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蔡志忠
2021年10月20日

「北部都會區」 創科的未來

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  「北部都會區」是香港空前宏偉的規劃,香港新界北區土地遼闊,要開發300平方公里土地,談何容易?規劃巨大的土地問題複雜,未來的財政預算能否承擔,政策如何能做到良政善治、以民為本。

  描寫未來願景規劃,不是三言兩語就能表達,筆者今天要評論的主要是兩個大家比較關心的議題。首先說說未來的「北部都會區」,很多人認為是港府將重心轉移到北部,未來會有很多商業機構,甚至政府部門向北遷移,擔心未來香港的發展變成「重北輕南」。香港是國際都市,港人向來緊跟潮流,自我感覺良好,如今港府重點發展新界北,在市區經商、生活、工作和讀書的幾代香港人,難免感到無所適從。

  對此,筆者有不同看法,我認為港府是要打造多一個產業,要造福我們的下一代。特首在「施政報告」中指出,「北部都會區」大量開發土地興建房屋,其中一項是要建設國際創新科技中心。港府並沒有放棄原來的發展步伐,國際金融中心地位仍然穩健。坦白講,香港本身產業單一,如能開創多一條科技道路,將是香港之福。

南金融北創科 樓市分兩市場

  香港必須配合國家的十四五規劃,與深圳前海雙引擎前進,產生協同效應。香港有超強的國際融資能力,也有吸引海外科技人才的條件和制度,應該在高端科技研發方面集中火力搶攻;深圳有優良的科技生產基地,還有大量的產品製造員工,內地更有14億人口的龐大消費市埸,兩地可以清晰地分工合作,發揮自身所長。

  此外,人們也非常關心樓市,不少人覺得新界北部樓價將會飛升,在施政報告前夕,就有某富婆偷步以逾4億港元大舉掃入上水、古洞附近的物業。沒錯,新界北部將會闢地填海大興土木,但是興建的主要是公營房屋,是要照顧250萬個香港低下階層的民眾,所興建的資助房屋是學習新加坡的組屋模式。

  筆者並不擔心樓價會明顯地此消彼長,新界北部發展的是高端科技,將來居住的還是基層民眾為主,而香港仍然是國際金融中心,居住在市區的依然是較為富裕的一群。就如美國東岸紐約的樓市,不會因為西岸洛杉磯矽谷的壯大而受到影響;也像新加坡一樣,將樓市分為兩個市場,私樓是一個自由市場,組屋又是另外一個市場。

 
 
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1. 正確 2021-10-20 13:02:16
分兩個市場學新加坡,都係好事,蔡生意思樓價唔受大影響.好同意,
2. 正確 2021-10-20 13:04:43
[筆者並不擔心樓價會明顯地此消彼長,新界北部發展的是高端科技,將來居住的還是基層民眾為主,而香港仍然是國際金融中心,居住在市區的依然是較為富裕的一群。就如美國東岸紐約的樓市,不會因為西岸洛杉磯矽谷的壯大而受到影響;也像新加坡一樣,將樓市分為兩個市場,私樓是一個自由市場,組屋又是另外一個市場。]

有POINT! 好見解!
3. 說真話 2021-10-20 13:08:30
至怕有錢佬移民走,唔入新界北好閒.
4. 空泛夢 2021-10-20 13:35:41


「北部都會區」 創科的未來???為香港創作空泛夢想區......


5. 鳥6 2021-10-20 13:42:48
新界北樓價會飛升是必然的,因為將來大灣區不少中上層會把新界北作為置業首選。

大灣區鬼城處處,爛尾項目多不勝數,有好多不自量力的大灣發展商(恆大,花樣年,融創,富力…)巳經爆煲,大灣區地產未來一段長時間都冇運行。
人望高處,內地投資者及地產商未來會加大投資本港房地產,最少唔使被限價,更不怕爛尾。
6. 鳥6 2021-10-20 13:55:47
大灣區樓市泡沫嚴重,所以阿爺好快會推出房產稅進一步打壓。內地資金將會轉戰香港地產已經是大勢所趨。

香港地產商比不自量力的大灣地產商有實力的太多。買香港樓不用擔心爛尾,住戶及買家更不須要時常咁辛苦去呼天搶地去維權。 

最大鑊係大灣危樓處處,引刀應該身受其害多時。
7. 講得啱 2021-10-20 15:14:30
北部都會區成功咁易嗎?如果係,香港后生仔有福啦,唔駛周圍去,甚麼英國美國澳洲,留香港發展,林鄭做咗一件德政.
8. 基層市民 2021-10-20 15:17:52
我地基層市民肯定有福,如果起咁多公屋居屋.人均住大咗,香港係宜居城市,大家都安居樂業,仲講移民?
9. 過路者 2021-10-20 16:29:54
香港會唔會空泛得個講?創科到頭來有冇咁多公司和人才參與成問題,我諗五五波,內地深圳咁大競爭.
靠吸引海外回流優才生仲有一啲優勢.
10. 過路者 2021-10-20 17:38:50
增加到1000萬人口,咁就需求大,做大做強香港就有運行.
我仍然睇好市區樓.
11. 樓唔爆煲 2021-10-20 19:07:33
咁大供應,點承接呢?
樓唔爆煲算好彩.
12. 自然一派 2021-10-20 23:58:48
公屋居屋多嘅區,樓價未必大升.

[人們也非常關心樓市,不少人覺得新界北部樓價將會飛升,在施政報告前夕,就有某富婆偷步以逾4億港元大舉掃入上水、古洞附近的物業。沒錯,新界北部將會闢地填海大興土木,但是興建的主要是公營房屋,是要照顧250萬個香港低下階層的民眾,所興建的資助房屋是學習新加坡的組屋模式。]
14. 態安慰 2021-10-21 01:31:22

回樓上:  樓唔爆煲???  袛是自我心態的安慰...

自7月初本港爆發第三波疫情後,樓市開始現暗湧,氣氛由觀望、膠著,轉為主動鋤價、劈價,蝕讓個案明顯增多。據本報統計,7月中旬至今約一個月內,市場已知的二手成交中,蝕讓個案至少錄約16宗,即平均每兩日一宗,單計帳面的「損手幅度」由30餘萬至800多萬元不等 ,部分則屬於「明賺實蝕」、即帳面有錢賺,但扣除稅項雜費等基本開支後仍要蝕讓。而且這16宗成交個案基本上都有一個共通點。

參考過去一個月,市場連環出現至少16宗蝕讓個案,涵蓋不同類型的物業,由納米樓至大碼豪宅、市區至新界區亦無一倖免。

AVA 61開放式 鬆綁即走蝕3萬

新近一宗個案位於深水埗AVA 61,據美聯高級營業經理黃永財指,該中層F室,面積161方呎,原業主於2017年7月以329.1萬元購入,早前看準三年額外印花稅(SSD)期限將屆滿,叫價380萬元放售,最終以340萬元沽出,減價一成,呎價2.1萬元,帳面微賺10.9萬元或3.3%,惟計及佣金及雜費等,料實蝕約3萬元離場。


15. 缺糧食 2021-10-21 01:37:36
回應樓上的論點......

增加到1000萬人口,咁就需求大,做大做強香港就有運行.??? 冇運行.???  增加到1000萬人口,咁就需求大, 未來缺能源...未來缺糧食......
16. 樓唔爆煲 2021-10-21 21:08:16
咪講笑啦,樓價仲升?仲買新界北?供應咁大嘅打工仔區.
樓唔爆煲算好彩.
17. 那些年 2021-10-21 21:11:10
好壞參半,要睇股市好唔好得返,股市升時樓價就升.
18. 廢淡情懷 2021-10-22 09:00:45
半空巨額頭巾
2021-10-22 05:24 AM
2
#1
總有班人細個唔讀書,大個掛住打機
出到黎返份廢工,然後買波當投資
就話社會欠左佢地

買樓邊段時間都咁難,自己唔努力就好心唔好淨係賴三賴四,怪政府點點點

有時見到班廢青真心覺得香港退曬步
19. 人地有樓点解你無? 2021-10-22 11:55:59
人地有樓點解你無?2021-10-22 11:21:26
THE HOLBORN,中層A3室,實用260方呎1房戶,9月底以834.6萬元售,實呎3.21萬元。土地註冊處資料顯示,登記買家為愛新覺羅恆錦,與清代末代皇帝溥儀的外侄孫女愛新覺羅恆錦姓名一樣,料為同一人。

董伯伯同一班內地投資者十分清楚,當投資內地樓會蝕錢時,他們會轉投港樓。不竟,港元跟美元對人仔,跌了很多,買港樓有 discount。正常人很清楚,內地買家人數,比香港多幾千倍。當正式通關時間到時,港樓除時爆升30%。唔好話政府冇比機會大家。林鄭 九成按揭 plan 已經行咗 兩年多啦!
20. I was young 2021-10-22 17:38:58
#16

This was your old net name? 11 years before....

此一時彼一時 2010-06-02 21:02:28
樓市高增長期已過,未來只會有落冇上,現在樓價已見頂,泡沫爆破後往往要下跌超過50%才能找到支持,將來能否升回高位就未知之數,日本廿多年來都只能在低位上落。況且阿爺已明確表示要打壓樓市,煲呔夠膽唔跟?
21. 鬆綁輸 2021-10-22 17:41:03


歌賦嶺洋房9年貶800萬 美孚鬆綁輸6%
北部都會區發展消息公布後,即刺激新界樓市交投,個別業主即加快沽貨,不惜損手套現。上水歌賦嶺洋房日前以2,150萬元易手,持貨約9年多,帳面貶值約800萬元。即使藍籌屋苑荔枝角美孚新邨近期亦連錄蝕讓,中低層戶賣760萬元,約3年帳蝕逾50萬元。



22. 按周跌 2021-10-22 17:42:40

中原城市領先指數CCL最新報186.51點,按周跌0.34%,連跌4星期累跌2.12%,由高位回落約2.5%。中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報188.91點,按周跌0.47%。CCL(中小型單位)報186.97點,按周跌0.37%。CCL(大型單位)報184.09點,按周跌0.18%。同期CCL Mass、CCL(中小型單位)及CCL(大型單位)齊連跌4周,是2019年10月(105周)以來首見,分別累跌2.29%、2.02%及2.66%。


23. 二打六 2021-10-23 10:21:33
又耻笑一下……

東樓粉絲 2019-03-02 09:26:27
下跌三成太細,五成唔系夢。跌跌跌

10. 望東樓 2018-11-03 15:57:50
十郎兄,細佬啱啱正係個啲專鍾意接飛刀嘅傻佬。之不過當然係喺退可以守嘅水位。現價跌三成我都未敢伸手。okok,係我無膽,並不代表各好友嘅立場
14. 二打六 2019-03-02 10:30:06
陰公,東樓都有人記得佢講過乜有人窒下,其他二打六冇人當係一回事,連鞭屍都冇份。
15. 土著粉絲 2019-03-02 11:19:59
樓上,呢道仲有一隻二打六:


248. 香港土著  2016-07-04 09:54:32
個人認為今次係陰乾格局, 由2015年9月起計, 下行周期會超過五年, 會係慢熊 (類似日本迷失X年). 
16. 哈哈 2019-03-02 13:25:35
哈哈,你班好友真糸唔厚道!
17. 積福 2019-03-02 14:09:41
你班好友真的是又吃又拎,叫班租租淡淡專家學者們情何以堪?
18. 雲兄粉絲 2019-03-02 14:16:44
雲兄又捉了蟲,看錯調整為轉勢。不過對雲兄也是件好事,又可以收工潛水幾年。
24. 樓唔爆煲 2021-10-25 19:37:01
點解咁唔化,樓價唔跌得嗎?
好好笑,香港發展新界北,共同富裕下樓價點再升?大家理性看事物啦.
25. 樓唔爆煲 2021-10-25 19:39:35
面對現實,成年人成日因為層樓沾沾自喜.聽過有樓冇人住嘅鬼城嗎?
26. 樓上幻想淡,今日係咪仍然有(一兩個物業)? 2021-10-26 09:53:42
樓貴有因,冇貨想推冧,有貨想收割,遊戲繼續
633
 
9
bravelove
樓主
bravelove
2021-10-25 03:22 PM
15
#1
政府地價收入,基建成本
發展商利潤
承辦商大中細判利潤
材料供應商利潤
各類顧問公司利潤
專業人士、建築裝修各工種人工
銷售成本(agent佣)


經過每層咬一口,現任業主又要食多一浸,將賺幅打埋落個價度,好聽叫資本主義自由巿場,唔好聽就叫食盡吸盡個水位,一滴都唔留比下一手。


只有手上冇貨既人想改變呢個遊戲,因為現家先入貨就等如幫持份者埋單,交租或接貨都等如被收割。


不過淡淡,遊戲還是會繼續。

27. This man so funny 2021-10-26 14:37:52
This one? new name is 樓唔爆煲

32. 廢淡人生 2021-05-09 10:16:19
蠢人對號入座,哈哈!
33. 小心樓爆 2021-04-30 16:20:47
廢淡兄:

唔駛咁激動,有物業都應該有修養,我有一兩個物業可能唔夠你多,但也不必太勞氣.
你邊度物業咁高檔,財大氣粗呀?
33. 淡友真面目 2021-05-09 12:12:43
講實話叫人身攻擊?
幻想淡心靈真脆弱。

38. 33樓笑死人 2021-05-02 01:10:08
33 樓話 (我有一兩個物業可能唔夠你多)。現在一個小物業都成五至六百萬。若果兩個,起碼過千萬!一或兩個都分唔清?老作都唔識?
大陸青年學 5 G。香港青年學在 鍵盤上打灰支。香港人都是買多層樓收租好,不要 寄望下一代了!
39. 廢淡人生 2021-05-02 12:21:54
原本當呢條友係吹淡搏入多間貨的(口術假淡),原來真身係冇樓但又吹自己有樓的(幻想淡),當正自己真係有一兩個物業。

唔怪得之我大佢冇(港樓)佢即刻收皮,瘀爆。
34. 哈哈 2021-05-10 19:40:50
只不過講兩句,駛唔駛咁大反應呀?有冇樓同有冇品唔一樣,人有冇品一睇就知.
我唔會嫉妒,反正我已上車,呢度其他嘅所謂淡友我唔認識,只識得廢淡在呢個群,不過好難評價其水平.哈哈.
35. 廢淡人生 2021-05-10 23:31:53
唔使轉移視線喇,喂老作會點啊?當唔係你來?哈哈!

37. 廢淡人生 2021-05-01 10:52:41
……大家都有樓揸手,平等身份.……

……有物業都應該有修養……

邊個成日將有物業掛在口邊,又將有物業同(身份)(修養)混為一談?

既然有物業咁多好處,你又猛吹跌同叫人唔好買嘅?

正常人自己有樓會想佢跌?你係咪正常人?
36. 有一兩個物業 2021-05-11 17:37:03
有一兩個物業點只叫(已上車),起碼有樓收租啦。

師兄真令人羨慕,有兩個物業。

但為何你又吹跌市嘅?
28. 慮不足 2021-10-26 15:06:23


中洲置業火炭新盤星凱.堤岸新近錄得4宗撻訂個案後,南豐旗下將軍澳日出康城LP10,亦新錄1宗撻訂,來自第2B座11樓A室,據成交紀錄冊顯示,有關單位本月16日以1502.5萬元售出,屬實用面積880方呎三房戶型,買家取消交易撻訂,料遭沒收5%訂金涉約75萬元.............

好多人買樓都思慮不足....

29. 樓會爆煲? 2021-10-26 19:33:53
好好笑,咁驚爆煲何必呢?

為咗層樓成世做樓奴,值得嗎?等待下,大量平樓任你住.
30. 樓會爆煲? 2021-10-26 19:36:08
1美元一層樓嘅故事,唔係假嘅.
31. 廢淡情懷 2021-10-26 22:11:22
好笑得過恨買到樓十幾年間不斷用新名吹爆煲,但越吹越高,最後short咗幻想已經擁有(一兩個物業)嘅儍淡?

呵呵!
32. 廢淡情懷 2021-10-26 22:20:48
使鬼一美元,打支灰靠幻想唔使錢。
33. 樓上幻想淡,今日係咪仍然有(一兩個物業)? 2021-10-27 08:58:57
係!打多15年灰支啦,如果到時重起到機,等到啦。


為咗層樓成世做樓奴,值得嗎?等待下,大量平樓任你住.


行政長官林鄭月娥表示,香港現時已有良好局面,有中央支持,亦返回一國兩制的軌道,因此應為香港規劃得更長遠,包括融入國家發展大局,因此《施政報告》提出發展北部都會區。
她出席一個論壇致辭說,如果能夠爭取用15年建成北部都會區,她會感到非常安慰。但大家不應太有野心認為很快可建成,因為需要一個有機的過程發展,欲速則不達
34. I was young 2021-10-27 13:14:37
I guess this guy is (樓唔爆煲) also....

24. 危險時期 2017-12-22 01:30:55

我唔同意傻牛,非理性咁上升嘅樓價係危險,太多數人買唔起嘅樓市點都唔健康!

購買力已經乾涸,只差一個理由樓價就大冧!各位別樂極生悲!

35. 向饭民说不 2021-10-27 15:05:56
4楼 空泛夢,当年台湾搞新竹科技园时,台湾人都质疑啦。但是最后还是很成功,出了台积电等高科技公司,台湾搞新竹科技园时,香港的科技水平还高过台湾啊。

还有高科技,对楼价有支持啦。用下啦,睇下silicon vally,楼价几高啊。高科技工程师的人工是10万美金年薪起跳。。
36. 向饭民说不 2021-10-27 15:11:58
9楼,路过者,香港要搞高科技,就只有和深圳融合,给科技人才由出入深圳香港。思想要开放。

如果仍然停留在旧思想,以为香港最厉害,想单搞,肯定失败。
38. 路路通 2021-10-28 02:42:27
樓上向泛兄,我支持9樓過路者言論.
香港吸納人才與資金嘅力量比深圳大,完全可以自力更生,同深圳應該分工合作.