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蔡志忠
2015年3月4日

金管局出招 樓市被扭曲

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港東區工商業聯會會長
香港專業地產顧問商會會長

  今年的財政預算案被商界形容為一份務實平穩的預算案,連首富李嘉誠也形容其非常得體。對於地產界來說,無消息就是好消息,這年頭,港府干預樓市已是常態,因此每當政府推出政策時,無招也自然便是好招。

  正當地產中人沾沾自喜之際,事隔一天,財爺曾俊華突然再次宣布推出「三辣招」,主要針對物業按揭貸款,號稱要穩定金融體系。值得留意的是,這次並非曾俊華單方宣布,其他財經官員如陳家強及張炳良兩位局長,亦相繼發表附和言論,幾位高官一同發聲,除可互壯聲勢和提高知名度外,也可共同問責或一起領功。這樣的安排,在推出遏抑樓市辣招時經常見到。

  政府已是第七輪推出收緊按揭措施,希望透過三招壓制細價樓升勢。一,將七百萬或以下物業按揭成數劃一調低至最高6成;二,第二套房按揭一律變為4成;三,非自用或工商物業按揭減至4成。以上措施對細價樓的確帶來影響,尤其是二手樓市場首當其衝,業界預期農曆年後的小陽春即時幻滅,二手市場轉趨淡靜。顯然,政府辣招已即時湊效,可是樓價又會否應聲下跌呢?

一手樓維持 二手樓淡靜

  樓價是否下調乃未知之數,然而措施肯定使買家更難上車。不過聰明的地產商立即推出新樓二按計劃,買家買新樓,仍然可借8成甚至以上,而且二按的息率跟銀行一樣低。如此這般,二手樓業主如何抵擋?即使買家十分鍾情二手樓單位,如果沒有4成以上首期也是徒然,難道跑去財務公司借高息造二按?正常有能力的買家都不會這樣做。因此,二手市場的買家會轉投新樓市場,這正好彌補新樓失去的一批購買力,結果是二手會很淡靜,一手仍可維持現狀。

  這是被扭曲的樓市,政策將買家推向單一市場,相信非當局所願。曾俊華甚至公開呼籲市民:「負擔不起勿買樓」,為免市民過度借貸,政府屢次推出壓抑需求措施,然而,一味打壓的是二手市場,對一手樓束手無策,如印花稅回贈買家,提供特平利率二按等等,均使新盤立於不敗之地,難怪新樓越賣越有,發展商越戰越勇。

  香港就是這麼矛盾,政府一方面千方百計要解決市民的居住問題,另一方面卻層出不窮地推逆周期管理需求措施,這樣難免讓人無所適從。正如資深金融專家林一鳴所講:「金管局的出招,是要保持銀行體系穩定啊!但這就像要保持一間餐廳清潔,把客人全部趕走出去,餐廳就很乾淨了。」被趕走的人沒飯吃,餐廳也沒生意做,大家有想過他們的感受嗎?

 
 
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1. 過路者 2015-03-04 11:16:48

新樓冇大影響,二手就靜晒,咁樣又係益咗地產商,市民上車又困難咗.

做啲吔都冇腦,不過打樓市即係打地產商,民望點都有幫助!

2. 我同意 2015-03-04 11:19:21

我同意咁講:

[今年的財政預算案被商界形容為一份務實平穩的預算案,連首富李嘉誠也形容其非常得體。對於地產界來說,無消息就是好消息,這年頭,港府干預樓市已是常態,因此每當政府推出政策時,無招也自然便是好招。]

3. 淡友 2015-03-04 11:34:04

樓價跌之前都係先淡靜,就好似宜家咁,老虎都唔買樓住.

財爺都叫人唔好買樓,湯博士都係咁講,大家咪傻啦!

4. 無名 2015-03-04 12:00:51
把客人全部趕走出去,餐廳就很乾淨了<---真係形容得不能再貼切了
5. 引刀一快 2015-03-04 12:20:44
To 3樓 淡友

你不如叫人鎖定利潤,有心賺錢就快手出貨仲好喇。等D中介呢排多D做都係好事吖!
6. 望春風 2015-03-04 12:24:35

林一鳴確係有料之人;

[正如資深金融專家林一鳴所講:「金管局的出招,是要保持銀行體系穩定啊!但這就像要保持一間餐廳清潔,把客人全部趕走出去,餐廳就很乾淨了。」]

7. 犲爺們 2015-03-04 12:25:35

這是被扭曲的樓市,政策將買家推向單一市場,相信非當局所願。曾俊華甚至公開呼籲市民:「負擔不起勿買樓」,.........

犲爺們早在2009年前後,2010年間已經叫市民要小心買樓,導致好多市民不敢買樓,有好多小業主誤信良機降至,沽賣樓房等跌!!!!想不到水流東去........回購房產無力........

8. 淡友 2015-03-04 12:34:28

引刀兄:

呢個網做淡友發聲唔容易,咁多人圍攻,老實講,得閣下同JOE兄較為理性,有諗過上唔到車人嘅感受而已.

就好似反水貨客遊行一樣,其實某程度代表本土人嘅心聲,唔能夠因為支持零售業,就要容忍一日來回10幾次走私水貨.

9. 重整的年代 2015-03-04 13:34:00
現在的時代,是進入資產價值重整的年代,不是淡友的年代!!!
10. 大寶二寶 2015-03-04 13:36:18
道理好簡單,唔比生意一手地產商賺,咁佢地唔起樓,或起慢D,咁咪供應仲少,樓價咪仲升多D!
11. 離開香港的人 2015-03-04 13:37:33

香港沒有本土人???袛有先後進入香港的人.....袛有先後離開香港的人.....

12. 引刀一快 2015-03-04 14:24:40
淡友兄

喺呢度做淡友,就應該好好咁享受一下,百尺竿頭立腳,千層浪裏翻身嘅感覺。

有咩諗法,隨心講,大聲講。
13. 淡友 2015-03-04 16:02:39

冇法啦,引刀兄,我哋講嘅係事實,不過人微言輕,總係俾人攻擊,小業主財迷心竅,太自私了.

樓價跌番2-3成係大勢所趨,湯生都係大好友,佢都要面對現實,點解小業主及投資者咁硬頸?

 

14. 引刀一快 2015-03-04 16:07:42
淡友兄

俾人攻擊咪好囉,可以開展討論,冇人睬你咪仲冇癮,係咪?
15. abc 2015-03-04 16:20:23
租金已經開行turbo上升.邊有人咁"醒目"賣樓!
要樓價跌, 天方夜譚!
政府收了三百幾億雙倍印花稅,好明顯大部份貨已落在強者手中.
強者收租收到手都軟,窮人......

16. 大寶二寶 2015-03-04 16:50:04
回abc 兄

点.睇到租金開行油上升?
17. 大寶二寶 2015-03-04 16:50:04
回abc 兄

点.睇到租金開行油上升?
18. 港澳淡友,上海好友 2015-03-04 16:57:20
唔止香港零售跌,澳門賭業收入都連跌九個月,上月博彩收入按年大跌48.9%,超驚人。
香港同澳門人過左咁耐好日仔,係時候同大陸看齊,特別係香港人,學人佔中鳩嗚,而家內地遊客都開始抵制香港。
澳門都有唔少人一面同貪官洗錢,一面想學香港玩佔領,更要打壓,當習大大打貪打到大陸比香港廉潔,澳門賭業收入至少跌九成。
19. 引刀一快 2015-03-04 17:10:04
大寶兄

你將物業租價升15%,佢肯承租,咁呢個預測咪變成真實囉。
又或者,有人連自住樓都出埋,計過數,租金再貴15%都蝕少過樓價下跌,咁佢講嘅嘢又成立囉。
佢加租,人地冇加人工,點俾?人地揾劏房揾西北走投囉,佢自己留喺度發達囉。
20. abc 2015-03-04 17:20:41
好簡單,出去睇下樓,扮搵租盤,就知道真實租賃市況啦!
21. abc 2015-03-04 17:31:03
眼見身邊大把人過去幾年賣樓租屋住,以為賣了樓就發達(相反買了就真係發啦),真係笑死人!
結果越住越細,越住越遠!
樓宇買賣洗費極大,租金支出,超麻煩,等等.
想高沽低買,瓜多過菜!
22. 引刀一快 2015-03-04 17:31:22
To abc兄

我都信租價會升一輪,如果我想出貨,儘量交吉出,所以租盤會减少。
但係我唔信普通租戶任你要都俾。
23. 占尾 2015-03-04 17:39:04

其實為何正苦要保持銀行體系穩定呢 ? 銀行不是應該自己評估過 RISK 才做每單生意嗎 ? 為何銀行不可自行調節 mortgage 成數 ? 而需要金管局制定 ?

24. abc 2015-03-04 17:49:43
租開高價樓住就搬去中價樓,中價樓就搬去細價樓,細價樓就搬去唐樓,劏房。
租客負擔唔到就過主,下一過負擔到的租客上。
現實就係咁殘酷!
25. 大寶二寶 2015-03-04 18:00:12
回 abc兄, 刀兄

剛傾緊續租租约,租客只肯加8%。兩年冇加過,之前已底過市價。都係要手起刀落,引刀一快,还掂都係, 加夠佢市價。應該都算有良心。

共勉之,哈哈!
26. abc 2015-03-04 18:08:43
一手樓繼續大賣,二手放盤得個幾個,樓市跌??
所有基建都delay以年去計,你信政府過幾年會開發到新土地去起樓?
上一代建築工人都相繼退休,冇新人入行,就算有地都冇人起!
27. Oscar Lam 2015-03-04 18:11:01
25樓孖寶兄,

小弟建議你作兩手準備,一邊將物業放出市場,一邊和舊租客傾續租,價高者得。
28. 大寶二寶 2015-03-04 18:21:13
回 Oscar 兄

因該单位收回後肯定要维修,而續租就唔使,所以係我考慮嘅原因之一。因呢排未必得閒去攪裝修。
29. 引刀一快 2015-03-04 18:23:43
大寶兄

租金嘅嘢係你情我願,佢唔俾你咪唔續租囉,佢嫌貴咪走去揾過間平嘅囉,我唔會有咩异議架,呢D嘢市場决定啫。
不過我認爲,只要差額唔大,優質客比最高價更值得爭取。
30. 大寶二寶 2015-03-04 18:29:43
回刀兄

呢個都係我考慮嘅原因之一。
31. 亮劍 2015-03-04 19:44:34
小弟在5年前開始留言,全本著良心辦事。
我覺得我已盡力將真相寫出來,至於點決定就閣下自理。其實香港整個稅制設計,係呵護富豪;打刧中產;資助草根!
我個零月前,睇倒報紙一篇報導,話有一對就來結婚的年輕男女,「投訴」香港楼價貴得驚人,佢哋好難買楼喎…… 
我再睇落去,原來呢對未婚夫妻月入只有「兩萬鬆D」,小弟以為係講每人;原來係夾埋!
大佬呀!你俩個都成弍幾叁拾歲人,就咪聽政府班高官老點,話你揾萬幾就係中產得架。
事實上就算畀你「每人」揾弍萬,你根本已經過咗上車時機最少兩年,即兩年前唔上,請等下一個楼市循環!

呢對兩小無猜呢家最需要的唔係乜嘢上車渠道,而是一盤冷水呀!

32. 淡友 2015-03-04 20:06:35

我哋淡友一族入息唔算低,只係覺得樓價過高,唔氛氣宜家買樓啫,既然專家及政府都話樓價會跌,點解唔等等?

樓市有時俾人唱唱下就會真爆煲,尤其係湯生日唱夜唱,傳媒互相配合,大家都觀望唔入市,業主急起來就要大減價,樓價唔跌都變真跌啦.

 

33. 打工仔 Andy 2015-03-04 20:37:44
孖寶兄

近日先同期處理了兩間續約, 兩間都係租咗幾年, 一間低市值租金30%, 另一間低20%! 
1. 低30%果間我加20%, 個租客唔回覆, 於是, 我直接將"終止租約通知書"放入信箱, 兩個鐘內電話到, 順利續租! 

2. 低20%果間我加12%, 我比晒市場個案佢參考, 點知比租客話我無人情味, 即係無良業主! 
我叫佢考慮下先覆我, 結果, 第二日即覆續約! 

老實講, 如果好聲好氣講真係無乜所謂, 我都低市價10%出租, 仲要比人鬧! 真係比佢地吹漲! 


34. abc 2015-03-04 20:50:28
絕大部份業主係唔會心急賣樓。
收租佬收租收得咁爽,邊捨得賣?
自住樓業主都唔會趕著賣樓,而後去租屋住。
如果相信某個專家唱下個樓市就會跌,似乎太天真了吧!
35. Oscar Lam 2015-03-04 20:52:25
打工仔兄,

你都算是一名良心業主!
36. 元朗人 2015-03-04 21:02:21
政府房屋政策不斷出招,是不想樓價有上落。我們無論怎樣大費費唇舌睇落或上,祇是在互相提供免費娛樂。不能太認真,一於斷估冇痛苦好。


37. 引刀一快 2015-03-04 21:35:04
元朗人兄

充滿同感!
38. 大寶二寶 2015-03-04 21:37:49
謝謝打工仔兄。

我倆應該都係良心业主,租金大都平個市價。

共勉之,哈哈!
39. 引刀一快 2015-03-04 21:38:18
Oscar Lam兄

我覺得呢様嘢無關于良心,應該係叫”老好人“

反觀佢嘅租客對佢就冇以誠相待,唔係好客。
40. 引刀一快 2015-03-04 21:40:41
大寶兄

我諗,良心改爲好相與更貼切
41. Oscar Lam 2015-03-04 22:07:38
刀兄,

這年頭租客日子也不好過,我們幸運地有樓收租,實不應該計算得太盡。孖寶兄和打工仔兄的行為令人敬佩。
42. 打工仔 Andy 2015-03-04 22:09:47
元朗人兄

你講得好有趣! 哈哈哈! 
43. 打工仔 Andy 2015-03-04 22:20:35
孖寶兄,  Oscar兄, 引刀兄

想起當初學人收租時, 當到傾租約或有租客走時, 都會覺得好煩! 不過,後來做做下已經習慣晒! 我同自己講, 烦得過日日都要返工! 哈哈哈! 
唔好收到咁盡, 租客才覺得低租, 就一路同你租! 當然, 換新租客時就要收市價了! 
44. 大寶二寶 2015-03-04 23:54:57
回打工仔兄

應該咁演譯。对於舊租客,我地係良心业主。而对於新租客,我地就係無良业主。哈哈哈……


45. 珍惜香港 2015-03-05 00:14:38
珍惜香港TO:大寶二寶、打工仔

睇嚟你地同我一樣,都喺市場上好典型嘅傳統收租佬

兩年同租客 REVIEW 一次,加租後,租金比市租平 10-20%,亦喺我一貫做法,所以佢地次次都一口應承。其實,冇話乜良心唔良心嘅,大家好做啫!普遍業主同租客雙方面,都唔想咁煩,果啲去得好盡嘅人,只喺佔少數,亦唔喺市場嘅主流。

我認識一對老人家,一屋自住,兩屋收租,全部都喺 10XX 建尺嘅三房單位。最近佢地加租之後,都喺比市租平 15%,兩屋加埋租金收入四萬有找,扣除管理費連埋其他七除八扣,淨袋唔夠三萬。一對擁有三間大單位嘅老人家,算唔算風光?原來退休收入都只喺咁,依家百物騰貴,其中一老最近身體唔好,仲坐咗輪椅添。

好多人以為做收租佬好發達,又有好多人,成日用炒股票嘅心態,睇我地呢班物業長線投資者。唔喺個個收租佬都有十幾個物業,其實,有兩個細單位收租退休,已經算叻。每一個收租佬嘅背後,都喺好辛酸,物業就好似儲錢咁,一點一滴咁儲出嚟。市場嘅主流,就喺呢班好低調嘅人,而唔喺俾大家見得到果班活躍投機者。

最近有人响度 POST 咗一段片,真喺睇到眼火爆。呢個喺一名撐黃者妖化收租佬嘅作品,最後佢仲話,「本土」嘅無產階級,梗喺要俾「本土」嘅地主剝削同壓榨喎!

加租,唔算無良;妖化收租佬,先至喺無良
46. 蜕变中嘅懒人 2015-03-05 00:16:05
各位師兄,懶人有好野推介。
收租心法:
新约市價100-105% (靓裝)。
第一次續约市價90%。
第二次續约市價85%。
第三次續约市價80%。
不再續约,再循環新约市價100-105% (靓裝)。
不談心,生意一宗,僅供參考。
無專利權,共用之,哈哈。
47. 大寶二寶 2015-03-05 00:37:20
回懶兄

好方法。愈耐愈多折頭,共用之。

咁夜都未瞓,又夜觀星象呀?
48. 大寶二寶 2015-03-05 00:53:28
回珍港兄

你又唔駛咁火滚嘅。明眼人一睇就知係假嘢,扮炒家,我就當喜劇黎睇,仲覺得好好笑tim。


49. 引刀一快 2015-03-05 01:06:26
To 41樓  Oscar Lam兄

佢兩位做法當然值得稱頌,但係我認爲用”好相與“會恰當D,因爲假如用”良心“嚟形容,無形中即係話市價係”無良“,對于現時市場價覺得心虛。
其實只要不涉及壟斷、官商勾結、欺騙,市場價都係合理合法嘅。
50. Joe 2015-03-05 01:09:59

現時樓市在辣招下只許強者入場,如自己荷包猛猛緊,要過度借貸,在現時樓價偏高的情況下,實不宜入市,冇樓的繼續做淡友實無可厚非,以免被黑天鵝引發的調整而震走....

從來樓市爆破,皆是在火熱下人人唱好之聲時出現,不會在唱衰聲下爆破,要做成功淡友,現時尚未係時候,唯有默默裝備自己,耐心等待,到機會來臨時才能好好把握。

51. 引刀一快 2015-03-05 01:10:52
懶人兄

我覺得一直九折已經好好,越租越平咪盞佢成世的唔起心肝買樓。
52. 引刀一快 2015-03-05 01:18:35
打工仔兄

收順D就唔駛煩喇,如果係好客,一般都好易話為。
話時話,打工仔兄咁多猪仔,有冇租客係單身空姐之類,令人綺夢連篇嘅呀?哈哈哈哈哈
有就收6折好啦!
53. 引刀一快 2015-03-05 01:23:29
Joe兄

你與元朗人兄今日所言,异曲同工。
54. 引刀一快 2015-03-05 01:30:37
珍港兄

司徒夾帶講嘅嘢,你喺呢個論壇呢幾日嘅發言揾得到,就差”本土...剝削“呢兩句冇。

邊個講嘅唔好問我。
55. 引刀一快 2015-03-05 01:31:52
司徒夾帶分分鐘係喺呢度攞料寫嘢嚟玩嘅。
56. Joe 2015-03-05 01:46:26

刀兄,淡友唔易做... 在長長的樓市週期內只有短短的三數年是成功,其余時間只能在上升期中忍受,人生有幾多個十年可這樣等待?

57. 引刀一快 2015-03-05 07:07:03
Joe兄

作爲淡友并不是一種選擇,亦不因爲自身需求或者經濟理念,而係對情况嘅判斷,我睇法好簡單,就係大陸經濟幾年前就已經勢頭唔好,媽咪有問題,食緊奶嘅BB點會唔受影響呢?
如果我發現一D新嘅情况同因素,我會有新嘅判斷,形勢向好就睇好,向差就睇淡,我嘅立場係實事求是,面對現實,流連于此係為咗交流,睇多D唔同嘅意見,接觸多D唔同意見嘅師兄,集思廣益。
58. 打工仔 Andy 2015-03-05 07:18:53
引刀兄早晨,

空姐, 好耐以前有一個, 不過個樣都未見過, 因為N年前有個老友做中介, 佢幫我搞掂晒, 所以從未見過個空姐租客! 哈哈哈! 
依家有一個年輕單身既女牙醫租客喎! 哈哈哈! 
59. 打工仔 Andy 2015-03-05 07:26:04
珍惜兄早晨,

你講得岩, 收平少少大家都好! 對於妖化收租侤既人, 應該係紅眼病發作! 不用理會, 哈哈! 
60. 打工仔 Andy 2015-03-05 07:31:28
懶人兄早晨,

你個方法都幾好, 不過有時自己都係懶懶地, 可以唔換就唔換租客, 除非佢自己走! 
61. 打工仔 Andy 2015-03-05 07:38:31
Joe兄早晨,

你講"從來樓市爆破,皆是在火熱下人人唱好之聲時出現,不會在唱衰聲下爆破" 我想法都係這樣! 



62. Oscar Lam 2015-03-05 08:05:18
回56樓Joe 兄,

"刀兄,淡友唔易做... 在長長的樓市週期內只有短短的三數年是成功,其余時間只能在上升期中忍受,人生有幾多個十年可這樣等待?"

Joe兄說出了重點。能夠在長長的樓市週期內準確地找出那短短的三數年跌市,到底能有幾人?好像去澳門買大小,你將過去三十年的結果做了統計,發現開大的機會率是80%,而且目前連續好多次都是開大,你還敢買小嗎?

63. Oscar Lam 2015-03-05 08:14:13
回刀兄,

刀兄說,"............就係大陸經濟幾年前就已經勢頭唔好.............."香港樓價升得最急的也是這幾年,為甚麼呢?

中國經濟確實會影響香港的樓價,但只是其中一個因素,還有許多其他的因素要考慮。更何況中國經濟一定會差嗎?會有多差?兄台想想。
64. Oscar Lam 2015-03-05 08:17:38
46樓懶人兄好主意!
65. Oscar Lam 2015-03-05 08:28:51
回45樓珍港兄,

如果那一對老人家現在將其中一個物業出售,那下半生怎麼花也花不完,哈哈哈!
66. Oscar Lam 2015-03-05 08:48:36
今天報紙報導,五條新鐵路延誤,當中有保育的問題、有建築工人不足的問題....

未來房屋供應會不會面對同樣的問題而導致供應延誤?
67. 蜕变中嘅懒人 2015-03-05 09:02:45
各位師兄大大,早上好。

昨晚見咁多收租論,臨瞓前湊吓熱鬧啫,在懒人心中出租樓只係生意一宗,公平交易,不涉談心,作為小業主點會無良,根本不可能,收得貴小小而無附加價值,租客高速隱形,反為無良租客赖租就大把,懶人剛啱出招,循合法途徑請執達吏收番一隻小豬,公平對公平,無良對無良,請各位唔好揹負咁多無謂良心枷鎖。

凑熱鬧、再想講吓淡友心態,公平地講,淡友心態其實係揾自己笨心態。
講真,唔理樓市好淡嘅人係中友、睇好嘅係好友、睇淡嘅係淡友,即係話淡友其實好想揾好友仆街嘅時機去做好友,通常淡友心態係沒有最淡只有更淡;反之好友心態係沒有最好只有更好,嚟2種心態嘅分別造成咗一個現象,好友有樓多,淡友租樓多。

假如升市係開大、跌市係開細,以樓市長期走勢而言開大機會大過開細多好多倍,而且長揸開硬大,各位淡友請諗諗。

所以,我減除先生時常話:只要有能力就要做好友,係真心嘅真理,救淡友嘅灵丹妙藥。
68. 引刀一快 2015-03-05 10:00:08
Oscar Lam兄

香港樓價升得最急的也是這幾年,為甚麼呢?“

唔止香港,大陸一樣急升咗幾年,印銀紙同擴大城市係原因部份。
點解引刀一直話大陸經濟唔好,係咪執意唔忿唔接受睇錯市呢?唔係,係真係差。個人睇法,呢十年大陸嘅風光,透支咗好多國運。
OL兄你係商科嘅専才,你識得好多呢方面嘅理念同分析方法,引刀的確外行,但係引刀嘅專業係會睇另一個範疇,恕我唔想喺呢度公開,公開咗估計大家亦嗤之以鼻,不過我自己就好信好睇重。而引刀生活在其中,體會同一般返大陸揾食或包二奶嘅人會有多少差別。

當我話,大陸經濟差,勢頭唔好,真係唔會係咩專業分析,不過係綜合我長年累月喺大圈呢個相對務實嘅城市所見所聞所經歷。或者,OL兄可以問問你相熟嘅香港同大陸地代,有邊個喺呢兩三年入過貨,我相信一定唔多。
69. 亮劍 2015-03-05 10:06:47
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數字人

不要再被政府所騙,香港樓宇供應是絕對沒有可能大幅增加的

起樓除了要有地有建築材料,還有一個極重要的因素常常被忽略,就是建築工人的活躍人數。建造業工人註冊委員會雖號稱香港擁有333,602個有效註冊的建造業工人(截至2014年9月),但根據政府統計處2014年9月發表的【建築地盤就業及空缺按季統計報告】,實際從事建造業的工人人數只得86,534人,其中57,569人在樓宇地盤工作;在這5萬多個起樓工人當中,11,911人在公營地盤工作,45,658人則在私營地盤工作;這4萬多人中,則有30,759人負責興建私營住宅樓宇。

換句話說,全香港的地盤項目,實際上只由8萬多人負責,其中僅得3萬人興建私人樓。其餘20多萬的註冊工人,都是不活躍的。 8萬建築工人是一個怎樣的概念?土地面積和人口比香港還小的新加坡,單是外勞建築工人,就有321,200人。這個數字在2009年是245,700,然後每年增加,故可以推論這32萬外勞建築工人都是活躍的,這解釋了為何新加坡可以大量興建廉價組屋解決房屋問題,而香港不能。

因為香港根本就缺乏活躍建築工人參與興建房屋。我們的工人人數是新加坡的4份之1,因此人家2年完成的,我們要8年,對方要10年完成的,我們就要40年!

除非香港可以像新加坡一樣,從東南亞引入廉價活躍建築工人,否則即使有無限土地,香港的房屋落成量都絕對沒有可能大幅上升!尤其是公屋,因為全香港參與興建公屋的工人人數,只得6926人。相比那26萬宗的公屋輪候人數,即平均每名工人要負責興建37.5間公屋,才能滿足公屋的需求,這完全解釋了為何公屋起極都唔夠,以及政府不敢大量推土地起公屋, 因為當政府大推土地起公屋時,就會暴露出人手不足的核心問題,令輪候公屋的人更加絕望。 

在今時今日的香港,輸入外勞的難度絕對比興建焚化爐更高,因為假如工人人數大增至現時的4倍,工人工資就必定會下調50%以上。 那又是否可以誘使那20多萬的不活躍工人起樓呢?答案是否定的。這20多萬不活躍工人並不是無業,而是選擇從事其他他們認為更好的行業,要20多萬人同時轉行,難度之高可想而知。事實上,30多萬的註冊工人中,佔6成左右都是沒有技術的一般工人,技術工人佔3成多, 其餘是半技術工人。 表示即使那20多萬人願意同時轉行,也只是多了一批雜工,幫不了大忙。

還有一點要注意的是,建築工人無論是技術或是非技術,都出現嚴重的青黃不接,例如55-59歲的技術工人有大約2萬人,35-39歲則不足1萬,20年內工人人數少了一半。 即今後的20年,當老的退休,又沒有足夠的新血加入,以上8萬多人的工人人數,將會逐步削減至4萬多人左右,介時樓宇的落成量,無論是私人樓或是公屋都會大跌,誰人做特首都無法扭轉這個命運。
70. 引刀一快 2015-03-05 10:08:52
打工仔兄

呢個好客呀,係咪攞嚟做診所呢?生意好你收加一佢都唔走架!
71. 亮劍 2015-03-05 10:14:21
[亮劍……重貼舊回應  2014-04-17 14:09:20


高鐵通車一再延期,港鐵歸咎黑雨與地質問題。但據行內反映,受延誤的工程何止高鐵一項,而主因並非天氣或地質,而是地盤工人不足。原因與社會結構有關,一時間不容易得到解決。

香港的年輕一代,大部分都是獨生子女,受盡父母寵愛,很難再有人願意去做既辛苦又危險的地盤工作。加上,香港現時的失業率低到只有3.1%,年輕人可以有很多其他選擇。建築工地多沒有冷氣,沒有冷氣的地方,年輕人連吃一頓快餐也不願意去,何況要經年累月地工作!

在這種環境下,建築業訓練議會所提供的學徒課程,雖學費全免,而且還有現金補貼,卻依然收不足學生。有些學員完成課程後,並沒有真正投身這個行業,有一技傍身算了。

現實是大部分家長都不鼓勵子女從事建築行業;如果仍依據本地勞動力,這行很快會後繼無人。現在從業員的平均年齡已超過四十歲,勞工不足的問題將日益嚴重。

未來幾年是香港的基建高峰期,加上政府又有心增加房屋供應,勞工不足的矛盾將日益激化。在這種形勢下,社會上自然有人提出以輸入外勞去解決眼前的困難。

這個建議受到勞工界猛烈的攻擊,認為會損害本地工人的利益,令他們享受不到應有的加薪幅度。香港的政客與傳媒,大都站在工人一邊,認為贊成輸入外勞的人,旨在讓資本家可以謀取更高的利潤。

然而,如果我們願意客觀理性地去看問題的話,就會發覺這些反對聲音,只是一些理念立場,甚麼時候都可以這樣說,完全沒理會客觀現實。

現實是這類工作根本不夠人做,輸入外勞只是填補空缺,不會搶去本地人的工作。新加坡就有輸入建築業的外勞,令當地人可以從事更高增值的工作,收入增長得比不願輸入外勞的香港人更快。

有人可能會說,輸入建築業外勞,無可避免會令本地建築工人無法享受應有的工資升幅。這或許是事實,但建築工人的工資現時實在升得有點過分,一些需要多一點技術的工種,如扎鐵與釘板等,一天的工資已達二、三千元。結果,建築成本大增,很多基建工程都超支,全體市民都得為此而付出額外代價。

此外,建築費大增亦會令年輕人更難買樓,政府即使肯增加土地供應也沒有用。因為增土地供應只能降低地價,無法降低建築成本,如果年輕人連建築費也負擔不起,更加休想置業。

從社會的整體利益角度來看,建築行業實在有需要輸入外勞,希望立法會的議員,不要只曉得擺姿態,而不去設法解決實際問題。

亮劍 2015-01-29 19:29:12

之後建成樓面的呎價還是有機會再平D--------???


首先請問你知唔知點解香港最近常有大型基建項目超時及超支新聞?


企業管理中有一個被熟知的“木桶理論”,就是指的是企業能力的整體水平,是取決於企業各項具體能力中最弱的一項,就像一隻木桶,裝水的容量最多只能達到所有擋板中最短的擋板的高度。


我成家男丁都撈過地盆,本人知做一單工程,以下技術工人大部分係唔少得嘅,包括管工、拆卸、清拆石棉、岩土勘探、撞擊式樁及鑽孔樁機械設備操作員、結構鋼架、平水、地渠、吊桿、夾吊、吊、索具、鋼筋屈紮、釘板、敷喉、焊接、混凝土、扎棚、水电、批盪、砌磚、鋪瓦、木工、鋪砌雲石、砌石、鋪地磚、噴漿、瀝青、窗框、玻璃、裝幕牆、鋪地板、裝門、髹漆、裝飾同操作及修理建造機械技工等。


如做隧道工程更要加上-----鑽破、灌漿、拱塊、安裝機車技工同埋鑽挖機及鑽孔機操作員等。


而中高層的工程策劃、監督統籌、各項工序的認可人仕,亦唔少得!


上述求求其其缺一範人,你就算其他各色各樣技術人員準備好,亦會嚴重打亂你成個建築進度表。


講到呢度我前日睇見新聞報導話,有機構出到万叁蚊人工,想話請倉務員百多人,但最後只得幾丁友去見,原因就係班大帝話呢份工無冷气嘆喎!


老實講在地盆的工作環境,只會比做倉務員更惡劣,日晒雨淋的生活,有多少人可捱倒?


你想輸入勞工?我估閒姐同人哥會「笑夠你」喎!


咁各色各樣嘅建築业工种,唔輪流或長期性短板真的有鬼,如建築費用升幅能控制喺合理水平,已要三呼萬歲,仲奢望有得減 D 添?
72. 大寶二寶 2015-03-05 10:16:17
回69 劍兄

謝謝劍兄好文分享。
73. 引刀一快 2015-03-05 10:17:40
To 65樓 Oscar Lam兄

果對老人家應該賣兩間,做人民幣一年定期,食息都夠晒,進可攻,退可守。


74. 大寶二寶 2015-03-05 10:18:32
回67 懶兄

懶兄今次講得好好,比個 like 你。


75. Oscar Lam 2015-03-05 10:19:38
續62樓,

這個故事還未完,客人終於決定買大,不幸地下一鋪開了小。但原來客人還沒有輸,他可以選擇等待、不計數,因為他知道歷史告訴他很快會開大,等開大後他才決定是否計數走人。

想想看,這樣的一個遊戲規則,買大的客人會輸嗎?

淡友偶爾可以做,但不能經常做!
76. 回57樓引刀兄 2015-03-05 10:24:13
舊聞一則...

Changing tides could shift focus from China to Africa

Ageing population in China may see Sub-Saharan region's labour force become highly competitive

Shifting demographic tides could stymie the dawning of the much-heralded Chinese century and see development surge in Sub-Saharan Africa, two recent studies show.

China was facing the challenges of an ageing population much sooner than previously expected, an HSBC report said, warning that if nothing was done to offset the changes, it could shave 0.6 per cent off annual gross domestic product growth by 2030.

Meanwhile, an IMF working paper said changes in the demographics of Sub-Saharan Africa - tipped to account for 80 per cent of global population growth this century - could boost per capita GDP there by 56 per cent by 2100.

China's working-age population shrank for the first time in 2012, and the National Bureau of Statistics said it narrowed by 3.45 million last year.

"This is much sooner than many expected, and at a rate that will accelerate in an almost exponential manner over the coming decades," the HSBC report said.

China previously benefited from what economists call the "demographic dividend", where population changes generate growth.

Asia's working-age population grew 20 per cent from 1965 to 2010, coinciding with a sevenfold increase in per capita GDP, the International Monetary Fund paper said.

Beijing adopted policies that allowed it to "leverage its competitive advantage in labour", said Paulo Drummond, a co-author of the paper.

Data from the UN shows Sub-Saharan Africa will soon reach the same population sweet spot. The proportion of the region's population aged between 15 and 64 will increase from 53.5 per cent in 2010 to 64.6 per cent in 2100. In China, conversely, this number will fall from 73.5 per cent in 2010 to 56.6 per cent in 2100.

Both trends could have enormous economic consequences.

"It was precisely this shift in demographics, which played a role in Asia's emergence, that we expect to see in Africa," Standard Chartered's head of Africa research, Razia Khan, said.

The IMF paper said the changes in Africa represented "a window of opportunity, which if properly tapped, can be transformational".

China's demographic dividend saw it become the world's low-cost producer, with a vast body of labour, but the ageing of its population means it is losing its competitiveness. If the population of Sub-Saharan Africa changes as predicted, it would become a highly competitive labour force on the world stage.

"To the extent China's ageing and rising cost of production allows for a relocation of some industries to Africa, then this may help accelerate the speed at which Africa harnesses the demographic dividend," Drummond said.

Investors are already carefully observing African economies.

US President Barack Obama hosted African leaders at a US- Africa summit in Washington this month, signalling growing US interest in investing in Africa.

Trade between China and Africa reached a record US$210 billion last year, up from US$18 billion in 2003, a nearly twelvefold increase. Of this, Chinese exports to Africa accounted for about 44 per cent.

"The changes will be most dramatic in Africa," Khan said. "The returns on investment will be driven up, and we expect to see more of the Africa growth trend."

However, economist Frederic Neumann, a co-author of the HSBC report, said "demographic dividends can't be taken for granted".

In order for Africa's demographic transition to be utilised for growth, the IMF said, investing in education was critical. Further, the economy needed to create enough jobs to absorb the growing population, or there could be potential social risks.

Drummond outlined a win-win scenario, in which Chinese firms would invest in Africa, creating jobs and prosperity for the African continent while also expanding their own horizons.

"Of course, all this implies that the African countries are ready to seize this opportunity," he said.

China also needed to deal with its own demographic issues, the HSBC report said. Unlike developed economies, China had had less time to adapt to its growth and demographic changes, it said, and the welfare system was therefore not as developed as it should be for a population ageing so fast - compounding fears that it would become "old before it's rich".

"There already is an impact," Neumann said. "But by 2020, the effects will become much more apparent, particularly in health care, as older people demand more services."

The central government has started reforms in urbanisation, the hukouhousehold registration system, and the one-child policy to deal with the issue, but Neumann said it was too early to tell whether they would succeed, adding that "the causes and effects are complex".

http://www.scmp.com/business/economy/article/1580413/changing-tides-could-shift-focus-china-africa
77. 引刀一快 2015-03-05 10:38:08
To 67樓 懶人兄

我11年就覺得要爆,但係13年照樣入咗貨,咁你話我係咩友?

人唔應該簡單以好淡分,正如珍港兄所講嘅老夫婦,坐擁巨宅但收入普通,仲要望租客有良心唔會蝦老人家,咁様嘅老好友有咩著數?又,如果佢地賣屋,係咪要歸類老淡友呢?
78. Oscar Lam 2015-03-05 11:07:06
回77樓刀兄,

看淡樓價賣樓才算淡友,有財務需要賣樓不算淡友。
79. 蜕变中嘅懒人 2015-03-05 12:42:16
回77樓 引刀一快兄
引兄話:(我11年就覺得要爆,但係13年照樣入咗貨,咁你話我係咩友?)
懒人話:因為有2年時差因素,可以話11年睇淡,13年轉睇好,淡友--->好友。

兄台話:(人唔應該簡單以好淡分,正如珍港兄所講嘅老夫婦,坐擁巨宅但收入普通,仲要望租客有良心唔會蝦老人家,咁様嘅老好友有咩著數?又,如果佢地賣屋,係咪要歸類老淡友呢?)
懒人其實唔明引兄呢段想講乜,試吓答:
人唔應該簡單以好淡分正確,人心會變。
坐擁巨宅但收入普通,仲要望租客有良心唔會蝦老人家,咁様嘅老好友有咩著數?租樓收租喺香港正當生意,受法例保障,租客無良心都要依法交租,唔係施捨俾老人家或任何業主,違法可訴諸法庭
咁様嘅老好友有咩著數?老來可靠租金養老。
如果佢地賣屋,係咪要歸類老淡友呢?好友淡友係以睇市心態決定,唔係以買賣決定。

懶人唔知有無答錯線。
80. 珍惜香港 2015-03-05 12:59:06
珍惜香港

TO:46/F 懒人兄

參考得到嘅租市現價,都喺市場上嘅叫價;新租叫價高啲喺標準做法,議價後成租通常會低啲。比市場低 10-20% 續租已經足以留住個租客,咁都要走嘅話,通常喺私人問題;例如買咗樓,或者家庭結構或財政狀況有變之類。呢啲情況,喺留唔住,亦冇必要留。

所以唔使越耐越多折扣嘅,且市租有升有跌,幅度次次唔同,比市場低 10-20% 之中嘅邊個位,實際上亦視乎當時情況。至於三次續約,都已經六年,對六年租客,雙方都應該了解對方嘅做法,既然有緣,何不再續?換個租客,又喺一個變數啫。

TO:65/F Oscar 兄

果兩位老人家,都幾傳統,佢地喺認為,HOLD 樓安全過 HOLD 錢。有時候,尤其老人家,身邊太多錢,亦唔喺太安全嘅!留磚頭,好過留 CASH 比下一代,亦喺好多老人家嘅諗法。

TO:48/F 孖寶兄、54/F 引刀兄

第一次睇果段片嘅時候,未到一半我就關咗佢。

雖然引刀兄唔喺好鍾意我啲三言兩語,不過唔好意思,呢次又要 QUOTE 一下啦,今次喺:

大勢所趨,總要發生;成敗得失,不在朝夕!

我開始寫上面呢句,喺响一個多月前,之後我話,當時喺基於呢個場有異動,但我又冇解釋喺乜嘢異動喎。但事先聲明,我果篇回應,雖然喺覆亮劍兄嘅,但我只喺有感而發,針對嘅唔喺佢。

近呢幾年,樓價喺咁升,有部份好友,贏咗咁耐,開始有啲氣焰;而有部份淡友,就著某啲好友轉軑睇淡,就對持份者抱幸災樂禍嘅態度;有業主串爆租客,亦有租客咀咒業主。其實,好友、淡友,對前景睇法唔同,喺無可厚非嘅。但唔喺你希望個市升,或者唱下升,個市就會升;亦唔喺你希望個市跌,或者唱下跌,個市就會跌。冇收租佬,又何來租客;冇租客,又何來收租佬?真喺要發生嘅,總會發生,做人,使唔使咁串?

近期細價樓急升,令大家心緒不寧,擔心政府出招,搞到好似倒數咁。一個龐大嘅經濟體裡面,大小角色,多不勝數,牽一髮,動全身,你有乜嘢咁巴支閉,人地一定要針對你?就正如我今朝响另一邊嘅回應度,提到蔡先生引用咗林一鳴嘅評論,我就話:頭兩句,我非常認同;但後三句,我絕不苟同。人地出招,喺為咗要顧全大局,唔喺斟酌你果冰山一角!所以同樣地,我亦唔認同湯生話要出全招,因為人地唔喺要同邊個對著幹,亦冇人要剃邊個嘅眼眉。出半招,喺恰到好處,出全招,就喺撟枉過正!

希望大家明白,一張臨約就可以攞嚟炒嘅年代,已經過去。隨著時代嘅變遷,社會嘅進步,好多嘢,真喺今時唔同往日啦!勢之所趨,要嚟嘅,始終要嚟,而我地每一個人,亦有權基於本身嘅唔同情況,就住大勢,作出自己嘅選擇。成與敗,得與失,可能只喺遲早嘅問題,何必執著去爭一日之長短?我地擁有嘅一切,喺多年爭扎求存嘅成果,千祁唔好因為一時氣焰,就間接摧毀咗今日正在爭扎求存者嘅未來。

大勢所趨,總要發生;成敗得失,不在朝夕!
81. 打工仔 Andy 2015-03-05 13:30:57

To 80 珍惜兄,

〝近呢幾年,樓價喺咁升,有部份好友,贏咗咁耐,開始有啲氣焰〞

我都發覺到確實有呢d情况, 其實真係用平常心好d, 費事有咁多眼紅病發作!

 

 

82. 引刀一快 2015-03-05 14:21:20
To 76樓

呢様嘢反而唔係咁緊迫,非洲總體質素有排都未追得上需求,中國五千年文化有優勢。
83. 引刀一快 2015-03-05 14:28:00
To 78樓 Oscar Lam 兄

引刀兩年前嚟湯生呢個博客流連吹水,就係為咗買屋,香港名下冇屋,固然係冇得賣,全部事實,按OL兄定義,引刀身份係咪好曖昧?
84. 引刀一快 2015-03-05 14:38:49
To 79樓 懶人兄

老人与屋,據珍港兄講兩間加埋每月所得約莫3萬,賣屋得款做短人仔定期,每月得款完勝收租,乾手淨腳,仲可以駛大D,鍾意買乜都得,佢地嘅年紀,定義為好友淡友乜友都唔重要,最緊要安樂、開心,舒舒服服過埋D日子,唔好俾傳統保守諗法作爲快樂嘅羈絆。
呢個就係我睇法。
85. 引刀一快 2015-03-05 14:42:47
To 81樓 打工仔兄

氣焰與否唔係最大問題,呢度發聲嘅淡友亦買少見少,最重要係輕飄飄嘅感覺會唔會影響你地正確嘅判斷。
86. 引刀一快 2015-03-05 14:53:32
To 80樓 珍港兄

我冇話鐘唔鍾意你嘅”三言兩語“,上次我係客氣唔直接反駁啫。

今次我都俾”三言兩語“出嚟,”君子不立危牆下,好漢不吃眼前虧“,好似打工仔兄97年咁醒,可以游走於投資者叢中顧盼自豪,到老都會為執番身彩而驕傲,永遠留喺甜絲絲嘅回憶中。
87. 打工仔 Andy 2015-03-05 15:14:23

引刀兄

不敢當不敢當, 我當年自住果層都跌到負資產, 念起仲心驚驚!

 

88. 淡友 2015-03-05 16:04:18

我淡友認為樓價必將下跌,宜家就係長升浪中嘅跌價期,不過呢個期可維持2-3年,所以年尾去睇樓作準備.

明年初係入市好時機,估計到時應該下跌2-3成.大家不妨拭目以待!

89. 流浪漢 2015-03-05 16:23:43
型爆 88

你搵邊個平現價兩三成賣比你?你睇到樓先講。
90. Oscar Lam 2015-03-05 16:34:19
回83樓刀兄,


按小弟定義,刀兄身份並不曖昧。如果你當時看好樓市就是好友,如果看淡樓市便是淡友,與你有冇屋、來這裡的目的無關。不過,有時淡友也會入市,可能他有實際需要,如結婚,認為有自住樓穩定很重要。相反,好友雖然看好未來樓價,但由於財務原因,有時也只好賣樓救命。
91. 淡友 2015-03-05 16:37:18
唔駛爭論,我講嘅係年尾至去睇樓,唔係宜家,到時就知邊個對與錯.
92. Joe 2015-03-05 16:38:39

88/f 淡兄

既然你話跌價期為2-3年,點解咁快明年初係入市好時機? 為何不等到2017年或之後?

93. 淡友 2015-03-05 16:51:54
JOE兄:通常係開始跌之後1年幾就可以壓價,到時再搵平嘢就有機會,買樓需時1年半年,要有耐性呀,JOE哥,你話係唔係?
94. 蜕变中嘅懒人 2015-03-05 17:23:14
TO 珍惜香港兄

基於歷史因素,懶人對於租客只有生意上感情,唔會講良心只會講公道。

間屋裝修得靓啲要用多啲本錢、精神同空置時間,對租客而言有附加價值、所以新租客通常願以高於市值5-10%租。
至於第一次續計租市價90%、二次85%、三次80%,只係基於公平互惠,而唔係講良心或感情。
業主方面諗:2年後裝修折舊、慳佣、慳空置時間,以2年後市價計90%係公道。
租客方面諗:慳搬屋揾屋使費同精神時間、慳佣,又可市價計90%續租係化算。
至於二次、三次續租每次再平市價5%纯係計裝修折舊,咁係咪都算公道。

唔會續第四次租,因為要大執维修靚靚後再回歸市價+溢價,循環再用。

無論上手租客住咗幾耐,每次換新租客必定執靚再回歸市價+溢價,係懒人一向對付心愛小豬嘅做法。

講心必有一方蝕底、公道方可長做長有,係懶人一貫心法。
95. 蜕变中嘅懒人 2015-03-05 17:31:37
TO 淡友兄

兄台諗法都好有邏輯心思,但請留意近日突然租盤大增,意味好多人買轉租,即等入市嘅人仍在吼緊,兄台想執平貨要醒目,袋定銀両趁買轉租呢班兄台轉軚前,出手快、狠、準,否則蘇州瞬間過後,難免悔痎難受。

萬萬小心。
96. 蜕变中嘅懒人 2015-03-05 17:49:59
補充:

若果成租金額选創新高,即係買轉租嘅準掠食猛獸好多,隨時伺機出動,務請醒目,一眼關七。

小心小心。
97. 淡友 2015-03-05 18:04:32
湯生睇法大家都見到,無謂再爭議,點解等1年後,就係加第二次息之後至出手,各位諗到届時樓價唔跌嘅理由嗎?
98. Joe 2015-03-05 19:20:03

淡兄,能比你跌兩三成後再壓價,又有不少平嘢比你一兩年慢慢揀,呢個情況只能在樓市爆煲期過後一兩年才出現,師兄的如意算盤,動作太慢、人太貪心,未必能在樓市尾班車的短暫調整期打得響....

99. 大寶二寶 2015-03-05 21:01:50
回88 淡友兄

明年初千祺唔好買呀,驚你摸頂。等2017先諗喇!


100. abc 2015-03-05 21:41:08
今年大概升10%,淡友們應該唔會出年初買住,會繼續等......
101. 蜕变中嘅懒人 2015-03-05 21:56:13
淡友兄

每日150個單程證來港,唔計嚟讀書嘅學生同嚟做工嘅專才,一年超過5萬人,當5個人住1個單住都要連續每年多1萬個,你估平均1年要新增幾多個單位至夠,工人又唔夠嘅情況下,政府同埋發展商拼埋老命起到幾多個單位應市,供應好難過剩,唔好咁貪,否則...........!

以上唔係刑事恐嚇,係忠告。共諗之,哈哈。
102. 大寶二寶 2015-03-05 22:15:31
回 abc 兄

咁如果今年升10%, 出年又升10%,到後年跌返20%,咪打和?得個吉?

共免之,哈哈!
103. 打工仔 Andy 2015-03-05 22:18:10
強烈建議, 睇淡樓市的朋友不要在今年買樓, 無謂摸頂! 
租樓安全好多! 
104. 打工仔 Andy 2015-03-05 22:25:56
孖寶兄

好似坐過山車喎! 樓市會不會就唔知, 不過, 今年股市就過山車了! 段舊估! 哈哈哈! 
105. 大寶二寶 2015-03-05 22:35:05
回打工仔兄

過山車都好吖,起碼係水面,股市我已經坐緊潛水艇喇!死未!哈哈哈……
106. abc 2015-03-05 22:59:15
樓市上升的基本因素冇變,唔應該亂咁估頂,只能順勢而行。
如有重大改變,才會改變睇法。
就算今明兩年都升10%,第三年都唔一定要跌。
如一切冇變,點解唔可以連升幾年呢!
大家人工都連續加了好多年啦!
107. 淡友 2015-03-06 00:27:42

JOE兄,孖寶兄&懶人兄:

你哋嘅中告,小弟心領.

不過物業市場係循環嘅市場,今天咁高嘅樓價已到咗非常危險時期,有高必有低,高咗咁多年後,宜家低番兩三年係天經地義,歷史洪流誰可阻擋?

108. 引刀一快 2015-03-06 00:35:02
To 87樓 打工仔兄

你識得後怕,證明打工仔兄未被成功衝昏頭腦。

共勉之,哈哈
109. 引刀一快 2015-03-06 00:42:05
To 90樓 Oscar Lam兄

咁我係淡友,淡得好迷惘。
110. 引刀一快 2015-03-06 00:45:00
To92樓 Joe兄

淡友兄唔係急住想買樓,又點會喺度流連呢?
111. 引刀一快 2015-03-06 00:50:22
淡友兄

如果明年年初係入市時機,依傢就應該開始睇盤。
如果你明年初真係入市,呢度好多師兄錫晒你,因爲你正擔當托市嘅後續力量。
112. 淡友 2015-03-06 00:51:29

更何況樓價要跌時,唔係計幾多住屋需求及幾多起樓成本,當市場轉變時,有需求會變為冇需求,正如明知明年樓價跌2成,今天急需買樓作結婚之用嘅人,也會選擇租樓暫時唔買樓.於是,所謂嘅需求就自動消失.

至於地價和建築成本高,並唔表示樓價一定要高,好似97年發展商高價買地,係市況不景嘅時候,佢地亦要虧本低價賣樓,而好多小業主97年高價買樓,最终亦變為負資產或濺價出貨.

所以講,加幾次息後,供樓負擔比率大增,到時冇人買樓,沽貨者愈來愈多,恐慌性拋售樓宇時,人踩人歷史重現,樓價跌3-5成有咩出奇?本人同意,此情況或者要等到2017年至會出口.

113. 引刀一快 2015-03-06 00:53:45
To 102樓 大寶兄

升兩次10%,跌一次20%,應該跌突,係九十幾巴仙。
114. 引刀一快 2015-03-06 00:55:27
我覺得大家太著意CCL,呢個數字係方便討論,但係好多嘢都冇準確咁表示。
115. 淡友 2015-03-06 00:56:07
更正: 本人同意,此情況或者要等到2017年至會出現.
116. 引刀一快 2015-03-06 01:00:27
淡友兄

今次跌唔跌得深,就睇睇大陸土豪同胞生唔生性喇!
117. 大寶二寶 2015-03-06 01:11:50
回113 刀兄

大家都係段舊咕,差少少唔使計到咁認真喇。
118. 淡友 2015-03-06 01:14:30

引刀兄:

大陸打貪手法凶狠,大陸資金流入香港愈來愈少,加上政府咁多辣招限制,宜家大陸人都唔買香港樓啦!

少咗大陸水,香港能夠自強不息幾耐?

119. 淡友 2015-03-06 01:29:57

引刀兄,所謂物極必反,社會制度有時都會改變,宜家民間反地產霸權,其實就係反炒賣暴利手段,當年共產黨革命成功,後來鬥地主富農,佢地就係反這些不勞而穫嘅行為.

香港點可以長期咁唔公平公正?手持幾層樓就目中無人?

120. Oscar Lam 2015-03-06 07:36:33
回刀兄,

你識得迷惘,証明你對香港樓市的知識和功力深厚咗好多。

相比淡友兄,你是好友。哈哈哈!
121. abc 2015-03-06 07:41:30
我供第一層樓都有血有汗,我相信大部份人都唔係不勞而獲。其後的樓就易好多了!
剛有間8球居屋,30年樓,唔就腳,等等。
因為冇盤,冇人肯減價,其他仲貴。
樓已落入用家和強者手中,要他們劈價,發夢時都有小小可能。
122. 物競天擇,適之生存 2015-03-06 07:54:27
能夠不勞而獲的人本身就證明咗自已嘅優秀,弱者是冇不勞而獲能力的。
123. to 122/f 2015-03-06 11:53:12
老豆大把個仔不勞而獲係優秀?
冇不勞而獲既人係優秀既所以我擧腳贊成鬥資本主義家!
124. Joe 2015-03-06 12:48:45

阿淡兄的理論同實踐充滿著矛盾,一時話2016年頭係入市好時機,轉頭又話2017爆煲;一時話跌兩三成可睇下有冇筍盤,轉個頭又話當市場轉變後有需求變冇需求....

心志不堅,得罪講句多年來買不到樓也是理所當然。

125. 引刀一快 2015-03-06 14:14:44
Oscar Lam兄

我呢邊淡友陣型都已經咁凋零,自從自醉兄少上,引刀做咗廖化頂硬上,難得有淡友兄可以理性分析幫下口,你就咪玩分化喇,哈哈哈哈哈
126. 引刀一快 2015-03-06 14:20:08
To 121樓 abc兄

唔好忘記香港係邊個國家嘅城市。
作爲淡友,主要係睇淡,唔係逼業主平賣,喺度係討論,唔係批鬥業主地産商。
127. 引刀一快 2015-03-06 14:23:35
To 124樓 Joe兄

我諗,大家都係隨機應變啫,曾經講實幾時爆煲嘅,暫時係四個,湯生、自我陶醉、亮劍、同埋在下。
128. 引刀一快 2015-03-06 14:35:44
To 119樓 淡友兄

唔好諗得太激進,依傢中國千祁唔好走回頭路,除非大同世界真係降臨,否則仲係依傢咁様好D,如果成個社會都咁平等,係冇條件抗衡美帝嘅,睇下依傢中東D人間地獄,我地千祁咪俾機會自己步佢地後塵,田忌賽馬,必須分高中低三檔次。
當然,我絕對同意,少數人壟斷資源嘅話,社會分化太嚴重,都係一個地方破滅嘅先兆,到時有錢佬攞錢走,剩低個空殼,未餓死嘅窮人作二次拓荒。

129. 淡友 2015-03-06 16:10:29

JOE兄:

閣下有所誤解,在下意思係2016年開始睇樓,一年半載後睇到筍盤可以扑取,即係到咗2017年左右,亦強調在加息兩次後至入市,本人提出問題,就係加息兩次後樓價有冇唔跌嘅理由,為何一眾好友冇人答到?

130. 打工仔 Andy 2015-03-06 16:23:02
131. abc 2015-03-06 16:40:06
加息兩次樓價就會跌, NO WAY!
加人工和加租的正現金流都多過加息的開支N倍啦!
點可能加小小息就要劈價賣樓!
132. 淡友 2015-03-06 17:43:58

引刀兄:

財富唔可以一面倒歸邊,由少數人擁有全社會財富,大多數人生活在水深火熱之中,咁一定唔係好事.就好似高樓價造就咗部分人不勞而穫,社會不公現象太多,會出現反抗力量一樣.

所謂獨樂不如眾樂,呢啲係做人基本道理,一個人開心,十個人痛苦,最終開心嘅那一個人會變為唔開心,因為劫富濟貧及鬥地主嘅故事將會發生.

 

 

133. Joe 2015-03-06 17:54:20

淡兄,加息兩次後樓市有冇唔跌的理由?

很簡單,如加兩次後繼續加,等同確認美國經濟好轉,將繼續帶動香港經濟向上,為樓市提供實質支持,經濟向好樓巿怎跌?

如加兩次後停止加,等於低息環境仍持續,繼續為樓市帶來低息的財務支持。


134. Oscar Lam 2015-03-06 18:05:42
回133樓Joe兄,

你很牛!無論加息、減息,樓價照樣升?
135. 大寶二寶 2015-03-06 18:21:50
回129 淡兄

請理智地想一想。就算我比你加夠三次息,假設合共加咗三厘(夠多味?)。近幾年入市嘅買家都已做足三厘壓測,請問佢地供唔得起?仲未計呢幾年每年都有人工加。會唔會因為開始加息就要賣樓。自己諗。

唔計黑天鵝,只有經濟轉差同供應到位樓價先會有机會回調。纯以加息樓價跌嘅諗法未免太一廂情願,恐你又會再一次失望。
136. Joe 2015-03-06 18:27:46

Oscar 兄

或者說,加息多是樓市須調整的借口,但絕非成為令樓市爆煲的原因。

137. 引刀一快 2015-03-06 19:05:31
大寶兄

我又唔信加息冇人賣樓喎,因爲壓測係數字,D人買嘢心紅係唔會在意嘅,佢地在意係過唔過,加五厘都冇有怕,但係一旦有一定數量嘅人出逃,呢班追高嘅勇士,我相信唔少係心理轉變得最快嘅一群。

不過我始終覺得,樓市柺點唔係來自加息,係來自大陸嘅經濟風暴。
138. 大寶二寶 2015-03-06 19:12:57
四 Oscar 兄, 刀兄

Joe 兄說法不無道理。記憶之中從來樓市大跌都係唔關加息事。

共憶之,哈哈!
139. 大寶二寶 2015-03-06 19:16:56
回137 刀兄

市場上就係有好多人同你相同思維,所以不斷有租客支持包租公、包租婆。哈哈哈……
140. 引刀一快 2015-03-06 19:18:06
淡友兄

獨樂不如眾樂係當然嘅,我唔支持財富由一小撮人掌控,但係亦唔認同財産平分,今日仲追高買樓嘅人,佢地嘅財富變相係送俾上手業主,而上手業主亦可能係捱咗好多年,終於撞到呢鋪食得應,并不一定個個高價賣樓嘅都係碩腹巨賈,今日攞住好多物業嘅人,如果樓市跌又等錢駛,一樣會變相益下手買家。
如果市場出現過度嘅壟斷,政府自然會出手處理,今時唔同往日,封建時代嘅壞事唔會返嚟。
141. 引刀一快 2015-03-06 19:24:09
大寶兄

我又唔介意支持下業主喎(好似承包租賃先係叫包租,業主直綫出租俾住客,應該唔係包租),我覺得係各取所需,呢樣嘢係公平嘅,你咪以爲我係淡友會恨業主,完全唔會。
142. 大單位先爆 2015-03-06 19:39:09
數據顯示,中小型單位CCL創新高,按星期升0.83%。大型單位CCL跌0.19%,連跌3星期共1.6%。

習主席打貪見效,內地富豪紛紛把資金徹回內地,人大會議後或加劇,內地重現增長勢頭。
143. Oscar Lam 2015-03-06 20:03:46
回138寶兄,

應該說如果加息幅度大對樓價有壞影響,但樓價是否會下跌還要看其他因素。

共避之,哈哈哈!
144. Oscar Lam 2015-03-06 20:11:02
回141樓刀兄,

兄台雖不是香港業主,但是祖國業主,更加威啦!
145. 引刀一快 2015-03-06 20:14:13
Oscar Lam兄

有咩威唔威吖,依傢大陸將有幾年唔好景,或者某日你飲茶見到有個麻甩佬推點心車,就係引刀嚟架喇,哈哈哈哈
146. 流浪漢 2015-03-06 21:10:01
To 142

又要講多次,CCL係濟後2-3個禮拜,今日個數係農曆年前追貨果時,未來四周如無意外都係向下……400萬以上既樓唔會受太大影響,400萬樓下成交現時基本冰封。
新界西要回落10%一D都唔難……But.........到你CCL見到回10%,其實街貨已經唔係呢個價。
147. Oscar Lam 2015-03-06 21:14:55
自由行

剛剛看電視新聞。特手說,已經向中央反映了港人關注自由行的問題,中央認為,擔心收緊自由行會影響香港經濟。特手乃聰明人,應知道該怎麼做了?

在下早就說過,自由行只會優化,不會停止。有中央政府守龍門,何須擔心?
148. 蜕变中嘅懒人 2015-03-06 21:54:37
只要一日美金本位仍在,只要一日美國隨意印錢特權仍在,只要一日世界大戰仍未發生,只要一日仍有經濟活動,磚頭一定係人民是最值得信赖最保值嘅資產,樓價係永不落嘅太陽。

對女友講 "情比金堅"(黃金、美金)已過時,記得改口講 " 情比磚堅",效果更佳!

不過記得買咗樓至好講,否則後果自負,切記!
149. 引刀一快 2015-03-06 23:26:29
懶人兄

你嘅情比鑽石都堅。
151. 淡友 2015-03-07 02:06:10

當樓市前景暗淡時,資深投資者減兩成賣樓唔出奇,當年97年樓市大跌,就有投資者壯士斷臂,寧願蝕兩三成出貨,結果得以保留實力,待市況好轉而東山再起.

減價賣樓出貨,係下跌周期係好正常行為.


152. 淡友 2015-03-07 02:23:14

[正如資深金融專家林一鳴所講:「金管局的出招,是要保持銀行體系穩定啊!但這就像要保持一間餐廳清潔,把客人全部趕走出去,餐廳就很乾淨了。」被趕走的人沒飯吃,餐廳也沒生意做,大家有想過他們的感受嗎?]

好明顯嘅道理,政府不斷咁出招,唔俾人買樓,亦唔俾地產公司做生意,宜家市況好,樓價暫時頂得住.假如市況逆轉,加息期來臨,又正如引刀兄所講,大陸經濟唔掂,各種因素浮現,樓價跌兩三成,一啲都唔出奇.

153. 蜕变中嘅懒人 2015-03-07 08:04:33
懶人時常段嚿估咁諗,傳統經濟理論嘅DNA,經歷08金融海嘯一役、美國瘋狂QE重擊及各國爭相模仿抗衡之後,己見有明顯嘅變異產生,因而影响咗一部分人嘅理財思維。

现今世界流通嘅貨幣數量,比金融海嘯前多咗唔知幾多倍,懶人摸象理論上應該造成嚴重通漲,利率高升.....,但反而出現經濟不振形成通縮、反影經濟榮衰之石油需求大減,各國又再利QE、減息.....等己證明有反效果嘅手段去救經濟,等於反覆利用興奮劑去治療失眠,結果係眼仔碌碌人唔識郁。

懒人唔知咁多錢去咗邊度,不過段嚿估唔係去咗實際經濟,又再印咁多錢用嚟做乜?懒人更加唔知,但坐井觀天時就諗到世界好多有錢嘅人,同埋無乜錢嘅懒人己經對錢失去信心,經濟唔好時投資生意風險大;買股票?買美股、日股風險重大;擺喺銀行無息收;換人仔?而家重貶緊值;換晒美元等美國就嚟加息就有升有息?想死易過!

諗到無得諗,嘟係買資產實物最可靠,唔買淨同經濟有關嘅金、銀、銅、鐵、錫、石油,買同經濟民生嘟有關嘅樓就最安全,以前師傅教落經濟唔好楼價都會跌,但係现在經濟唔多好,全世界樓價好多大城市都係眾物皆跌我獨升,點解?因為經濟DNA改變咗,造成思维都变成經濟唔好要買楼,經濟愈唔好愈要買楼。

樓係經濟大海嘯再來時嘅挪亞方舟,幫你渡過狂風巨浪、得到彼岸再創生機。
哈你老也、啊彌陀佛。肺話講完、舒服晒。
154. Joe 2015-03-07 14:52:14

淡兄確實是未日論的忠實信徒,不論任何境況,都充滿著悲觀的分析結論,心態決定一切真係冇錯,被眾人嘲笑事小,被市場懲罰事大。

回顧樓市數十年的走勢,總體向上是鐵一般的定律,期間當然亦有因經濟衰退而使樓市下跌,但向下後總會再闖高峰,這說明什麼? 

即是話樓市受通脹的影響遠較受經濟不景影響為大,懶人兄所提及的無限量QE,令各國貨幣供應不斷増加,成為樓市屢創新高的主因、磚本位時代的來臨!

可憐淡兄只憑一直期望對經濟衰退的預期,而完全無視樓市與長期通脹的關聯度,等於因咽廢食,何其哀哉!


155. 淡友 2015-03-07 15:36:40

JOE兄:

恕在下直言,閣下苦口婆心,力撐樓市向上,一樣係極端主義者!

不過為咗小業主一己私利,忘卻大眾整體利益,是非常危險嘅思維,要明白獨樂不如眾樂嘅道理!

156. 引刀一快 2015-03-07 16:10:28
Joe兄

樓市與長期通脹的關聯度”固然要留意,但係唔好忽略“与經濟環境的關聯度”
因爲,經濟環境唔好,係引刀一貫睇法,唔係冇根據。
157. Joe 2015-03-07 18:18:46

淡兄,為買到平樓而期求經濟衰退,失業急升,大家一齊杏加橙,這種是什麼主義? 到時又如何達成閣下所謂獨樂不如眾樂的道理? 

刀兄,小弟並非說可忽略樓市與'經濟環境的關聯度',只想指出不少樓淡皆主觀地放大利淡方面,而無視利好因素,但利好因素又偏偏是影響樓市方向的主因。

158. 引刀一快 2015-03-07 18:37:29
Joe兄

低息環境,到今日我睇法係先洗未來錢。
159. abc 2015-03-07 19:22:26
一手樓同預期一樣繼續高價大賣。
一手都唔需要劈價都賣晒,二手業主有冇咁蠢要減價,咪繼續自住或收租囉。
CY今日還要出動到郊野公園,搵地話要搞到司法覆核,足以證明搞唔掂。我諗現時5歲的小朋友唔洗太擔心,20年後應該可以將郊野公園起得成樓!
淡友們,繼續等吧。
160. Joe 2015-03-07 19:24:33

刀兄,利率、通脹和經濟環境對樓市的影響都是決定性的,但現時尚未看到美國將進入加息週期。

161. 引刀一快 2015-03-08 00:29:10
Joe兄

我其實講過好多次,引刀唔講美國加息,一則係因爲唔熟識呢瓣,二則,我從來唔覺得加息會係今次樓價柺點嘅原因,好簡單,依傢咁嘅樓價入市嘅人,直情係無視銀碼大細,算你加夠五厘都冇有怕,皆因係覺得有升無跌。
舉個唔誇張嘅例,如果,講明未來五年跌三成,咁嘅價位免息都冇人買。
162. 淡友 2015-03-08 01:25:07

JOE兄:

本人沒有為達上車目的,故意唱衰樓價或盼望經濟不景之意,不過樓價的確係高處不勝寒,大家應該居安思危,以免市況逆轉而逃生無門.

引刀兄分析事物甚有見地,以宏觀態度看大陸及世界經濟形勢,對樓市見解較為客觀獨到,不同本網站之其他網友,閣下宜多參考其意見,所謂集思廣益,防患未然矣!

163. middle middle class 2015-03-08 01:40:05
好不熱鬧!  其實,這幾天小第正在反覆思考一個問題。翻查了這兩週的地產新聞,看到政府改變啓德地的地積比,而新地就改變新界一地的規劃,由洋房改為幾仟間中小型單位。想請 PP 兄及亮劍兄分析一下,對供應的影響。
164. Joe 2015-03-08 02:20:26

淡兄

呵呵呵,原來是我小人之心,度君子之腹,淡兄憂國憂民,全無一己私心,失敬失敬!
師兄高見,小弟心悅誠服,哈哈哈,佩服....

165. Joe 2015-03-08 02:25:35
刀兄

那麼師兄認為現時樓市已充滿泡沫,離爆破不遠了?

166. 引刀一快 2015-03-08 02:59:57
Joe兄

講真,我都幾迷惘,我只能夠咁講,呢個價位我唔會入市,大陸經濟一定會下走一段時間,往後唔係咩好日子。
但係你話係咪好快會爆,我已經唔敢肯定,因爲近日所見,D人入市嘅狂熱程度好似打聖戰咁。
我又試下反問你,如果今日樓市嘅價位可以保住兩年,兩年之后會大跌四分一以上,跌幾深唔確定,咁你對今日入市又會點評價?
167. 淡友 2015-03-08 03:17:54

JOE兄:

從發表言論當中,發覺閣下甚有投資智慧,相信兄台擁有不少物業,如今得以享受豐碩成果,實屬可喜可賀.

小弟慚愧,看樓市較為悲觀,以致目前仍處沽空狀態,講真話,沒有閣下所講咁偉大,目前處境,跟其他未有物業者一樣,心底裡自是想樓價跌兩三成,以圓重回業主之夢,呢點都係自私行為.

不過在目前市況下,我們一眾準買家真係進退失據, JOE兄智慧超群,掉轉角色,可否給與我等淡友寶貴意見?

168. to 157/f 2015-03-08 03:22:03
joe兄都重未明,因一已私利享受而苦左好多人呢d唔係你所講既因滿足自己而想人杏加橙既意思,因為呢d自私自利既人係應該杏加橙既!
當你諗樓係一樣投資物你已經有要杏加橙既心理準備!再三強調住仍民主必需!住劏房既人越多越不滿之後鬥地主樓市投資者杏加橙有乜唔啱!完全係祗死!
169. Joe 2015-03-08 18:00:24

166/f 刀兄
師兄看法小弟認同,現時樓價偏高,只適合有自住需要的強者(低按揭成數),但亦未到井噴階段,現時採取唔做唔錯的策略。

167/f 淡兄
小弟絕非已上岸或達成財務自由人仕,有化骨龍要養,同大部份人一樣,仍要為口奔馳、默默努力工作的普通打工仔一名。如此抬舉,真令小弟啼笑皆非,網友發笑。應對現時處境,之前已說過,不重複說....

To 168/f
師兄的妖魔化業主偉論,小弟係永遠唔會明的。我只想講,小業主參予樓市遊戲,對自己而言,係想早日達成財務自由,為退休生活未雨籌謀,老來不須依賴政府或兒女,是有責任感的表現。對社會而言,更是代表對自己所住地方投下信心一票,與該地共同進退,促進該地繁榮安定,其歸屬感、責任心、正能量、推動力都比只懂怨恨、妖魔化的人值得尊敬。

都係果句,心態決定一切....
170. 淡友 2015-03-08 19:38:57

Joe兄:

JOE兄分析事物有紋有路,智慧出眾,縱然是打工仔,亦是高級打工仔一名,無須過於謙卑.

不過呢一刻,我更相信引刀兄分析,經濟取決於一切,如果經濟走下坡,樓價終須一跌,而且係宜家咁高峰時跌落來,會狠狠地大跌!淡友們需要的是忍耐!

171. abc 2015-03-08 19:52:09
美國經濟穩步向上,其他各國大力印銀紙,香港四週圍旺到爆,低失業率,年年加人正。
要香港經濟轉壞,等多幾年先啦!
172. 蜕变中嘅懒人 2015-03-08 20:34:14
淡友兄,QE7年來經濟未好過,但樓價不斷升,各國又再QE,即係樓價又再升,經濟愈差樓價愈升,兄台望經濟差樓價跌3成,似乎唔合經濟新邏輯,樓己成為經濟差時嘅資金避難所,睇嚟兄台可能睇錯指南針望錯方向。
173. 引刀一快 2015-03-09 01:20:54
abc兄

超低失業率正係凶險所在,超低失業率係一種經濟暢旺嘅高張力狀態,唔係常態,即係你早上”朝氣勃勃“,唔會維持一日挂?
失業率一升,即刻出現斷供危機。
174. 引刀一快 2015-03-09 01:21:54
懶人兄

QE7年來經濟未好過,但樓價不斷升,“

係偉哥藥效,我知道硬太耐要動手術放血。
175. 淡友 2015-03-09 02:20:49

[QE7年來經濟未好過,但樓價不斷升,各國又再QE,即係樓價又再升,經濟愈差樓價愈升.]

多得ABC兄以上提點,正是因為不正常嘅上升行為,更加証明樓市完全脫離正軌,此刻樓市風高浪急,一有風吹草動,樓價大跌返回正常軌道,乃經濟正常循環表現.

我等淡友堅信,總有一天願望會成真,社會會重新定位,風雨過後見彩虹!

176. 引刀一快 2015-03-09 04:42:09
大陸搞房産稅,資金是否會來港?如果係,BSD要加到80%至得喇。
177. Oscar Lam 2015-03-09 07:06:07
回169樓Joe 兄,

兄台所言甚是!
178. Oscar Lam 2015-03-09 07:15:22
回刀兄,

大陸房產稅類似香港的差餉,雖然目前細節還不清楚,但其稅率遠低於BSD。房產稅的實施應不會令資金流向香港。
179. 蜕变中嘅懒人 2015-03-09 07:50:32
TO 174樓 引刀一快兄,早上好。

懶人睇過祥益汪先生最新嘅" 磚本位" 論,更加認為 刘伯温嘅"美債沉底、磚石蒲頭" 理論將成真,美國雄覇環球經濟牛耳,有能力以"美元本位" 將黃金本位取代,只因當時全球對1. 美國國力、2. 經濟前景 及3. 偽公平民主 極具信心亦不得不從,如今美國以極度奸狡次案危機架禍全球、繼以極其自私險嘅QE123自保、如今其國勢日衰、覇氣橫行、自私假面目己因08金融海嘯揭露無遺,世界各國人民漸醒覺美國、美元、甚至任何貨幣不可靠。

中國人近年發蹟後瘋狂於各國不問價搶樓,令世人顿悟磚頭有價、只要不逢戰乱則其價值永恆反覆趨升,更兼有創造經濟收益功能、係最佳資金避難所;戰乱時則可走動嘅黃金就係代替品。

雖然" 磚本位"只係謔談怪論,在未有更可靠嘅資金体系發展成熟時," 磚石" 就係和平時、無經濟好壞,你嘅財富避難所兼最可靠嘅朋友。

無論晴天、雨天,只要有能力就-----共買之,哈哈。

180. abc 2015-03-09 08:50:50
淡友們,繼續等吧,樓價總有跌的一日,不過肯定唔係短期內。
到跌個時先買,希望你唔會一買完就繼續跌,到時樓市轉勢向下,經濟轉壞,失業率上升,跟著連份工都冇埋,再來一次財富大轉移!
181. 流浪漢 2015-03-09 10:45:01
成日講經濟乜乜乜,我就唔明鑽石點解咁貴?經濟唔好,鑽石又平得幾多?For 等上車人仕only:未上車亦未有實力等係正常,有入場卷唔入既就自求多福,唔知你有幾多個十年。
182. 引刀一快 2015-03-09 10:49:58
懶人兄

我諗,你嘅講法喺香港會成立,因爲香港政治環境特殊,又地少人多,兼且咁多大陸人想轉移過嚟。但係莫講外國,就係大陸都有商榷,唯獨是每個城市最佳位置會講得通。依傢廣州週邊未入伙嘅新樓處處,話就話要20個月去存貨,其實係按銷情好情况計算,甚至萬達週圍都出現鬼城,湯生講嘅”地大勿博“,喺呢類環境係合理嘅。如果懶人兄想買番間陪潘老先生,係時候睇,但係未係時候買。
大陸土豪送去外國買樓嘅資金,我認爲相當一部份係盲流,係俾當地發展商、中介、業主呃嘅,情况等同于在廣州買屋嘅新到外省人,錢多、唔識揀、唔識睇、心雄,將市價快速推高,造成乜樓都好值錢嘅表像,更加多人騾個頭入去。不過呢種良性循環有終結嘅時候,就係有經濟波動、人才流入减慢之類,惡性循環就開始。”只要不逢戰乱則其價值永恆反覆趨升“,應該要睇位置,只適合用于靚位。
183. 淡友 2015-03-09 10:54:50
我等淡友人微言輕,言論遭受抨擊乃人之常情,不過本人是延續湯生爆煲論嘅講法,各位好友睇事物雙重標準,有對人不對事嘅處理方法.
184. 引刀一快 2015-03-09 11:02:31
Oscar Lam兄

依傢大陸有心做財産再分配,會係點都未知,不過只要未實施前,有部分人俾人嚇一嚇,市場都會震一震,加上大陸樓市一直虛高,震一震已經會起大浪,起碼依傢買樓嘅人已經好少,揸樓嘅會鬥快走,咁D錢趁人仔高俾BSD都有賺啫,所以再湧一批錢落嚟搶樓唔係奇,你睇睇”陳坤興會否玩轉物業代理界“, 如果唔係手上有大批大陸實客,點會有咁嘅動作?引刀做大陸嘅淡友,香港就做好友。
185. 淡友 2015-03-09 11:08:11

此等一面倒睇好嘅死硬作風,是十分危險行為,各位無須相信本人言論,但係應參考湯生"退"字解讀.

有智慧者懂得何為"退",就係退一步海闊天空,得些好意須回手,切記,人往往[生憂患,死於安樂]!

186. 引刀一快 2015-03-09 11:14:54
再講,依傢果班爛鬼打大陸人,好多大陸土豪睇唔過眼,你香港人唔畀人買尿片,我地咪買晒你D樓囉,攞少少錢出嚟拉高你個市,你吹呀?反正上面唔俾人揸咁多樓,住宅租金又低,D錢攞嚟做香港地主不知幾好。
北區果班友嘅所作所爲,害死香港。
揀D老人女人嚟蝦,令人髮指。
187. abc 2015-03-09 11:22:54

淡友們,我只是好心提醒你們,博士都未必實準,現在好大機會回一回再升,始終供不應求一直都無變.

去睇下樓,睇下有沒有業主肯劈價賣樓給你,諗清楚吧!

188. 引刀一快 2015-03-09 11:27:35
如果大陸土豪未過嚟,只要樓市出現柺點,大把人劈價求全,呢個係硬道理。
189. abc 2015-03-09 11:40:35
毎一年租金支出是 total loss.
毎一年供樓支出是可以減低loan. 一來一回隨時幾十萬.
租金毎年上升,供樓就不變.
毎等一年,就唔見了幾十萬,諗清楚吧!
點解會有人咁醒賣掉自住樓!
190. 引刀一快 2015-03-09 11:46:13
400萬嘅樓,一年跌6%,就係24萬,跌6%,計得好客氣。
loan,每年嘅利息,賣樓就唔駛再俾,又慳番十萬八萬。
鎖定利潤,又再等下一波,你唔做大把人做。
191. under the dome 2015-03-09 11:46:55
空氣汚染問題最後會令樓市下跌,但由於北京上海較近政府核心,問題可望人大會議後快速解決。
南方山高皇帝遠,問題會比較大。


192. Oscar Lam 2015-03-09 11:54:02
回刀兄,

"好多大陸土豪睇唔過眼,你香港人唔畀人買尿片,我地咪買晒你D樓囉,攞少少錢出嚟拉高你個市,你吹呀?"

這點有些牽強。至於班費青蝦老人、女人、小童事件,香港警察太仁慈。這次是中港合作的大好時機,可以安排廣州方面派一些城管下來協助警方處理,相信事情會很快地解決。
193. abc 2015-03-09 11:56:37
樓市可以上升,打橫行和下跌. 在上升和打橫行時淡友們都要輸,還未計買賣洗費.
下跌只是其中一個可能性,長期睇根本搏中機會好細. 
淡友們如果睇樓市咁醒,當初就唔會賣樓,現在被挾.
你們繼續等吧,好似你咁講,租樓日日賺.
194. Oscar Lam 2015-03-09 11:58:51
回刀兄,

"咁D錢趁人仔高俾BSD都有賺啫,所以再湧一批錢落嚟搶樓唔係奇"

這次刀兄做好友,小弟做淡友。
195. 流浪漢 2015-03-09 13:34:31
銀行估價又高左sosad
196. 引刀一快 2015-03-09 14:35:45

Oscar Lam兄

講吓大家開心下啫,不過唔好抹殺可能性,唔係Q房网走過嚟做乜?

197. 引刀一快 2015-03-09 14:39:17

Oscar Lam兄

你知唔知遗產稅率係幾多?5O%。

198. 引刀一快 2015-03-09 14:44:13

To 193樓 abc

你咁講,冇錢嘅人一世都輸,因为升跌都唔會買。

我就唔係咁睇。

199. 引刀一快 2015-03-09 14:49:22

”,可以安排廣州方面派一些城管下來協助警方處理,相信事情會很快地解決“

 

OL兄,廣州D城管太“客氣”,中原地區嘅就夠恶喇。

200. 流浪漢 2015-03-09 15:02:12
To 198

冇錢既先要諗下點樣令自己有錢,唔係等個天整霖個樓市幾平都係買唔到架啦…
201. abc 2015-03-09 15:06:08
冇錢的人應該努力儲錢等幾會買,買了就唔好貪心賣掉它。因為樓市係好難高沽低買。
沙一再創新高,我都話啦,再升機會好大!
202. 流浪漢 2015-03-09 15:31:31
老實講,我都覺得好很貴,貴到離晒普。
203. Oscar Lam 2015-03-09 20:20:16
回197樓刀兄,

香港沒有遺產稅。大陸有遺產稅,但沒有實施。為何問這個?
204. 引刀一快 2015-03-10 06:53:47
Oscar Lam兄

呢個就係財産再分配嘅概念,一方面確立物權法,另一方面又用政策將你財産共化。
呢D稅項話出就出,香港999年年期嘅地契,我夠膽講2047年會視爲港英餘孽全部作廢。

205. 樓價已到非常抵買的時候 2015-03-11 00:47:47

淡友恨到了,樓價已到非常抵買的時候

港島多區都出現大量抵買的樓盤, 唔買十間八間真係對唔住自己
港島西2013年的成交
柴灣非常抵買的樓
港島東2015年的成交

鰂魚涌非常抵買的樓
西營盤非常抵買的樓

非常抵買的樓盤

206. siuka 2015-03-17 10:08:21
懒人兄, 

看到你 46 樓的分享, 
想請問, 如果租務市場正向下調整, 都繼續打折?

謝謝分享
207. 蜕变中嘅懒人 2015-03-17 19:18:19
TO 206樓 siuka師兄/師姐,

懒人話:
新约市價100-105% (靓裝)。
第一次續约市價90%。
第二次續约市價85%。
第三次續约市價80%。

siuka師兄/師姐可能無留意關鍵字市價,打扣同租金向上或下調無關,都係按續约時市價租金打折,其實係好公道嘅計法,若唔嫌懒人煩,就用以下例子演算研究吓

假設siuka師兄/師姐以市價10000元租出市面質素平均單位。
2年後裝修內櫳自然折舊,單位質素变成平均之下,假設租金水準不变,原租客願以9000元續租,你慳咗4500佣金、清潔內櫳同執爛、即時接續無間斷收租,當重出租等1個月無咗9000。即係再租2年實收租9000x24+13500,除笨有精夾唔使做功夫。

再講若租金下調,市面質素平均單位租5000,你個單位內櫳舊咗都唔值5000,4500續约都係公道,因為租客出5000蚊可以住靚啲,不過租客就要俾佣金同搬屋,你就一樣要俾佣金同等新租客。

但若果續约時市價租值大升,变咗係20000,咁就18000再續约囉!

餘此類推、最多續3次约就收番翻新再以市價100%租出去。

懒人咁打折係基於公道,唔係良心亦唔係貪心業主,生意之道矣,如有錯處請指出再研究,謝謝。


208. 引刀一快 2015-03-17 21:06:48
懶人兄

你係租管將租客同業主放喺對立面嘅最佳寫照!

一提到租約,平時大情大性你,文字自然透出刺骨凉氣。
209. 蜕变中嘅懒人 2015-03-17 21:54:18
TO 208樓 引刀一快兄

兄台話:懶人將租客同業主放喺對立面嘅最佳寫照!

懒人唔認同。
因為租客=生意上嘅客人。客人有啲衰到唔恨、但有啲真係好到你唔信,做生意要拉勻嚟計,所以公道係懒人嘅信念。
唔需要一定要做好人,除非你鍾意,但一定唔好衰人,唔好揾人笨亦唔好俾人揾笨,若偶一無意為之,又定必以之為戒小錯無妨、大錯不可,係懒人一生信念同教懒人仔守則。

懶人謹向引兄表白,並非怪責,懶人無秘密,好友心照即可
210. 引刀一快 2015-03-18 01:15:48
懶人兄
放心喇,我幾時都唔會對懶人兄嘅發言多疑多慮,正是好友心照即可。
兄台話:懶人將租客同業主放喺對立面嘅最佳寫照!”
我要再一次講清楚,我意思係:租管將業主同租客放喺對立面。
前提係有租管嘅情况下。
簡而言之,就係租管容易令業主唔平衡,所以完全唔係好事。
懶人兄遇過租霸,引刀遇過TVB式煽情奸角,深明抑憤同焦慮係點樣折磨人嘅,懶人兄事過境遷,引刀仍在靜抗磨難,呢D咁嘅衰嘢.................

共避之!哈哈哈,則吉也!




211. siuka 2015-03-18 16:43:21
回207懶人兄

謝謝回覆, 小弟有為意"市價", 
但真的無諗到咁深
唔好意思 m(_ _)m

你的分析同見解係好合理, 我完全認同
如果有機會一定會應用 :)

再次感謝你的分享