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終於下重藥，泡沫危機暫減 |
王文彥 怡居地產常務董事 2010年11月24日 |
美國推出QE2後，曾特首及曾財神等最高層官員先後表示會因應市況在「毫無預兆」下推出新一輪措施調控樓市。當時社會大眾普遍都以「口術」及「狼來了」視之，不以為意。誰知11月20日政府真的突襲地推出空前狠辣的新招來打遏日趨瘋狂的樓市。
這劑重藥此刻是必需的。為甚麼必需，我過往已講得太多了，且讓別人講。信報11月19日的社評說：「以去年9月計，港島一個1,500呎的單位其樓價與租金比率是40.2，即撇除利息和其他開支不計，該物業投資需超過40年才能回本；該比率在1997年是28.3，在1982年至2009年的平均比率為18.1，以此計算，目前樓價肯定偏高。即使中小型住宅也如是，以港島一個600方呎單位計，今年第一季的樓價與租金比率已重返1997年水平。另一個衡量樓價是否偏高的指標，是樓價與市民(平均家庭年)收入的比率，再以港島一個1,500呎單位為例，2009年9月樓價與(平均家庭年)收入比率為115.3，即該單位的樓價相當於超過115年的平均家庭收入，該比率較1997年的高峰高約二成四。中小型住宅方面，港島區一個600方呎的單位，去年9月的樓價與(平均家庭年)收入比率為19.8，與1997年的22.3已非常接近。」
曾俊華則提供一系列樓市出現異常升幅的數據：
— 今年首9個月樓價累計上升15%
— 豪宅樓價已超越1997年10%
— 普通住宅平均價比1997年僅低12%
— 今年3至9月，70平方米以下住宅樓價升8.1%
— 今年3至9月，100平方米以上住宅樓價升6.1%
— 今年首10個月成交量按年升17%
— 今年首9個月，1年內短期的轉手宗數急升1.14倍
— 上半年，1年內轉手個案中，300萬元以下樓宇佔84%，顯示炒風已蔓延至中下價樓。
從信報社評和曾俊華司長所提供的資料，不難看到樓市泡沫的爆破危機已逼在眉睫。政府如再坐視不理，升得高，跌得重，泡沫既然是空前，爆破後的傷亡亦必然是空前的。屆時，絕大部分市民都會身受其害。政府這次果斷落重藥，就是為泡沫有效地洩氣，從而較長時間地消減爆破危機並保障香港整體(特別是所有大小業主)長遠利益，值得一讚。
我在8月28日發表的《遏抑樓價，亂世要用重典》一文中，要求政府進一步收緊按揭，「1,200萬元或以上的住宅物業，實施五成按揭上限」，「所有非自住物業實施五成按揭上限」。政府今次出招，不但做到我要求的，還遍及我所沒有提及的：800萬元以上至1,200萬元以下，按揭成數上限由七成下調至六成，但最高貸款金額不能超過600萬元；800萬元以下，維持七成，但最高貸款金額不能超過480萬元；所有以公司名義持有的住宅物業及所有工商物業的按揭，不論物業價值多少，按揭成數上限一律為五成。
我在《遏抑樓價，亂世要用重典》要求政府透過徵收物業增值稅壓抑炒家：「不論新樓還是二手樓，稅率按持有物業時間的短長累退，一年或以下，徵收50%；一年以上至二年，40%；二年以上至三年，30%，如此類推。這個措施可逼使中，短線炒家離場，讓真正用家成為市場上壓倒性主流」。政府今次推出的新招之一，是三級制「額外印花稅」：6個月內轉售稅率為15%；6至12個月內轉售稅率為10%；12至24個月內轉售稅率為5%。物業增值稅是樓價有升幅才會徵收，額外印花稅卻是樓價下跌亦要收取，此招明顯較我所提議的更厲害和到位。儘管迄今政府仍未回應《遏抑樓價，亂世要用重典》其他建議，我認為新措施是有力及切中要害，滿意之餘，收貨！
為甚麼我說新措施是有力及切中要害？在新措施下的按揭貸款，686萬元以上的物業，祇能借少於七成；1,000萬元以上的，祇能借少於六成；1,200萬元或以上，一律借五成；炒家最愛炒的非自住物業、炒家最愛以公司名義持有的豪宅物業和工商物業一律祇能借五成。在這些情況下，炒家的投機成本大幅增加，連其他必要開支動輒要拿五成以上的樓價來炒一個單位，炒家不是炒不起，就是無能力多炒，槓桿作用大減。更要命的是額外印花稅，以1,000萬元的物業為例，如在半年內出售，含經紀佣金、律師費、銀行罰息、買樓印花稅及賣樓額外印花稅等各費基本上要付樓價的22至23%，在這情況下，縱使樓價上升30%（即帳面獲利300萬元），扣除上述開支，賣家不外打和；就算樓價上升至40%(即帳面獲利400萬元)，扣除上述開支，獲利不外8%左右（即80萬元）。大家不妨估計，樓價見頂前再升三、四成的機會有多大！投機成功，政府幾乎剝奪你全部利潤；投機失敗，虧損纍纍，政府不會津貼你一分一毫。這種形式的賭博（投機），稍有頭腦的炒家願意入局嗎？我賭他們不會！因為十分犯本，而且虧損歸炒家，盈利幾乎要全數上繳給政府。更何況現時物業價格已普遍極度偏高，上升空間不大。想免交額外印花稅得等足兩年，不但不符合貨如輪轉之道，還得冒屆時形勢天翻地覆及大賺變大蝕的風險，世間不合算的投機，莫過於此！新措施對炒家簡直是趕盡殺絕！
如果炒家無懼新措施，依然入市大炒特炒，那麼他們要小心曾財神下述忠告：「在有需要時，我們會再次以強而有力的手法，維持市場健康平穩發展」，「(被問及再出招會否進一步從樓市升溫源頭著手，阻截熱錢流入物業市場)不會排除任何可能性」，「(被問及何時再出招) 沒有客觀標準，但會監察樓市各項指標」。有今次辣招的先例，深刻領教了政府的手硬心硬和打遏炒賣物業的決心，大家大概不會再視曾財神上述發言為「口術」或「狼來了」罷。
辣招及未來可能的辣招對樓市有甚麼影響？個人估計下述情況很可能會出現：
1.
在無新而重大利好因素下，未來一年物業成交價最低限度下調10%至15%，大部分調幅在未來半年兌現；
2.
絕大部份炒家固然不敢入市，大多數用家由於新措施的收緊按揭和樓價可能的下調，亦會無力或無膽入市，物業買賣成交量在未來半年會大幅萎縮，較今年的成交壯旺期起碼減少五成；
3.
較犯本及價格現已十分偏高的豪宅，無論是成交量還是成交價，相對跌幅會較中下價樓為大；
4.
一手樓的成交量和成交價，相對跌幅會較二手樓大；
5.
由於超低利率、熱錢過多、港元跟隨美元貶值及物業供應不足等利好因素的存在，在缺乏新而重大的利淡因素下，樓價在未來一年跌幅超過二成的機會較微；
6.
看好未來樓市及不肯減價求售的業主在香港特別多，改售為租有機會蔚然成風，租盤供應因而可能大增；另一方面，準買家由於無能或無膽入市，亦大有機會改買為租，租盤需求可能因此大增。市場租金屆時的升跌，得看供應還是需求大；
7. 原本想投資於住宅物業市場的資金，將流向沒有打遏措施的股市和打遏溫和的工商物業，兩者的價格升值可看高一線。
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