跌政策玩法不變。跌30%,需時約15年。看淡的勝利時間表,有了。
20. 失業率5.4% 2022-05-21 04:10:14
政府統計處剛發表最新失業率數據,經季節性調整的失業率由2022年1月至3月的5.0%上升至2022年2月至4月的5.4%,失業人數增至20.6萬人。在這段期間,幾近所有主要行業的失業率及就業不足率都見上升,可見疫情衝擊嚴重。其中,樓房裝飾、修葺及保養業以及零售、住宿及膳食服務業的失業率升幅最為明顯。
22. 澳門賭場酒店網上賣 2022-05-28 06:21:32
新冠疫情大大推動「宅經濟」,基本上乜都可以上網買,早幾年就有人喺Carousell叫價幾億放舖位;時至今日,睇嚟澳門已經比香港「走得更前」。事關有專做澳門生意頂讓嘅交易平台喺facebook專頁出post,話有人將「澳門酒店連娛樂場頂讓」,出讓價為20億元。
23. 內地生又來了 2022-05-28 07:54:18
中港兩地雖然至今仍未完全通關,但個別部署9月來港升讀大學的內地生開始遙距租樓,沙田偉華中心便連錄兩宗同類租務。其中,偉華中心3座高層B室,實用面積358平方呎,屬於兩房間隔,由3名將來港升讀浸會大學的內地生夾租,月租1.25萬元,平均呎租35元。據悉,上址現時仍由另一批內地生合租,舊租金每月1.2萬元,新租金按年上升4%。