對賣地結果反應過敏

王文彥

怡居及長安地產常務董事

2004年10月14日

10月12日賣地，兩幅地皮以遠高於市場預期的成交價售出。

何文田天光道地皮由長實以94億2,000萬元投得，平均每方呎樓面5,477元，打和價為每方呎7,600元；新蒲崗景福街地皮為新鴻基地產以47億元奪得，平均每平方呎樓面3,820元，打和價為每方呎5,300元。

消息分佈後，各區地產發展商紛紛重新評估旗下的一手樓盤售價，馬上加價5至15%有之，封盤有之，不一而足。全港大型屋苑二手業主亦紛紛反價，新界反價幅度較小，一般為3%至5%；九龍區及香港區則反價幅度較大，一般為5%至10%。

一向不大認同人們對賣地的成交價的認真和重視，更不理解大小業主為何將自己物業售價與賣地成交價掛鉤。賣地成交價祇反映個別地產發展商對未來地產市道和所奪地皮發展潛力的看法，地產發展商亦是人，他們亦會計錯數。過往發展商因為高估形勢，在拍賣場高價承地，結果要以虧本價出售旗下物業的例子屢見不鮮。售價不是永遠等於成本+利潤，可以是成本 - 虧損。

再者，像長實和新鴻基地產這樣數一數二的大發展商，他們的出價，有時是基於全局性的戰略考慮，一時一地的得失可以從不放在心上，如果天高的賣地成交價可刺激及提高旗下整體樓盤的售價，從而得多於失，投地多付一點費用又算得甚麼？！

作為小業主或買家，最聰明的做法，是根據客觀形勢和多種數據做自己個人分析、判斷和行動，實在不必盲目信從權威。否則，你會因為別人計錯數或出於戰略性考慮大手出價而付出沉重代價。

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