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蔡志忠
2022年8月17日

工商舖撤雙倍印花稅的啓示

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  社會各界人士經常批評港府,沒有搞好民生房屋等問題,但我們看到的是政府已經付出很大努力,這幾年花了很多錢,儲備已經大減。筆者認為社會必須有共識,要先發展好經濟,讓庫房有更多的財政收入,才有能力解決民生和房屋等問題,否則錢從哪裏來?

  因此,某些政策務必因時制宜,順應現實狀況有所調整,才是敢作為有擔當的政府。「3+4」、「紅黃藍碼」的推出,表示香港正逐步重新與世界接軌,既讓外國人接受,也受香港人歡迎,出入境方便了很多,相信會有不少中外商務人員回流,重啟本港的商業活動。當然這個放寛不代表躺平,仍然需要嚴格遵守防疫措施,做到精準防控疫情。

  疫情衝擊全球經濟,全世界都在爭奪資金和人才,香港「樓市辣招」反其道而行,似乎不合時宜。連「房住不炒」的中國也開始變通,每個省市政府都在千方百計吸引資金投入樓市,以拯救這個出現「爛尾樓」的市場。反觀香港,仍然有實施超過10年的「樓市辣招」在阻止買家入市及捆綁市場成交,是應該作出檢討的時候了。

搞好香港經濟 政策因時制宜

  就以其中一項「辣招」為例,外地人買樓須付雙重印花稅,即從價印花稅15%以及非香港永久性居民印花稅15%,合共樓價30%。此高昂的印花稅率嚴重阻礙外地人士在港置業,因此近年外地人置業已經幾乎絕跡,目前香港經濟連續兩季錄得負增長,樓市跌勢明顯,銀主盤開始湧現,此時不救市,還待何時?

  港府暫時未肯減辣所持理由,一是新樓供應仍然不足夠,二是恐怕放寛後樓價上升。首先,當局忽略了目前二手市場出現大量供應,但市場卻承接乏力,當經濟差時,需求也在減少;其次,根據以往沒有辣招時的紀錄,外地客買樓比例不多,僅佔市場不夠1成,如今經濟不景氣,放寬辣招只會增加少量成交,不會帶動樓價上升。

  情況就像港府去年11月撤銷工商物業的雙倍印花稅,做法果斷,適時幫助了工商小企業渡過難關。在經濟衰退時,將雙倍印花稅撤銷,只是讓工商物業價格跌勢放慢,讓市場有喘息機會,這個真實的現象,希望能給港府帶來啓示。

 
 
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1. 劏場 2022-08-17 10:49:32


劏場持續錄大幅蝕讓個案,荃灣地皇廣場2樓250號舖,以80萬元成交。原業主於2012年422.3萬元,持貨十年轉手,蝕342.3萬元,蝕幅達81%。

另外,大埔大日子商場3樓355號舖,以58萬元售出。原業主於2015年以約200萬元購入,8年蝕142萬元,幅度約71%。

2. 通關貿 2022-08-17 10:52:09
社會必須有共識,要先發展好經濟,讓庫房有更多的財政收入,才有能力解決民生和房屋等問題,否則錢從哪裏來?.............通關貿易就有錢來.........
3. 一潭 2022-08-17 10:54:44

工商舖撤雙倍印花稅的啓示..........唔通關,一潭死水......

 
4. 正確 2022-08-17 12:04:27
撤銷辣招有一定道理,否則一向反對炒樓嘅葉劉唔會提出.
5. 正確 2022-08-17 12:05:54

 我同意又支持!


 "情況就像港府去年11月撤銷工商物業的雙倍印花稅,做法果斷,適時幫助了工商小企業渡過難關。在經濟衰退時,將雙倍印花稅撤銷,只是讓工商物業價格跌勢放慢,讓市場有喘息機會,這個真實的現象,希望能給港府帶來啓示。"


6. 香江人 2022-08-17 14:58:20
外地人來港買樓係支持香港經濟,增加政府收入,冇問題,又幫助香港人就業,係好事.
8. 過路者 2022-08-17 19:06:31
港府有機會減辣,差嘅經濟環境隨時撤招,舖市有力反彈,民生區受捧,經濟好時就發威,呎價平過住宅嘅舖抵買.
9. 基層市民 2022-08-17 20:12:34
市向下,點谷都冇用啦!
10. 在走軟 2022-08-17 23:04:47
目前香港經濟連續兩季錄得負增長,樓市跌勢明顯,銀主盤開始湧現,..........................


每一位作為上網瀏覽資訊新聞的網友..........作出評論樓市興旺與走淡的陳述是一件好平常的事...........何需要產生......精神情緒氣氛咁緊張一一不可收拾的表達???........睇開啲啦.......樓市正在走軟......


劏場持續錄大幅蝕讓個案,荃灣地皇廣場2樓250號舖,以80萬元成交。原業主於2012年422.3萬元,持貨十年轉手,蝕342.3萬元,蝕幅達81%。

另外,大埔大日子商場3樓355號舖,以58萬元售出。原業主於2015年以約200萬元購入,8年蝕142萬元,幅度約71%。



中原分區營業經理袁顯岸表示,紅磡黃埔新邨本月首宗成交,為安榮樓中層2室,面積401方呎,屬屋苑兩房則王,擁新裝修,單位今年5月開價688萬元,上月底調整至620萬即獲查詢,最終累減103萬,以585萬沽出,呎價14589元。

中原地產袁顯岸指,原業主於2018年7月以666.8萬元買入上址,持貨4年,現沽貨單計帳面已蝕81.8萬,期內單位貶值約12.3%。



香港銀行最快下月加息,各區二手屋苑樓價持續下跌,就連洋房也錄損手「見血」成交,其中有「蝕讓之城」之稱的大埔比華利山別墅,更有洋房以同類新低價易手,成交呎價不足10,000元,帳面蝕約146萬元離場。

美聯物業鄧皓云說,大埔比華利山別墅湖景道單號屋,實用面積1,902平方呎,屬全海景別墅,連兩個車位,據悉原業主多個月前放盤,原叫價以2,150萬元,及後多次減價,單位最終累減330萬元,以1,820萬元易手,實用呎價約9,569元。 

資料顯示,原業主於2011年以1,966.2萬元於一手市場買入上述單位,持貨11年,現帳面蝕讓約146萬元。



樓市氣氛回落,二手業主愈賣愈急,市場驚現6大恐慌現象,包括藍籌屋苑蝕讓、移民盤損手急沽、業主深夜劈價走貨、買家撻訂等。其中,九龍指標屋苑紅磡黃埔花園有兩房單位日前以632萬元售出,原業主持貨約5年帳面蝕24萬元。

1 黃埔5年帳輸24萬

黃埔花園今年已錄至少3宗帳面貶值成交。中原袁顯岸表示,上述單位為黃埔花園2期8座鳳凰樓層單位,實用面積約389方呎,望樓景,成交呎價約16,247元,單位銀行估價約709萬元,原業主於2017年11月以656萬元買入,扣除使費料蝕約50萬元。是次成交較估價低約11%。

2 柏𣾷業主移民蝕讓

即將離港移民業主更心急,為求套現離港都不惜「蝕本」。美聯林建文稱,元朗柏𣾷低層連花園戶,實用面積約565方呎,連249方呎花園,兩房間隔,屬移民盤,約半年前以718萬元放售,減至665萬元沽出,呎價約11,770元。原業主於2019年購入物業,帳面蝕約17萬元。

3. 傲雲峰漏夜劈10%沽

近日部分業主加快劈價。中原吳子麟指,土瓜灣傲雲峰2座中層E室兩房戶,實用面積約454方呎,6月開價890萬元,因疫情嚴重及環球經濟影響,深夜突然減價逾10%,外區上車客晚上約11時即前往簽約,以800萬元購入,低市價約10%。

4. 新都廣場買家撻訂

新界北新盤平價推出,區內有買家「縮沙」情況。市場消息透露,上水新都廣場一個高層單位,實用面積約480方呎,早前曾售675萬元,新買家看淡後市,市傳日前撻訂取消交易。單位現以原價重新放售。

中原林偉明指,粉嶺中心F座低層8室兩房戶,減價55萬元,以445萬元易手,呎價約12,092元,原業主持貨約3年帳面只賺約5萬元。是次料蝕使費。

5. 荃威呎價不足萬元

此外,業主擴大議幅,大型屋苑頻現呎價低於萬元買賣。該行黃德純稱,荃灣荃威花園R座高層6室,叫價535萬元,累減75萬元,僅以460萬元易手,呎價約9,583元,屋苑已連續兩個月錄呎價不足一萬元的成交。

6. 半新盤海翩滙平售

半新盤亦出現平價成交,香港置業莊家豪指,將軍澳海翩滙6座中層C室兩房戶,早前叫價980萬元,獲同區客洽詢,最終減130萬元,至850萬元沽出,呎價約16,409元,低市價約10%。



11. 上述鋪 2022-08-18 11:43:08
資深投資者蔡志忠拆售荔枝角美孚新邨鋪位再錄成交。亞洲地產控股董事蔡家莉表示,最新買賣為第二期平台55、56及57號相連鋪位,建築面積2184方呎,以3200萬成交,呎價約14652元。據悉,上述鋪位月租收入約81049元計,料買家享租金回報約3厘水平。

迄今售三鋪套現8450萬

蔡志忠拆售荔枝角美孚新邨首批8個鋪位,迄今已售3鋪,套現約8450萬,早前成交包括1期平台33號鋪,建築面積3969方呎,成交價4250萬元,呎價約1.07萬,另一成交4期平台111號鋪,建築面積755方呎,成交價約1000萬,呎價為13245元。
12. 退可守 2022-08-18 12:14:49

中原城市領先指數 CCL.......自2003年低位上升持續15年,2018年未----至今約4年間形成一個抽象高位派發區走勢圖形......目前,形勢似乎走軟???   幸好,2018年未筆者一直處於無負債一身輕鬆情況,進可攻,退可守......




中原城市領先指數 CCL

本週公佈
177.1
較上週
 0.19%
較上月
 2.18%
每週五公佈 – 最新2022/08/12公佈,反映2022/08/01至2022/08/07(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約


1997年7月第1週指數為100點
13. 過路者 2022-08-18 17:21:57
舖位好似幾旺.
14. 持貨3 2022-08-19 08:41:10
中原市務經理劉子峻指,鰂魚涌寶峰園A座高層1室,面積823方呎,3房間隔,以1038萬易手,呎價12612元。原業主於2019年7月以1100萬買入,持貨3年帳面蝕讓62萬元,單位期間貶值6%。
15. 香江人 2022-08-19 14:20:37
只有舖位抗跌力強,憑良心,好過投資住宅.
16. 心急套 2022-08-19 21:08:22

二手市場氣氛持續回落,移民盤業主心急套現離港,成交價愈劈愈低。長沙灣宇晴軒兩房單位樓價跌穿「8球」,售價僅760萬元,屬同類型單位半年新低,原業主持貨約3年帳蝕48萬元。荃灣麗城花園套四房戶,減價逾百萬元沽,成交價956萬元,不足一年跌價逾10%。

宇晴軒今年已錄至少4宗帳蝕買賣。香港置業曾家輝表示,屋苑3座中層A室,實用面積約441方呎,望園景,以約830萬元放盤約兩個月,由於原業主移民急讓,減價70萬元獲外區客購入,成交呎價約17,234元。資料顯示,單位於2019年5月以約808萬元購入,辣招鬆綁即蝕讓套現。

18. 無言的 2022-08-20 23:37:56
無言的信息...........


世紀21奇豐營業董事廖振雄表示,西貢逸瓏海匯第3座高層P室,面積528方呎,2房2廳間隔,望山景,單位叫價698萬,新近減價18萬,以680萬易手,呎價約12879元,屬低市價約8%。
 
據了解,原業主於2017年3月購入上址,當時作價735萬,持貨5年至今沽售,帳面蝕55萬,單位期內貶值約7.5%。

19. 熱議的 2022-08-20 23:46:37
熱議的房價......


隨着新盤頻低開搶客下,直接打擊二手成交氣氛,近期不少持貨已滿3年、SSD捆綁期屆滿的屋苑,紛錄得低市價,甚至蝕讓成交個案。

當中作為藍籌屋苑的太古城,本月截至18日,暫錄得9宗成交,更不乏SSD鬆綁貨蝕讓個案,其中怡山閣高層F室,實用面積685平方呎,屬3房戶,原先叫價$1,460萬,近日減至$1,208萬沽出,呎價$17,635,原業主於2019年以$1,420萬購入,帳面蝕$212萬。另外,天山閣高層F室,實用面積536平方呎,原業主於2019年3月以$1,030萬買入,因移居外地而急放,最後以$950萬沽出,呎價$17,724,帳面蝕$80萬。


中原分區營業經理李百達表示,屋苑現時約有500個放盤,當中約有12個屬於3年前購入、剛過SSD的放盤,叫價大多比買入價高出$50萬至$100萬不等,但不少業主較為看淡後市,願意提供約2%至3%的議價空間,甚至只求平手離場。但由於近日整體二手氣氛較淡靜,若以2019年的買入價計,基本上至少減價5%或以上,買家才願意承接。


美聯助理區域經理吳肇基表示,現時太古城有不少低市價放售的單位,甚至蝕放,包括洞庭閣中層E室,實用面積489平方呎,原業主2019年5月以$900萬買入,現時同樣叫價$900萬,呎價$18,405,若最終以該叫價沽出,計及使費,需蝕讓離場。

20. 唔知道 2022-08-20 23:52:11
好多友都唔知道......


加息陰霾籠罩下,二手樓市不斷傳出蝕讓個案。中聯物業營業經理馮景煌透露,旺角砵蘭街萬新大廈高層F室,實用面積322平方呎,屬於2房間隔,剛以428萬元易手。原業主2018年以約487萬元購入,持貨約3年帳面蝕讓59萬元,若連釐印費(約15萬)及代理佣金等雜項支出,估計實質損手約80萬元離場。

新買家為80後年輕老師,鍾情單位屬於旺角核心地段,購物及交通均十分便捷,加上單位室內裝修尚算新淨,故即睇即買。

資料顯示,樓齡約41年的萬新大廈,位於朗豪坊附近,樓高共有18層,提供108個單位。由於二手放盤量不多,過去3年僅錄9宗買賣,其中一個稍低一層的F室,去年底以400萬元易手。

21. 無喱頭 2022-08-21 23:20:22
無喱頭新聞.....

美聯聯席區域經理鍾家豪指出,荃灣荃景花園5座高層C室,面積428方呎,為兩房間隔,以530萬售出,呎價約12383元,低市價3%。原業主於2019年以560萬購入,持貨3年帳面蝕讓30萬...
22. 喺乜料 2022-08-22 14:06:50
桃花主唔知喺乜料???


樓價一直下滑,荔枝角美孚新邨有撻訂重售單位大跌價。該屋苑三房撻訂戶以936萬元重新沽出,較4個月前賣平約72.8萬元。

美聯吳志輝表示,上址為6期蘭秀道23號高層D室,實用面積約716方呎,裝修企理享開揚山景,今年4月曾以1,008.8萬元成交,其後買家撻訂,6月以約1,020萬元再放盤,最終累減84萬元易手,呎價約13,073元。

另一個指標屋苑東涌映灣園,呎價再度跌穿一萬元。該行吳楚興稱,屋苑8月僅錄兩宗成交,其中3座中層A室,實用面積約940方呎,成交價約931萬元,較估價低約60萬元,呎價約9,904元。

一手向隅客回流二手市場。中原指,10大屋苑於過去周六、日錄20宗成交,按周彈升一倍,為18周最多,期間鰂魚涌太古城及鴨脷洲海怡半島未錄買賣。
第一城鬆綁帳輸35萬

鰂魚涌康怡花園是期內唯一錄得成交的港島指標屋苑。美聯施志剛透露,項目C座高層3室兩房戶,實用面積約526方呎,減價45萬元,售約835萬元,呎價約15,874元。而該盤本月暫僅錄兩宗成交。

藍籌屋苑再錄蝕讓,該行黃錦瀚稱,沙田第一城兩日有3宗成交,包括32座中層D室,實用面積約327方呎,以530萬元沽,呎價約16,208元。原業主持貨逾3年,辣招鬆綁帳蝕約35萬元。

二線屋苑也有鬆綁貨虧損個案,美聯鍾家豪稱,荃灣荃景花園5座高層C室以約530萬元售出,呎價約12,383元,低市價約3%,3年多貶值約30萬元。

23. 過路者 2022-08-23 15:57:53
柳暗花明有一村.

太灰暗?黑暗盡頭就是光明.