形勢急轉直下，樓市大幅趨好
王文彥
怡居地產常務董事
2007年10月16日
恒生指數於8月17日由2萬3千點急跌至1萬8千餘點，但隨著美國於同日宣布減息0.5%後，恒指在數日內就收復失地，在中央8月20日公佈資金自由行的北水南調後，恒指在不到兩個月內更突破2萬9千點。到10月10日，曾特首在施政報告中，除了減稅及豁免差餉等派錢措施外，還公佈了「十大基建工程」正式上馬。這些大型基建項目，如能落實，估計未來十年總建造成本接近2,000億元，可以為勞工市場創造25萬個新職位，每年為香港經濟創造1,000億元的增值。以公共開支增加經濟活力，以今時今日香港所擁有的異常豐厚的財政儲備，是務實可行的。
最近兩個月內外經濟形勢轉變得很快，在新形勢下，且提出一些看法與大家分享：
1. 過去數年，由於港元跟隨美元貶值，入口通脹上升，在美元減息及人民幣不斷升值下，明年通脹不免進一步抬頭，市民更有需要透過投資來保護手上資金的購買力。在此情況下，市場上的資金將更為泛濫；
2. 中國民間的儲蓄高達16.7萬億元人民幣，並每年增加1.87萬億元。中央宣佈資金自由行，未來這股新增的購買力，就算祇是小部份到位，其數目亦非同小可，它們日後不是流入香港股市，就是流入樓市；
3. 香港作為國際城市，既受美國次按危機後的信貸收縮及可能的經濟放緩甚至衰退影響，但又同時受惠於中國經濟的崛起，兩相對沖，香港經濟受中國影響較多較大；
4. 美國於8月大手減息半厘，主要因為次按危及金融市場的穩定，減息既可紓緩次按的不良作用，又可減輕樓價的下滑速度，看來美國還會再減。由於聯繫匯率，香港被逼跟隨美國，但香港受中國貨品價格趨升的影響，通脹日益嚴重，這就無可避免產生負利率及驅趕資金進入股市及樓市；
5. 基建工程如預期帶來就業及帶動香港整體工資上升，則整體經濟有更可觀的增長；
6. 2006年，恒指由14,876點升至19,965點，升幅為34.2%；2007年初迄10月12日，恒指升至28,838點，升幅為44.4%。反觀樓價，2006年基本上是橫行，2007年迄今，整體升幅不足10%，樓價升幅遠遠落後於股價！
綜合上述各點，個人得到一些結論：
1. 為避免手上資金不斷貶值，市民將會盡量把資金投入回報及增值高而快的市場。而由於施政報告所描繪的經濟前景，市民不免對股市樓市充滿憧憬，樓價由於較股價滯後，價格相對便宜，樓市因而更能吸引資金流入；
2. 香港股市由於A股化，愈來愈泡沫，投資股市風險大增。反之，樓市由於價格滯後，相對更為安全；
3. 由於上述兩點原因，愈來愈多的本地及外來資金 (包括原本投資於股市的) 將流入樓市，當然利好樓價，估計未來一年整體樓價升幅在15%以上；
看好未來樓市之餘，大家請同時注意一些隱憂：美國次按及樓價下跌可能觸發的經濟衰退危機仍未過去，一旦爆發，中國亦無可避免受波及。許多人看到中國經濟壯旺的一面，但忽略它到目前為止仍是出口主導，而美歐是它的主要出口市場，美國經濟放緩或衰退，它很難獨善其身，香港亦然；國內A股市盈率動輒六、七十倍，而且股價升勢未已，泡沫愈來愈利害。港股由於A股化，股價升幅已與公司盈利增長嚴重脫節 (港交所市盈率已超過100倍)，泡沫爆破是遲早的事，祇是不知何時爆。股市大跌一定會衝擊樓價！中下價樓較少獲外來資金青睞，主要買家還是香港市民，而香港市民購買力的增長往往追不上樓價的增長，對大部份人來說，目前的樓價已嫌偏高，有真正支持力的樓價上升空間自有其局限。
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