樓價今年難再大升

王文彥

怡居及長安地產常務董事

2005年1月21日

對香港的業主(包括投資者及炒家)來說，2004年是一個豐收年！2004年全年的樓宇買賣合約登記錄得123,427宗，總值3,520億元，較2003年全年的87,309宗及1,894.2億元分別大升41.4%及85.8%，是1998年以來首次突破十萬宗及三千億元水平。上述登記中，價值二千萬元以下的二手樓宇買賣合約為86,910宗及1,886.1億元，較2003年的51,801宗及807.5億元分別大升67.8%及130%；價值二千萬元以下的一手樓宇買賣合約則為27,451宗及908.5億元，前者不及2003年的28,558宗(少3.9%)，後者則較2003年的781.4億元多16.3%。

2004年豐收，2005年會否再接再厲，百呎竿頭更進一大步？看來不大容易：

1. 繼早前渣打銀行裁員二百餘人，和記電訊最近裁員750多人，反映香港許多行業仍得靠裁員來降低經營成本及增加競爭力，亦反映香港真正的經濟復甦仍然有待；

2. 根據統計署資料，中低層職位平均收入於1987年約為每月$4,000，1997年為$11,394，十一年間每年複合增長高達11%！收入如此高速增長，樓價期間乃大升七、八倍。但97年以還，香港市民不斷面對裁員、凍薪及減薪，收人不斷下跌，2003年中低層職位平均每月收入不外$10,555，六年來不升反跌！較高收入的經理級和專業人士，收入指數於97年為103，2003年為118.8，六年來僅上漲15.3%，每年複合增長僅2.4%。過去收入如此不濟，現時香港的競爭力及失業率又如此衰弱及高企，展望將來，無論對飯碗的牢固性還是收入的增長，一般市民都不敢樂觀；

3. 過去二年餘，美元對許多貨幣都貶值二成有多，這對提升香港競爭力和樓價有利，但今年一月以來，在布殊政府銳意削減赤字下，美元強勁反彈，今年有長時間上升的態勢；

4. 美元重入加息週期，威力無窮，大家早晚會領教它的厲害；

5. 國際熱錢離開香港的跡象愈來愈明顯，少了它們的參與，股市、樓市動力大降；

6. 過往年餘的升市，缺乏堅實的基本因素支持，而且升幅已偏高，買家(包括醒目炒家及投資者)入市的意欲不高，這點可從多個大型屋邨去年9月成交量大增以後很快就大幅回落及成交價細幅增長(去年9月與12月份價格相較，一般升幅約為6%) 看出；

7. 過去年餘，樓價大升特升，但租金則僅微幅上揚。以太古城為例，2003年6月與2004年11月的租金回報率比較，前者平均為6.9%，後者為4.4%，跌幅高達36.2%。箇中原因不難理解，2004年11月的平均成交價 (每呎$4,963)，較2003年6月的 (每呎$2,831) 大升75.3%，但平均成交租金僅升10.4%，回報率由是大幅下滑。樓價與租金回報率背道而馳不是好現像，不可能長久持續，最終不是樓價回落，就是租金上升。97年樓價極一時之盛時，小型住宅的平均租金回報率見4.1%，中大型住宅3.7至3.8%，大型住宅及洋房3.5%，香港樓市隨即邁入六年的漫長調整期。現時的租金回報率與97年的相差無幾。太古城及康怡過去一年樓價分別大升42.6%及51.5%，但租金則分別僅升1.1%及2.9%，這種嚴重的背馳，充份証明樓價已屬偏高，一方面會制約樓價的進一步上升，另方面會驅趕更多人棄買為租，這對樓宇買賣的影響不言而喻；

現時的樓價，基本上已反映了一切利好因素，但卻未反映一切利淡因素，因此將是易跌難升，縱使可升，升幅亦不會可觀 (今年有10%已屬理想)，大家還是持盈保泰為妙。

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