豪宅炒作是最大的泡沫(1)

王文彥

怡居及長安地產常務董事

2005年4月23日

讀者李先生看了我3月18日《慎防第二個97泡沫》一文後，提出一些看法和我討論﹝來信見附文﹞。

我同意香港97和現在的地產泡沫情況有所不同，現在的泡沫覆蓋面較廣，不但發生香港、澳門、中國，還發生在歐洲、美國，但未至於全球性。

導致97地產泡沫主要因為土地長期供應不足﹝得歸咎政府每年50公頃土地供應的政策﹞及負利率，現時的泡沫亦同樣有人為減少土地及樓宇供應的問題，自98年起，特區政府停止賣地，改用勾地制策，停售20,000多個居屋單位及凍結兩鐵沿線未發展的住宅項目﹝涉及單位五萬餘個﹞，所不同的，現時的泡沫不再受負利率影響，而受弱美元及空前偏低的﹝存款、按揭及借貸﹞利率所影響。存款利率近幾於零，驅使不甘被銀行剝削的存戶將資金投入房地產及股票市場，極度偏低的按揭及借貸利率誘使人們盡情借貸，將貸款投入房地產市場。當然，發展商及銀行合作炮製的寬鬆貸款政策亦直接或間接鼓勵房地產的炒賣，人們往往用5至10%首期就可購入一手樓宇。

製造兩個泡沫有一點完全相同，就是發展商及地產代理的互相和應，大事唱好及善於造勢、用勢，令市民基於恐懼或貪念而爭先恐後入市，做了傻瓜反而沾沾自喜。

自03年6月以來，中下價樓普遍升了百分之六、七十，但與豪宅相比，卻是小巫見大巫。最近西九龍的凱旋門開盤，就令人眼界大開︰「大宅門」(2,517呎)等分層單位，呎價由20,000元至25,000元；「至尊門」(3,465呎)則25,000元至28,000元，大廈頂的「天際獨立屋」就更不得了，呎價由31,000至38,000元。這些天價創出全港分層豪宅呎價紀錄，已超逾97的分層豪宅價格甚遠。大家還要記得一點，西九龍不是傳統高尚住宅區！

凱旋門一役，發展商的包裝和造勢令人嘆為觀止，帶動了整個市場，令房地產泡沫更形膨脹。

大家試想想，平均呎價25,000元的「大宅門」及「至尊門」，34,000至35,000元的「天際獨立屋」，日後是升易還是跌易？縱使香港經濟環境大佳，它們要升20%容易嗎？相反地，如果經濟轉弱，價格跌掉百之三、四十困難嗎？

我敢斷言，令次的房地產泡沫不爆則已，爆必自豪宅始，而跌幅亦必最大，縱使豪宅供應短缺亦阻止不了這種趨勢。更何況，所謂供應短缺，不外是人為的炒作和屯積居奇。據地政署統計，去年豪宅入住量僅五百個，空置量則高達七千八百個，創過去十年新高，反映不少豪宅單位買家入市僅作投機或投資用途。

∼待續∼

附文

Dear Mr Wong,

I agreed your article dated 18 March Totally in

Centanet.com. But one thing I must mention that the

difference between situation of HK in 1997 &2005 is:

Now the property foam not only in HK but

Worldwide (include China & Macau). The main reason is

the low interest rate & weak US dollar policies of US

govt.

Also, the lowest interest rate of HK (about 1.75% gap

Compared with US) also stimulate the foam.

I do not doubt the foam in HK but doubt that if US,

HK & China’s property foam burst at the same

time(because of strong US dollar or specific crisis

like SARS),the consequence will be significant.

Pls advise

Looking forward to your early reply

Regards

Raymond Lee

E-mailaddress:easyproperty@yahoo.com.hk