投資策略篇(二)逢三退一
在一次私人聚會上遇到湯博士。我自然不會錯失機會向湯博士請教投資物業之道。湯博士告訴我,投資物業的最高境界就是逢三退一,即在市況好的時候以高價賣掉投資組合中一些劣質的物業,然後乘市場差的時候以低價購入一些優質的物業。博士還說,他每年年初都會吩咐下屬評估一下手中的物業,找出其中10%相對差的物業,并在適當的時候出售這些物業。
幾年前,我留意到市場上的一些頂級投資者,如舖王波叔,不管市況好壞他都經常買賣。有時賣出寫字樓後,很快又買入舗位。幾個月後,賣出其他舗位,但接著又購入一棟工業大廈。期初我不明白原因,因當中交易費用不少,如果看好物業市場前景,為何不繼續持有物業等升值?我現在終於明白了,其實波叔運用的正是博士的「逢三退一」策略。隨著經濟和環境的變化,今日的優質物業,幾年之後可能變得不再優質。相反,昔日不受重視的工廈,由於政府推出鼓勵活化的新政策,對許多投資者而言,工廈是值得投資的優質物業。
如何運用博士的「逢三退一」策略?我有一些想法:
①長遠來說,我們相信物業價格是會平穩向上的,只是過程中會有高、低潮。因此,我們不是貪心地期望能夠高賣低買,我們只是希望在物業市場好的時候出售一些相對劣質的物業,以達至優化投資組合的目的。
②由於我們看好物業市場的長遠前景,在任何情況下,我們都不會盡沽手上的物業,而只會找機會沽出少部分劣質物業。
③該策略適合持有物業較多的投資者。
④該策略較適合工商舗投資者。以我較熟悉的民生舖為例,市況好的時候,你叫價2000萬很快就被人買走了。但幾個月後,如果市況轉差,就算你減價至1500萬也未必有人買。主要在於工商舗有其獨特性,價值相對比較難訂立,且不透明,這給投資者提供了良好的買、賣空間。
⑤住宅供應多,價格透明度高,再加上雙辣招稅務成本高,運用該等策略時相對困難。但是,如果你手上物業的數目相對多,而當中有些物業的品質較差,例如樓層較低、近馬路、近垃圾房,或者所處位置的樓價長年跑輸大市,你就可以考慮運用「逢三退一」策略,在適當的時候減持這些物業。
⑥如果你只持有二、三個物業收租,而這些物業的品質尚屬可以,則應該繼續保留這些物業收租,靜觀其變、靜待良機。
以上是我個人對於「逢三退一」的理解和運用,如有錯漏,請博士和各位朋友指正。
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投資策略篇(三)遼闊新天地