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樓市乾坤

樓價來季將破頂

 

何熊輝

2021年5月15日

  樓市在疫情受控下全面回穩,細價住宅早前觸底後,連帶陸續開售的新盤,呎價亦逐一破頂,買家的購買力不只限於住宅類,最近連舖位工廈寫字樓都受到投資者及用家追捧,現今經濟仍只初步回穩下,樓市明顯率先跑出,並進入亢奮的上升態勢。

  香港經疫情年多以來的折騰,不但沒有促使市場對樓市失去信心,反之更堅定了決定留港市民入市的決心,早前略為減價的移民盤迅即被吸納後,其他業主見買家湧現,迅即加價放售,該等放盤又迅即被搶購,二手放盤又即時缺盤,買家又回到新盤市場。

  看現時趨勢,移民盤也無須減價放售,基於樓價距歷史高位只約3%,按現時升勢,未來一季破頂機會甚大,因此如果決定不移民,在能力範圍下,早些入市也相當合理。

  香港樓市經過這次疫情洗禮,住宅類物業抗跌力比以前更堅穩,反觀舖位的抗跌力最差,直至今日為止,租售價仍較高峰期下跌三成以上,但可能由於跌幅已深,部份資深投資者已重新掃入低價工商舖物業。

  一般投資者或用家,入市仍以住宅為主,但想搏低位反彈,工商舖類物業反彈水位可能更大,基於這已是市場共識,故近期大地盤,整撞工廈,或全層大面積商廈的成交案例,如雨後春筍。

  住宅未來一季,有機上升2至3%,第四季或可再升1至2%,全年計升幅,估計有6至7%。

 
 
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1. --代舖王 2021-05-15 18:11:05
「舖王」鄧成波家屬發言人表示,謹此懷着沉痛心情公佈,鄧成波先生於2021年5月14日中午,在一眾家人陪伴下於養和醫院安詳辭世,享年88歲。據悉鄧成波於5月6日入院,留院9日後離世。
2. 鳥6 2021-05-15 19:09:26
正如烏5預言,香港樓價沒有最高,只有更加更加高。😀 今年升15%左右。明年大概升20%左右。 這個升幅係預咗唔通關。 如果通咗關,真係會升到失控。

香港樓價最大問題就係太平,樓價沒完全反映香港的值。長升長有好正常。
3. 廢好不一定赢 2021-05-16 10:26:41
疫情肆虐影響全球經濟,專家曾認為數以萬計工人失業、商舖倒閉、經濟陷入低谷,也會拖累樓市崩潰,豈料過去一年全球房地產十分暢旺,歐美至亞太地區的房價飇升,年度增幅甚至是20年來最高,而且專家認為隨着疫情開始緩解,各地經濟陸續恢復,房產價格短期內也難以回落。真的是這樣嗎?實體經濟未復甦,現在的升幅只是透枝將來的購買力,它朝一日,始終要還。
4. SYB 2021-05-16 11:11:45
香港私樓升升升,千萬不要與小市民爭政府資助房屋,也不要去國內炒住宅。
5. 醒目淡至叻係你 2021-05-16 11:35:39
我係你口中的(廢好),雖然我唔知自己努力揾錢買樓有幾(廢),隨你喜歡噏啦。

我剛剛賣出揸了四年層樓,用二百萬成本賺了二百萬準備換樓,你咁醒目當然不當一回事,請繼續身體力行,唔好同我搶貴D樓。
6. 鳥6 2021-05-16 18:23:40
香港的悲哀,就係有一大批唔識香港樓市情況的專家,幾十年一日如一日在唱衰香港及香港樓市,結果制造咗一大批不肯上車的窮人,佢哋都係班樓淡專家的信徒。 銀紙貶值,搞到樓價飛升,雲吞麵幾亳子一碗的時代一去不復返。要求雲呑麵跌返一亳子一碗不切實際。歲歲年年都話樓價有泡。咁你又吃雲吞麵?
7. 立即掃 2021-05-16 20:08:56
樓市氣氛轉旺,市場再錄名人入市個案,其中,消毒用品品牌威露士,其母公司威萊集團創辦人左大維,目前再度增持馬鞍山新盤峻源單位,以6450萬一手購入該盤連天台特色戶,呎價2.7萬。由去年起,左氏共斥逾2.28億掃入該盤3伙及6個車位。
8. 立即冧 2021-05-17 10:21:56
舖王走了,市場可能會突然間多左多件總計百億市值計算的舖位放盤,到時大把便貨執。
9. 大把便貨執 2021-05-17 11:51:27
另類波叔矛波已經準備左二百億等你。
10. 天水圍不再悲情 2021-05-17 16:50:09
置業需求強勁,天水圍二手成交穩定,本月首16日錄50宗成交。分行剛促成慧景軒3座極高層D室成交,實用面積為869方呎,四房兩廁連儲物房間隔,外望開揚后海灣景,以1,048.8萬元沽出,呎價12,069元,創天水圍二手分層單位歷史新高。
11. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2021-05-18 08:50:33

70城新盤價漲4.8% 8月高

70城新盤價漲4.8% 8月高

內地樓價繼續升溫,路透根據國家統計局的數據測算,4月份70個大中城市新建商品住宅價格(一手樓價)指數按年上漲4.8%,升幅較3月擴大0.2個百分點,屬8個月新高,且連升67個月;按月計一手樓價上揚0.6%,升幅擴大0.1個百分點,同為8個月新高,是連續14個月向上。易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為,4月市況仍較預期弱,信貸政策收緊及各地嚴加調控,令銷售數據面臨一定壓力。

廣州升一成 快過北上深

深圳二手樓價升幅放緩,4月按年漲12.9%,較3月收窄1.7個百分點;廣州二手樓價繼續上揚,4月同樣升12.9%,較3月擴大1.4個百分點。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,廣州樓價仍處慣性上升周期,隨着調控逐漸收緊,一手樓價將得到控制,惟調控對二手樓較難有效果,目前除深圳頒布二手樓指導價措施,令其二手樓價受控外,其他市場尚未有相關措施。

按年計,4月一手樓價升幅最大的城市為銀川,飆13.7%,升幅收窄0.4個百分點,是唯一一個樓價升幅超過10%的城市;徐州樓價由漲10.1%縮至升9.9%;廣州樓價亦揚9.9%,升幅急增1.3個百分點。

其他一線城市方面,上海升4.9%,收窄0.4個百分點;北京揚4.5%,擴大0.9個百分點;深圳升3.9%,擴大0.5個百分點。按月計,廣州一手樓價上揚1.1%、北京漲0.6%、深圳和上海分別上升0.5%和0.3%。

國統局城市司首席統計師繩國慶指出,4月一線城市一手樓價按年漲5.8%,升幅擴大0.6個百分點,按月上揚0.6%;二手樓價按年升幅為11.3%,回落0.1個百分點,按月漲0.8%。31個二線城市一二手樓價分別按年升4.9%及3.4%,均擴大0.1個百分點,按月則分別漲0.6%及0.5%。35個三線城市一二手樓價分別按年升3.9%及2.5%,按月則分別漲0.4%及0.3%。



12. 勝者為王 2021-05-18 09:56:55
市民買樓意欲高漲,帶動多個二手屋苑創新高價。將軍澳廣場有「沙士貨」變樓王,一個三房單位疫市下癲售1,310萬元,破盡屋苑紀錄之餘,業主2003年以「沙士價」不足300萬元撈底入市,成為屋苑首宗賣樓勁賺千萬業主。
13. 輸到暈 2021-05-19 11:31:15
有藝人早年購入銅鑼灣劏場舖位,如今需要蝕讓離場。由拿督千金、藝人莊思敏持有的銅鑼坊商場劏舖,上月以60萬元沽出,較十六年前的購入價180萬元,勁蝕120萬元或67%。
14. 大鄉里 2021-05-20 08:20:41
「鋪王」鄧成波突離世,該家族旗下物業去向頓成市場焦點。知情人士透露,鄧成波家族近期頻頻沽貨,市場近期更首度浮現一份物業放售名單,據悉以暗盤形式放售逾120項物業,市值高達200億,規模之大為前所未見。
15. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2021-05-21 12:51:33

左暉逝世與全球地產業

2021年5月21日週五
左暉逝世與全球地產業

中國商界昨日最震撼的新聞,並非字節跳動老闆張一鳴卸任CEO,而是地產代理一哥、鏈家創辦人、貝殼找房董事長左暉病逝,年僅50歲。他生前幾乎憑一己之力改革並稱霸了中國地產代理市場,現正帶領行業再一次O2O轉型,已成為公認的全球先驅。所以其去世不只是一個身家逾2000億元(人民幣.下同)巨富壯年而卒,更關乎全世界地產相關行業。

翻查資料,本欄過去幾年來寫過十多篇與左暉有關的文章,頻率僅次於Elon Musk、畢非德、馬雲等商界巨星。他值得評論之「價值」亦可見於各文章標題,例如第一篇是2013年3月份的〈軍法管治vs無為而治〉,當時鏈家剛在內地地產代理市場奠定霸主地位,擊敗了來自香港、奉行「無為而治」理念的中原地產。

軍法企管 稱霸全國

筆者在該文寫道,左暉雖然是北京化工大學電腦系畢業生,但他在2001年創辦的鏈家卻跟「科網」沒啥關係,完全是「揼石仔」式brick and mortar代理商,跟中原一樣憑舖位爭地盤。相比起「無為而治」,左暉的經營風格屬另一極端,近乎「軍法管治」,包括要所有員工入職前參加軍事集訓營,平日貼身監督每一經紀的打電話次數、出入時間、攬客數量、客人服務評分等表現指標;員工若上網瀏覽無關工作的資訊,初犯罰款,二犯革職。

企管理念各有千秋,沒有必然對錯,惟總不可脫離土壤抽空而論。例如中國市場幅員廣大,地方主義盛行,物業代理良莠不齊,服務水準向來為人詬病。

左暉瞄準這個「痛點」,以軍法管治模式,短時間內建立起一支紀律嚴明、能予客戶信心的經紀隊伍,加上最初主攻北京和深圳等大城市戰略(攻克大城市後,再慢慢對外擴張),很快成為市場一哥,同時豎立起整個代理行業服務水平標杆。

倘若只稱霸中國代理市場,左暉不外乎是個「內地版施永青」,此比喻絕無貶意(施老闆成就非凡、身家豐厚),卻也不會值得多年來連番評論(事實上,施老闆在其自家專欄談論左暉的次數,高出筆者幾倍,且對這位同業讚譽有加)。

數碼轉型 反向併購

然而,正如本欄在2017年1月份〈大數據KO無為而治〉一文指出,左暉當時身為行業霸主毅然轉型,終於發揮「電腦系畢業生」本色,這種轉型並非簡單「弄個App」及嘗試搞網上業務,而是成立一個全國地產代理數碼平台「貝殼找房」,統一服務標準,共享數據和盤源,吸納全國代理商加盟。他甚至以反向併購模式,把自己的生意旗艦和全副身家轉為押注於貝殼找房,以其作為總公司,鏈家倒過來變成旗下加盟商之一,跟其他代理商平起平坐。此舉相當於破釜沉舟,可見他有幾勇。

該次轉型有否成功?且看本欄2020年8月17日文章標題〈貝殼IPO的啟示〉,當時貝殼找房在全球疫情嚴峻、中美關係緊張之下,遠赴美國紐交所IPO掛牌,由於反應熱烈,招股價兩度調升,最終以每股20美元定價,掛牌首日大升87%,以37.44美元收市,公司市值增至420億美元。今年2月份,貝殼股價曾達79美元,近日隨大市回落,本周三收市價仍在50美元以上,市值600億美元(左暉持股約38%),正反映了市場對該集團轉型成績的評價。

按營業額或市值計,貝殼已是全球最大地產代理業務集團。同樣重要的是,左暉成功改變地產代理行業向來注重人與人交往的慣性,擁抱數碼化、大數據化,此番變革在全球不算獨一無二,卻暫時來說乃最成功、最大型之實踐,兼且尚在剛起步階段,未來仍充滿空間。例如日後的房地產買賣,在blockchain智能合約等技術加持下,會否像現今上網買零食那麼方便快捷,同時安全可靠?換言之,全球業界都在注視貝殼,密切觀望這個先驅者會把行業帶向何方。

左暉於50歲壯年而逝,不代表貝殼今後不會繼續輝煌(就像喬布斯離世後,蘋果市值再升幾倍),但留在其腦海中的行業變革藍圖,就無法由他親自實現。這個令人黯然的消息,亦再一次證明了「身體健康」屬任何人事業成功必備競爭力。