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五窮六絕真的不是買樓好時機
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五窮六絕真的不是買樓好時機

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2019年5月25日

  早兩日有一個由外國回流的朋友找我,他問香港人是否癲了。在中美貿易戰全面性爆發下仍然去買樓,令到樓價指數連升14個星期,還差不足1%便可以衝破去年8月高峰位,一般人話五窮六絕。照今年情況似乎不對,五月絕對不窮,樓價仍然創新高,六是否絕暫時仍未知道。  

  朋友在外國生活了一段日子,只知道五窮六絕,但知其然而不知其所以然。窮的意思並不是貧窮,而是形勢去到一個盡頭,有所謂窮途末路。至於絕,代表去到絕境。香港樓市在小陽春後,去到五月應該其勢也盡。五月六月如果回調多少,這反而有利下半年樓市回升。這個情況去年也是一樣,去年五月六月樓市沒有回調,這亦是第四季急跌的原因。不過,今年與去年有多少不同。去年是靠招標,高回贈,高成數按揭托起樓價。今年則是在中美貿易戰陰影下,樓價仍然上升。因為大家都知道樓價上升除了因為供應不足之外,政府還要將供應量收縮,將公私營比例由64變成73。換句話說,今次樓市上升是要負上最大責任。不過,現在買樓並不是一個好時機。我並不是說樓價太貴,而是質素很差,就算俾足價錢都只能買到一些低層兼方向不佳的單位。如果大家打算買樓,最好等一段時間,某些業主支撐不住,或者一些單位變成銀主盤之後,才會有一些優質單位出售。而且,價錢可能俾現在還要低一些,這就是絕的意思。所以,我認為值得等多一會。如果心急買樓,有可能會撻訂收場,大家千祈唔好以為我講笑。

  報章經常報導今年的新樓銷售量已經接近1萬個單位,但沒有講有幾多個單位撻了訂,最新消息是大約有150個單位。如果以今年的銷售量來說,絕對不是太嚴重,撻訂單位只佔總銷量1.5%,但大約100個是在今個月發生,而今個月的總銷量量大約是2,000個單位。換句話說,有5%新樓單位撻訂,情況的確是很嚴重。總之,在中美貿易戰之下,投資策略應宜守不而攻,這寄語現在心急買樓的人。

五窮六絕真的不是買樓好時機
1.
2019-05-25 11:54
2003年至今16年,樓市有真跌過咩?

專才計劃既人數,遠超本地供應。仲未計新移民,本地下一代既新家庭住屋需求。

政府可能唔知,知又唔做。就十好似泊車位咁,反應慢十年。
2. 十一哥
2019-05-25 11:55
正苦唔真心絶對…全力提升公營房屋供應、香港磚頭一定冇得~真~跌、玩填海…擺到明係開個壇…轉移焦點、比班友發洩精力…忙到唔記得為乜 ?

3. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不
2019-05-25 13:33


中美貿易戰令市況波動 湯文亮:樓市不會出現插水式回調|樓市點睇

中美貿易戰令市況波動 湯文亮:樓市不會出現插水式回調|樓市點睇

中美貿易戰・樓市點睇】美國突然宣布加徵中國關稅,週一恒指急跌近900點,不少投資者都在觀望戰火會否蔓延至樓市。紀惠集團副主席兼行政總裁湯文亮認為,雖然貿易戰仍未徹底解決,但貿易戰持續近一年,市場上的憂慮已逐漸淡化,難以再起波瀾,反而提醒用家需要擔心兩大購買力崛起,導致市場再次起飛。

撰文:Smart ED編輯部  | 圖片:新傳媒資料室、unsplash、photoAC

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中美貿易戰風雲再起

樓市近幾個月不但走出谷底,中原城市領先指數(CCL)最新報186.07點,進一步逼近188.64點的歷史高位。

雖然中美貿易戰風雲再起,但湯文亮認為對本港樓市的衝擊力及影響有限,即使談判失敗,賣家可能只會出現短暫性的觀望情緒。

不過他相信現時美方和中方已有一定共識,短時間內相信會達成協議,他形容特朗普只是想更有「面子」,讓其他人認為自己是在主導談判。

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中美貿易戰無損樓市供不應求格局。

不會出現插水式回調

湯文亮指出,這次突然宣布加徵關稅,整體樓市並不會出現插水性回調,可能只會影響到少部分細價樓。

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根據香港金融管理局的逆週期監管措施,大單位借貸上限為樓價的40%,當樓價下跌10至20%,銀行毋須追數;相反,細單位可以借足樓價90%,而當

市況欠佳時業主容易膽顫心驚,一旦樓市下跌,便擔心會否成為負資產。

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紀惠集團副主席兼行政總裁湯文亮。圖片:新傳媒資料室

面對這個情況,他認為可能是「上車」時機,因為會有人在這個時間減價沽出; 也有些業主手上擁有多個物業,因此可能對他們來說把一至兩個物業賣出,可讓自己更安心。

不過他提醒如果上車客現時「上車」,不要把「條數計盡」,如果樓市下跌幾成,財務上亦需要有空間走動。

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湯文亮指即使中美貿易戰過去,私營房屋長遠供應也是短缺,樓價也會上升,而最大原因就是政府於去年將公私營房屋比例由「六四比」變成「七三比」。

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圖片:新傳媒資料室

目前香港每年人口自然增長數目約10,000人,同期約47,000位單程證持有人移居香港,惟每年亦有24,300名香港居民移居海外。

若仔細計算下,香港在五年間, 人口增長可達15萬人,雖然未來三至四年內會有93,000個單位供應, 可料中期供應會出現不足。

除自然人口增長外,他指投資者經常只留意每月150個單程證人士所帶來的房屋需求,但事實上他們很多都未有能力置業。

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反而市場應多加留意兩類型人士對樓市的影響,一是公屋富戶;二是透過「優才計劃」來港人士。

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圖片:unsplash

根據入境處數據顯示,去年透過「優秀人才計劃」、「輸入內地人才計劃」等非單程證途徑申請來港而獲批的內地居民為24,999人,創下新高紀錄。

同時調查發現,這群專業人士, 有30.9%的人月薪在40,000元以上;20,000至39,999元之間的人數佔39.1%;20,000元以下的有30%。

湯文亮認為,每年內地人才來港人數上升,這才是強勁的購買力, 因為當他們在香港住滿七年後,他們便有能力買樓。

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圖片:新傳媒資料室

公屋富戶掃私樓

另一邊廂,現時公屋有76萬住宅,保守估計當中最少10%是富戶,而超級富戶最少達10,000個。

房委會在2017年10月實施新修訂的「富戶政策」,收緊公屋富戶的入住條件,住戶的家庭入息或總資產淨值,若超出限額便須交還單位。

據最新統計數字,要額外租金的公屋富戶數目達26,400戶(見表四),意味未來私樓有相當需求。

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據「富戶政策」,房委會在今年2月底已向約560戶發出遷出通知書,數字較過去平均每年收回的公屋數量多出一倍。

而過去五年,平均每年從繳交額外租金租戶收回的單位約有280個。

政府近來開始處理這批公屋富戶,如向一個擁有千多萬資金公屋富戶判罰社會服務令,並強迫公屋富戶遷離。

但他認為政策雖然強逼那些不合資格的公屋居民搬離他們所住的公屋,騰出的單位可以給予有需要的人,加快上樓的速度。

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圖片:新傳媒資料室

但因現時居屋供應不多,導致他們選擇私樓的機會上升,而這群擁有強勁購買力的買家,正正可以把樓價谷起。

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他透露,這群公屋富戶購買力十分強大,如會德豐地產旗下日出康城第VIIA期MONTARA加推了500個單位,當中就有很多都是由公屋住戶所申請,其次就是內地人。

因此他認為如果政府可以興建更多居屋,再把這些公屋富戶遷到居屋,便可以騰出更多公屋予有需要的人士,同時樓價亦可能因供應上升而有所調整。

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圖片:photoAC



4. 真真薯片
2019-05-25 15:00
的確,優才計劃最叻果一半人每人買一個單位,已經足以掃清每年一手中小型單位供應,但係正苦扮唔知,由佢唔理,到樓價升時就出口術嚇人叫人唔好買樓,或者加辣,又或者抽部份原有土地出黎,作個新名比佢搞場大龍鳳,大字標題話比你知做左野,置安心,港戈港地,綠置居都係咁,呢個cycle已經玩左8,9年,到今日已經冇人信正苦會增加供應

貿易戰最差情況,港樓可能可以跌兩成,即上年底最壞情況既價錢左右,但有林鄭縮減供應加持,港樓跌極有個譜
5. 雲在青天水在瓶
2019-05-25 16:01
贈一樓:

判斷周期是投資成功的最重要因素之一。

- 春耕秋收是農耕周期
- 潮起潮落是海水的周期
- 景氣循環是市場的周期

認識周期、分析周期、利用周期、是保障安全、搞高收益的關鍵。
6. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不
2019-05-25 16:50


根據入境處數據顯示,去年透過「優秀人才計劃」、「輸入內地人才計劃」等非單程證途徑申請來港而獲批的內地居民為24,999人,創下新高紀錄。

同時調查發現,這群專業人士, 有30.9%的人月薪在40,000元以上;20,000至39,999元之間的人數佔39.1%;20,000元以下的有30%。

湯文亮認為,每年內地人才來港人數上升,這才是強勁的購買力, 因為當他們在香港住滿七年後,他們便有能力買樓。


以小弟認識的一位專才人士為例,2005年來港大就讀博士學位,一讀就是四年,2009年畢業後在香港就職過幾家機構,除了人工三四五級咁跳外,亦已取得三粒星身分證及期間10年工作經驗。

然而,直到目前為止,也未能追上『部車』?點解呢,只要將中原 CCL 走勢圖與其博士專才這15年來港打拚歷程結合起來對比,就知道指數 CCL走勢圖上升速度快過博士優才的薪酬升幅。再加上,未能掌握15年及18年近年的兩位底位入市,及完全沒有父幹的奧援,根本就係焗住現在租樓日日膁。曾經亦探討過,假設在15年的127點有機會給與你上車,博士專才回應是:都會上車先,只是一個人負擔所有的樓宇供款,心理有一定壓力即多少都有心血少咁話,更加不用提班無產階級無知識無本領的含包散大陸引刀傻嗨‧土著‧自醉‧浪子等人渣啦。


7. 引刀一快
2019-05-25 17:13
逃犯條例通過,香港大陸走向接軌正式開始,兩地樓價一樣走向接軌。
8. 香港人
2019-05-25 17:25
高官個個大把物業,樓價升升升,官肥肥肥,一切都是在做戲騙市民,買一注六合彩,比等官員幫更快成功。
9. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不
2019-05-25 18:15

8樓香港人,使鬼去睇啲薪高糧準的高官作比較咩,就睇下一個三、四線的歌星仔,在心態及行為方面,其樂觀程度已勝過好多專業人士喇!樓價會跌,需求會減少只是自己一廂情願的想法,根本沒有科學証據支持,正所謂:Predicting rain doesn't count. Building arks does.  引刀大陸燦傻嗨‧土著‧自醉‧浪子‧望東樓;預言下雨算不了什麼,建造方舟才算英雄!

2019年05月24日

【中環在線】中美貿易戰越打越激烈,不過想買樓嘅人仍然會繼續買樓,就好似Cookies前成員區文詩(Angela),入手嘅物業越嚟越貴,最新係噚日濕平咗一間西半山年豐園頂層連天台單位,連車位以3,380萬元成交,呢間屋實用面積1,194方呎,呎價28,308元。

今年已經36歲嘅Angela,早喺2003年已經離開咗Cookies,之後曝光率唔算高,演戲、唱歌、司儀咩都做吓咁,但投資有道,越嚟越發。華華睇番資料,原來佢27歲已經買咗第一層樓,之後越買越多,變成小富婆。

Angela好耐之前接受訪問時曾經講過,眾多投資入面,就係唔炒股票。而佢嘅財產會分成四份,一份家人、一份投資、一份儲蓄、一份使費。當年佢曾經買過唔少人民幣,不過現時人幣跌到啪啪聲,唔知佢會唔會揸番多啲港幣呢?

李華華


10. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不
2019-05-25 18:33

相信歌星仔理嗨你五窮定六絕,或者係中美貿易戰打到嚟,根本唔認識亦無需要理會,只要一搵到錢,就學小鳳姐咁,瞓身買磚頭,老咗睇心情,鍾意就唱兩首,唔鐘意就印印腳。

11. 引刀一快
2019-05-27 01:10
哈哈哈,向五窮六絕七翻身說不?
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