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好市背後的隱憂 |
王文彥 怡居地產常務董事 2009年7月16日 |
最近半年，尤其是最近三、四個月，全球經濟金融形勢大幅靠穩，樓價股價大幅反彈，何以致此？最主要原因在於各國政府（特別是中、美兩國政府）在應付這次危機中，顯示了空前的團結和決心，使用立杆見影的「量化寬鬆」貨幣政策，不惜大開印鈔機，向市場甚至直接向企業注入大量資金。這個政策有效地防止大型金融機構及企業大量倒閉，從而穩住了金融市場，也穩住了投資者和消費者的信心，同時又創造了消費和投資需求，為衰退的經濟注射了強心針。
「量化寬鬆」政策導致資金氾濫，熱錢到處流竄，逼使人們將手上的現金投資到各種資產上，從而推高資產價格，股價樓價就這樣升了起來。不少人認定，各國政府不會亦不敢在經濟真正復甦之前改變這種政策，消費和投資將因而繼續壯旺，股價和樓價會持續創新高。如果百年一遇的金融海嘯可以這麼簡單地解決，世界實在太美好了。真實情況當然沒有這麼美妙，「量化寬鬆」政策是要付出代價的，而且代價很大：延遲甚至犠牲百病叢生的經濟結構調整；全球性的資產通脹和泡沫將無可避免，銀紙印得過多，還會觸發惡性通脹，而通脹或惡性通脹又可能成為新災難；信貸過量，整個銀行系統不免呆壞賬充斥，引發嚴重危機。
以上代價令各國政府不敢一往無前，不斷加碼推行「量化寬鬆」政策。美國首輪刺激方案已顯現力度不足，許多美國人（包括民主黨人及著名投資者）主張實施第二輪刺激經濟方案，但美國總統奧巴馬就遲遲不敢接受。中央政府亦感到近期樓股過熱，很可能被逼採取微調措施來降溫。由此觀之，「量化寬鬆」政策的威力，有其局限，投資者不宜過份迷信。
樓價股價的飆升出於熱錢起閧，現時樓股價格的升幅已十分可觀，有很大的誘因令投資者高位套現，將遊資撤走，果如此，現時的樓價便會失去支持。
在同樣身處高失業率及經濟大幅滑落情況下，1998年10月香港樓價出現反彈，反彈持續了8個月，反彈幅度為25%，較今次迄今的15至20%彈幅及6個月的反彈期更大更長。那次反彈見頂後，樓價又再滑落，到2003年7月才見底，這個底較98年10月的底還要低，有這個前科，沒人此刻可認定這次樓價的回升不是反彈，而是重新步入長期上升軌。
現時樓價和成交量缺乏實質的經濟基礎因素支持，又與失業率、市民收入及本地生產總值（今年首季與去年第四季比較下跌4.3%，是歷來最大的跌幅）等數據背道而馳，這是十分反常的，反常不可持久，終歸要回復正常。
一切熱錢的擁有者或投資者其實大部份明白現時急升的樓價股價與實質的經濟基礎因素背馳，亦明白自己正在參與音樂椅遊戲，他們持有物業股票的意志因而相當脆弱，一有甚麼風吹草動，就逃之夭夭，造成市場價格的大幅波動。
樓價反常的上升，已妨礙成交，6月下旬以來，成交量已開始減少，在7月11日及12日的周末及周日，13個主要屋苑僅得47宗成交，按周跌7.8%，其中鰂魚涌康怡花園跌幅最大，按周跌60%至2宗。這種減少，是否樓價反彈告一段落的前奏，值得注意。
另一值得注意地方是租金回報率。以中下價樓而言，今年6月的樓價與去年11月比較普遍升了二成餘，但租金就祇回升10%左右，這就令租金回報率愈來愈不吸引，現時太古城、康怡花園、杏花邨及（沙田）銀禧花園的回報率分別不外3.8%、3.7%、3.8%及4.2%。租金回報其實自去年中就一直下跌，目前正逼近二十年低位。回報率的下降不但反映樓價升得過份，亦牽制了樓價的進一步上升。
與歐美人不同，香港人無疑比較有錢，經濟不好，減少的是人們的收入，不減少或不大減少是人們的資產或儲蓄存量，在背靠經濟增長率近八的祖國下，香港人處境更佳。但大家不要忘記，全球經濟一體化，香港不可能獨善其身，外圍經濟（特別是歐美）始終會深深影響香港，最近歐美的不濟經濟數據就連累恒指大幅下調。
各國政府的貨幣或經濟政策，當然會影響市場，良好的政策在一定程度可改善經濟狀況，但它們不是上帝，沒能力全面長期操控市場，市場自有本身的力量決定自己的行止。講得更白一點，一切違反市場規律的貨幣或經濟政策，最終都會無效甚至招來惡果，大家全力保護自己現金購買力之餘，對這點當謹而慎之。
最後，我請大家好好想一想，恒指屢次破不了萬九點，這背後可有玄機？
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