今年樓市難有意外驚喜
王文彥
怡居地產常務董事
2006年2月8日
對於香港的業主，2005年不算是大好年頭，收獲遠遠遜於2004年。全年的樓宇買賣合約登記錄得123,713宗，總值3,947.5億元，較2004年的123,480宗及3,517.9億元，僅增加0.2%及12.2%; 一手私人住宅買賣登記錄得15,862宗及總值970.6億元，較2004年的26,885宗及1,044.3億元，下跌41%及7%; 二手私人住宅買賣登記錄得75,885宗及總值1,990.1億元，較2004年的63,867宗及1,605.2億元，分別升18.8%及24%; 05年市道充滿戲劇性，前半年成交活躍，價量俱升，樓價平均升了一成至成半，但下半年則急轉直下，不僅成交量大幅萎縮，而且樓價轉勢下調，全年以4%升幅告終，較04年的40至50%簡直不可同日而語。
往者已矣，來者可追，2006年樓市將會怎樣？
關於樓價，我在過去三、四個月多有評論，扼要而言，我認為：
1. 今次樓市的調整，主要因為以現時的樓價及按揭利率計算，供樓壓力已遠遠超過一般用家的負擔能力；樓價對負擔能力的影響又遠遠超按揭利率，以03年6月與05年11月分25年供的中下價樓比較為例，前者令負擔能力增加接近100%，而後者不外31.9%。樓價及按揭利率的飈升，令購樓者的月供較2年前增近約130%；
2. 七十年代中期，當時市區樓價約為每呎$200，剛畢業的大學生月薪約為$1,200至$1,300，他們的月薪可買6呎市區樓；現時剛畢業的大學生月薪約為$9,000，這個月薪僅足以買呎餘太古城，二呎杏花邨或康怡，三呎(新界)麗城花園，現時樓價明顯偏高；
3. 去年所推出的一手樓盤，許多訂價都十分偏高，而炒家在買家中所佔的比例極高，高達六成以上者比比皆是，今年下半年入伙時，很有機會觸發撻訂潮；
4. 格蘭斯平榮休，貝南奇上場，聯儲局新貴如何出招，大家恐怕不大了了。我看新官會以壓抑通賬為重，加息週期大抵不會於短期(例如今年上半年)內就完結，樓價仍面臨壓力；
5. 高油價及爆破機會日增的美國房地產泡沫威脅著全球經濟；
6. 沒有經歷及完成經濟轉型，03年以來的所謂香港經濟復甦其實相當脆弱，今年看來會大為放緩。
鑑此，我估計今次樓市的調整期會較長，恐怕要在今年下半年才告一段落，如期間出現新的利淡轉折，調整期甚至會更長；而樓價調整幅度亦不會小，與05年11月初的樓價為基礎，一般中小型單位大抵不少於二成，豪宅不少於三成；一手樓的調幅將大於二手；某些訂價過度偏高的一手豪宅，調整幅度甚至有機會超過四成！
成交量又會怎樣？
地產發展商目前面臨二種制約，首先是勾地政策。過往年餘，發展商由於貪婪，一手樓盤訂價普遍偏高，往往較同區二手樓高二、三成，某些位處西九龍的新盤甚至高於市值四、五成。新盤樓價成為未來勾地價格的指標，發展商作繭自縛，不容易買到平價地，這是發展商遭遇的第一種制約；表面上已售出的新盤，不少是買家迄今僅付10至20%首期，在他們簽妥樓契前，也就是發展商收迄80至90%樓價餘款前，仍未算真正賣出。如果未來一年樓價不升反跌，隨時會觸發撻訂潮，這是發展商所受到的第二種制約。
鑑此，在2006年間，地產發展商恐怕不敢過多地推出新盤，過多自易推低樓價，亦不敢大幅削價促銷，以免引發撻訂潮及賣平買貴(早前購入的貴價勾地)。去年一手私人住宅買賣不足16,000宗，是近十年的新低，但由於發展商的兩個不敢，年內一手樓盤的買賣宗數可能更少，估計約為12,000宗。
樓市的活躍，有賴炒家和投資者，但於05年成為超級大閘蟹(入貨多而且價高)的炒家和投資者人數眾多，未鬆綁固然無力再出擊，就算鬆了，但元氣大傷，恐怕亦無復當年勇。缺少他們的參與，樓市的活躍度勢將大減，一手樓及中上價樓尤其如此。
2006年是以二手樓(特別是中下價樓及中小型單位)及用家為主導的一年，整體買賣成交量將較去年為少，估計要減少二成左右，即全年約為10萬宗。
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