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蔡志忠
2020年10月14日
解開新盤熱銷謎團
 
蔡志忠
亞洲地產創辦人
香港東區工商業聯會會長
香港專業地產顧問商會會長

  近日大圍有新樓開盤,市場反應異常熱烈,參觀示範單位需要排隊6個小時,可謂市場奇觀。此樓盤首次開售180個單位,估計入票認購單位的票數,將超額數十倍至1百倍以上,發展商將趁勢加推,全盤783伙甚至可一Q清袋,為沉悶的樓市打下強心針,締造一時佳話。

  人們不禁會問,目前經濟環境惡劣,失業率創新高,為何樓市購買力仍然這麼強?如果讀者有留意本欄,其實筆者早有預言,香港整體樓市不振,中小企業倒閉潮即將來臨,許多打工仔也將丟掉飯碗,這些都是事實。然而,經濟萎縮影響的是工商舖市場,當然還有大價樓巿場,因此凡是甲廈、舖王、豪宅,今年都暫時别碰;至於中小型住宅,那是另外一個市場,一個剛性需求強勁的市場,香港的居住問題長期解決不了,就是源於房屋長期供不應求。

朋友問我現在是否可以置業?筆者向來認為自置物業甚麼時候都可以,首次買樓所付的印花稅比較便宜,在長期低息環境下,供樓比租樓划算,尤其是有能力的年輕人,如工作和生活上有實際需要,買樓自住更有成就感。此外,供樓也可當成一種儲蓄習慣,長遠來說,香港物業具有保值和升值潛力。

深圳樓價追貼香港

  不過,購買自置居所也不是盲目地購入,應該選擇性購買,大圍新盤位處港鐵沿線,屬於大型私人屋苑,設施配套完善,更重要的是定價合理。總括來講,類似同等質素的物業,平均呎價在港幣$2萬元之内,又是銀碼較細的小型單位,銀行又能貸款8成至9成的話,就算在經濟嚴重衰退的今天,銷售也不會有難度。

  香港細價樓得以暢銷,還有一個更具說服力的證據,就是內地大城市的樓價已經追貼香港。就以深圳南山區或福田區為例,新盤開售呎價動不動就達人民幣$1萬元以上,港深两地如何作比較?我為大家算一算:(1)內地樓宇以建築面積計算,與香港實用面積相差2成;(2)內地物業多數為「清水樓」,與香港的精裝價格相差15%;(3)內地買樓人民幣與港幣相差1成;(4)內地供樓利息比香港貴3釐左右;(5)內地物業租金回報比香港低約1.5釐。不用我再講,看到以上數字,心水清的你,自然已經明白。

 
 
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1. 東成 2020-10-14 11:45:01
細價樓冇得輸,有會所設施同大型屋苑,定價合理就必然好賣.

蔡生講得好啱,大圍新盤好大機會清零.
2. 東成 2020-10-14 11:49:57
非常認同,學到嘢!
  
[香港細價樓得以暢銷,還有一個更具說服力的證據,就是內地大城市的樓價已經追貼香港。就以深圳南山區或福田區為例,新盤開售呎價動不動就達人民幣$1萬元以上,港深两地如何作比較?我為大家算一算:(1)內地樓宇以建築面積計算,與香港實用面積相差2成;(2)內地物業多數為「清水樓」,與香港的精裝價格相差15%;(3)內地買樓人民幣與港幣相差1成;(4)內地供樓利息比香港貴3釐左右;(5)內地物業租金回報比香港低約1.5釐。不用我再講,看到以上數字,心水清的你,自然已經明白。]
3. 說真話 2020-10-14 12:23:17
蔡生講咗真話,香港樓價計起來同深圳差唔多,中小型單位最貼切,以需求計算香港仲迫切.
4. 忠誠粉絲 2020-10-14 13:05:20
謝謝蔡生意見
5. 那些年 2020-10-14 13:22:54
講真,雖然中小新盤市場接受,不過大大來深圳,都表示咗深圳示範區好重要,加大力度發展內銷,超越香港一條街係遲早問題.

香港俾人遺棄,前途黯然失色,自己唔爭氣,自己攞來衰,再怨人都冇意思.
6. 樓爆 2020-10-14 13:25:58
有呢句係真心話:

人們不禁會問,目前經濟環境惡劣,失業率創新高,為何樓市購買力仍然這麼強?如果讀者有留意本欄,其實筆者早有預言,香港整體樓市不振,中小企業倒閉潮即將來臨,許多打工仔也將丟掉飯碗,這些都是事實。然而,經濟萎縮影響的是工商舖市場,當然還有大價樓巿場,因此凡是甲廈、舖王、豪宅,今年都暫時别碰.
7. WWSG 2020-10-14 13:30:32
還有一點,深圳二手樓較香港樓更有價無市。
無奈收租以戰養戰,港樓較優。
9. 樓爆 2020-10-14 20:17:03
香港經濟太差,中小企倒閉,大價樓會爆.
10. 要相信 2020-10-14 20:34:10
香港有奇蹟:

近日大圍有新樓開盤,市場反應異常熱烈,參觀示範單位需要排隊6個小時,可謂市場奇觀。此樓盤首次開售180個單位,估計入票認購單位的票數,將超額數十倍至1百倍以上,發展商將趁勢加推,全盤783伙甚至可一Q清袋,為沉悶的樓市打下強心針,締造一時佳話。
11. 港樓 2020-10-15 12:58:18
香港地講樓市嘅評論員唔少,相對蔡生評論比較貼切
之前10年一路唱好,去年轉睇淡工商舖,算係中肯.
住宅就話細價樓得,你果然係得!
12. 滿記 2020-10-15 13:37:38
大陸樓問題是供應太多,幾時都有大量供應,所以租金比香港低一半。不論何時通關,就是要等一年後疫苗出了,港樓都一定爆升!而且,香港就是買錯,平一個位都可賣出。可是,大陸樓可能等幾年。
13. 神奇 2020-10-15 14:41:04
過兩日就知,大圍新盤係唔係全數清袋?
香港樓市回復興旺,唔講工商舖,只講住宅,市民長期迫住劏房,住屋需求太勁,唔好睇得太淡,
15. 港樓 2020-10-15 19:24:59
深圳樓價唔止10萬1平方米,好多樓已15萬了.

[香港細價樓得以暢銷,還有一個更具說服力的證據,就是內地大城市的樓價已經追貼香港。就以深圳南山區或福田區為例,新盤開售呎價動不動就達人民幣$1萬元以上,港深两地如何作比較?我為大家算一算:(1)內地樓宇以建築面積計算,與香港實用面積相差2成;(2)內地物業多數為「清水樓」,與香港的精裝價格相差15%;(3)內地買樓人民幣與港幣相差1成;(4)內地供樓利息比香港貴3釐左右;(5)內地物業租金回報比香港低約1.5釐。不用我再講,看到以上數字,心水清的你,自然已經明白。]
16. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2020-10-15 22:26:06

【樓價大跌?】Dr. Ng:內地班資回朝 港樓最多跌七成

文章日期:2019年1月10日 11:28
 
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《8014金融大爆破》作者、去年2月已預測股市及樓市面臨「清算日」的資深投資者Dr. Ng,本周再次接受專訪。他認為中美貿易戰將持續多年,衝擊內地及本港經濟,本港就業情况因此惡化,打擊港人的買樓能力及意欲,加上估計大量北水將班資回朝,撤離香港,沽貨套現將加劇樓市跌勢,故他預測本港住宅樓價最多可以下跌60%至70%;而他個人目前亦沒有持有任何本港物業,「我的實際行動證明自己真的看淡樓市」。

記者在《Money Money》137期(去年2月26日出版)封面故事首次訪問Dr. Ng,當時美國10年期債券孳息率逼近3厘,而Dr. Ng指出,由聯儲局2009年量寬(QE)買債向市場泵水造成的金融及經濟亂象已經接近「清算日」,美息將會急升,勢對股巿、樓巿等造成衝擊,建議持盈保泰,盡量持有現金,而他本人則已買入受惠息口上升的浮息債。

該訪問見報後,美國10年債息曾在去年10月升至約3.25厘後始回落,昨日報約2.7厘,而恒指在去年1月底率先見頂後,港樓及美股於下半年亦開始回落,可見Dr. Ng當時測市準確。Dr. Ng的著作《8014金融大爆破》,8014乃是將近代4個金融危機的年份數字加在一起,即1997+2000+2007+2010=8014,意為即將或已開始的金融危機,殺傷力等同上述4次危機的總和或更甚,而8014的諧音亦猶如「發完實死」。

言行一致 個人沒持有港樓

Dr. Ng去年10月23日以「樓價最恐怖會跌七成」為題在傳媒發表文章,列出美國聯儲局持續加息及中國被全世界圍堵等八大不利因素,料本港住宅樓價最多可以下跌60%至70%,堪稱全城最看淡港樓的分析,該文章在網上亦惹起廣泛討論。

正修讀特許金融分析師第三級考試(CFA Level 3)的Dr. Ng,本周一在銅鑼灣禮頓山豪宅會所再接受專訪時表示,他近月發表看淡樓市的觀點,是經過細心分析的由衷之言,而目前他亦沒有持有任何本港物業,可見公開言論與個人投資部署屬一致。Dr. Ng又透露,去年下半年他已沽清浮息債,現時揸重現金及黃金,更向記者出示資料,顯示目前在私人銀行敘做1年期美元定期,息率高達3.48厘,利息收入料足夠繳付豪宅租金有餘。

美國去年7月起先後向500億美元及2000億美元中國產品分別徵收25%及10%關稅,以貿易戰作把柄收拾中國,Dr. Ng透露,他今次預測樓價大跌,主要基於中美對峙將戳破內地經濟泡沫的假設。「自從中美兩國開打貿易戰後,對內地經濟帶來重大不利影響,近日公布的內地經濟數據,包括經理人採購指數(PMI)、工業生產利潤及零售銷售均並不理想,尤其是高端消費下滑嚴重,而我相信這只是經濟轉壞的開始,因為大家也知道貿易戰並非未來一兩年便會打完,不論徵收10%或25%關稅也好,對內地毛利率偏低的製造業也帶來很大打擊,若民企及外資工廠老闆因此決定將廠房搬離中國,在供應鏈環環相扣的情况下,搬廠會帶來連鎖效應,隨着廠房一家又一家逐步撤離,很多工人也會失去工作。

「過去10年中國經濟增長是由樓市興旺製造出來的,過程中政府在農村向農民收購大量土地後再轉售予發展商興建住宅,這樣做美其名是『城鎮化』,卻為日後社會問題埋下伏線,因為當目前在城市工作的農民工日後被工廠裁退後,他們回到農村可能已無地可耕,如何謀生也是問題。另外,近年內地一二線城市樓價之高,不少家庭是集合多名家庭成員的財力聯名才可勉強買樓,假如隨着內地經濟轉差及樓價下跌,其中一名家人又失業難以供樓,便可能出現斷供及負資產的情况,影響銀行資產質素,一環扣一環,拖累經濟進一步下滑。」

盜竊知識產權若屬實 不利華科技發展

有分析認為,中國經濟近年已轉型至由科技創新引領增長,減少對出口的依賴,故可緩衝中美貿易戰的衝擊,但Dr. Ng指出,根據美國政府的說法, 中國歷年來以不同方式盜竊美國及其盟友的知識產權,是中國科技高速發展的最重要原因,他認為若美國的指控屬實並且日後阻止中國再這樣做的話,對中國科技發展將帶來重大不利影響,「盜竊是最容易的,因為這樣做不需要自己花長時間研發也可以取得科技成果,而有些人相信,如果日後不可以再盜竊,中國科技很難再高速發展」。

美國副貿易代表格里什(Jeffrey Gerrish)本周率團訪華,與中國副總理劉鶴為首的代表團會面,磋商中美貿易戰的可能停火安排。Dr. Ng分析,雖然中美兩國可望達成某些協議,例如中國向美國增加採購大豆等農產品,但他認為,美國最顧慮的三大問題,一是中國盜竊美國知識產權,二是中國強迫美國在華企業技術轉移,三是要求中國跟着美國的意願改革世界貿易組織達至公平貿易,即使是次兩國能夠就此達成協議,美國也需要一段時間觀望中國是否落實協議,「所謂『你有張良計、我有過牆梯』,即使文字可以寫到天花龍鳳,但亦一定有漏洞」。Dr. Ng相信,美國現已向中國徵收關稅規模會維持,藉此「鍊住中國條頸」,再觀察上述三大問題有否改善,故內地經濟增長難免持續放緩。

內地空殼公司撤港 甲廈住宅租金受壓

近年本港及內地經濟聯繫愈來愈緊密,內地資金對本港樓市的影響力亦愈來愈大,既然Dr. Ng認為中國經濟將受貿易戰重擊,故他預測本港經濟及樓市亦會被拖累大跌,「本港的進出口很大程度來自中美貿易互動,若日後中國對美國出口大減,對本港貿易及物流公司均有很大不利影響,這樣的話,香港經濟便會開始下滑,失業率亦開始上升。另外,過去一段時間很多內地企業來港開設空殼公司,因此將很多資金調來本港,聘用大量內地員工,並且租用不少甲級寫字樓,但這類公司普遍沒有實質業務,隨着內地經濟出現問題,我知道有些內地公司已在收縮業務,例如本來租用寫字樓由3層變1層,並且將部分員工調返內地,令本港寫字樓及住宅的需求均減少,結果是空置率上升,租金及估值掉頭下跌」。

Dr. Ng又說,過去不少內地富豪買入本港豪宅,推動樓價升浪,「香港樓其實是內地人炒起而已」,惟隨着目前內地經濟下滑,他相信內地人若有需要班資回朝,可能出售港樓套現,北水沽貨亦會增加港樓下跌壓力。

明報記者:葉創成


17. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2020-10-15 22:28:03
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近日港人排晒隊買新盤,超額認購逾37倍成為一時佳話,筆者身邊都有好幾位朋友睇樓同入飛。

路遙知馬力,近日有人翻年幾兩年前的樓市專家舊帳,正是翻出曾經名動一時的資深債券投資者Dr. Ng,他曾預言「樓市最恐怖會跌七成」,認為樓市下跌週期已經開始,樓價到了「清算日」。

當年他以美國聯儲局持續加息及中國被全世界圍堵等不利因素立論,認為內地廠房會因貿易戰而遷走,導致失業率急升,連中國都無水,經濟差過97前,所以樓價亦要回到97前才算正常。

除了樓價,對納指他同樣睇淡,2018年底睇納指將大跌八成,會跌回二千年科網股爆破的時候「約1200點才可能停止」。

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當年一番驚人言論同時,Dr. Ng順勢推銷新書《8014金融大爆破》,轉眼間受信者眾。「8014」指的是1997+2000+2007+2010=8014,意思即是今次的金融爆破,比過往4次加起來的更嚴重,諧音「發完實死」。

散戶稱他「比羅家聰」睇得更淡。

之不過,Dr. Ng升得快也沉得快,隨著大市回升,他亦幾乎絕跡於主流謀體,轉為經營自家收費頻道。

Dr. Ng現象,事實上影響深遠,翻查近年財地產新聞資料,我們會發現自Dr. Ng後再無淡友,皆因對樓市唱得最淡的經已出現,即使猜中,你也不會比Dr. Ng猜得好吧。

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18. 自然一派 2020-10-16 00:26:28
樓市最終的確會跌,呢個係真實反映現實,只不過是幾時,及跌幅唔會達7 成,3成就有機會,亦遲早出現,順其自然吧,印銀紙也阻擋唔到樓價跌.
19. 睇左果報二十年 2020-10-16 10:40:03
睇左果報二十年,二十年都話跌,結果是升左二十年。一九六九年美孚成交一個單位兩萬多元,當中到現在升值四百倍,是由印銀紙無限量寬出來的。樓價會有三成一跌,可是會先爆升七成。即是最終最少升 三、四成!
20. X 2020-10-16 14:07:31
量化的威力人人睇到估到,但唔係人人都信自已的判斷。
當有人吹雞跌三五成,好多人即時信心動搖,變成羊羣。
羊羣的危險,只要有一隻帶頭跳涯,最後全羣跳曬落去,在谷底發聲呻吟。
21. 自然一派 2020-10-16 15:32:02
樓價其實已經跌咗,大圍新盤原本開$25000/呎,宜家唔敢開咁高,跌3成係好合理.

大家無謂爭議,目前咁嘅環境,心裡自己好明白.
22. 觀戰 2020-10-16 16:43:45
香港樓市係奇蹟,一個地方開始衰落,執政者無方法,深圳將來大勝於香港係必然.
作者文章很好,認真睇佢講香港細價樓冇事,但其他方面明顯睇淡.
23. 相對論 2020-10-17 00:36:05
過去幾十年的奇景,香港所有傳媒一直睇淡港樓,可是偏偏港樓只升不跌。可能所有傳媒同生果報一樣,有收外國黑金,唱淡香港及 抹黑中國 。很多人覺得現在香港 比以前 經濟 差了很多。實際是,中國及香港在控制疫情方面,比美國好很多倍。在經濟 復甦 方面,更不用講。就算美國經濟再差,也只會再推無限量寬印銀紙,有 剛性需求的實物,中細價物業一定升價。現在已有很多連鎖商店、食市,在傾低市價租約,準備迎接下年打疫苗後的反彈市。鋪價也會在明年中開始 反彈。
24. 回頭草 2020-10-19 00:02:03


解開新盤熱銷謎團???     有一部份是早年過早沽出物業, 現在補回:  回頭草......



25. 忠誠擁戴 2020-10-19 18:26:52
樓市已經見底,明年大幅反彈,細舖率先搶高,我信蔡老闆!
26. 陳仔 2020-10-20 11:00:49
1. 按我觀察,香港一手樓只是小部分賣得ok,但大部分發展商出貨率只有20-30%。
2. 一手樓賣得好,背後幾個原因,包括marketing 及大龍鳳做得好,可以提供高乘數按揭(1000萬樓價以上都可以做8成或以上按揭),長付款期等
3. 失業率仍未見頂,最近連專業人士及經理級都開始加入失業大軍,加上不少投資者劈價出貨,對樓市構成重大壓力。

27. 那些年 2020-10-20 18:29:30
通關有希望,樓市將見底,大家唔好悲觀.