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樓市雖冰封 未宜看太淡
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2018年11月21日

樓市雖冰封 未宜看太淡

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  近期樓市交投淡靜,上月份(10月份)二手樓僅錄得1800宗成交,11月份也相差不了多少,而今個月一手樓估計也只有1000宗左右,交投量比03年「沙士」期間還要少。大多數讀者都知道,當年香港受到亞洲金融風暴衝擊,經濟嚴重衰退,直至03年世紀疫症「沙士」來臨,香港樓價大跌6至7成,出現10幾萬個負資產個案,當時很多人走向破產之路,人們聞樓色變,樓宇交投自然創出新低。

  然而,今天成交量竟比沙士期間還低,地產代理形容樓市進入冰河時期,媒體總是報導劈價成交,專家均預期樓市未來下調1到3成不等,有末日博士甚至推測樓價將大跌5成。香港市場資迅透明,當大家看到這些負面報導,誰還敢入市買樓?少數實力較強的買家,想在此刻「執筍嘢」,可是在真實的市場裏卻很難找或找不著,於是樓市變得買賣兩閒。

  這種拉鋸的局面還會維持一段時間,至少農曆年之前不會有太大改變。即使貿易戰有緩和跡象,新盤定價也較為克制,但也不足以刺激整體樓宇交投,尤其是向來被辣招捆綁的二手樓巿場,在農曆年前肯定不會有轉機。買樓是人生重大投資,除了自住也要顧及將來有否升值潛力,在一個籠罩著預期樓價大跌的市場,準買家不會那麼愚蠢和衝動。

好友趁低吸納 淡友沽貨離場

  樓市有兩種人,分為好友及淡友,好友是在樓市不景時,仍然不會急於賣樓,會想著樓市何時復甦,為利好因素尋找一些理由,甚至出手趁低吸納;淡友是在樓市興旺時,馬上沽貨離埸,甚至連自住物業也賣掉,以身作則展示自己看淡後市,然後跟隨專家們一起唱淡,希望樓價真跌三、四、五成,將來可以低價回購,做到「高沽低揸」。

  月底習特會面是市場的焦點,估計中美雙方都會作出讓步,談判或許會有一些進展,但問題的根源不會馬上解決。中美之爭會變成一種常態,經貿也好,戰略而好,中方或多或少會受到一點影響,但我認為中國的經濟增長仍然可以保住6%,這已經是很了不起的事。而中國是香港的堅強後盾,香港不會差到哪裡去。

  至於樓市未來走勢,筆者認為不必看得太淡,今天的樓市穏健,與97年至03年沙士期間的市場,不可同日而語。剛性需求仍然強勁,居屋抽籤有26萬人申請,畢竟香港地少人多,闢地填海建屋非一時三刻可以達成,計好自己的數,碰上便宜的盤,或者正是低吸之時。

樓市雖冰封 未宜看太淡
1. 亮劍
2018-11-21 16:39
幾個禮拜前小弟寫咗呢篇嘢

4. 亮劍 2018-10-24 16:08:47

有人問小弟對樓市的看法,咁呢家中美貿易戰開打,美息又上升緊,短期當然看淡啦!

而中長期睇,就要看自己對呢次中美角力,你買大陸會係夾著尾巴向特朗普求饒,定係中國借此機會,實行「資本主義的創造性破壞」。

如果你相信前者,咁當然係買定包花生睇戲,話唔定十年八年後,揸住一百萬已經可以full pay 整件沙一兩房;反之若你相信大陸經此一役會出現「資本主義的創造性與毀滅是同源的」,那麼呢次就最佳時機同藉口去鋤業主及政府價,畀「市價」低兩成係基本,否则都對唔住列祖列宗!

至於業主同政府肯唔肯跪低,當然係睇佢哋對後市點睇及持貨能力啦………………

在幾個星期之前,「香港土著」君就小弟上述文章問我點睇後市。

呢排美國政府及特朗普,不停「大」習大大,要大陸做乜做物,又話限制高科技產品輸出去中國,搞到美國嘅高科技股,由其係晶片股跌到一僕一碌,表面咁睇中國大陸嘅高新科技企業,肯定死得好淒慘,排隊執笠,不過任何嘢都要兩面咁睇。

第一……如果美國真係全面禁止輸出「高科技晶片」于大陸,咁美國嘅晶片商啲製成品賣去邊?
第二……晶片公司冇盈利甚至蝕本,又何來資金研發新一代晶片?
第三……其實好多高科技產品,例如一部手提電話,產業鏈各個環節係涉及數以百計嘅半製成品,而那些廠商其實遍佈世界各地,你美國政客想以「聰明子彈」一嘢打沉大陸,但究竟佢哋有無諗過,用來發射子彈嘅槍,可能係「霰彈槍」,而發射嘅子彈原來係用來打雀嘅「霰彈」,最怕D政客唔知,呢次發射唔單止打傷大陸,仲好可能誤傷無辜,甚至自己人?

呢兩個幾禮拜,每次吹暖風嘅都係美方,其實呢家急嘅係邊個?
2. 古樸
2018-11-21 16:41
蔡老闆: 未宜看太淡,很好,我認為有好消息,樓市農曆年後轉活!
3. 實事求是
2018-11-21 16:48
我都想做到高沽低揸.
[樓市有兩種人,分為好友及淡友,好友是在樓市不景時,仍然不會急於賣樓,會想著樓市何時復甦,為利好因素尋找一些理由,甚至出手趁低吸納;淡友是在樓市興旺時,馬上沽貨離埸,甚至連自住物業也賣掉,以身作則展示自己看淡後市,然後跟隨專家們一起唱淡,希望樓價真跌三、四、五成,將來可以低價回購,做到「高沽低揸」。]

4. 湯瑪斯
2018-11-21 17:39
太陽黑子政治經濟理論》        李彧浩文 撰 (第6稿20/11/2018)

                                                                                                                                         (初稿 2/7/2018)

理論基礎

宇宙星體的活動是有週期性的,所以地球以約30日為一月,約365.25日為一年,週而復始。太陽黑子(也稱為日斑)的數目也是有週期性的,太陽黑子最多時稱為太陽極大期,最少時稱為太陽極小期。根據天文學家的觀察和計算,太陽黑子數目約以11年為一週期。

早在1870年代,英國經濟學家傑文茲(W.S. Jevons)已經以太陽黑子週期探討商業危機的週期。近人鄧特二世(Harry S. Dent, Jr)在《經濟大懸崖》一書的其中一個章節也提到太陽黑子週期與經濟的關係。然而,這些研究很容易出現錯誤的預測,一般的預測錯誤是經濟大蕭條來臨的日期。筆者認為這些錯誤預測的主要原因是:

1.      太陽黑子數目雖以約11年為一個週期,但前後的波動可以超過一年,有時下一週期可以在

      12年後才出現,也可以提早一年,在10年後出現。

2.      太陽黑子數目的減少雖然會對人類的經濟帶來影響,但同時會因為人類的活動(包括科技

      和文化教育等活動)而有不同程度的影響。所以在太陽極小期,經濟雖然傾向於不景氣,

      但不一定出現經濟大蕭條。

3.      其實太陽黑子不僅對人類經濟帶來影響,還會對人類的思維帶來影響,因此,與經濟息

      息相關的政治也會受到影響。經濟下行的週期也會因為政治因素而推遲或提早發生。

太陽黑子對人類有影響與中國陰陽家的天人合一或天人感應理論相似。政治和經濟是人的活動,而人類無可避免受到星體(特別是太陽)活動的影響,所以太陽黑子理論可以預測世界政治和經濟的發展趨勢

應用於香港樓市

1997-1998年太陽處於極小期,香港於1998年樓市爆破;

2008-2009年太陽處於極小期,香港於2008年樓市由高位下跌約兩成半;

2018-2019年太陽處於極小期,估計香港樓市將於2019爆破(比最高位下跌超過三成)。

按照約11年的週期,第24太陽黑子週期估計於2018年底結束,2019年至2020年太陽處於極小期。然而,在2018年初開始,太陽黑子減少的速度比預期快。在2018年頭六個月,有超過一半的日子太陽黑子數目為零。因此,這一太陽極小期提早一年出現(2018),估計會提早一年結束(2019)。估計香港樓市會於2018年底開始下調,到2019年正式爆破(比最高位下跌超過三成)。

在樓市爆破前一年內,通常有股災甚至金融危機的出現。例如1997年亞洲金融風暴就發生在香港樓市爆破前。然而,股災或金融危機有時可以因為人類的活動(包括政府的政策措施或參與活動者的行為)而延遲出現。特別是金融危機,它可以在樓市爆破後才出現,從而令至股市遲過樓市跌到最低位。

運用《太陽黑子政治經濟理論》預測經濟走勢,必須評估人類的行為對經濟的影響,所以不能單純看太陽黑子的多寡。但太陽黑子的多寡仍屬主導地位,人類的活動只能夠推遲、加快或減低經濟下行的趨勢,不能改變這一物極必反的週期性現像。例如,香港樓價在2008年本應爆破(比最高位下跌超過三成),但因為在上一太陽黑子週期(第23太陽黑子週期)期間,香港樓市出現長達5年的熊市(1998-2003年),以致樓市只上升了3年便面對太陽極小期。基於2008年香港樓價處於約11年週期的低位,再加上人類活動的影響,所以只下跌約兩成半,未達爆破的程度。

2018年香港樓價處於約11年週期的高位,若由最高位下瀉,將超過三成,出現樓市爆破局面。所以,2019年香港樓市將會爆破,下瀉的程度將會非常嚴重。雖然香港人和香港政府吸收了過往樓市爆破的經驗,做了不少防禦措施(人類的活動),但這些防禦措施似乎不足(例如限制樓宇按揭借貸不能超過七成,未能正式落實),令到香港樓價處於週期的高位,因此,該些防禦措施應該不能抵禦這週一期的衝擊。加上2018年前半年超過一半的日子太陽黑子數目為零,相信2019年太陽黑子的數目也會較少。因此,這一週期香港樓價下跌的程度應該十分大,很大機會下跌超過五成。除非太陽黑子在這段期間大量增多,但這一機會甚微。

對政治的影響

太陽黑子開始大量減少,就已經對人類產生影響,從對世界政治和經濟造成負面的影響。太陽黑子大量減少(甚至減少到沒有太陽黑子),會令地球的人類出現陽亢。權力慾較大、志向較高、思想極端的人較易成為領袖。無論透過民主選舉或世襲繼承,這類人都較容易掌權。其實透過民主選舉更容易選出這類人為領袖,因為選民也會因為太陽黑子減少的影響而出現陽亢。他們傾向於選出一位激進的領袖多於選出一位溫和的領袖。因此,當太陽黑子減少,地球較易出現狂人領袖。在狂人領袖當權之時,較易出現經濟危機甚至戰亂。政治影響經濟,而政治是由人去主理的,人受到天體(在此專指太陽黑子)的影響,出現極端的領袖。極端的領袖(特別是大國的極端領袖),會對該國甚至世界的經濟帶來長期的影響,即使太陽黑子已經增加,該國經濟仍會受到負面的影響。所以有些地區或經濟體會出現長期經濟衰退,經濟衰退時間可以超越11年的太陽黑子週期。這就是人禍,現時的經濟學較忽視人禍,所以經濟上行和下行的預測經常出錯。在政治上,以往口出狂言及言而無據的人會被人唾棄,但在太陽極小期,這些人會得到一批支持者。在互聯網發達的今天,他們可以透過互聯網發佈歪理和集結一群思想激進的支持者。

實例一:希特拉是在1934年8月成為德國元首的,當年正處於太陽極小期。

實例二:特朗普是在2017年1月成為美國總統的。2014年初正是太陽極大期的頂峰,2017年初

               太陽黑子的數目已經由高位下跌了三年,但仍未達到極小期,理論上特朗普應該尚

               未獲得過半數陽亢選民的支持登上總統之位。但因為美國特殊的選舉人票度,使

               他險勝登上寶座。基於太陽黑子要到2020年才開始增加,所以在他的任之內,

               他仍然可以得到大量陽亢的美國選民支持。


對人類健康的影響

在某一領域稱霸的人物一般都會在太陽極小期去世。因為太陽極小期令人類的身體傾向於陽亢,患心臟病、癌症等病的人較易病發。在某一領域稱霸的人物氣場較強,即使體質屬涼底的人因其成就而氣場增加(因為氣有助陽氣的提升)。在太陽極小期因陽亢而容易病發身亡。根據中醫理論,溫煦陽氣較寒涼陰氣更能令人延續生命,但若果某人身體機能已衰,根本無法接受過度陽亢之氣(虛不受補),所以較易病亡。尤期在太陽黑子數目為零的日子,身體虛弱並且在某一領域稱霸的人處於高危。在某一領域稱霸而又年老體弱的人能否避免於太陽黑子數目為零的日子逝世呢?答案是可以的。上文已指出人類的活動可以減少或改變太陽極小期的影響力(例如香港2008年樓市下跌較少,未達爆破的程度)。在太陽極小期,在某一領域稱霸的人只要減少性溫的食物,減少被陽光暴曬,遷居於天氣轉清涼的地方,少動多靜,情緒上以寧謐為主等等。則有機會在太陽極小期避過一劫。

問與答

:不是說年老體弱的人較易在冬天逝世的嗎,為何人們傾向陽亢反而較易病逝?

答:在太陽極小期(一般維期兩年),因為人類在這段期間較為陽亢,所以年老體弱的人在冬天也不易病死。他們反而在天氣較溫暖的日子(夏秋期間)病死或病發。因為全球暖化或其他原因,有時到了農曆十月天氣仍然和暖,年老體弱的人仍未渡過難關。相反,在太陽極小期以外的日子,因為人類的身體沒有受太陽黑子數目較少的影響而出現陽亢,所以體質偏寒的長者在冬天會較易病逝。

:為何太陽極小期會令人類陽亢?

太陽黑子是太陽光球上的臨時現象。它們是由高密度的磁性活動抑制了對流的激烈活動造成的,在表面形成溫度降低的區域。雖然它們的溫度仍然大約有3000-4500K,但與周圍5780K的物質對比,它們就顯得暗淡,外觀為黑點。激烈的磁場活動顯示,太陽黑子會導致次一級的活動,例如冕圈再聯結事件。大多數的閃焰日冕物質拋射都起源於可見到黑子群存在的磁場活動。太陽黑子活躍時會對地球磁場產生影響,主要是使地球南北極和赤道的大氣環流作經向流動,從而造成惡劣天氣,使氣候轉冷。相反,在太陽極小期地球的氣溫會比太陽極大期溫暖,人類的身體也會變得陽亢。但陽亢的程度會因人因地而異。在北半球,生於北方的人(或祖先來自嚴寒地區的人)通常傾向於陽亢(俗稱熱底),陽亢最甚者面部通紅,人也較勇武和不怕死。在太陽極小期之時,這些本來就比較陽亢的人會顯得更為陽亢,會傾向於以武力服人和具侵略性。在中國歷史上,隋朝時北方政權的領導人比南方政權的領導人勇武,結果一統天下。唐朝李氏也是北方人,同樣以勇武見稱。

:近一百年全球變暖,人類會否更為陽亢?

:會!近一百年人類確實比較陽亢。全球變暖令到太陽極小期對人類的影響增加,人類比上一世紀更為陽亢,勇武和具侵略性的人較易掌權。因此,在二十世紀(1900-2000)人類死於戰爭和各種人禍特別多(遠比上一世紀多)。近數十年環保人士推動減排,是值得支持的,因為全球氣溫下降,有助減小人類陽亢的程度。

問:除香港樓市之外,太陽極小期對其他地區(特別是中國大陸)是否有同樣的影響?

答:除香港樓市之外,太陽極小期對其他地區(包括中國大陸)是會有影響的,但其影響的程度與香港必定有差異,甚至何時經濟開始下行也會有差異。例如中國大陸部份城市樓價比香港早下調,而且下調的幅度也比香港大。中國大陸幅原廣闊,每一個城市和經濟區所受太陽極小期也會有差異,中央政府及當地政府的政策以及當地人民的活動也會影響樓價的波動。簡單地說,全世界每一個地方都會受到太陽極小期的影響,但受影響的程度存在相當程度的差異,若某地方根本極少樓宇買賣的經濟活動,像文化大革命時期的中國大陸,那太陽極小期對中國的樓價沒有甚麼影響。此外,如果某一國家與其他國家有頻繁的經濟往來,太陽極小期對這一國家的影響也會較大。現在的中國經濟正好具備了以上兩個特點(頻繁的國際經濟活動和活躍的樓市),所以中國大陸的樓市很大程度上會受到太陽極小期的影響而下行。如此說來,像非洲和南美大部份國家豈非不會受到太陽極小期的影響?那又未必,如果那些國家沒有活躍的樓宇買賣活動,太陽極小期對該些國家的樓價影響大下。然而,任何國家都一定有經濟活動的,對於某些以農業為主的非洲和南美國家,即使它們與其他國家的經濟往來不多,太陽極小期同樣會大大影響它們的農業經濟。需知道最早將太陽黑子理論應用到經濟週期的學者,當時主要是研究太陽黑子理論對農作物收成的影響。道理很間單,農業收成很大程度上受天氣的影響,而太陽黑子的活動又會影響地球的天氣,所以太陽黑子的活動會影響農業收成。學者們最初以為太陽黑子只會影響以農業,不會影響工業和商業。後來他們發現以工商業為主的國家,她們的經濟週期與太陽黑子數目的週期存在密切的關係,從而發展到今日的太陽黑子經濟理論。雖然最早將太陽點子應用至經濟分析的傑文茲(W.S. Jevons)是一位經濟學家,他之後也有一些經濟學家發展這一套理論(更多的是經濟活動參與者應用和研究這一理論),然而,這一理論至今仍不被正統經濟學家所接受,認為是異類。筆者認為正統經濟學家是否接受太陽黑子理論並不重要,重要的是這一理論是否具備實用的價值。

問:甚麼是陽亢?

 

答:陽亢是中醫的專有名詞,包含了肝陽上亢及陰虛陽盛的病症。本理論所說的陽亢是廣義的陽亢,當中包含上火、溫氣、燥動、激進、積極有為等等,傾向於陽亢是偏向於多動積極,不一定達到肝陽上亢及陰虛陽盛的病症。在太陽極小期,因為地球所接收來自太陽的陽氣增加,導致人類傾向於陽亢,但不是全部人類都變得陽亢,因為體質偏涼及品性溫和的人再陽亢也不會完全改變體質和品性的,但在太陽極小期會比其他時間積極和陽亢。體質溫熱的人在太陽極小期會變得特別激進和陽亢。

5. 東成
2018-11-21 18:08
好文,未宜看得太淡!
6. 博士
2018-11-21 20:41
蔡老闆嬲左我,唔肯同我食飯。
7. 冇春
2018-11-21 21:13
明白,明白,重貨在手,千萬不能睇淡
8. 咁開心.
2018-11-21 23:03

似乎, 大市出現殺好友的震盪...唔俾你贏得咁開心.

9. 蔡教徒
2018-11-22 01:31
蔡老闆愛世人!
蔡老闆打救你!
10. 香港土著
2018-11-22 09:27
蔡老闆唔係嬲,所謂正邪不兩立,同枱食飯,點同小木馬拍膊頭......
11. 望東樓
2018-11-22 09:45

【明報專訊】講起中環中心,據說,當日買下了的幾個大孖沙,都有點頭痕。本來,區區一幢大廈,幾個富豪,怎會吃不下呢?但是,現在是樓價下跌、銀行收水、經濟不景、打貿易戰、習近平又大抓貪官,令到輸港的一條重要輸金大動脈斷絕了,一樣兩樣頂得順,五六件衰嘢一齊來,那就有點麻煩了。

朋友說,這又應驗了一則真理,就是凡是李嘉誠賣嘢,你就要醒定,無鞋挽屐走,因為他睇市好準呀!

這令我想起某天在跑馬地某酒店遇到某位富豪,他說當初中環中心的刁,開價300億元,他佔兩成,誰知加價加到400億元,他愈佔愈少,終於退出了。我拍馬屁說:「你在這20年來,九七淡出商場,2003年後進軍地產,全中,人人都讚你眼光獨到呢!」沒多久,樓市便爆煲了,可見得他的確是高瞻遠矚。


想請教蔡高人,文中個位富豪係邊個?

12. Johnny
2018-11-22 09:55
蔡生真知灼見,非一般食屎磚家可比。
13. 灼見
2018-11-22 10:56
灼見同明燈是不是同義詞黎架?
14. 向泛民说不
2018-11-22 11:41
香港真是福地,在中美贸易战和美国收水之下,银行拆息还会跌低过1%。证明在老美的大棒之下,很多富有的人担心被老美充公资金,还是将他们的钱刘在香港。现在的H按揭的利息又低过P按了。


15. 引刀一快
2018-11-22 16:56
3樓 實事求是兄

樓市有兩種人,分為好友及淡友,好友是在樓市不景時,仍然不會急於賣樓,會想著樓市何時復甦,為利好因素尋找一些理由,甚至出手趁低吸納;淡友是在樓市興旺時,馬上沽貨離埸,甚至連自住物業也賣掉,以身作則展示自己看淡後市,然後跟隨專家們一起唱淡,希望樓價真跌三、四、五成,將來可以低價回購,做到「高沽低揸」。

好友就唔係唱好,淡友就係唱淡。
照咁講,淡友嘅人生態度積極好多喎。
16. 引刀一快
2018-11-22 17:04
To 6樓 博士

你鐘意食辣,蔡老闆最恨“辣”,各自修行又點同檯食飯呢?
17. 引刀一快
2018-11-22 17:08
向飯

香港梗係福地喇,連貓狗、野生動物都有福,有法律保護佢地。
18. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不
2018-11-22 17:41

假跌派 vs 轉勢派

2018年11月12日

眼下樓價回落,各方看法上的分歧繫於究竟像2015年屬「假跌」,抑或真的長線轉勢。姑勿論如何,可以肯定的是,樓價這趟應不會似1997至1999年一支箭直插(中原指數在兩年內由逾100點瀉至40多點),下調兩成左右將有重要支持。一來經歷15年升市,「磚頭信仰」深入民心不易磨滅,潛藏龐大購買意欲待樓價稍跌伺機入貨。二來,政府和金管局有空間放寬辣招,特別是針對內地人買樓,甚至毋須動手減辣,已足以構成市場預期。真正轉勢與否,須觀察調整至支持位後才有分曉。

樓市調整不會直線插水

按中原指數計算,由今年8月高位188.6點掉頭回軟,直到11月初報182.73點,樓價暫時微跌3.1%;惟該指數有兩星期滯後,若計及最近一些交易個案,造價至今應該下跌了5%左右。在此要特別解釋,不少新聞報道形容最新成交「劈價」高逾20%,但該幅度往往是對比「最初叫價」,所謂「開天索價,落地還錢」;此外,即使部分個案真的較同屋苑之前的買賣價下降達兩成,惟同時亦有更多個案的減幅沒這麼大,而市況應該按平均數來比較,不宜過分被某單位「勁劈」的報道影響。

毫無疑問,從目前氣氛預測,市況短期內會繼續下行。一個可參照例子是2015年9月至2016年3月,大約半年間,中原指數從146.9點跌至127.5點,累計回落13%。然而,馬後炮來看,當時的調整屬「假跌」,樓價很快便強力回升,由2016年3月到今年8月,不足兩年半,中原指數由127.5點升至188.6點,急漲48%,期間新界西指數的升幅更達59%。

目前的問題是,這一輪樓價回落究竟像2015年是「假跌」,抑或屬長期轉角向下。兩派說法均有支持者,各有理據,例如「轉勢派」會舉出供應增加、利息趨升、內地經濟放緩等因素;「假跌派」則指自從2002年「孫九招」之後,本港土地供應其實長期不敷需求,近年新供應「填補歷史欠賬」尚且未夠,必須等到「明日大嶼」填海所得的千公頃土地十幾年後應市時,才會有結構轉變,何況儘管內地增長放慢,本港作為國際金融中心,經濟基調依然良好。

無論最終哪派勝出,今趟樓市調整幾可肯定不會像1997至1999年直線插水,原因之一是,經過2003年展開的15年住宅大牛市,樓價翻了N倍,「磚頭信仰」根深柢固,一時三刻不易抹去。特別是千禧年後踏入社會的一代,未經歷過持續跌市(除了2008年金融海嘯閃崩及2015年「假跌」),不知道樓價可以「真跌」,只憂不買樓無法上流,甚至堅信唯獨磚頭才是硬通貨。2016年3月以來,樓價升勢快過高鐵,很多人上不到車,徒嘆奈何,所以只要樓價出現一個比較顯著的跌幅,例如20%左右,大批「磚頭信徒」可能會蠢蠢欲動入市,帶來承接力。

金管局或減辣刺激需求

其次,正如筆者去年6月在〈今日辣招他日救命蕉〉一文指出,港府及金管局自2009年起透過連串樓市辣招及逆周期措施,抑制了「投資者需求」、「外地客需求」及部分「自住需求」,基本上亦等於為他日樓價可能急跌構成緩衝。金管局總裁陳德霖近日開始吹風,雖說目前未能肯定「樓市周期是否逆轉」,唯一旦確認樓市進入下行周期,便可考慮放寬逆周期措施。畢竟當局之辣招是為了避免樓市過熱,因此假若不再熱,甚至轉寒,就應該減辣,屆時也將釋放上述受抑制之需求。

誠然,所謂「剛需」概念向來備受爭議,事關香港人很懂得因應形勢,在市旺時看似很洶湧之需求,遇淡市即雞飛狗走;即使他日放寬辣招,也不代表當初受抑制之需求會全部撲出來買樓。但別忽略一點,逆周期措施夾硬把上車門檻大大提高(包括首期和壓測),讓「真.用家」望樓興嘆,當金管局鬆綁按揭成數門檻,將會刺激一批自住者入市。

除了自住需求,更龐大之潛在購買力來自「外(內)地客需求」,皆因自2012年起,內地客來港置業須付額外15%買家印花稅(BSD),港府更於2015年全面叫停投資移民計劃;假如本地樓價急瀉,甚至衍生「負財富效應」拖累經濟,並造成大量負資產,當局大可取消BSD及重推投資移民。內地現今經濟水平已非九十年代和千禧年初可比,據估計全國「千萬(人民幣)富翁」達數百萬人,而「一國兩制」下之香港對他們仍有一定吸引力。毋須待當局真正動手,單是「適時減辣」此一共識,已足以構成市場預期。

筆者不是無guts去take side判斷樓市長遠形勢,只是需求和供應等多項關鍵因素都在持續變化,故不願妄作未夠根據之預測,實際上就連掌握大量數據的陳德霖總裁也坦言目前未能確定樓市周期走向。

總的而言,可預期在未來6至18個月內,樓價將出現比較顯著之整固,幅度或達15%至20%,而不排除這是主要支持位,隨時觸底即彈。待「磚頭信徒」和「抑制需求」兩大潛在購買力釋放,以及土地長線供應相對明朗(包括「明日大嶼」及其他「大辯論」選項,諸如收回粉嶺高球場、棕地、公私合營)之後,樓市「假跌」和「轉勢」之爭才會見分曉。







19. 東成
2018-11-22 18:52
我睇蔡老闆文章咁耐,知道蔡老闆是有風度嘅人,唔會嬲人,更加唔會嬲博士,佢地係好朋友,大家諗多咗.
20. 支持者
2018-11-22 20:16
中肯嘅文章,有高水平分析力,蔡生係高一班,淡友唔鍾意我都係咁講!
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