大行大規模擴張的條件並不具備

王文彥

怡居及長安地產常務董事

2003年11月22日

要擴張成功，必須具備某些客觀條件，較為重要的條件最低限度包括四個：市場需求；人力；財力物力；競爭力。

在《辜妄言之，辜妄聽之》文中，我根據四大行未來一年要將分行的數目增加65.6%及將員工人數增加41.4%，推斷他們認為未來一年樓宇成交宗數為123,725至146,388宗，所談的就是市場需求。上述的推斷是假設大行領導人是理性的，是以利潤為主導。如果他們以市場佔有率為主導，打算以本傷人，則可完全不考慮市場需求。我對估計2004年的成交宗數(市場需求)將介乎12至14.6萬宗的實現性十分懷疑。

競爭力誰強誰弱，見仁見智，十分具爭議性，姑且假設大家不相伯仲，放開不談，集中談其他二個條件：人力及財力。

中原打算動用1,680萬於年底前增設28間分行，多聘300名員工；美聯於未來一年將動用1,500萬增設100間分行，增添1,000名員工；利嘉閣於未來二年動用1,000萬增設90間分行，增聘700人；香港置業於未來三年投入1,200萬，增設79間分行，增聘600名員工。將上述資料按比例整理，四大行於未來一年動用的人力及財力如下表：

代理商	增加分行數目	增加員工數目	投入資金	每間分行平均所投入的資金
中原	100間	1,070人	6,000萬	60萬
美聯	100間	1,000人	1,500萬	15萬
利嘉閣	45間	350人	500萬	11.1萬
港置	26間	200人	400萬	15.4萬
總數	271間	2,620人	8,400萬	─

根據地產代理監管局所公佈的資料，2001年9月30日獲得地產代理(個人)牌及營業牌的為15,420人，2002年9月30日為15,555人，2003年9月30日為14,758人。持牌人數目反映市場的人力供應，過去三年供應量平均為15,244人，2002年9月較去年同期微增0.9%，增135人，2003年9月則出現5.1%的跌幅，減797人。長久以來，地產代理行業就存在人力異常短缺的問題，四大行未來一年合共要增聘2,620人，為他們現有人手6,154人的42.6%，為整個行業14,758人的17.8%，未來的人力市場有這麼大的供應？更何況，中小行亦可能擴軍，即使增加20%，亦需增添1,720人，市場驟然何來4,340人？！

開一間分行，裝修及生財器具動輒要費15至20萬，三個月租金按金及一個月上期租動輒要十餘二十萬，新分行通常要守一段時間，得預備三至六個月的經常開支，假設每個月經常開支為15萬，三個月的預備已是45萬。開一間新分行，預備六、七十萬較為穩健。四大行揚言要投入的資金，除了中原，不外都是每間分行11至15萬，遠遠低於實際所需，他們不是考慮有欠週全，就是隨意誇誇其談，根本無意真的大規模擴張。

綜觀而言，無論是物業的需求、持牌營業員的人力供應，還是財力的投入，大行都沒有足夠條件作他們所揚言的規模擴張，個人亦不相信他們真有此意，中小行老闆不必為此先自憂心忡忡。

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