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衷心致謝（二）轉角．下行
Ronald
2016年1月8日
我翻查近20年的電腦剪報， 大中地代丶外資測量師行丶知名樓評人丶知名投資者，知名網上樓市分析愛好者丶教授丶傳媒人丶銀行分析員丶投行等44人（名單下次聚會時給你們）過往的預測言論，大致的可分為：
1.數據派；
2.形勢派；
3.圖表派；
4.基本因素派。
當然，若你問他們屬於那一派，他們多數一定自稱1.2.4.瓣瓣皆是，但從他們的分析理據丶風格丶側重那一方面，要將他分派是不難的。
投行報告背後的數據派最辛苦，需要搜集大量外圍及本地經濟丶利率丶失業丶供應丶成交等數據，製作模型，須推前求證數十次。
形勢派個個擁有二十年以上實戰經驗，憑藉新聞報道及前線經紀去感覺形勢，先知先覺不足為奇， 理論更可頭頭是道。
圖表派，將股市的波浪理論應用在樓市，功力深厚，憑前浪推算後浪，找出牛熊各階段中的調整期丶黃金分割比率(0.382,0.5,0.618)等...，相信各位於湯博士的回應箱見過。
我所認識的基本因素派，主講供求，着重土地供應及代理訊息，存貸及槓桿比率也是他們的強項。
去年中，樓巿火熱，我的家人丶同事丶朋友，個個都想入市，我家人去南區睇樓，王弼又去，仲說要齊齊入市，嘩！我不得不統計一下以上四派的分析結果，9月份，1-3派開始轉軚，於是我做多少少功夫，馬上統計了田土廳將快出售的「非一般」頒令物業數量，當時嚇了我一跳，怎麼頒令數量由年初至9月份已等於14年全年的總和！另外，我也發現了置業者情緒羊群式調頭（置業者情緒我會於下篇解釋），我隨即確定9月份轉角（下行），即是未來一年樓價將會低於15年9月，我立即命令我控制範圍內的公司及家庭成員全部不可開票出offer。所以10月籌辦品酒會我特別命名為「論轉角」。
最後一派基本因素派，也可名為「死硬睇好派」，他們的理據大概是：政府公佈數據水份高，一手供應沒可能達標，二手鎖匙盤少，小業主銀紙多，不會被嚇倒而急於平賣。
先講需求誤解，當時我在Whatsapp群組大概是這樣辯論的：
房屋需求數字沒有實質而準確的統計方法，只可按歷史數據跟經濟變化作出調整，經濟好壞對需求數字的變化影響非常之大。
舉例：
經濟好時，子女結婚要有新居，需求一開二，子女原來的房間變了衣帽間或工人房。
經濟差時，子女結婚後跟父母同住，工人返回菲律賓，500尺三代同堂，天神村20間屋可變60間劏房，報紙出現很多「賤物鬥窮人，一蚊一隻雞」的鬼哭神號，「七十二家房客」重現銀幕，82、89丶97丶03以至08年的歷史告訴我們，需求可一夜之間急劇下降，甚至無影無踨。
有沒有人可肯定未來三年有86000戶新增必須需求？不要講結婚必須買樓之類那些易於擊破的戲碼，如果有人極端的說新來港人士置業需求數量龐大，你也可以說僅是拿綜援的數量才龐大，因為根本難以統計。有指數公司人士於電視訪問中表示，田土廳登記買家用國語拼音，就是統計國內人來港置業的依據，我就接過order以10元一張查冊調查某樓盤買家國語拼音cover page，原來用HKlD占55％，即某公佈數字要打4.5折。
再講平盤供應，老生常談的數據不需我講，一旦轉角，一般人不知道，屢創新低的領頭羊是被迫出售的「非一般」頒令物業，有顧問公司及投行向我索取各類古古怪怪的清單，但從未見公佈，我一向清單交付，數字少理，相信今是首次有人公開跟大家分享。
先行解釋，每月土地註冊處都會登記數百宗法庭的物業頒發（俗稱釘契），一般的物業頒令，如《維修令》、《清拆令》、《分居呈請》不一定造成短期會以低價轉讓的壓力，但一些如:
SEALED COPY : ORDER， XXXXXXXXX CARD CO LTD “PLAINTIFF” 欠咭數；
OUTSTANDING MANAGEMENT FEES 欠管理費；
ORDER OF CLAIMS TRIBUNAL 錢債令 ；
WINDING-UP ORDER 清盤令；
BANKRUPTCY ORDER 破產令；
CHARGING ORDER: NOTICE TO SHOW CAUSE 押記令:通知提交理由 (收樓進行中) ；
THE OFFICIAL RECEIVER & TRUSTEE OF THE PROPERTY OF XXX… 收樓。|
為了劃分，暫給它名稱「非一般物業頒令」。非一般物業頒令，迫使物業很快以低價售出，這現象一般人都知，但數量多少及需時多久？請看下圖：
我做了統計， 2010－2014年非一般物業頒令共15958宗，在2011－2015年售出7295宗，占45%。由非一般物業頒令登記到轉讓登記，相距四個月到一年多，平均每宗由頒令到售出需時230天，大家試想想，2015年的非一般物業頒令是5224宗，2016年又將會有多少宗被迫以低價售出?
待續...
下篇， 我會分享置業者情緒研究， 及怎從置業者情緒中尋找回升訊號。
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1. 歷史長河 2016-01-08 08:15:05
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Ronald 兄，早晨。你的[非一般頒令]是逐年累積數字還是按年新增數字？
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2. Ronald 2016-01-08 08:19:50
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3. 望東樓 2016-01-08 08:38:48
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向Ronald致敬,睇下呢啲好過大家係度齋吹.我就嘗試追蹤申請破產個案,可恨未能搵到大量歷史數據.
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4. 打工仔 Andy 2016-01-08 08:49:21
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5. 神算 2016-01-08 08:51:10
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早晨，多謝樓主跟網友分享這非一般數據! 呢篇文夠值錢了。
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6. Ronald 2016-01-08 08:54:50
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PN，一般人很難獲取精嶄數據，數據推算或影響將來也不一定成事，均不見那些掌握數據的人創富能力夠小業主強，香港政治市漸趨濃厚，所以，我也很少閱讀那樣數據報告，大家係度分享智慧與經驗，較閱讀數據來得實際。
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7. 如是 2016-01-08 08:58:40
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8. 望東樓 2016-01-08 09:02:19
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Ronald，我一般比較喜歡係可行情況底下自己做，因為互聯網世界乜都有但係大部份都係假嘅。所以除咗有good track record嗰啲，我都會係想信佢嘅偉論之前盡量小心求證。因而大家有机会有時係度見到小弟啲圖。
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9. 小讀者 2016-01-08 09:15:09
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10. 蕭峰 2016-01-08 09:22:55
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11. 西門吹雪 2016-01-08 09:47:06
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衷心致謝該是我們吧... D人話"屈機"係潮語，其實我細細個打街霸已經有"屈機"呢招(已經有廿幾年歷史了吧)。今時今日既"屈機"，意思有些改變，意思係用超過別人很多既能力去KO對手。喜幸我有看地產網，網主這些不可多得既分析加上博士既高瞻遠足，不是給了讀者們"屈機"的能力嗎?!
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12. Nam 2016-01-08 09:57:27
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13. Jerry 2016-01-08 10:11:23
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謝謝RONALD 兄既數據, 期待下一篇置業者情緒指數大作!
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14. 感激人 2016-01-08 10:13:59
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Ronald哥，我從你這篇文章學益匪淺！ 謝謝您~
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15. 80後小業主 2016-01-08 10:16:30
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謝謝分享，簡單易明，這是閱讀這網站之小業主之福!!
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16. Ronald 2016-01-08 10:17:27
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17. Taiwaner 2016-01-08 10:29:01
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18. 魚蛋仔 2016-01-08 10:51:07
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超強數據+超強經驗，多謝超級網主Ronald! 睇來今年勿輕舉妄動，多留現金，等待机会好D啦。
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19. 新抱仔 2016-01-08 11:01:11
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20. 小記 2016-01-08 11:28:39
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21. 麗娜 2016-01-08 11:32:54
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Ronald前輩，真的應該是我們說謝謝，你應該獨自開一個專欄，非常期待你的續集， 文章不需長，這篇我已經學到野了，謝謝
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22. 歷史長河 2016-01-08 11:34:42
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Ronald 兄最後一個問題是關鍵所在，「大家試想想，2015年的非一般物業頒令是5224宗，2016年又將會有多少宗被迫以低價售出? 」
單從數據上看，過去5年轉讓數目與非一般頒令并唔直接關係，另外這一千幾個轉讓宗數到底對樓市有幾大影響，目前也看不到明顯證擄。因為從2010年來，每年都有一千幾宗，而樓市一直在升。轉讓係否一定係低價、有幾低則係另一個問題。
可能要綜合其他數據才能找出答案，期待下集置業情緒，所謂情緒，則容易受各種外圍因素影響，由其係女人同引刀尤甚。
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23. 2011年開始 2016-01-08 11:50:27
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24. 華特 2016-01-08 12:05:28
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25. Ronald 2016-01-08 12:40:25
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剛才收到小記者來電建議, 加上1樓河兄的提醒, 圖表標題已改為: 「非一般頒令物業 與 消耗 按年新增宗數」 相信這樣讓讀者易看易明。河兄果然專家兼細心, 上圖有他更加美麗。
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26. littlemun 2016-01-08 12:41:08
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27. 西門吹雪 2016-01-08 12:57:22
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回河兄， 唉，其實我有諗過吾回，費事河兄覺得我針對佢…我都係好心說說，不應同，河兄也不用怪責小弟。
張圖意思係指呢ｄ非一般頒令喺過去一直沒有被消耗。因為過去幾年樓市不斷升，累責了很多。之後我不説了…
沒有針對，不喜/說錯勿插
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28. 肥婆四 2016-01-08 12:58:16
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可能是人生中重要啟發性文章，有幸閱讀，躬身致謝！祈待下篇。
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29. 占士 2016-01-08 12:58:31
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Ronald兄，謝謝好文分享！掌握大數據而不懂分析是浪費，懂得分析提取有用的資料並有效應用是智慧，願意和大家分享是高尚。期待著您下一篇的文章的發表！ 順便告訴您一個小秘密（不要和其他人講喲）： 昨晚和好朋友聚會，席間提到您，大家對您的評價非常高！哈哈哈
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30. 安全駕驶 2016-01-08 13:12:18
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請指教。 從圖表，可否理解為由2011年至2015年5年間，「非一般物業頒令」物業累積有18176個，而被消耗的就只有7295個。即還有11421個物業仍然是空置，有待拍賣？
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31. Ronald 2016-01-08 13:20:17
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回22樓河兄,
上圖顯示, 市升, 非一般頒令宗數也升, 14-15年尤其急, 而市升, 消耗頒令物業宗數反而下跌, 因價升後資可抵債, 沒有急於轉讓壓力, 甚至越遲賣越好, 那麼反向問題來了, 當氣氛逆轉, 置業者入市情緒低落, 造成交投稀疏, 銀主財主債仔齊齊确認走勢向下, 那個契弟走得摩還不互相淺踏? 上圖仲有一個隱藏問題, Simon1講了, 尚未消耗的 情歸何處?
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32. Ronald 2016-01-08 13:28:33
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33. Ronald 2016-01-08 13:35:17
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30樓 安全駕驶的問題，文章最後一句 「2016年又將會有多少宗被迫以低價售出?」 就是重點！其他網友可否回答他？
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34. 西門吹雪 2016-01-08 13:49:40
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安全兄~多半不是空置的。有人抵押左層樓比銀行，欠銀行錢又唔還，咪比人落押囉。銀行唔追佢，佢可以住住先。不過層樓生殺大權0係銀行度。one day 債仔還錢咪消押LAW~~咁個11421到最後有幾多拍賣? 睇有幾多銀行做野，又有幾多債仔還到錢保得住層樓。
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35. 老記 2016-01-08 13:58:41
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網主好嘢！大開眼界，💪🏿加油，熱切期待下篇置業者情緒研究。
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36. 歷史長河 2016-01-08 13:59:32
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Ronald 兄，小弟唔係開火啊，因為未夠班開火，所以打工兄暫時唔使幫拖。你所講的對我來說完全係未知領域，問多少少,莫怪。
這些法令係否必須強制執行？如是，為何升市時可以壓後執行? 執行期大概多久？
2013 年的消耗率在幾年中最低，而記憶中2013年是過去5年中唯一有些調整的年份。這也是為何我講睇唔到消耗率與樓市關係，想明白多少少這些法令是怎麼回事。
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37. 歷史長河 2016-01-08 14:01:47
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38. Ronald 2016-01-08 14:02:30
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39. 西門吹雪 2016-01-08 14:08:34
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既然河兄唔介意，我就再答一次LA~~36既答案係:有時延囉~~ 你欠銀行錢，佢都唔會一來就KO你咁串既。個下跌係反映2012既急升架
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40. 安全駕驶 2016-01-08 14:09:54
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41. 二少 2016-01-08 14:38:08
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落釘唔一定係銀行嘅！我都向幾個物業落過釘，數目唔係好大，業主清數就無事。呢個係追債其中一個方法啫！
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42. Ronald 2016-01-08 14:44:22
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謝樓上，看本網，看盡置業智慧， 也看到萬變的生意智慧, 所以上圖有宗色缐攔腰及尾段有「45%」的字出現。
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43. 歷史長河 2016-01-08 14:47:23
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還有一個問題，債主點解唔趁高拍賣出貨，而要等樓災時拍賣？要我選，當然唔會選資不抵債時強行拍賣。
所以要了解這些法令到底是怎麼回事？有何強制力及時效性？
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44. 打工仔 Andy 2016-01-08 14:47:55
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來來來! Ronald 兄出题點可以求其回答呢! 哈哈!
按我理解, 以美國嘅消費者情緖指數是根據某國家或地區的經濟發展形勢, 對就業, 收入, 物價, 利率等問題的綜合判斷後所得出的一種預期看法。
但從上圖内所列出兩大被迫以低價售出數據睇, 根本好難對未來作出合理预測! 按比例推測非一般颁令與消耗按年新增宗數% 睇, 2011年是 60% 2012 年是55% 2013 年是31% 2014 年是36% 2015 年是26%
從上面兩個數據關係來睇, 每年消耗與非一般颁令比較之下, 每年消耗迫售是平均是1459宗, 而每年非一般颁令是平均是3743宗, (由於2010年沒有消耗比較所以不睇!) 無錯, 非一般颁令迫售正按年上升, 但又佔每年二手樓總成交數量比例多少?
所以我觉得, 所謂消耗數字是無意義的, 反而, 要將非一般颁與總二手成交作比較才對!
請指教!
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45. 占士 2016-01-08 14:48:01
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46. Ronald 2016-01-08 14:55:40
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嘩！看來今天有排片，網友有眼福，回答河兄打兄怎可簡單，忙完再來
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47. 二少 2016-01-08 14:56:51
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仲有近年係政府資助下，好多舊樓都進行更新大行動，一般維修費都好難收，業主立案法團好多時一批上法庭然後釘契，呢個可能係其中一個原因。純粹段估！
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48. 西門吹雪 2016-01-08 15:10:02
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網主~我幫你答一條~~打工兄個條我唔識答，留反比你。 河兄個條易D。銀行有個外号叫好天傘。你層樓值$100蚊，你欠銀行$50，相對十分安全，不如收多幾年息。賣左層樓剩左個D，反正佢都係比反你架JA，無必要高位賣。假如層樓跌到$60 (留反$10收你拍賣手續費)，你又無供款 (非一般颁令左呀MA)，佢緊係賣啦，你方佢會等到資不抵債時先賣咩。
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49. Ronald 2016-01-08 15:27:55
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占士，見你咁寫，我受寵若驚，忙都要來寫兩句，上次聚會你好似不在香港，錯過共唱共醉，你下次即使不在港，也要飛回來「煮酒論英雄」呀,Cheers!
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50. Ronald 2016-01-08 15:30:27
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排陣 Ronald+Siman1 vs 歷史長河+打工仔
哈哈
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51. Ronald 2016-01-08 15:39:02
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52. 打工仔 Andy 2016-01-08 15:44:39
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53. 占士 2016-01-08 15:47:25
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打工仔兄，您知道我為什麼第一次看到下雪會很感動嗎？現在告訴您吧！ 就是預見多年後能夠和您以及各位朋友參加Ronald兄為大家安排的「煮酒論英雄」大會呀！您說可以不感動嗎？ 哈哈哈
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54. 占士 2016-01-08 15:50:47
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55. 打工仔 Andy 2016-01-08 15:57:51
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56. CD ROM 2016-01-08 16:03:49
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先, 對Ronald新文章表示敬意,
後, 坐定定做花生友睇華山論劍.
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57. CD ROM 2016-01-08 16:17:18
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Simon1兄, 講到屈機真係想答句咀, 街霸既屈機, 應係類似係畫面角落比人用 "下+腳" 踢死, 係近乎利用bug去贏既招數.
其實潮語既"屈機", 亦需要有 "人有你無"既能力先算數. "強""大"應不能算屈機.
如玩Gundam DX, 你可用格老古古"推槍"屈我機, 但你就算用RX78幾勁, 都唔算屈我機ar~~
題外話完畢...
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58. Sugar 2016-01-08 16:24:40
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# 56 CD ROM San, Same thought ! @.@ Ronald,I'm on ur side.....provided you're offering another 10 Bordeaux fairly soon, otherwise.....LR side will be a better choice :)
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59. law student 2016-01-08 16:41:30
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謝謝Ronald, 文章的分析很有參考價值, 受益不淺.
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60. AH-HO 2016-01-08 16:42:26
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哇。。講講下變左講SF2。。。我當年都成日玩，最屈機應該是軍佬的『無形撻』。。 我都做下花生友先，睇你地妙筆生花，學下野。。。
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61. 西門吹雪 2016-01-08 16:48:52
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哈~太低B添~離題太遠~~CDROM兄攪到我太得意忘形~我都係刪掉好D~~哈哈
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62. Ronald 2016-01-08 16:59:49
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63. 西門吹雪 2016-01-08 17:11:58
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64. 引刀一快 2016-01-08 17:53:44
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Ronald兄
非常多謝寶貴數據分享。
本來引刀一向對數據態度好謹慎，今日睇完Ronald兄嘅數據之後，就更謹慎了，原來樓市有咁有參考價值嘅數據，不過要Ronald兄呢個層次嘅大孖莎先至攞到出嚟。
非常同意Ronald兄對需求嘅睇法，如果引刀開始徬徨，我一定將所有貓狗魚放喺最平個一間屋，其它屋全部出租，甚至出售，完全係人之常情。近年單程證來港人士，有部份係以原大陸國語拼音作爲身份證名字，界限會慢慢模糊。
嘻嘻，長河san行過就踢下引刀，我都開始視爲樂趣，喺『人性的弱點』一書中，有人無時無刻記得自己，係一種苛求級嘅心理需要，依傢有嘢做緊，今晚揾佢聊聊。
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65. real estate student 2016-01-08 18:11:13
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引刀兄, 我已把我的網名由law student 改為real estate student. 買定花生等睇你地辯論.
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66. 打工仔 Andy 2016-01-08 19:55:36
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67. Jerry 2016-01-08 20:36:24
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68. 向饭民说不 2016-01-08 21:37:48
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港币已经转弱啦。乜乜分析已经不重要啦。重要的是人民币汇率啦。
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69. 望東樓 2016-01-08 22:02:13
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law友或者大law友都可以考慮，我哋都係咁叫我哋啲friend。
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70. 歷史長河 2016-01-08 22:20:42
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多謝 Ronald&Simon 兄解惑。這麼說是樓市下跌 trigger 咗清盤，尼個係先，而唔係清盤引發樓市下跌先。當然清盤量大可能會引發下一輪跌市，不過正如打工兄所講，由於數量相對較小，其真正效果有待確認。
長河以為今次急跌，最合理的解釋應該是由人仔下跌及股災引發。樓市走勢通常與股市有關聯并且略有滯後，加上撞正人仔轉勢，許多與人仔有關的合約陸續到期，要找數；既然人仔轉勢基本俾市場確認，許多人就開始真正壯士斷臂，所以今次跌市來得比較急。
至於其他市面所分析的原因諸如供應、加息、經濟等等，都講足成年，市場早已消化，很難來解釋急跌！
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71. Ronald 2016-01-08 22:37:28
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河兄，法庭頒令絕少指定時間賣，一但獲得收樓令，債權人可自由處理，公開拍賣或暗底賣出或收為己有而永遠沒有買賣登記，買不買，幾時賣，各債主有自己想法，這是另一課題，今天暫時不討論
Siman1給你的答案正確
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72. 打工仔 Andy 2016-01-08 22:49:51
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長河兄
你見解非常合理, 小弟完全認同! 好野! "長河以為今次急跌，最合理的解釋應該是由人仔下跌及股災引發"
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73. Ronald 2016-01-08 22:52:12
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現有錢想買的人情緒被抑壓，所以造成超低交投，發展商和投行背後團隊現忙於點數，急買樓人多還是急賣盤多？一旦急賣多，創新低相繼出現，
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74. 歷史長河 2016-01-08 22:52:29
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刀兄，還望講解「苛求及需求」之含義，同剛剛剛需有何不同，與湯丸級又有何分別？
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75. middle middle class 2016-01-08 23:06:02
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Ronald 兄，剛回家慢慢看完，你的分析對我等平民百姓太有用了，謝謝！
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76. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:06:38
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Ronald 兄 同意你既講法! 有一點我想提出, 其實除左買家情緒對成交量有影响外, "業主持貨信心情緒指數"也值得探討對嗎?
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77. 歷史長河 2016-01-08 23:07:41
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Ronald 兄，你提的兩點，發展商是否真的是急不可耐的要賣樓，我看未必，第二點倒是真的有輸咗錢的急於賣樓。在今日成交寥寥的情況下，只要少量創新低便能影響大市，指數急跌也就唔出奇了。
還有唔好忘記今次指數拐點剛好同中原指數修改規則同時發生，而指數的修改是在陳局公開出來對指數提出質疑後好快進行的。
這其中到底發生了什麼，可能是個謎。小弟估：政府有意放開一些措施，以應對經濟下滑及加息影響，但需要指數配合。如果是這樣，我地都願意配合。
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78. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:09:26
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我相信持货能力對"業主持貨信心情緒" 有著正相關影响!
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79. Ronald 2016-01-08 23:12:54
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被釘契業主沒可能再借再等，因成交量低，釘契成交比例自然高，造成一個又一個創新低，本來我想做一個pie chart，簡單易明，做了以上bar + line，是想河兄找另一種趨勢...
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80. Ronald 2016-01-08 23:19:27
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以上想講發展商和投行有資源，現時做這方面統計，不是想講發展商急於賣樓
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81. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:25:16
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正正成交量低, 所以現時反應樓價嘅指數,其信度已低到不可信! 或根本失效!
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82. Ronald 2016-01-08 23:27:35
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河兄，打兄， 上面的圖顯示，近五年bar越來越高，line越走越底，代表了什麼趨勢？
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83. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:29:32
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當然, 一般人見到個別成交價格下跌, 都會認為所有人都會平售單位, 其實是一個錯覺! 搵個地代問下就清楚晒!
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84. Ronald 2016-01-08 23:31:11
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喂喂，求救，我一個敵兩個，有冇人來幫拖？解答以上趨勢給河兄打兄
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85. Ronald 2016-01-08 23:37:51
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河兄，打兄，上面的圖顯示，近五年bar越來越高，line越走越底，代表了什麼趨勢？
如果你哋睇唔到，網友就要等湯博士星期一在明報發表文章才知答案了。
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86. 歷史長河 2016-01-08 23:38:47
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哈哈，Ronald 兄唔使急，Simon 兄可能在老蘭正飲酒作樂，哪管樓市？
趨勢當然看到，問題是15 年的5千宗同10年的2千宗比是否是質的變化，既然逐年增加，為何13年不轉勢，又為何不能到10萬宗再轉勢，怎樣確定拐點在何時？
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87. Ronald 2016-01-08 23:43:29
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88. Ronald 2016-01-08 23:44:44
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89. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:45:40
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90. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:48:57
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91. Ronald 2016-01-08 23:50:13
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92. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:50:29
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93. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:54:17
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Ronald兄
重點是否在230天後?
"由非一般物業頒令登記到轉讓登記，相距四個月到一年多，平均每宗由頒令到售出需時230天，大家試想想，2015年的非一般物業頒令是5224宗，2016年又將會有多少宗被迫以低價售出?"
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94. Ronald 2016-01-08 23:56:19
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打兄，天數重要，續年遞增的存量更重要，pool可裝多大存量？會否山洪瀑布般湧出？
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95. Ronald 2016-01-08 23:58:58
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夜了，我要改變身體時鐘應付17日的馬拉松呀 good night
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96. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:59:04
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97. 歷史長河 2016-01-08 23:59:33
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其實一切都要看市場氣氛，依家每月成交只有二千幾宗，與正常時上萬宗相比，有幾千宗購買力被雪藏。每月幾千，幾年下來是一個驚人數字。如果市場氣氛好，區區幾千銀主盤並不夠成威脅，當然如果氣氛不好，也可能是壓跨駱駝的幾根稻草。
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98. 打工仔 Andy 2016-01-08 23:59:48
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99. 打工仔 Andy 2016-01-09 00:00:42
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100. 打工仔 Andy 2016-01-09 00:03:45
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Ronald兄
好有可能發生的! 所以只會在有大成交下才成立的!
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101. 歷史長河 2016-01-09 00:04:48
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來日再戰。
打工兄，刀兄近來可能正為世界局勢憂心，構思一盤大棋，我地容佢多思考思考。
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102. 打工仔 Andy 2016-01-09 00:06:24
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103. 打工仔 Andy 2016-01-09 00:14:18
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104. Ronald 2016-01-09 00:16:34
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打兄，臨瞓前都要寫多句讚你，你同湯博士分析非常之接近，請看星期一湯博士的文章，我會在湯博士回應箱下加個實數 good night
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105. 打工仔 Andy 2016-01-09 00:24:08
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106. 新抱仔 2016-01-09 00:54:18
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我又試下估，剛收工回家
2010年至2015年，樓價持續上升，業主應愈來愈有錢，財務愈穩固，負債比率應下跌才是；但圖表卻顯示相反方向，當樓價愈升，非一般頒令物業卻愈來愈多，反而更多業主爆煲。
如果樓市升時，情況已如此糟糕，那當樓市下行時，非一般頒令物業宗數，豈不是更加上升？
如是，被迫賣樓的供應也會上升。
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107. 西門吹雪 2016-01-09 04:12:38
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噢，sorry ronald 兄，給河兄説中了出左去飲野，不過吾係老蘭而已。哈
河兄有一句説中了，係下跌引發這些頒領被行使，而吾係呢ｄ頒領引發下跌。我相信即使到左今日，呢ｄ頒領仍沒有被大舉行使。佢就好似計時炸彈咁呢係度等爆一様。
至於乜野引發這個下跌，如甚麼人仔跌同股災等，並吾係呢偏文章想討論既野。重點係想指出有ｄ咁既炸彈係度未爆，而且越滾越大，而且大得越來越快。當樓市下行就會引爆。。。
呢ｄ盤既特點係，賣家(債主)，冇必要同你玩價，同一般二手業主，甚至一手發展商不同。佢地絶不借售。因為銀行係會以自己利益出發，話之你個債仔蝕讓，或者低市價，總之有錢收返就得。所以即使少，破壞力都可以好强。
唉，其實網主呢ｄ資訊絕對可以不公開，話比我地聽係明益我地。所以我先話佢賜我地"屈機"既能力。仲要咁好心機慢慢解釋。。。實仍我等之福。
P.S. "此乃腸也"xDDD
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108. 引刀一快 2016-01-09 06:30:15
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109. 引刀一快 2016-01-09 07:21:04
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110. 打工仔 Andy 2016-01-09 08:02:00
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111. 打工仔 Andy 2016-01-09 08:15:45
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Simon兄
Ronald 是用拋磚引玉方法, 要睇晒成條題目內容,要將圖表及文字結合先有機會估到結果! 好似經濟科高考題目一樣! 哈哈哈! 好野!
其實估不估中並不重要! 最緊要好玩! 對嗎?
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112. Ronald 2016-01-09 09:51:35
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To #58/F Sugar Other 10 Bordeaux no problem at all but you need to stand up for LR. I'm afraid LR & 打工仔 「人丁單薄、勢孤力弱」! My side has already got support from Simon1 & 新抱仔. 引刀 hasn't shown his knife yet though
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113. 新抱仔 2016-01-09 09:57:26
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我無睇哂留言，原來我已企在一邊架喇？哈哈！我唸住猜下迷咋喎！😂😂😂
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114. 如是 2016-01-09 10:25:37
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慼謝網主資訊。
利淡因數逐一浮現，呢個炸彈好大機會爆，看看發展商如何先下手為強（最叻都係長地)！
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115. Sugar 2016-01-09 11:12:17
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Dear Ronald, I shall take your word for it then,thank you ! At this stage, LR team doesn't need my support...I'll give a hand when they're 就嚟死得(as you wish)^^
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116. 望東樓 2016-01-09 11:16:43
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Ronald， 係大家都沉醉係低息，小小通脹，些少經濟增長嘅夢境嘅時候都已經係咁嘅田地，未來一年真係極大挑戰。查實我最有興趣係究竟呢班冇錢還嘅債仔係班乜嘢人，点解搞成咁至係最關鍵。 －請問有無2010之前嘅數據可供參考？ －呢類單位可否再提供分類，例如居屋，工廈等佔比之類？ －可否提供（比方）十大債主之類？呢啲係publicly available information，擺出嚟應該冇問題。
再多謝Ronaold係呢度無私分享。
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117. 引刀一快 2016-01-09 11:39:23
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Ronald兄
“河兄，打兄， 上面的圖顯示，近五年bar越來越高，line越走越底，代表了什麼趨勢？”
你一路教路俾兩位答，硬好當然唔會順住呢個思路走。
五年來嘅消耗比例越來越低，係數嘅變化，配合樓價上升，正係長河san所講“質”嘅變化，雪球不單在滾，還在加速。保住雪球形狀嘅係向心力，亦即樓市向上，樓市轉勢好比向心力角度180度變化。
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118. 引刀一快 2016-01-09 11:43:43
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銀主盤觸發負資産個案出現，由于向心力已經散亂，雪球潰散加速。
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119. 引刀一快 2016-01-09 11:44:55
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120. 引刀一快 2016-01-09 11:52:16
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由于成交個案少，亦即“消耗”佔成交比例大，或越來越大，進一步加速雪球潰散。
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121. 引刀一快 2016-01-09 12:00:38
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能維持呢個雪球滾動，成交價与成交量缺一不可，潰散一經開始可能一發不可收拾。
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122. 打工仔 Andy 2016-01-09 12:17:21
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123. Ronald 2016-01-09 12:21:45
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刀兄這句最精景 「銀主盤觸發負資産個案出現」 因為創新低的銀主盤成交，影響的不是本身的銀主盤， 即時的影響是按揭估價，估價越低，產生負資產就會越多
這叫做漣漪效應
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124. 引刀一快 2016-01-09 12:23:10
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125. 引刀一快 2016-01-09 12:26:40
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126. Ronald 2016-01-09 12:26:59
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PN，2010之前嘅數據有, 稍後有時間再整理給大家供參考
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127. 引刀一快 2016-01-09 12:29:18
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128. 無奈 2016-01-09 13:04:18
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129. 2011年開始 2016-01-09 13:19:43
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沙士銀主盤10萬個,今次銀主盤1萬個,沙士樓價跌七成,今次跌幾成呢？
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130. 西門吹雪 2016-01-09 13:32:41
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2011兄，沙士冇10萬銀主盤。我估四五千吧。我沒有數字喺手，有人知道嗎？
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131. 歷史長河 2016-01-09 19:15:51
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5,000/1,200,000 = 0.417% 1,700/1,200,000 = 0.141%
好正常，好健康，tail risk.
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132. Oscar Lam 2016-01-09 19:28:32
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Ronald兄擁有強大的數據庫，加上在地產行業多年的豐富經驗，評論樓市中肯。期待Ronald兄的下一篇文章！
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133. 望東樓 2016-01-09 21:08:22
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環亞物業拍賣董事總經理曾傑俊向彭博表示，目前銀主盤數目為每月平均50至60間，至明年上半年料升至80間，料明年底數目將較現水平增一倍，住宅料佔六成，但數目仍遠低於2003年高峯期的每月6,000間。一般而言，銀主盤通常透過3間測量師行估價，取平均價放盤，不過若單位經過多次放售、拍賣，仍未能售出，或取較低估價，甚或再委聘測量師行重新估價，以較低價出售。環亞物業拍賣董事總經理曾傑俊向彭博表示，目前銀主盤數目為每月平均50至60間，至明年上半年料升至80間，料明年底數目將較現水平增一倍，住宅料佔六成，但數目仍遠低於2003年高峯期的每月6,000間。一般而言，銀主盤通常透過3間測量師行估價，取平均價放盤，不過若單位經過多次放售、拍賣，仍未能售出，或取較低估價，甚或再委聘測量師行重新估價，以較低價出售。
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134. 望東樓 2016-01-09 21:16:31
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不過大家要小心，因為03年一個銀主盤喺一間銀行手，佢哋相對上資本充裕。而家如果主要係財仔同一個銀主盤幾個債主咁真係唔知佢哋點玩。又假如財仔嘅資金來源係落雨收遮嘅銀行...
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135. 歷史長河 2016-01-09 21:19:35
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PN 兄，每月幾十宗，每年幾百宗而已。這樣看來非一般頒令中銀主盤數目不大。
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136. 2011年開始 2016-01-09 22:05:06
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銀主盤
3.1 當業主有違反按揭契之規定，銀主就可行使其權力，收樓及賣出物業
3.2 銀主權力
由《物業轉易及財產條例》及按揭契賦予一般銀主在成交之時已登記按揭契文件，有絕對優先權其他登記債項，一概不用理會
以上摘錄自香港置業網站-法律常識.
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137. 安全駕驶 2016-01-09 22:10:33
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因欠咭數、管理費及私人債務的金額相對物業價應該是非常低，不足以被強賣，所以如這些被釘之物業數量非微不足道，把他們的量從graph內的數字減除會較為準確。
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138. Ronald 2016-01-09 22:16:27
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139. 歷史長河 2016-01-09 22:17:34
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Ronald 兄，形勢在向我方發展，西蒙/引刀又失蹤咗，加油啊！
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140. Ronald 2016-01-09 22:25:41
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141. Ronald 2016-01-09 22:34:25
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142. Oscar Lam 2016-01-09 22:37:24
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Ronald兄，
在下雖不喜數據分析，但願以股神的價值投資法、趨勢投資法和博士最勁的那招逢三退一助您一臂之力。嘻嘻！
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143. Ronald 2016-01-09 22:43:13
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144. Ronald 2016-01-09 22:57:44
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銀主盤佔非一般物業頒令比例不高 但事實係非一般物業盤(無論原因輕重)，45％有壓力會在平均230日賣出
這才是我們發現和值得研究的課題
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145. Ronald 2016-01-09 23:07:59
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統計科學的其中一項精髓，就是從大數據中尋找及驗視趨勢，預測未來
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146. 打工仔 Andy 2016-01-09 23:11:16
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147. Ronald 2016-01-09 23:16:51
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河兄 是否有更科學更合理的推算方法？ 其數量，夠不夠 帶動創新低價？
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148. Ronald 2016-01-09 23:23:28
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149. 歷史長河 2016-01-09 23:34:14
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在最終的分析中,所有知識皆為歷史。 在抽象的意義下,所有科學皆為數學。 在理性的世界里,所有判斷皆為統計。
阿彌陀佛！
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150. 望東樓 2016-01-09 23:37:12
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151. Ronald 2016-01-09 23:37:34
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安全兄 欠咭數、管理費及私人債務，搞到債權人要出動律師上法庭拿判令釘契，若冇壓力賣樓？難以置信
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152. 歷史長河 2016-01-09 23:40:22
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153. Ronald 2016-01-09 23:41:59
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PN兄 銀主很大一部分不經拍賣，我所知曾先生可撑握數字機會微
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154. 打工仔 Andy 2016-01-09 23:46:25
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155. Ronald 2016-01-09 23:49:56
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156. 打工仔 Andy 2016-01-09 23:52:56
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小弟記得上統計學時, 仲用 SPSS 來分析大數據, set 錯少少野, 答案相差好大! 搞到一頭煙! 哈哈哈!
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157. Ronald 2016-01-09 23:53:17
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158. Ronald 2016-01-10 00:20:36
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159. 西門吹雪 2016-01-10 07:58:10
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Ronald 兄，因為weekend 晚上多數外出，未能作出支援，對不起
其實，佢地已經明白數據內容，我覺得已經足夠了。至於點樣分析同理解數據既影響，就隨他們吧。我記得某人曾經說過負實際利率支持樓市向上。但當實際利率變成正數，而且勢頭向上。哪人就沒有再說實際利率了，相反開始搵其他理由/數據來支持樓市。。。跟他說什麼樓市下跌既因素，佢都會盡佢所能拿出証據去反搏。相反，多荒謬而支持樓市上升既理據又會立刻接受。有時候看多了，真係覺得累了…
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160. 引刀一快 2016-01-10 08:22:13
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哇哇哇，乜原來大家挑燈夜戰，逼到Ronald兄吹集結號！！引刀尋晚走咗去踩通宵單車，依傢攰并興奮中。
15000個累計銀主盤，以現今二手交易量嚟睇，幾乎係一年嘅貨仔！呢點都咪話唔得人驚。
哪位朋友可以幫忙post段明報？大陸block咗。
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161. 引刀一快 2016-01-10 08:26:38
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To 131樓 長河san
5,000/1,200,000 = 0.417%1,700/1,200,000 = 0.141% 誤導誤導，120萬個私樓單位係整體，計就只能計活動部份。
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162. 引刀一快 2016-01-10 08:28:35
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自我陶醉兄
我做二傳手，繼續集結號，快手蒲頭喇，大龍鳳開始了！！！！！
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163. 引刀一快 2016-01-10 08:56:19
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164. 打工仔 Andy 2016-01-10 08:56:44
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Simon 兄
小弟只是今次角式扮演中的硬好! 現實中並不是, 不必太認真! 哈哈哈!
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165. 打工仔 Andy 2016-01-10 08:59:40
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166. 引刀一快 2016-01-10 09:24:17
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To 149樓 長河san
“在理性的世界里,所有判斷皆為統計。”
雖為大師之言，然而如何理解為關鍵，所有判斷皆為統計啫，冇話所有統計皆可靠吖。
PN兄所言，意指統計學容易有猫膩。
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167. 西門吹雪 2016-01-10 09:31:51
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打工兄不必擔心。我明白你係理性討論既人。根據我理解，你肯定係已經有所準備，而且低位不但冇壓力，而是有能力再進攻的人。hope for the best, prepare for the worst最強大。
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168. 打工仔 Andy 2016-01-10 09:48:28
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Simon 兄
多謝你的明白! 真不敢當! 其實這裡的硬好也有充份的準備呀!
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169. 打工仔 Andy 2016-01-10 09:54:14
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引刀兄
應該這樣講, 統計學本身沒有問题, 也是好好的工具! 但要識得運用才可!
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170. 西門吹雪 2016-01-10 10:14:48
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打工兄， 我覺得呢度好多師兄都已經像你一樣有所準備。但肯定吾係每個硬好都有。如果根本心裡就吾認為，甚至吾相信the worst "有可能"出現，又點會真心做足準備呢。唉。
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171. 無奈 2016-01-10 11:01:10
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Ronald 兄就圖表數據分析早有結論，惟不是太有信心，所以借河兄的專長尋找圖表分析的可能誤區？
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172. Admin 2 2016-01-10 11:05:04
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173. Admin 2 2016-01-10 11:06:41
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174. 打工仔 Andy 2016-01-10 11:15:01
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Simon兄
都是的, 現在好難再向銀行惜錢, 惜到都不會多!
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175. 知行 2016-01-10 11:19:17
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ronald 網主超強數據，各位資深會員討論精彩，學到好多野，多謝晒各位 好奇想問下ronald, 一年有無特別邊個月會比較多非一般頒令物業同被頒令後轉讓宗數呢？ 同埋好有興趣睇下2010前數據
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176. 小記 2016-01-10 11:26:22
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Admin，咁矇刀哥點睇呀，等我嚟銀主盤殺到 港樓燒fuse
| 2016年1月9日 |
【明報專訊】經過過去一周中港股市的大幅波動，大家都應該已領教了「熔斷」的破壞威力，而周四晚中證監終暫叫停此一制度，周五中港股市也隨即反彈。熔斷最令人覺得可怕之處，是重新開市時，股價可能已是跳崖式急挫(Gap Down)，令股民逃生無門；其實，樓市近年的「乾升」，以及近月出現的「乾跌」，也令大家有類似熔斷的恐慌感覺。 自從政府推出辣招以後，二手樓交投不斷萎縮，以至竟可較2003年SARS時更淡靜，在升市時欠缺交投，會被稱為乾升，其時每宗成交往往會創出新高，令到無樓一族出現恐慌，一是堅決不買，否則便幾乎任由業主開價都要接受，才能成功上車，以至樓價不斷被夾升，但能承接的買家也愈來愈少，形成乾升現象。 然而，近月樓市出現拐點轉勢，同樣是成交欠奉，這時變成買家紛紛鋤價，而若業主要心急賣樓，便唯有劈價，以至相繼出現跳空式低價成交，由乾升變成乾跌，而這時則是業主恐慌，擔心今日低價，會變成明日高價，由之前大家相信買樓只會買貴，不會買錯，突然轉化為人人認為賣樓只會賣平，不會賣錯！ 近月轉勢 樓價乾升變乾跌 說到樓市與熔斷，樓市專家湯文亮傳來一篇短文作相關評論，認為中證監不應叫停熔斷：「在2016年開始，四日內兩次熔斷，第二次只需15分鐘便收工，中國證監會始終頂不住壓力，要暫停熔斷機制，我話今次真的是2016大碌大碌，中國證監會點解唔等多兩日，睇我怎樣解釋熔斷機制，再作決定仍未遲。 我相信現在很多人都知道熔斷機制即是我們的fuse箱，如果家電漏電，電壓突然增強，fuse箱內的fuse立刻燒了，全屋冇電，通常在第一次，大家會重開fuse箱，連我都識，相信是很簡單，如果重開之後又立刻燒fuse，就會考慮是否再次動，第二次燒fuse之後，大多數都唔敢掂，最好辦法就是搵電工，自己一定唔會拆除fuse制，容乜易在半夜成間屋燒晒，最多冇電視睇唔開冷氣。 今次熔斷機制其實發生作用，即使四日內停兩次都沒有問題，如果任由股市下跌，個別公司就會動用他們的熔斷機制，即是申請停牌，然後復牌無期，買了那些公司股票的人就會損失慘重，情就好似燒fuse，電工話不如拆除fuse箱，結果就是會有一些家電直接燒摩打，現在，中國證監會的專家就是電工，暫停熔斷機制其實是很危險，如果暫停之後，A股大幅下瀉，遠遠超過熔斷機制的7%，中國證監會又有何對策，暫停熔斷機制，務必三思。」 湯文亮的短文，令人聯想到近日因樓市轉跌，也有聲音呼籲撤銷辣招，筆者在想，辣招的出現做成了樓市交投萎縮，出現熔斷的恐慌式入市或出貨效果，但如又突然撤招，恐怕不少原受辣招綁死未能出貨的業主，會突然加入出貨行列，後果如何難以想象。 倘政府突撤辣 恐出貨業主暴增 筆者認識的一位基金經理作出比喻，如家裏的電器運作正常，又怎會怕燒fuse？熔斷搞出大風波，還不是內地上市的公司營運有問題，股價偏高，才會跌停板。其實，香港的樓價如不是偏高，又或是香港經濟表現好，大家又怎會怕調整會變成大跌市？ 那香港的經濟如何看？長和系主席李嘉誠日前出席集團的周年晚宴時，便被傳媒問及對經濟、股市及樓市等看法，他就指出儘管今年香港經濟仍可平穩，但各行各業皆要面對不同程度的艱難和挑戰，他提醒今年做生意的人要多努力，因為出入口、零售及旅遊等數據均下跌，酒店收入有所減少，「生意都幾難做」。當被問到A股日前再次觸發熔斷機制而停市，李超人就話股市有高有低好正常，他又認為樓市供應多、經濟差自然會下跌，有上落10%的波動十分平常。 連超人都覺得生意難做，那香港經濟料好極有限，樓價要跌也很正常。事實上，美國聯儲局上月宣布加息後，短債利息上揚，但長期息口卻少有變動，以至美國10年債息減去2年期債息得出的息差進一收窄至關鍵低位(圖1)，亦即反映美國的債券孳息曲線拉平，傳統智慧這代表市場預期長期經濟動力有限，以至長債息率難升，與超人的看法相近。 李超人嘆生意難做 港經濟好極有限 正如超人話齋，經轉差和供應增加，樓市自然會跌，而筆者更為擔心的，很多人以為由於政府近年收緊買樓按揭成數，便覺得香港人的借貸力可應任何的經濟衝擊。真的嗎？原來在2009年至2014年，中國和香港的私人借貸佔GDP百分比的增長率，遠遠超過世界大多數國家(圖2)，香港人借錢買樓或相對保守，但借錢作其他用途如信用卡消費，又或者作投機如不少廠家大手買入人民幣Accumulator，涉及金額可能遠超大家的想象，一旦出事，隨時便可能被逼賣樓填。
釘契盤急增 或爆銀主盤劈價潮 不信，大家不妨看看，原來在土地註冊處登的法庭物業頒發(俗稱釘契)，其中屬於「非一般」的頒發令(即非維修、清拆、分居等正常原因，而是各式因欠卡數、欠債、清盤、破產等原因而被釘契)，過去兩年出現急升(圖3)，而此等「非一般」原因而遭釘契的物業，最終會有近半變成銀主盤，然後以低價出售(圖3中的消耗量)。如此，看來未來一年爆發銀主盤劈價出售潮，令樓市燒fuse的可能性不容抹殺。 
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177. 望東樓 2016-01-10 12:29:12
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同樣數據出圖，我嘅scale 用0－10000同9000－10000、用log同唔用，比人嘅感覺係完全唔同。我出圖花最多時間係搵個我以為最無bias嘅方法表達。
明未？
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178. 引刀一快 2016-01-10 13:22:12
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179. Ronald 2016-01-10 13:22:54
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最終被無兄揭穿，現實的人那有興趣科學研究？就算非一般訂契也不等於銀主盤，知來何用? 消耗了還知來做甚麼，霸佔了腦袋空間何以值得？
存量趨勢是甚麼？幾錢斤？吃不吃得？哎...為什麼不講白啲，這樣不需看百多條回應咁辛苦。
我的地代客人個個來電話，最好網主講到現存被逼將賣盤實數多少，會否隊冧市？哎...無奈啊無奈，無奈網主沒有河兄那科知識呢。
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180. 引刀一快 2016-01-10 14:08:37
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181. 無奈 2016-01-10 14:16:06
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Roanld兄剛完百萬行？可嘉啊。果然是一位搞科研討論會高手，兄每一條回應都別具深思，恰到好處，連小弟這樣的塘邊鶴花生友都覺得痕癢。花了個多小時翻看各位高手的回應，隱約見到一個理論即將誕生，相信各位師兄都會不遺餘力作出貢獻。
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182. Ronald 2016-01-10 14:20:55
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樓上刀兄，我已答應PN兄，言出必行，只是這幾天同事較忙，至於細分至月份，120個月？240個月？個圖怎present，240條bar的chart 好長啊！過往我只交付data listing，從不用做圖，PN或河兄可否指教？
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183. 無奈 2016-01-10 14:33:02
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直觀上消耗走勢自2011年始相對在低位運行，而工仔兄無法取用2010年的消耗數字後網主補上了，小弟覺得驚訝之處是該年情況大不同，頒令數字與消耗非常非常接近，這意味著什麼？這是否和樓價轉勢向上有關？
誠如是，則僅採用2010至2015年的頒令和消耗數字不足以形成趨勢分析。如果我無估錯，網主手上應還有2003或更前的相關數字未提供，而該時段的銀主盤也積壓沉重。
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184. 望東樓 2016-01-10 14:34:04
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無數據係手好難同你諗。我比較有興趣入面唔同物業嘅比例。同埋邊班係主要債主（佢哋佔總量嘅比例），比方係財仔定係乜水。
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185. Ronald 2016-01-10 14:40:57
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PN兄，以上講題，清一色住宅，包括唐樓洋房村屋居屋
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186. Ronald 2016-01-10 15:01:11
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PN兄，多謝給靈感，銀主與財主的比例，或稍後留意湯博士文章會有答案。
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187. 引刀一快 2016-01-10 15:11:25
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Ronald兄
請教一下，“「非一般」頒令物業”如果係吉屋，能否出租？出租權歸邊個？
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188. 望東樓 2016-01-10 15:16:06
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收到，請睇下分唔分到私樓居屋之類。我估居屋佔比可能極高。
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189. Ronald 2016-01-10 15:27:51
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PN兄，上圖分析真的不能簡單直接，頒令產生到去掉需時230天，即是45％中的大部份在下一年才消耗，10年或更前的消耗我的確有，最初我只不想複雜化，轉移視線。但終於避不開各方要求，包括客人及記者來電，既然大家要看單純缐性走勢，我就補回10年，再前的我要同事幫手gen data
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190. Ronald 2016-01-10 15:32:00
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刀兄，除非行使了收樓權，拿了鎖匙，被釘期間租金歸債仔
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191. 無奈 2016-01-10 16:06:09
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如果說，銀主盤在樓價上升時因多按而增加，2016應有所下降，圖形不再是三角形。
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192. Ronald 2016-01-10 16:13:59
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193. 占士 2016-01-10 16:15:46
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喔！這裡可能有含金量很高的資訊！感謝各位師兄，我回家後慢慢掏（看）！:D
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194. 望東樓 2016-01-10 16:16:35
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鎖你，我最想睇下個啲比人釘嘅係邊類貨，從而可以推斷後面嘅故仔，消耗方面有就最好，無都係次要。
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195. 無奈 2016-01-10 16:35:11
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196. Ronald 2016-01-10 16:46:10
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一向有進取地代cold call，而實際的講句，銀主財主債主大多數經地代買出，所以我同PN講，曾先生之類拍賣少之又少，數字沒參考價值，因拍賣，就算賣不出，債權人都要付費給拍賣行，六千至幾萬不等，既然無法例規定一定要拍賣這途徑，若PN及無兄是債權人，你地會揀地代還是拍賣行？
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197. 安全駕驶 2016-01-10 17:08:03
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Ronald 兄，
就讓我們細看欠管理費、咭數及私人債務，來定斷被釘物業會被強售的機會有多。
1. 管理費
假設物業是1,000呎，管理費為每呎$3，而物業值$1,000萬，管理公司追了數5年不果才釘契，釘契時被欠管理費共$18萬，是物業價的1.8%。
另外，當中個案可能包括因樓宇大維修而未能或拒絕繳付需承擔之大維修費而被釘之物業，這類維修費應不多於3% - $1,000萬樓一般不會多於$30萬。
這些個案管理公司為保障日後可追回管理費而作出釘契，但因管理費是"公"數，他們沒有誘因去把物業強售。
2. 咭數
信用咭額一般最高是月薪六倍。就算以月薪$5萬計，最多只是$30萬加利息。所欠金額相對樓價仍然是細數。
3. 私人債務
這類形欠價金額很難估計，需要了解個案才能定斷，相信較欠管理費及咭數的金額為高，但不會太高，否則債主會直接申請債仔破產或清盤。
以上債務債主就算希望強售，如果債仔不合作，債主應該也無他法，除非轉申請債仔破產或清盤來強售物業。但因債務金額不高，劈價出售的壓力自然也不大。所以以上個案數子如非微不足道應從 graph 中數字減除，減少結論之誤差。
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198. 西門吹雪 2016-01-10 17:45:33
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安全兄，其實我覺得欠管理費的確可以減除。但係，因為怕麻煩了網主，所以一直沒説。
但是另外兩個就吾可以，因為: 2.一個人可以有好多張信用咭。而且亦可以申請透支信用額。特別係如果銀行知道你有物業既情況，透支特別容易。 3.私人債務可以好大，當然如果係大到超過層樓既價值銀行可以申請清盤破產，但做呢個動作之前多數会先落押，等你走吾得甩。但係如果你層樓值$100,而你只欠$50, 而且在樓價上行中既情況，銀行有理由吾立刻逼死個債仔。詳細在之前回應已述。
忘了説一點，如果你層樓已經按了，再欠的債務buffer應該係樓價減去mortgage 額度吧。還有，債主如果行到逼你賣樓既地步。佢吾会考慮債仔利益，所以如果債務比之樓價少很多，債主反而有可能賤賣，反正賣多了既扣除手續費都是還給債仔的
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199. 安全駕驶 2016-01-10 18:41:29
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Simon 1 兄，
一個人有多張信用咭，如由同一銀行發出，最高簽賬額應該是一樣，結果也會是一樣。如果由不同銀行發出，同一物業可被不同發咭銀行釘契。那麽個案數字增加了，但受影響物業數字就沒有。再者，要發咭銀行聯合行動才有機會強售物業還債，否則物業只會停留在被釘的狀況。
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200. 西門吹雪 2016-01-10 19:00:22
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我估網主既非一般頒令既物業，應該以物業計吧。如果ｄ人吾惦，好多時一不離二，二不離三吧，一個物業可以比人釘完又釘，據我所知，呢種情況都不少。如果重複計，這個數不應只有5000 多吧。 還有忘了說，據我所知係吾需要聨合行動的。不過到分錢時就會跟據order分。詳細問下律師会準確ｄ。
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201. Ronald 2016-01-10 19:18:13
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各位 我一早預了質疑，也預了在這裏解答，若不， 文章寫多二千字都寫不完，我以考慮了很多統計上學的基本原則， 例如重複釘契我只留最後一次，平均230天是取1-730天，否則，如有一筆20年，就不合理地拉高平均天數。
至於欠管理費，及一些小錢債審裁處發出的頒令，的確可以抽出，但發現這些頒令之後短期賣出也不少。所以，在可抽可不抽的情況下，我沒抽。
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202. Ronald 2016-01-10 20:14:45
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#115 Sugar LR Team seems like disappeared. Can you call them back?
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203. Sugar 2016-01-10 20:19:35
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Ronald , LR is in Australia 嘆緊世界 ar~~~ 打工兄趁低掃緊樓好唔得閒wor....點 call 呀??? ^^
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204. 打工仔 Andy 2016-01-10 20:56:06
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糖姐
無呀無呀! 今日北上呀! 途經上水, 成條街都係人! 真係! 令我想起, 房屋需求何其之大呀!
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205. 安全駕驶 2016-01-10 21:32:38
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Ronald 兄，
謝解答。
對不起，本人並非質疑，只是希望數字減少誤差，避免作出錯誤結論。
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206. 無奈 2016-01-10 21:51:38
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207. Ronald 2016-01-10 21:53:23
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Sugar，打工仔responded to your call right away
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208. 無奈 2016-01-10 21:55:49
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209. Ronald 2016-01-10 21:57:08
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210. 打工仔 Andy 2016-01-10 23:15:30
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無奈兄
你講得好岩! 部份是水货客來的, 我今日留意左好耐, 有不少是内地人來專程來買生活须品也不少! 點睇到有房屋需求? 段估的! 哈哈哈!
講真的, 我都想知内地资金在港買住房的數據, 唔知從何處可以找到?
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211. 無奈 2016-01-10 23:30:19
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工仔兄，不要問，只要信，哈哈。陸資來港不會斷，現時只係慢一點。
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212. 引刀一快 2016-01-11 08:55:43
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大家記唔記得，2003年－2007年左右，香港好多師奶去深圳買餸，東門一帶變咗香港城。
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213. 朗晴 2016-01-11 16:33:35
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飛左幾日，剛追回所有回應，先多謝Ronald分享． 我估被釘物業應該有不少係公屋單位，皆因董伯伯當年以開倉價十多數十萬大平賣，到家陣百多幾百萬，難免成為財仔獵殺對像，因為有不少業主係低收入人仕(所以申請到公屋)，或者無交稅(所以銀行又借唔到)，借大左還唔到就樓都無埋． 所以如PN兄所言，如Ronald老闆可以將數據細分，其參考價值必定大為提高，其中欠債總額及分佈亦很重要． 明白出售數據資料乃Ronald公司業務之一，所以如需收取入會費/月費等均屬合理，希望能盡快繼續拜讀Ronald大作．
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214. 珍惜香港 2016-01-11 21:51:15
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【珍惜香港】其實，釘契呢味嘢，多年嚟都存在緊。 釘契，有 N 咁多個原因，大鑊嘢，定喺小兒科，各有不同。釘咗，會唔會拔釘？幾時拔？定喺由得佢，長期釘住？响乜嘢情況之下，先至搞到迫賣？真喺迫賣嘅，又有冇必要賤賣？涉及物業嘅地點、層數、景觀、質數之類，喺唔喺又唔使睇？ 呢啲宗數，冇詳細嘅剖析、歸類，喺唔會得出任何具指導性嘅結論。不過，竟然有人，覺得喺乜嘢「大發現」，好似掘出咗個金礦咁，真喺令人費解。 家陣，究竟喺乜嘢，「主宰」樓市？湯博士發表細價樓爆煲論，後嚟樓市雖然回調，但都唔喺由財仔觸發，回調咗，亦冇引起所述嘅財仔連鎖效應。呢個世界，冇話你 「估」個市，或者啲人會點行，人地就會跟住你諗咁行。不過，博士起碼唔會想個市真喺爆， 佢甚至希望自己嘅言論，可以阻止到個市爆添。 冇人，會願意俾人迫賣；非必要嘅話，銀行，亦唔會迫人賣。近幾個月嚟，我從銀行聽番嚟，CALL 股票孖展嘅，就一大把，CALL 人賣樓呢？未聽過！市場裡面，每個人，都喺好努力咁生存，個個都想賺錢，就算賺唔到，亦唔會想衰，呢股向好嘅動力，喺不容忽視。 釘契宗數，始終喺市場上， 比較偏嘅片面數據，亦唔喺啲乜好嘢，唔知各位咁雀躍為乜？要 Ronald 公開更詳細嘅資料，如果唔喺， 以一顆善意嘅心，希望通過剖析、歸類， 從而搵出優化市場嘅方案，令釘契、迫賣嘅宗數，盡量減少，咁將呢啲衰嘢， 擺上枱鞭屍，又喺為咗乜？ 二百多個回應，真喺睇到頭都昏。坦白講，吸引到我眼球嘅，就只有 Ronald 88/F 裡面果四隻字： 鑽牛角尖！
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215. 引刀一快 2016-01-11 22:01:02
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216. 打工仔 Andy 2016-01-11 23:42:33
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珍惜兄
你講得好有道理! 今次樓市調整完全是人仔突然走低及股災導至! 基本上有留意财經新聞嘅人都知! 不用勞氣! 哈哈哈!
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217. 引刀一快 2016-01-12 04:57:49
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打工仔兄
你就錯喇，股災同人仔走低，都係果，源頭係大陸經濟下行，仲會有好多其他嘅果出嚟，齊齊影響樓市，無孔不入，無遠忽屆。
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218. 引刀一快 2016-01-12 06:56:24
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徇眾大大要求，是次活動訂立截止日期，具體程序如下
本年度1月、4月、7月、10月，四個整月爲投票日，其餘日子爲討論時段。
各論者在每個投票月份均可改變立場，順應市況變化，表達睇法。
本活動無比賽成分，亦不設輸贏，旨在加強本年度樓市走向討論縱深度，希望大家踴躍參與。
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219. 打工仔 Andy 2016-01-12 08:45:52
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220. 西門吹雪 2016-01-12 08:58:54
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估吾到強如珍港兄都如此… 估你真係冇睇回應，你所講既所有野都已經有討論過！唉，本來我都好敬重你，你既文章上都好少話你既不是。但係，你而家來踩埸仲要態度咁串咀，又吾比面網主，令人反感…唉，咁巴閉煩請找出你所講既仔細分類及分析，吾好要網主咁辛苦啦。
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221. Taiwaner 2016-01-12 09:23:46
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想請教一下，今年 怎麼沒有2016 樓市的十大忠告呢？？我找了很久， 沒有找到。 是要農曆春節後才出來嗎？
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222. 無奈 2016-01-12 09:27:41
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珍兄不用勞氣，大家關注數據的目的不盡相同，通過學習分析尋找一些未知也是一件好事，我也明白影響樓市的因素眾多，但能從當中找出一些較具影響力的因素對日後分析市況有幫助，大家都在學習中。
非常感謝Ronald 兄的資料提供，若果有03至09年的資料可作對比，那麼10至15年的數據對後市的分析就更具意義了。
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223. 引刀一快 2016-01-12 09:45:54
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To 221樓 Taiwaner兄
樓市十大忠告：
第一大忠告，就係記得日日睇地產資訊網。
如是者，自然會逐一得到其餘九個忠告。
切記切記。
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224. 西門吹雪 2016-01-12 10:02:40
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我真係吾明，為甚麼要"勞氣"囉！！？？ 我們一班人在討論，閣下吾中意既咪吾好參與囉。吾同意既咪發表囉。點知走過來話你地成班係度討論既都係垃圾，廢物，成班討論ｄ咁既野都可以有200回應？！咁咪者係200幾個有回應既人都俾佢鬧埋，得罪哂全世界。可能人地大老闆大pi啦，係真實世界話哂事。但係呢度，網主一直默默為大家貢獻咁多，係吾係吾應該咁呢。唉，最少我係咁覺得囉，個人感覺吾好叫我攞咩實証支持喎，大老闆！！！
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225. 引刀一快 2016-01-12 10:14:12
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其實，討論問題，大家有個平起平坐嘅心係好緊要，難怪Simon1兄扯火嘅。
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226. Taiwaner 2016-01-12 10:57:32
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227. Ronald 2016-01-12 12:17:09
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PN : 15006宗頒令裡， 居屋＋夾屋4027宗，租者置其屋計劃（出售公屋）1719宗， 其餘Private Domestic Property 如再做分類圖？ 時間用於其它更有價值，稍後請看
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228. 二少 2016-01-12 14:12:47
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有人肯做又肯公開D數據，睇完咪禮貌上講句多謝！至於如何理解分析就各自修行。
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229. 引刀一快 2016-01-12 14:31:38
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Ronald兄
累計嘅15006宗數，請問，居屋+夾屋，公屋，私樓三者之間比例，係按各年平均分佈，還是呈某種變化趨勢？
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230. 望東樓 2016-01-12 14:55:25
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231. Ronald 2016-01-12 15:02:43
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15006宗是10－15年累計非一般頒令未賣未拔釘總數， 居屋＋夾屋4027宗， 租者置其屋計劃（出售公屋）1719宗， 私人住宅9260宗，
分佈沒按年
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232. 引刀一快 2016-01-12 15:37:15
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Ronald兄
在下睇法，5年總數，三者在五年間平均比例爲：
居屋夾屋26.8%，公屋 11.4%，私樓 61.8%，
然而最近一兩年，三者比例中，若有大幅偏離以上平均值者，將有可能爲今年銀主盤情況揭示端倪。
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233. Ronald 2016-01-12 16:47:15
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套用河兄的一句，「行家一出手，便知有沒有」。
珍兄一出手，盡顯大將之風，不愧是我們行業哪吒風雲的大老闆，懂得用激將法，迫我交齊功課，是追看這裡留言的讀者之福，有珍兄，含金量更高。
正如我昨日在湯博士文章回應箱post的嘉湖和天字派，我懂得抽起小兒科等N咁多種類別。
我文章主要想講4個重點： (1)打破小業主銀紙多冇理由平賣的謬誤;
(2)捕捉轉角，除3派分析所公開的原因可尋，最難的是一些鮮為人知的隱藏原因難尋。
(3)張圖斬開兩次出，是想導出「知覺受經驗的影響」，即只看bar&line不足夠，更長歷史原本不是我想討論範圍。
(4)圖中顯示，市升時，銀主財主的垃圾池也擴大，躋得落每年增加嚴重的，非一般的，我再強調「非一般的」未賣出頒令物業。
但如樓市下跌時，銀主財主的垃圾池是否會收縮？存量滿會否被逼被拋出市場？是跌市迫走非一般頒令盤？還是頒令盤造低市價？推低銀行估價？或完全不會? 或變成銀主盤只有個別?看官自行判斷, 幾位的明示或暗示要的之前數據，背後整理需要人手和時間，今天我研究了, 認為將時間花在其它更值得，有幸跟各位高手交流，不枉此生。
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234. 望東樓 2016-01-12 16:47:24
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西蒙，唔駛勞氣。不過大家要記住，in real world we are more likely be right for the wrong reason or wrong for the right reason.但不表示大家唔駛用腦思考.阿門.
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235. 打工仔 Andy 2016-01-12 17:02:17
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236. 神算 2016-01-12 18:06:40
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物先腐而後蟲生，銀主盤只是去槓桿過程一部份，過度借貸的後果，沒有話好唔好嘅嘢，業主自己要承擔風險。反而話六成供滿嘅住宅物業，又有幾多攞咗去按，其實冇人知。
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237. 西門吹雪 2016-01-12 19:20:30
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PN兄，其實我覺得吾係right 吾right 既問題，係個人禮貌同對别人既態度問題。 不過，網主都咁大量了，是我失儀了。
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238. 引刀一快 2016-01-12 20:00:03
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我喺215樓對珍港兄嘅回應，好慚愧，其實衹係睇咗呢篇大作最後四個字，我就順住嚟回應咗，及後，睇到Simonl兄224樓嘅回應，我又係淨係睇完Simon1兄所寫，大安旨意跟住嚟回應。 然後，睇到網主Ronald兄嘅回應，原來走寶！終於的起心肝，對抗昏昏欲睡頭暈轉向嘅精神狀態，詳閱珍港兄呢篇大作。
珍港兄，抱歉在下好耐冇細意回應兄台作品，現寫出感受如下：
其實，釘契呢味嘢，多年嚟都存在緊。釘契，有 N 咁多個原因，大鑊嘢，定喺小兒科，各有不同。釘咗，會唔會拔釘？幾時拔？定喺由得佢，長期釘住？响乜嘢情況之下，先至搞到迫賣？真喺迫賣嘅，又有冇必要賤賣？涉及物業嘅地點、層數、景觀、質數之類，喺唔喺又唔使睇？
呢啲宗數，冇詳細嘅剖析、歸類，喺唔會得出任何具指導性嘅結論。不過，竟然有人，覺得喺乜嘢「大發現」，好似掘出咗個金礦咁，真喺令人費解。
消耗宗數与消耗比例逐年遞減，尤其比例，咁就係与個別“地點、層數、景觀、質數之類”無關，而係同市場經濟環境有關。 15006，以現今二手樓交易量，幾乎可以賣一年，2016年新樓約26000，加上2015年貨尾，若15006有半數出售，總量幾近40000。對市場影響不可謂不大。 其實大家都唔認為係掘出金礦，而係掘出戰前砲彈，的確係分分鐘會爆。
家陣，究竟喺乜嘢，「主宰」樓市？湯博士發表細價樓爆煲論，後嚟樓市雖然回調，但都唔喺由財仔觸發，回調咗，亦冇引起所述嘅財仔連鎖效應。呢個世界，冇話你「估」個市，或者啲人會點行，人地就會跟住你諗咁行。不過，博士起碼唔會想個市真喺爆，佢甚至希望自己嘅言論，可以阻止到個市爆添。
珍港兄此話有點本末倒置，所謂“估”，就係預計人地會點行，你所講“人地就會跟住你諗咁行”叫做支配。至於樓市回調由何種因素觸發，希望珍港兄不吝分享。
冇人，會願意俾人迫賣；非必要嘅話，銀行，亦唔會迫人賣。近幾個月嚟，我從銀行聽番嚟，CALL 股票孖展嘅，就一大把，CALL 人賣樓呢？未聽過！市場裡面，每個人，都喺好努力咁生存，個個都想賺錢，就算賺唔到，亦唔會想衰，呢股向好嘅動力，喺不容忽視。
呢段精彩！俾人逼賣係唔到你願唔願意嘅，係願嘅就唔駛逼喇，係咪？而銀行逼人賣係絕對有必要，因為還唔起錢或資不抵債銀行要孭鑊。至於兄台話冇聽過銀行call人賣樓，咁我都唔知點用非一般頒令物業嘅消耗量去解釋，可能自願嘅囉。 “個個都想賺錢，就算賺唔到，亦唔會想衰，呢股向好嘅動力，”........咪就係引刀剛需論囉！
賺錢 -係剛需中嘅剛需 唔想蝕錢--就係剛需剛需剛剛需（多謝捧場）
銀行比個人更有能力避免蝕錢，因為佢地揸住抵押品。
釘契宗數，始終喺市場上，比較偏嘅片面數據，亦唔喺啲乜好嘢，唔知各位咁雀躍為乜？要 Ronald 公開更詳細嘅資料，如果唔喺，以一顆善意嘅心，希望通過剖析、歸類，從而搵出優化市場嘅方案，令釘契、迫賣嘅宗數，盡量減少，咁將呢啲衰嘢，擺上枱鞭屍，又喺為咗乜？
釘契量咁大，當然唔算片面喇，大家雀躍好正常，呢度係論壇嘛。至於那一顆善意的心.....
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239. 神算 2016-01-12 21:01:44
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今日先有單士多老闆許xx比財仔同獅子銀行追收樓，可能係自願。
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240. 香港土著 2016-01-12 21:35:46
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見到珍香先生動真火言論，令我小人之心地覺得，莫非係今次跌市受難三兄弟(發展商、代理、財仔)一員？
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241. 惜緣 2016-01-12 22:00:11
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To 233樓 Ronald兄
愚認為「六年來累計總存量15006宗非一般頒令物業」多多少少同 「2011年開始的信貸資料庫」與「 幾年來金管局收緊按揭措施」有關， 這些個案應該係向財務公司借錢上樓， 而大部分向銀行借錢上會的則較健康， 呢個就係珍惜香港兄所講的「 銀行CALL人賣樓就一個都冇」的原因， 如果有幸再睇到之前的數據， 咁就真係網友之福。
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242. 惜緣 2016-01-12 22:05:13
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To 238樓 引刀兄
在下心目中珍惜香港兄一直懷有顆善意的心、赤子之心。
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243. 引刀一快 2016-01-12 22:29:14
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惜緣兄
唔好誤會，我打“善意的心”之後用....，係因為眼瞓，未諗到嗡乜好，所以夾硬發咗先，我怕browser出問題啫。 坦白講，我係覺得，珍港兄用善意的心如何如何，有點超現實。
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244. 無奈 2016-01-12 22:32:40
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刀兄，小弟漸漸覺得今次跌市元兇，應該係美國加息引至，加息令各國原本金融動盪的局勢加劇，資金從亞洲抽走，港人人心浮動超乎想像(談論已久的加息並未被市場消化)，真正加息時，銀行信心也動搖了，一些銀主盤可能因此加快推出市場，或一些業主信心危機，願意低價成交，不過我認為這樣的情況不會延續太久，正如博士在節目上講，整體樓市尚算健康的。
小弟一早知刀兄正直，深為敬重，珍兄也是一個光明正大的好漢，有原則。難為了網主百忙中尚為大家努力整理數據圖表，過程中小弟也有不少苛求，實在抱歉。正如其他師兄姐話，認識網主是一種幸運，就無謂再為難網主了，此事就此打住了吧。
下次再打生打死就是了。
冒犯各位了。
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245. 引刀一快 2016-01-12 22:34:21
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惜緣兄
珍港兄嘅講法，就係話大家缺乏“善意的心”，呢點我無意爭辯，不過我亦可以肯定講句，銀行必定沒有，君不見每次經濟動盪，大鑼大鼓世界性裁員嘅，就係銀行。
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246. 向饭民说不 2016-01-12 22:39:12
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引刀做好風險管理未，小心他早君體也相同。
香港有很多人short short地，喜歡那石頭敲自己腳，最討厭那些崇美佬，卻吾知道美國佬真系吃人不吐骨。又偽善，又惡霸。
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247. 引刀一快 2016-01-12 22:44:55
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無奈兄
美國加息，固然係趁病攞命，但係大陸經濟走低，先係元兇，我年幾前曾經同亮劍兄詏過呢樣嘢，當時我話過，中國要爲近15年嘅折墮風氣埋單，語氣重因為痛心非常。
至於論壇爭詏，無奈兄放輕松點，珍港兄同我交手都不知凡幾，既要論戰，又要互“彈”，咁先叫“論壇”嘛，係咪？
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248. 引刀一快 2016-01-12 22:50:54
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向飯
引刀冇風險管理架，以攻爲守就識。
中國最好聯美抗俄，搵美國做隊友，好過俄羅斯日本，我都唔明，到底你係咪建議中國孤軍作戰，對抗全世界先？如果以色列有14億人的話就有機嘅，中國就冇可能。
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249. 安全駕驶 2016-01-12 22:53:37
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首先多謝網主無私分享資料，讓各網友能夠討論及研究。
可能資料是網友未曾接觸過，因潛在銀主盤數目不少，所以在討論時十分積極，看似有點雀躍。
當這些潛在銀主盤被強售時，債務人及其家人需要面對一個很大的打擊。
當我們積極、雀躍地回應時，不免看似有點幸災樂禍的感覺。可能因為這個，珍港兄便作出回應提醒。
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250. 引刀一快 2016-01-12 23:15:57
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坦白講，邊個唔知俾人收樓嘅慘吖，大家作為旁觀者，唯一可做嘅就係幫其他人防範於未然，當事人都係白紙黑字簽咗約，就係肉隨砧板上，每個個案都唔同，亦冇人攞上嚟同大家分享，旁人好難話幫佢地諗方案，換一個角度諗，欠債還錢天經地義，如果收唔番錢係咪亦係慘事？
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251. 無奈 2016-01-12 23:17:10
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係呀刀兄，俄國佬奸到出汁，略奪中國土地城池，中國人不會忘記。但現時的國策聯俄也是無可奈何的，因為老美不懷好意嘛，日本也只是權宜，中國人最憎是日本，想你也必聽過，每年2次交易會本來在北方，後來反日情緒高漲才在廣州搞，阻力冇咁大。
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252. 引刀一快 2016-01-12 23:27:10
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無奈兄
廣交會呢個由來，唔係你講我又唔知喎，學到嘢！ 美國佬當然不壞好意，但係看往績就好過日俄萬萬倍，查實不懷好意同中國國民意識形態都好有關係，如果中國整體對美國親善D，打擊中國嘅法案係好難喺國會通過，人家國民一直覺得中國係俄羅斯嘅團伙，咁美國政府推行反中宣傳就好輕易得到效果。 不過，我早前同過某電器企業嘅管理層傾偈，佢話最近中美從未如此親近過，再睇睇“火星任務”，意識形態180度改變，我吃驚。
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253. 引刀一快 2016-01-12 23:33:03
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254. 向饭民说不 2016-01-12 23:41:09
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引刀真系+下+下，宜家系美國佬吾比好日子比中國過。中國有一段時間都連美抗俄。後來點呢？背後搞出過64事件。美國佬幾seven 陰濕，難道你吾知道？
你真系以為做美國只狗就有好日子過，看看日本，和墨西哥，點解頭腦吾識轉彎。被美國佬玩成點。
今時今日邊個系度圍大陸啊，你以為加入他的TPP就店啦。成個TPP都系為美國人度身定做，就是要其他人國家成為美國人奴隸。
以前美國佬印鈔票，就可以系東莞買他們要的衣服，玩具。真系他們得了9，中國先得1，但是美國佬還是要鬧中國咩血汗工廠，還是要抹黑中國。美國只是開印鈔機，就可以買到中國的產品，還要說中國賺了他們的美金，天啊，開印鈔機成本有幾高啊。
除非中國一直都弱小，或者和美國摩擦根本無可避免，難道你要永遠做東亞病夫。
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255. 無奈 2016-01-12 23:43:06
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不過我又覺得就算意識形態一樣老美都要分裂中國，天性使然，何解？美國是史上最強霸主，霸主的心態一定要獨大，中國不強大尤是可，否則一定要你支解，分而治之，易於管理嘛，一山不能藏二虎(同理，歐洲想統一是做夢，只是未到老美出手的時候)。三十年前聯中是為抗俄，而今俄已經倒下，當然就是針對中國啦。伊拉克戰爭拖延了老美圍中國，要不早就開始了。這是小弟一點愚見，未知兄同意否？
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256. 向饭民说不 2016-01-12 23:48:19
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樓上，根本美國國策就是分裂中國，不要忘記推翻滿清的就是美國公民孫大砲。
引刀點會同意你的意見，如果同意，就不會連美抗俄啦。
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257. 新抱仔 2016-01-13 00:15:16
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Simon1
一直以來，我也非常感謝網主Ronald及博士無私的分享，令大家獲益良多。我都覺今次對前輩有欠尊重及過哂火位。
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258. 引刀一快 2016-01-13 00:46:05
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無奈兄
完全同意！
但係我會嘗試從另一側窺探因果，美國喺二戰，可謂中國嘅“哎呀”恩人，但係往後中國發揮史上最強戰鬥力，唔計黃禍同內戰，可能要算上韓戰、越戰。美國佬忌中國，并唔係單純因為想食咗中國。
中國成日都話唔稱霸，其實就係睇老頂性格，老江係必然嘅，當年佢喺某個大型國際會議，同所有元首都有立正嘅合照，唯獨同一個首相十指緊扣，你估係邊個？係小泉純一郎！咁嘅老頂，點會稱霸吖。 依家習大大就好難講。
伊拉克戰爭的確係拖延咗老美圍中國，而且亦消耗咗佢唔少國力，往後發展，如果聯中比堵中令佢更易回氣的話，中國未必係永遠嘅敵人。若然中國可以籍此渡過呢個難關，雙方意識形態亦會有所改變。
我覺得呢鋪可能係一個契機，反正二戰之後大家未夾過band，試試都冇壞。
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259. 無奈 2016-01-13 01:15:56
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260. 珍惜香港 2016-01-13 04:14:14
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【珍惜香港】見到， 香港土著嘅回應，我真喺想問佢：你新嚟架？ 認識我嘅人，都會知道，有啲嘢， 我喺非常反感；記得 大半年前，我都喺因為咁發過火。所以， 引刀兄，我要先講聲抱歉，對於你嘅細意回應，我真喺冇 MOOD 再回覆。 其實，網主呢個討論， 我本來就冇興趣參與。但當見到另一邊，出現咗兩個大 TABLE 果陣，我真喺好震驚，結果觸發 214/F 嘅回應。我已經好忍手，唔喺點會寫得咁短，亦可能因為咁，就轉咗响 WHATSAPP 群發火，引起一系列風波，最後有人離群。我想响度，公開對 WHATSAPP 群嘅朋友， 特別喺離群果一位，講聲抱歉。 我之所以，唔私下同網主講，而選擇公開寫，喺因為我覺得，熱烈嘅討論， 已經令人忽略咗底線，而呢個，亦唔喺網主一個人嘅問題， 大家都應該反思。雖然，之後網主已經將果兩個大 TABLE，改成只有會員睇到，但任何傳媒、記者，要註冊成為會員嘅話，根本就冇難度。 記得响 2014 年頭，我重提 地溝油事件，話傳媒為咗驚天嘅報導，害到人地執笠破產兼精神崩潰。我呢類回應，通常都好少人會覆，咁又喺！大家又點會關心埋啲咁嘢？ 魚姐話，超強數據、超強經驗；我認為，手握嘅資訊越強，就應該越小心，越保守， 尤其喺公開媒體、公開網站，全地球嘅人都睇到。如果， 喺負面數據，就更加要謹慎，因為每一點數字背後， 都喺活生生嘅人，活生生嘅故事。呢啲故事，有幾困難，有幾慘，我唔知，亦冇必要知。大家咁好奇， 喺唔喺想伸出援手？定喺想啲傳媒，幫幫忙，仲要 LIST 埋啲盤俾佢地，逐個睇下煲唔煲得大，搞到人地，本來唔使迫賣嘅，都要迫賣？ 好多嘢，可以完全冇事，亦可以好嚴重；但真喺出咗事嘅話，一句 OOPS，就唔使負責？冇錯，法律上，你冇責任，咁良心上呢？早知今日，何必當初？所以做人， 真喺要有底線，八卦，都要諗下，會唔會傷害到人。 電影 「SPIDERMAN」裡面，有一句名言： With Great Power, Comes Great Responsibility.所謂，水能載舟，亦能覆舟。功德、作孽，只喺一線之差！真喺好抱歉，掃咗 Simon 兄求學嘅雅興。你話我踩埸，但我想話你知， 我喺捧場，唔喺踩埸。二百幾個回應裡面，我呢兩段留言， 最珍貴。你可以話我自大，悉隨尊便，不過，唔喺因為 你講果啲，乜乜 PI，乜乜大老闆，唔好同我嚟呢套。 虛心嘅，小朋友一句戲言，亦可以畢生受用；唔喺嘅話，有高手教路，都可以一無所獲。 响呢度，我冇偶像，亦冇粉絲，只有朋友。而我，只喺盡一個 朋友嘅責任。 新抱仔話，有人對 「前輩」，欠尊重及過哂火位，如果喺指我嘅，不妨直說， 唔使轉彎抹角。反正，我成日俾人話「廢」，都冇唔開心；我一向唔鍾意認老，家陣難得有人，肯曲線讚我後生，真喺多謝都嚟唔切。 唉！又抱歉，又多謝，究竟我寫緊啲乜？真喺老啦！ 時代唔同啦！我寫嘢，越嚟越少人明。 正能量？一廂情願啫！重複又重複，都唔知為乜，簡直浪費時間！港大校委開會嘅內容，就算有保密協議，咪一樣俾人公開！嗱嗱嗱，呢啲先至喺新常態嘛！講乜 With Great Power, Comes Great Responsibility？真喺太「廢」！ 滾滾長江東逝水，浪花淘盡英雄，是非成敗轉頭空。青山依舊在，幾度夕陽紅。
白髮漁樵江渚上，慣看秋月春風，一壺濁酒喜相逢。古今多少事，都付笑談中。响地產網，留言近兩年半，我好少寫到咁唔開心。其實上次，同大家分享 果一曲，已經將我嘅心事，藏咗响段片開場嘅第一句度，不過果句，唔喺歌詞嘅一部份。 有啲回應者，鍾意响最後加句：不喜勿插。 我就話： 不喜，隨便插！點解？因為，唔再重要啦！【Natalie Cole：Someone That I Used To Love】
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261. 引刀一快 2016-01-13 07:48:25
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有個師奶叫樓評食屎，如果有負面消息就冚住，我怕下個師奶唔係叫人食屎，而係食屎自殺。
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262. 香港土著 2016-01-13 07:55:41
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珍香先生，我唔係新嚟架，係睇多少回應。
其實，你發火始末我有了解，心態動機都唔難明白。其實，都係上一輩已上位一群之普遍心理，旗号係「隱惡揚善」。問題在於，係有既定立場地隱惡，怕一d言論導至某d利益團體受更大打激 - 即係冇單開、借爆廠被加速call loan等。
我想提出，哩種傳統美德，主要作用係保持表面和諧，但同時防礙真正問題得到解决。投資嘅野，周期循還係自然定律，跌市有人受傷，升市都唔見得係人人受惠(冇資產者尤甚)，唔需要「隱惡揚善」。再講，引用數據，加已討論，哩個係forum基本作用，唔好話升市就一套標準，跌市就另一套(唔好講哩d唔好用負面數據…)，咁樣係對人唔係對事。
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263. 打工仔 Andy 2016-01-13 07:59:58
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大家早晨
見到珍惜兄, 將今次小風波嘅前因後理,再清楚說明,的確是好事! 今次事件,我相信是觀點角度問題, 正如Ronald上面幅圖畫一樣, 不過我覺得你講得好有道理! 以小弟寫口水文為例, 在某些位, 都會就住來寫, 唔想令一些人睇到會唔開心! 網站始終是意見交流嘅地方, 有唔同睇法也十分正常, 講咗出來大家都會明白多一些! 我相信網主及眾多師兄師姐們, 都是無私的分享, 當然包括珍惜兄您! 希望今次事件告一段落, 大家又回復過來好嗎?
今天天氣好好, 祝大家有愉快的一天!
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264. 惜緣 2016-01-13 08:12:53
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To 260樓 珍惜香港兄
珍港兄不隨波逐流， 在下佩服。 與珍港兄一樣， 在下對網主係呢個時間出呢d數據有保留， 但既然已經出了六年， 咁就應該把之前既都公開埋， 等大家對它有更加詳細了解。
珍港兄說得對， 現在好多事已經唔重要！ 隨心就好。
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265. 引刀一快 2016-01-13 08:13:44
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To 262樓 香港土著兄
假如，係假如，有數據顯示明年新樓只得1000，有幾十個官員同政府人員要炒魷，香港空置率進入負數，明年開始有人瞓街，我保證馬上有人奔走相告叫業主齊齊加租三成！唔講？唔會。
其實，再講情況講白D，就係好友唔鍾意人地講跌咁嘅一回事。
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266. 引刀一快 2016-01-13 08:20:29
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惜緣兄
今次真正隱惡揚善嘅人，係Ronald兄呀。
你睇睇2010年，消耗率達到近88%！到底2010年同2016年有何異同？Ronald兄衹係叫大家估。
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267. 惜緣 2016-01-13 08:29:04
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引刀兄
我既意思係， 如果呢d數據對樓市有影響的話， 應該睇長d， 六年哪作得準呢？
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268. 引刀一快 2016-01-13 08:33:29
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惜緣兄
正如香港土著兄所言，呢度好多都係已經上位嘅一群（最差係引刀，冇港樓），但係惜緣兄有冇諗過依家先嚟買屋嘅一群人，多數都係掹掹緊，交租交到好彷徨嘅人。如果呢頭交易果頭就話負資產，都係好慘。社會上、行業內嘅正反消息，對佢地做抉擇係相當重要，所謂食得鹹魚抵得渴，決定自己做，但係消息都係靠外界。
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269. 惜緣 2016-01-13 08:46:38
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引刀兄
好友已經有一段時間沒鼓勵人買樓， 最多只講量力而為， 的確，過去半年買樓的人值得同情。
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270. 如是 2016-01-13 08:55:24
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業因果報，絲毫不爽。 引刀兄所說甚是，始終各人福報不同，故緣不同，以致影響投資決定。 這個論壇目的不是灑盬，也不是幸災樂禍，而是分享討論。
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271. 望東樓 2016-01-13 09:28:14
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忽然比我聯想到一個坐緊隻大艇嘅交易員見到個電腦顯示屏出現啲『新嘅壞消息、不利市評』嬲到掟爛電話。希望係我諗多咗。哈哈。
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272. bolaw 2016-01-13 09:40:12
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小弟一直以來在論壇多讀少發言，向前輩學習。對 Ronald前輩提供之數據，既是事實，亦無偏袒，向大家分享，作研究用途，何需隱惡掦善？若有人因看到此文而暫緩買樓，話唔定係減少下一個銀主盤呢！支持 Ronald 前輩繼續無私分享
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273. 引刀一快 2016-01-13 09:41:13
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惜緣兄、如是兄
兩位禪學大家，同時出現，正是因緣際會。
我諗到一個比較基本嘅問題，呢度叫做“地產資訊網”，唔係已經解釋咗一切咩？
過去幾年，好多人睇呢個網站，睇湯先生得到有用資訊，大賺，如果依家有大量把持不定嘅年輕人逃過一劫，亦發揮咗網站嘅作用。
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274. 引刀一快 2016-01-13 09:43:05
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275. 引刀一快 2016-01-13 10:04:46
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276. 引刀一快 2016-01-13 10:06:04
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277. 打工仔 Andy 2016-01-13 10:09:54
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引刀兄
到现在, 兩邊比数如何? 可否update 一下,
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278. 打工仔 Andy 2016-01-13 10:27:39
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279. 80後小業主 2016-01-13 10:39:47
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最近我仍然鼓勵身邊未買樓而又有自住需要的朋友上車，條件係要買有10 - 20% 折讓的。
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280. 冧8% 2016-01-13 11:11:23
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| 發展商加速推售新盤，市場預期今年有2.5萬至3萬個新住宅單位供應，中信里昂預期，發展商或減價促銷，勢加速住宅樓價調整，預期今年首季住宅樓價下跌8%，平均每月下跌3%；瑞信更預期，未來三年住宅樓價將下跌25%，當中今年會下跌15%。 中信里昂形容本港樓市跌勢如石頭下墮，該行原預期去年第四季樓價下跌2%，但最終跌幅高達7.5%。該行又表示，去年第四季，發展商已大量採用非價格策略促銷，例如直接為買家提供按揭及扣減印花稅等，但隨着樓價跌勢愈益明顯，發展商毋須再掩飾減價。 瑞信：三年跌價25% 該行續表示，發展商明白未來三、四年樓宇供應量將處於較高水平，為清理存貨，進取的發展商將會減價促銷，令住宅樓價跌得更急，預期今年首季住宅樓價下跌8%，平均每個月下跌3%。不過，跌得急並不代表跌得深，該行預期全年住宅樓價下跌一成。 除中信里昂之外，瑞信預期，未來三年住宅樓價會下跌25%，當中今年下跌15%，一七年及一八年各自下跌5%。該行解釋，近期二手樓市錄得的成交個案，成交價較業主叫價低一至三成，同時有調查顯示，有52%受訪者預期未來兩年樓價會下跌，比率為過去三年最高，反映市場觀望氣氛濃厚。 此外，該行料今年會有2.5萬個一手住宅單位可供發售，但預期吸納量僅1.8萬個，加上一四年五月政府放寬雙倍印花稅後，今年會有1.3萬個「辣招盤」鬆綁，令供應量進一步增加。 三成屋苑租抵過供 該行又稱，目前該行追蹤的八十個屋苑中，已經有31%出現「租抵過供」的情況，若租金下跌5%及利率上漲四分之一厘，屆時「租抵過供」屋苑比例會增加至69%。 中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，今、明兩年是近年批出「限量」項目單位推售高峰期，認同今年發展商新盤開價，或會較去年高位回落約15至20%。竑策投資顧問財富管理董事陳寶明亦預期，今年樓價跌幅或達10至15%，部分原因來自股市下跌帶來的負財富效應。 Brick and Mortar創辦人兼總裁王震宇指樓價短期有下跌壓力，但因本港樓市供求已被政府政策扭曲，只要政府「減辣」，樓價即具上漲動力。 不過，恒地（00012）營業（一）部總經理林達民認為，每年新盤潛在供應與最終實際供應有出入，發展商會因應市況有秩序推盤，預期今年實際新盤推售量約2萬個單位，供應較充裕的中小型單位新盤，定價料較貼市。 |
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281. 西門吹雪 2016-01-13 13:04:15
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其實網主咁有風度~小弟都不便多說。 不過想問大家知唔知道呢幅圖D數據可以點得來? 你估有冇個SEARCH BUTTON可以一CLICK 搵非一般頒令AR拿?! 如果我無估錯，呢D數據需要極大既DATA ENTRY，大量既人手去睇查冊同數據輸入。最後再加以分析。幾乎每一個數字都咬開有血有汗。莫說我們小市民好難搵到這些數據，即使比哂D SOURCE你，一個人無返幾個月工作量都唔駛指意找得出這些數字。現在平白無端的送給你... 所以我第一天已經感恩得不得了~ RONALD兄~~如果我有說錯，請隨便更正吧
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282. 引刀一快 2016-01-13 13:07:10
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283. 望東樓 2016-01-13 13:17:20
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西蒙兄，我估無咁淒慘，但記得幾個月前呢度嘅網頁頂有個二按連結，可以入去睇到每日嘅二按登記。不過後來冇咗。
不過大家要小心，因為數據同分析一樣咁重要。
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284. 西門吹雪 2016-01-13 13:38:47
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PN兄~二按數據唔知點得反來~~其中一個方法都係查冊吧。但係一個物業有無被釘同被釘既原因，我估都係要睇個別物業查冊吧。因為同一個物業，到底幾時比人釘，幾時拔釘，幾時又再比人釘過都要由物業查冊找出。有時D CASE複雜到連律師都睇到頭暈。所以我相信無DIGITAL DATA吧。
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285. 望東樓 2016-01-13 14:51:14
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286. Ronald 2016-01-13 15:20:53
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287. 打工仔 Andy 2016-01-13 15:36:11
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288. 望東樓 2016-01-17 09:55:01
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289. Ronald 2016-01-17 15:37:08
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6小時，好彩12:05過了馬師道天橋，否則畀亮劍押上車。
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290. 望東樓 2016-01-17 16:37:05
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291. 打工仔 Andy 2016-01-17 17:16:39
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292. 無奈 2016-01-17 17:33:40
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289Ronald兄，勁啊，若比亮劍纏著，可求于刀兄，哈哈。
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293. Ronald 2016-01-17 18:33:58
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剛才我問亮劍啦，佢話：
阻差收工，真係好大罪，唔押上車都唔得😰😰
刀兄唔可以越境乜乜
講笑
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294. 望東樓 2016-01-19 10:16:52
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Ronald，我出新post貼唔到圖，但回貼就可以。
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295. Ronald 2016-01-19 10:46:49
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296. 新抱仔 2016-01-19 10:46:52
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6小時？體能太好了吧？我跑一小時應該已不行了！佩服你的毅力！
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297. 西門吹雪 2016-01-19 11:02:38
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我仲諗邊度浦個望東樓 出來咁0岩咀形~原來就係PN兄，哈，難怪難怪~~原來這裡登入名可以改的嗎~ RONALD兄~我想改做西門吹雪可以嗎?
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298. Ronald 2016-01-19 11:04:43
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6小時勁過4小時，好搞笑，業主群組的人講，勁！莫講跑，要你企六小時都唔得，只准飲水，慘過爆煲。
笑死人
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299. Ronald 2016-01-19 11:33:02
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樓兄 我們試了用IE有問題，用Google chrome可以，或用手機任何browser都可以， IE問題我們正想辦法
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300. Ronald 2016-01-19 11:36:56
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Simon 要電郵來我們Admin改的，今次我幫你改
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301. 西門吹雪 2016-01-19 11:38:13
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302. 占士 2016-01-19 11:56:51
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303. 西門吹雪 2016-01-19 12:14:29
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哈哈，香港地無雪落。用ｄ人造雪一吹就變水了。所以說穿了都係吹水 xDDD
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304. 無奈 2016-01-19 13:20:12
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305. 望東樓 2016-01-19 13:26:57
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我屋企部win10／Edge+Chrome 唔掂. 公司部Win7+Chrome都唔掂。
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306. 無奈 2016-01-19 13:36:50
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307. 無奈 2016-01-19 13:37:56
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308. 引刀一快 2016-01-19 13:51:24
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To 293樓 Ronald兄
引刀可以越境提供精神上嘅支持。
另外，我早前回錯地點－－
| 121. 引刀一快 | | | 2016-01-13 18:28 | |
| 初步分析：
居屋夾屋消耗宗數，基本上不隨時間、總數而變動，估計當中有政策關聯。 公屋消耗宗數一直保持約1/10至1/8之譜，相信同公屋戶主人群構成有關。 由於上述兩類物業，宗數比例與價格都相對底，佔全局比例不大，加上可能有相關政策影響或庇護而大大左右出售，所以今年重頭戲應該係歷年累積嘅釘契私樓。
繼續睇 |
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我覺得，最能夠分析影響釘契公屋消耗量嘅，非亮劍兄莫屬，亮劍兄願出山乎？
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309. 引刀一快 2016-01-19 13:54:52
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Simon1兄
歷代TVB版西門吹雪都係靚仔，黃元申、伊麵，估計你都係靚仔。
否則，嗌你做西門吹淡...............
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310. 望東樓 2016-01-19 14:04:53
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係attach file 個icon冇左upload file 工能。
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311. 西門吹雪 2016-01-19 14:15:41
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刀兄，網名來者 XDDD 如果吾用西門吹雪。我就只係諗起西門慶，勾人二嫂又比武松打死… 你叫我西門吹水都ok 既，哈
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312. Admin 2016-01-19 14:17:21
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313. 望東樓 2016-01-19 14:39:43
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314. Ronald 2016-01-19 15:30:00
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315. 望東樓 2016-01-19 16:59:20
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係有插圖ICON，不過插唔到圖。As a short term fix,可以後加。
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316. Admin 2016-01-19 17:16:05
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望東樓 先生：
你係在 "回應"還是"建立新題目" ?
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317. 望東樓 2016-01-19 17:49:30
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318. Admin 2016-01-19 17:58:24
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望東樓 先生：
"建立新題目" 已加入 upload file 功能
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319. 引刀一快 2016-01-19 18:00:05
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