地產博客 > 蔡志忠 返回
瀏覽人次:13134    回應:48
蔡志忠
2021年2月24日

樓市開紅盤 今年勢頭好

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港東區工商業聯會會長
香港專業地產顧問商會會長

  農曆新年伊始,樓市開出紅盤。長實集團(1113)旗下中半山波老道21號豪宅,一個頂層特色天台泳池單位以港幣4.59億元成交,呎價高達$13.6萬元,創出亞洲分層單位新紀錄。長實集團接着再以102.8億元奪得啟德道最後一幅地皮,呎價比之前拍賣的毗鄰地皮高出近兩成,顯示其看好未來樓市前景。此一舉動隨即帶動山頂、南區等多區豪宅成交,為沉寂多時的豪宅市場帶來曙光。

  讀者會覺得奇怪,疫情之下,百業蕭條,失業率達7%,買樓供樓是極大負擔,為何樓價還可以創新高?筆者嘗試解讀一下疑團,現今世界到處大印鈔票,金融市場十分蓬勃,社會已進入科網年代,樓價的升與跌已經和經濟發展步伐不一致,今天股市大幅上漲,樓價個別創出新高,但生活在另一時空的基層民眾仍然處於失業和減薪狀態,這個階層人士可以說與豪宅扯不上任何關係。

  香港私人住宅市場分為兩個市場,一個是豪宅市場,另一個是中小型物業市場。很明顯,地產商對兩個市場的賣樓手法不一樣,豪宅矜貴,通常以「唧牙膏」或招標形式出售,採取的是價高者得,因此,售價屢屢創出新高;相反,中小型物業則採取薄利多銷形式,由於訂價較為合理,通常一個全新大型屋苑,幾百個甚至逾千個單位,可以在幾個星期內售罄。

下半年舊經濟復甦 樓股齊揚

  中小型單位雖然供應多,但賣得很快,主要對象是本地首置人士;豪宅大單位供應少,卻總是慢慢賣,原因是訂價偏高,對象是大灣區豪客,立法會取消了空置稅,使豪宅的防守力更強。豪宅市場是另一個市場,不影響基層民生住屋,即使長期空置率高,社會上的反對聲音也不多。增加公營房屋及中小型住宅供應,才是基層市民最關心的議題。

  至於超人再次高價投地,證明其集團繼續看好香港前景,環顧現今世界局面,歐美經濟發展並不比中國好,中國好香港也好。疫苗接種在即,通關勢在必行,新經濟搶佔了近一年多風頭,無論公司業績及估價均嚴重高估,該是回歸現實的時候了。筆者預期,金融市場的資金於下半年將有所轉向,部分會流入舊經濟體,住宅市場交投將趨活躍,未來與香港地產相關的樓股將齊齊上揚。

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 是同一人? 2021-02-24 13:18:14
筆者預期,金融市場的資金於下半年將有所轉向,部分會流入舊經濟體,住宅市場交投將趨活躍,未來與香港地產相關的樓股將齊齊上揚。24/2/2021.
............................................................
現今世代,印銀紙的速度快過股市上升速度,而股票上升速度又快過樓價上升幅度,說白了,如果身邊有錢,又懂得股市,不如上半年先在股市炒一轉。筆者認為,我們正在經歷金融股匯大時代,狂印鈔票的結果是讓金融股市衝上雲霄,再創歷史新高點;至於樓市,已經成了配角,除了自住物業外,其他的都不用心急,樓價不會有太大驚喜,下半年平穩向上已算不錯。27/1/2021.




2. 過路者 2021-02-24 13:22:25
好事呀,舊經濟復甦,新經濟放慢啲,好合理,樓價升返1成半成.
香港人面對現實,外國月亮唔係特別圓,還是香港好.
3. 基層市民 2021-02-24 13:26:35
作者蔡生文章好正路,豪宅價錢亂開價係事實,唔係想賣俾香港人.
細價樓就抵買,再唔上車香港年輕人追唔到社會節奏,又變成反判青年.
4. 講得啱 2021-02-24 13:28:30
完全同意蔡生!

[中小型單位雖然供應多,但賣得很快,主要對象是本地首置人士;豪宅大單位供應少,卻總是慢慢賣,原因是訂價偏高,對象是大灣區豪客,立法會取消了空置稅,使豪宅的防守力更強。豪宅市場是另一個市場,不影響基層民生住屋,即使長期空置率高,社會上的反對聲音也不多。增加公營房屋及中小型住宅供應,才是基層市民最關心的議題。]
5. 忍者 2021-02-24 14:44:12
蔡生今次分析得好客觀。
6. 講得啱 2021-02-24 14:58:23
1樓:

冇問題,文章講法一致,平穩向上與齊齊上揚意思相近,都可表示成交活躍,樓市氣氛好轉,唔一定形容樓價大升.

7. 過路者 2021-02-24 15:09:16
我睇后市平穩向上.

"至於超人再次高價投地,證明其集團繼續看好香港前景,環顧現今世界局面,歐美經濟發展並不比中國好,中國好香港也好。疫苗接種在即,通關勢在必行,新經濟搶佔了近一年多風頭,無論公司業績及估價均嚴重高估,該是回歸現實的時候了。筆者預期,金融市場的資金於下半年將有所轉向,部分會流入舊經濟體,住宅市場交投將趨活躍,未來與香港地產相關的樓股將齊齊上揚。"
8. 樓爆煲 2021-02-24 17:52:20
樓市大好友,今日股市大跌900點.呢個就係警號,唔好過份樂觀,香港地股樓隨時反向.
9. 樓爆煲 2021-02-24 18:15:11
維持樓價今年下調預測,天有不測風雲,跌2至3成閒閒地.
10. 正確 2021-02-24 18:27:16
有一點隱憂,通關押後至31/09/2021,點搞呢?零售旅遊酒店有難矣.
11. 報復式反彈 2021-02-24 18:30:15


太古城87年貨升值19倍
2021-02-24 00:00

  (星島日報報道)指標屋苑鰂魚涌太古城升值力高,美聯高級分區營業經理陳彪表示,屋苑恒天閣高層F室,567方呎,2房間隔,以1218萬成交,呎價約21481元。原業主早於1987年7月以約60.8萬購入,近34年帳面獲利約1157.2萬,升值約19倍。另外,利嘉閣高級經理雷敏儀表示,堅尼地城西園長蓁閣低層E室,約529方呎,以892萬沽出,呎價約16862元,原業主於1983年3月以約30.7萬購入,38年帳面獲利約861.3萬,升值約28倍。


12. 精神病患者 2021-02-24 19:20:45
who cares?
13. 立必樹 2021-02-24 19:25:35
五年前圖文並茂,結果同你一樣都係噏錯當冇講過。

60. 雲在青天水在瓶 2016-01-16 00:13:36
"樓價跑贏通脹及股價" 已成為過去式。


本周中指跌至134.41,正式跌穿上圖的上升軌約135。由於此上升通道區間差約為32.5,因此計算出來的跌幅至102.50,這與調整牛三浪的50%的量度跌幅102很接近。

請綁好安全帶,莫說言之不預也。


14. 東成 2021-02-24 19:49:50
蔡生好文章!講出樓市真相,豪宅價高慢慢賣,中細價樓貼市,價合理可買入!好提示!
15. 過路者 2021-02-24 21:17:41
好吧,樓市健康現在應是買樓時機.
16. To :10. 正確 2021-02-24 21:59:22
"有一點隱憂,通關押後至31/09/2021,點搞呢?零售旅遊酒店有難矣."

一些最基本資料都搞錯, 9月何來31號? 
17. 正確 2021-02-25 01:42:33
樓上:

唔駛咁認真,我都係聽番來,最緊要快啲通關.
唔通關,各行各業困難,大家都辛苦,我只係有碗話碗,提醒各位,我都希望唔係事實.
18. 立必樹 2021-02-25 07:32:05
9樓,佢係咪3年幾前的你?

. 黑心淡風範就係齋吹 2019-03-23 10:14:21
果真係縮頭烏龜

出來啦!西瓜都買窮啦。
10. 泡沫爆破 2018-10-31 19:38:27
風水佬騙你十年八載,我講嘢好現實,唔啱聽都冇辦法.專家博士都講啦.
宜家係淡友出擊嘅時候,估跌2-3成變成常態,好友喺邊度,理性討論一下.

52. 泡沫爆破 2018-10-02 08:33:25
一爆可解千愁,唔爆沒完沒了!
係時候了,爆煲跌3-5成,皆大歡喜!

理性討論?同你呢種人?算把啦。

14. 泡沫爆破 2018-11-01 01:34:27
宜家至體會到甚麼是忠言逆耳?唉,死不改悔!

體會到什麼?真實樓價仍未大跌,標題黨日日吹什麼大劈價,如某盆勁劈1250萬,睇內文先講業主原高叫一億二千五百萬,最後一億成交,業主買入時只是千八萬,賺咁多你話劈價就劈價囉,話佢收票時涕淚交連又點話,反正蠢人只睇表面。

至於話你所謂忠言,除了空虚叫囂外睇唔到有乜內容,根本唔會入耳又何來逆耳?

死不悔改?如果插你呢種人係壞習慣,咁就真係好難戒得甩,sorry囉我唔悔改,重好enjoy喎,哈哈哈!
19. 報復式反彈 2021-02-25 10:11:24

經濟日報 :「租轉買」 745萬元購將軍澳中心2房
21:45 2021/02/23
美聯物業將軍澳天晉分行高級分區營業經理黃麗貞表示,入市氣氛熾熱,有外區客近日「租轉買」,透過該行入市將軍澳中心上車,成交價745萬元。

上述成交單位為將軍澳中心8座高層C室,實用面積406方呎,屬2房間隔,景觀開揚,內櫳企理,由於單位低於800萬,可承造較高成數按揭,吸引於荔枝角區租樓多時之用家承接,成交價745萬元,折合實用呎價約18,350元。

據悉,原業主於2006年7月以187.5萬元購入,是次轉手帳面獲利557.5萬元,升值近3倍。

20. 發展商 2021-02-25 11:15:08
只要發展商開價不是割喉式,銀行估價又夠,好難向下。
21. 雲在天邊水在瓶 2021-02-25 11:58:06
樓市横行見底回升中,今年最少升1成
22. 正確 2021-02-25 15:48:09
樓市今年復甦,成交量多咗樓價未必升,股市比較好,我認為點都快啲.
23. 樓爆煲 2021-02-25 20:12:55
樓價升咗至大聲講,年年唱升兩三成,結果呢兩年有冇升?
唔係甚麼黑心淡,講嘢有啲文化好吧,好心提醒大家,留意風險有何問題?
日日叫人高位入市買樓,咁就心地善良嗎?憑公道講,舊年買股好過買樓啦.
24. 同意 2021-02-25 21:10:03
好有道理;

[香港私人住宅市場分為兩個市場,一個是豪宅市場,另一個是中小型物業市場。很明顯,地產商對兩個市場的賣樓手法不一樣,豪宅矜貴,通常以「唧牙膏」或招標形式出售,採取的是價高者得,因此,售價屢屢創出新高;相反,中小型物業則採取薄利多銷形式,由於訂價較為合理,通常一個全新大型屋苑,幾百個甚至逾千個單位,可以在幾個星期內售罄。]
25. 雲天使 2021-02-25 21:28:05
過。 

60. 雲在青天水在瓶 2016-01-16 00:13:36
"樓價跑贏通脹及股價" 已成為過去式。


本周中指跌至134.41,正式跌穿上圖的上升軌約135。由於此上升通道區間差約為32.5,因此計算出來的跌幅至102.50,這與調整牛三浪的50%的量度跌幅102很接近。

請綁好安全帶,莫說言之不預也。
26. 向飯,湾元,你識嗎? 2021-02-26 13:49:36

中國半導體大廠紫光集團近年來債務頻傳違約,如今還未穩定,據中媒報導,花旗銀行在今年2月以「確保債權人權益」為理由正式向法院上訴,要求紫光集團償還2億美元債務,且這可能還只是開始。

紫光集團自去年有多檔債券陸續違約後,目前相關金額仍在持續累積,也引發市場進一步的擔憂。早些年,滿手現金甚至想要併購台積電的紫光,由於遲遲等不到政府援手,如今財務已陷入泥沼。近日又有消息指出,紫光集團再陷債券償付困境,「19紫光02」將難以兌付。

27. 向饭民说不 2021-02-26 17:16:35
26樓,證明大陸現在搞科技已經有經驗啦,讓那些沒有能力的公司倒閉,而不是燒錢去支持。你主人特朗普都破產了幾次啦。

唔好活在井下啦,以太陽能扳爲例,中國在2010年之前,也出現了泡沫,但是泡沫爆破之後,有公司一日大跌9成,首富破產,又有人走佬。當時的太陽能公司實際上跟香港97年前的山寨厰一樣,是組裝公司,買外國的零件裝起來然後賣給歐洲,歐洲佬突然發難,出臺什麽關稅,限制大陸太陽能產品,泡沫馬上就爆破。
但是經過了最困難的幾年之後,很多中國太陽能公司默默的工作,現在中國現在壟斷了太陽能扳。而且今次是成條供應鏈包括零件已經可以自給自足,所以你主人都禁唔到,除了太陽能,還有電池。你主人拜登話要追,不過估計好難追咯。係啊,現在大陸的太陽能在新疆的入網費是0.4元一度左右。香港一度電係幾多呢?香港家庭是1元。也就是說賣給香港,可以賺0.6元。當然啦太陽能成本還要計算儲能。不過相信儲能加太陽能的賣1元比香港是有利可圖的。


28. 報復式反彈 2021-02-26 17:54:01
現在是升浪初期,最值得買入物業。李超人以身作則, 上星期 用102億,市場上限, 投得啟德地皮。

(東網 21-2-2021)樓市氣氛大旺,將軍澳中心錄新高價成交,中原伍錦基表示,屋苑9座高層E室兩房戶,實用面積384方呎,去年7月開價780萬港元放售,減價至738萬元售出,呎價19,219元,創同類細兩房售價及呎價次高。

他又指,每逢市況轉旺,將軍澳區輪睇樓情況十分常見,同區東港城6座高層E室,實用面積524方呎,叫價880萬元,獲8組客戶輪流參觀,最終以835萬元成交,呎價15,935元。

此外,香港置業劉浩勤亦稱,該區交投大旺,睇樓量較上周增加約30%,將軍澳中心管理處登記處出現人龍,排隊登記參觀單位,輪候登記時間至少要15分鐘。

29. 廢話 2021-02-27 08:03:57
23樓,

人地有本事買樓使Q你個冇樓人提醒!

乜買股票冇風險咩?

你咁buy炒股去股票討論網啦,呢度係地產版。

去風月版講親子教育,9唔搭8。
30. 廢話 2021-02-27 08:13:49
大家都入葡京玩。

A君揸住幾皮野枱玩大細;B君得幾舊水走去拉老虎機。

B君重得意洋洋同B君認屎認屁話自已醒,拉老虎機風險細喎。

B君同A君講:得啦,至叻係你啦,你拉一世老虎機啦!
31. 淡友寫照,一針見血 2021-02-27 15:13:44

出post唱淡毫無作用,打字打到出血都唔跌
566
 
15
bravelove
樓主
bravelove
2021-2-27 02:24 AM
13
#1
眾人齊心寫淡,持續十多年,2019,升左三倍,判斷錯誤,揼心捶胸,眼爆紅筋。

2019,黃畜黑暴,伺機破壞,2020,全球疫情,淡post奮起, 洗版力谷,冀令業主恐慌拋售,張牙舞爪,誓要發災難財, 機會黎啦, 點知大跌眼鏡,回調一成已築底。

2019年,我睇個心水單位,叫價2200萬,要儲錢遲兩年買。
2021年,同類單位叫價是2700萬,我只能放棄。
唱淡有咩用?能否嚇到個業主叫返2200萬。

失敗已成事實,財富和社會地位已被同齡業主拋離幾倍,人地手上兩三層樓供滿之餘,銀行現金仲有幾百萬,差距之大根本一世都追唔到,有邊個諗到最初大家起點一樣,再由落後變成終生既敗局,係一個冇人敢坦然面對既事實。
大家上黎都希望搵到有參考價值既post, 而唔係睇一班多年黎判斷錯誤既人, 繼續出post自欺欺人,妄想發泄。

[ 本帖最後由 bravelove 於 2021-2-27 12:49 PM 編輯 ]
32. 係一個冇人敢坦然面對既事實 2021-02-27 18:00:37

等咗咁耐,機會來了,用BNO 5+1,走得好好睇睇。

33. 立必樹 2021-02-27 21:37:07
23. 樓爆煲 2021-02-25 20:12:55
樓價升咗至大聲講,年年唱升兩三成,結果呢兩年有冇升?“樓價升咗至大聲講,年年唱升兩三成,結果呢兩年有冇升?”

唔係甚麼黑心淡,講嘢有啲文化好吧,好心提醒大家,留意風險有何問題?
日日叫人高位入市買樓,咁就心地善良嗎?憑公道講,舊年買股好過買樓啦.
…………………………………………………
咦?!唔通三年幾前那個叫「泡沫爆破」的齋吹淡真係你本人?三年幾後改過個名又吹過。

你第一段話……(樓價升咗至大聲講,年年唱升兩三成,結果呢兩年有冇升?)……

你想偷換概念?係淡棍三年半前吹「跌三成」唔準,跟住做縮頭烏龜。
但並冇人年年唱升兩三成,你想用呢兩年天災人禍來作呢兩年冇升來轉移視線,手法太低庒。

34. 立必樹 2021-02-27 21:50:50
第二段,正如上面仁兄說,人地有本事買樓使Q你呢個「冇樓人」去提醒,真係唔使搽面懞膏。

你話舊年買股好過買樓?

你跟本冇樓學乜人講買樓?

你當樓係股票?就睇舊年一年?咁前年呢?十年前呢?

買樓平平地首期連使費都成百萬,你當炒股可以細細注玩,中意入幾手唔中意又放?比喻不倫不類。
35. 走得好好睇睇 2021-02-27 22:12:33
講真,係香港揾食咁多年,樓仔都買唔到一間,咁真係要用BNO 5+1做單擋,去另一度競爭冇唔激烈嘅地方自hi了。
36. 憑公道講,舊年買股好過買樓啦. 2021-02-27 22:23:08

咁你舊年有買到股 ?

37. 唔覺又三年 2021-02-28 09:32:33
10. 升勢不饒黑心淡 2019-04-28 11:27:15
場景:情人節的早晨。
人物:未來淡太,淡太阿媽。

女:媽,今晚我可能帶個男仔上黎食飯。

母(暗喜,笑道):咦?!情人節都唔去使錢?幾好呀,個男仔幾慳喎,係咪儲緊錢買樓,打算同妳拉埋天窗? 阿女。

女:佢冇講幾時買樓,不過佢好努力留意樓市……

母:佢點努力呀?係咪四圍去格價睇樓,揾筍盤呀?最近睇左邊區?話畀阿媽聽等我俾下意見過你地………

女:唔係,佢只係好努力上網,在地產版copy唱淡言論,當係自己原創,主要咒下別人負資產,好快唔掂咁囉……

母:佢咁得閒上網寫呢D野,叫佢不如趁新正頭揾張紅紙,寫幾隻字(財神到)四圍去派,都可能有幾廿皮收入。

上網寫D咁嘅野有L用咩?佢咒人地唔掂唔通佢會變掂? 

女!你呢個男友只係一條廢柴,好努力做埋D冇L用嘅野,鍵盤上打灰支,立即飛佢啦,呢條友正一垃圾,今晚唔好帶佢上黎啦,如果佢cheap到問妳攞掟煲費,阿媽豪畀佢。
38. 輝粉 2021-03-01 00:46:05
好有道理:
"間接税將重擊樓市"
39. 說真話 2021-03-01 00:50:31
樓上輝粉又講得有啲道理,加差餉由年租金5%至15%,簡直係太離譜,如果係真,樓價真係會跌.
40. 說真話 2021-03-01 00:54:02
希望唔係真,否則好友睡不著.
41. 報復式反彈 2021-03-01 19:13:54

現在是升浪初期,最值得買入物業。李超人以身作則, 上星期 用102億,市場上限, 投得啟德地皮。

新葵芳錄三客爭一盤
2021-03-01 00:00
(星島日報報道)二手交投轉旺,市場錄多客爭購成交。中原高級資深分區營業經理許偉業表示,葵涌新葵芳花園(見圖)E座中低層1室,418方呎,2房間隔,原業主去年12月叫價630萬放售,當時因有租客不設睇樓,上周租客遷出,即有逾10組客睇樓,業主亦提價至660萬,其中獲3組客出價洽購,包括一位區內租客,因原居被加租、急於尋找新居所,睇樓後即時找到原業主面談簽約,旋即以635萬購入,呎價15191元。原業主2013年以378萬買入,自2017年起放租,現帳面獲利257萬,升值約68%。

42. 樓爆煲 2021-03-02 11:30:42
樓上講緊股市,呢幾年樓市幾時報復式上升?
43. 呢幾年樓市幾時報復式上升? 2021-03-02 11:46:44
佢意思係股市雖然十倒九騙, 十個輸一個贏, 但果一條脫穎而出嘅精子已經可以報復式咁樣炒起樓市, 因為供應只係得一間。
44. 間接稅 2021-03-02 18:15:01
樓上:"間接稅重擊樓市"明唔明?差餉加兩倍,買樓成本重.
45. 話冇錯次次錯,噏足十幾年 2021-03-03 07:55:41
7. 小心樓爆 2019-10-16 21:46:42
我覺得樓市一定爆,今次冇講錯!


17. 誰可估計 2019-10-19 19:41:51
7樓(覺得)嘅偉論錯足咁多年,諗住今年重唔中番次?

點知呢頭話今次冇估錯,轉頭林鄭又令你估錯,不過冇所謂,有(估)未為輸,繼續努力。

18. 小心樓爆 2019-10-21 15:37:50
樓市迴光返照,趁勢沽貨才是醒目仔,睇多半年,一定跌兩三成.
 
醒目仔有樓未?2021啦。
46. 跌兩三成係口頭譂 2021-03-03 08:05:57
年年衰咗改名又噏過,咁又十幾年。

冇樓,就係X叫淡最佳報應。
47. 「時間」唔講大話,咒足10年又如何? 2021-03-03 08:16:56
20. 路人 2011-11-02 21:31:10
負資產由來,乃樓價過高所致。
21. 浩氣長存 力撐20樓 2011-11-02 22:36:15
唔該各位 以理性態度, 拋開個人固執己見, 拋開自己已經係一個手持物業o既"小業主",
當我地只係一個普通o既平凡事民

大家再出去地產舖逛逛,  再計一計自己o既薪金
沙田第一城呎價近6000,  閒閒地一層細到想死o既兩房單位, 入場費240萬
假設我搵15000一個月, 其實都唔錯啦講真,  每個月拎 30% 出黎儲首期
我要儲13年先儲到720000做首期!!!!
如果我拎五成做首期,  都要儲8年, 係8年呀!! 跟住再要供30年!!
如果我地唔係自己手拿一層樓, 可以換樓 我地可點買到樓??
咁證明左乜野??就是樓價太高!!

負資產形成係因為樓價太貴形成樓市泡沫, 泡沫形成係因為大家都幻想樓價會不斷升, 即係貪囉!!

我知道好多人買樓係自住唔係要炒, 所以呢d人就更加要計算清楚自己o既供樓能力,

我經想重申, 我唔係要樓市大跌3成或5成

我只係希望用我個人點點微末o既力量, 去苦口婆心咁樣調教番呢度眾多業主

已經扭曲左o既心態咋!!!希望覺位業主可以諒解!!
同埋理解, 其實你地o既物業唔一定要升架!!!!ok????
48. 廢淡冇樓有原因 2021-03-03 12:21:47
上面位「浩氣長存」哥,10年後今日都怕係「長存叔」了吧,睇佢寫野當正自己係地球中心,全世界都要圍住佢轉就晒佢。

儍淡見到佢可能都擰頭。

咩叫眼高手低?就係呢D人……

……沙田第一城呎價近6000,  閒閒地一層細到想死o既兩房單位, 入場費240萬
假設我搵15000一個月, 其實都唔錯啦。……