|
銀行很快就會重開水喉 |
王文彥 怡居地產常務董事
2008年11月19日 |
銀行最近收緊信貸，不肯承接成交價2,000萬以上的按揭，有的銀行更將每宗借貸額上限規定為350萬元，這意味著成交價500萬元以上的物業，現時甚難借足七成。目前銀行在按揭方面普遍存在兩個問題：估價不足，往往祇是成交價的六、七成；估價足，但貸款成數不足，往往祇是成交價的五成。
銀行這種落雨收傘的行為，不啻對早就疲弱不堪的樓市落井下石，使樓價進一步下滑，形成一個惡性循環。銀行這種取態，在今年10月中或以前是無可非議的。那時不少屋苑和豪宅的價格還企得很硬，僅較今年初的高峯價下調10%左右，調幅較大的亦不外20%，樓價的潛在跌幅沒有得到充份的反映。面對金融海嘯和環球經濟衰退，銀行要是估足價借七成，它們將來承受巨額壞帳的風險勢必大增，這肯定是銀行不願、不敢及可能不能承擔的。但上述銀行關水喉的局面有可能很快就有變。在金融海嘯一浪高於一浪的衝擊下，10月24日恒生指數暴跌1,142點，跌至12,618點的空前新低，一直死撐的賣家，意志終於全線崩潰。上述樓價調幅10%左右的屋苑和豪宅極速減價30%至40%，這就為銀行將按過往估足價借七成的慣例打下基礎。祇要樓價在短期內(例如三個月)再下滑10至15%，銀行樓宇借款的風險，縱使不是一掃而空，亦當極大幅度減輕。
我們用簡單數字來說明就更清楚了。高峯期成交價100萬的單位，現價己下跌至70萬，假設未來三個月再跌10萬至價格60萬(按目前形勢，大有可能)，在這個情況下，就算銀行估足價借七成，銀行不外借42萬。換句話說，高峯期成交價100萬的單位，它要跌58%價格才會令銀行開始有損失，銀行屆時需承擔多大風險不言而喻。如果該單位價格下滑至50萬，高峯期成交價得大跌65%以上，銀行才開始承受損失。
雷曼兄弟迷你債劵事件後，銀行成了過街老鼠，日後再不能倚賴推銷金融產品作為重要收入來源。這樣，樓宇貸款將更形重要，目前不敢大做有利可圖的生意，又廣被市民責罵欠缺社會責任，無非是風險作怪。如風險不再或微乎其微，銀行何樂而不為？
鑑此，個人估計銀行很快就會重開水喉，說不定明年初大家就會見到。
E-mail Address: dennywongmy@yahoo.com.hk