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地產新聞
超級財團低下限15%買啟德海景地
(文匯報) 2019年11月14日
樓市經歷5個月修例風波後,地價率先大跌。啟德第4A區2號海景住宅地皮昨開標,由中國海外、恒地、嘉華國際及九倉合組的財團投得,中標價159.529億元,為跑道區一帶最貴地皮。不過,以項目可建樓面120.51萬方呎計算,每方呎樓面地價約13,238元,較市場預期下限價每呎15,500元再低15%,並較旁邊同望維港海景的4C區1至3號地盤呎樓面地價低23.7%至32.6%。

中海外牽頭財團近160億奪得

地政總署昨公佈,中國海外、恒地、嘉華國際及九倉合組財團,以159.529億元投得啟德第4A區2號地皮,每方呎樓面地價約13,238元。值得留意,嘉華國際、會德豐地產及中國海外於今年7月,已經斥逾127億元投得旁邊的啟德第4A區1號住宅地皮,今次中標第4A區2號的財團組合與上次接近,只是再加入恒地。市場估計,兩幅地之間會合併發展,以取得協同效應。估計項目會建混合式豪宅,以中小型單位為主,料落成後每呎賣29,000元起。

7發展商囊括前跑道區6幅地

而事實上,以會德豐地產、中國海外為主的一個「超級財團」,早已在啟德跑道區多處「插旗」,至今整個財團共有7間發展商成員,已囊括前跑道區6幅地皮,地價總涉資約675.319億元,總樓面約481萬方呎。由於各幅地皮相鄰,相信未來發展商在規劃方向及推盤時間等料會有所溝通。

翻查資料,除上述第4A區1及2號地盤,去年11月,會德豐地產曾夥拍新世界、恒地及帝國集團以83.33億元中標第4B區3號地盤。之後在今年3月尾,會德豐地產再與恒地、新世界、中國海外組成的財團則以98.93億元投得第4B區1號地盤。其後5月,會德豐地產、新世界發展、中國海外、恒地、華懋及帝國集團6間發展商所合組的財團,豪斥125.9億元投得啟德第4C區2號地盤。中國海外則獨力於去年12月以約80.33億元投得第4B區2號地盤。

梁志堅:項目投資逾200億

九倉同系的會德豐副主席梁志堅昨表示,項目投資額逾200億元,認為是次中標價屬市價,雖然每方呎樓面地價較同區以往賣出的地價平,但他指現時市況與之前不一樣,不過他相信,社會動亂遲早會平息。他又指,現時市場仍有需求,一手盤仍有成交,相信樓市未受太大影響,樓價未至於會大跌,料短期樓價回落約5%左右。

較同景觀地最高呎價跌33%

根據市場估計,項目之前的估值下限為187億元,樓面地價下限約每呎15,500元,今次成交價較市場預期下限再低15%。雖然項目今次總價打破跑道區新高,以每呎樓面地價計亦非跑道區最平,但地皮望維港全海景,以相同景觀的4C區1至3號地盤去計算,之前樓面地價介乎每呎17,360至19,636元,換言之,今次成交呎價相比下低23.7%至32.6%。

反映發展商對後市比較審慎

萊坊執行董事及估價及諮詢主管林浩文表示,今次中標價較預期低,反映發展商對後市比較審慎,就算是大型海景項目亦因擔心巿況及空置稅等影響利潤,所以在出價上比較保守。而因投資額大,項目以合組財團方式投標,亦有利分攤發展風險及未來賣樓。而今次地皮成交價偏低,顯示政府在賣地的底價上已比較貼市。

據了解,項目雖然屬全海煙花景地皮,亦有道路通往觀塘,但始終與啟德站之間有一段距離,生活配套亦不足。而當中約8%樓面需作多種社福設施,政府將以建築成本回購該部分,但相關條款料一定程度影響發展商出價。

香港文匯報訊 (記者 顏倫樂)