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股樓夜話(6)一個新樓盤開售,賣幾多才適合
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股樓夜話(6)一個新樓盤開售,賣幾多才適合

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2018年11月17日

  今日去睇香港羽毛球公開賽,唔知點解,唔見晒中國球手,香港反而有一個球員打入男單四強。在休息時候,收到訊息話一個新樓盤開售,成績差強人意。在公開發售的50個單位中,只能賣走5個。有fans話唔需要問我,一定不合格。新樓公開發售,賣幾多才適合?老闆是不是最喜歡一Q清袋?老實說,不是。在老闆眼中,一Q清袋易如反掌,只要賣得平便可以。

  我簡單解釋,能夠在開售時一Q清袋,而老闆又沒有詐型,這是樓神級的主管。誰是樓神?大家應該知道,能夠在開售時賣走75%,這是大師級主管。香港有很多個,代表人物我認為是武哥,能夠賣走50%。香港很少這類主管,沒有代表人物,能夠賣走25%,蠢才都做得到,代表人物是小弟。至於少過25%,大多數是過江龍,正在摸索香港人心態,一次失誤,不具代表性。fans有多少不明白,叫我解釋清楚。有什麼好解釋?即是開價太高,下一次開售,大幅減價,最低限度都可以做到大師級

股樓夜話(6)一個新樓盤開售,賣幾多才適合
1. 內房在港機構
2018-11-17 23:08
照計佢地有更大減價空間,在海外被揾唔少笨實,計啱數要走便走,減起上嚟非同小可。
2. 望東樓
2018-11-18 11:19
我諗係視乎發展商係邊個時段推啲乜嘢貨出街,過去兩年放啲低lump sum嘅劏房出街既然咁多強者瘋搶,係老細嘅立場當然係劑劑賣九成賺到盡最好。但如果係買大單位就真係賣到幾多就幾多,有殺錯無放過。

有評論話『現在佣金5%至7%閒閒地,如果是特色大單位,還可以派至三成以上』唔知係咪真?
3. 合適數量
2018-11-18 17:13
已經有樓而且繼續睇好的人:一Q清袋
已經有樓而想繼續買樓的人:80%
已經有樓而想買平宜樓的人:50%
未曾買樓而想買平宜樓的人:10%
已經賣了自住樓不睇好的人:0%

4. 真真薯片
2018-11-19 12:01
內房的確可能會劈價,但係佢地貨唔多,本土地霸就係等緊內房劈價開路,炒起個市,然後自己可以加價
5. 本土地霸就係等緊內房劈價開路
2018-11-20 07:53
地霸仲等緊凶至稅過唔到
地霸仲等緊填海計劃唔批筆直
地霸仲等緊經濟變壞,埃瘋減產
地霸仲等緊內房返樸歸真賣清水房
地霸仲等緊內房消耗埋最後一毫子寇買歷
老問題,發展商係咪可以唔賣樓?

6. 湯瑪斯
2018-11-21 17:37
太陽黑子政治經濟理論》李彧浩文 撰 (第6稿20/11/2018)

                                                                                                                                         (初稿 2/7/2018)

 理論基礎

宇宙星體的活動是有週期性的,所以地球以約30日為一月,約365.25日為一年,週而復始。太陽黑子(也稱為日斑)的數目也是有週期性的,太陽黑子最多時稱為太陽極大期,最少時稱為太陽極小期。根據天文學家的觀察和計算,太陽黑子數目約以11年為一週期。

早在1870年代,英國經濟學家傑文茲(W.S. Jevons)已經以太陽黑子週期探討商業危機的週期。近人鄧特二世(Harry S. Dent, Jr)在《經濟大懸崖》一書的其中一個章節也提到太陽黑子週期與經濟的關係。然而,這些研究很容易出現錯誤的預測,一般的預測錯誤是經濟大蕭條來臨的日期。筆者認為這些錯誤預測的主要原因是:

1.      太陽黑子數目雖以約11年為一個週期,但前後的波動可以超過一年,有時下一週期可以在

      12年後才出現,也可以提早一年,在10年後出現。

2.      太陽黑子數目的減少雖然會對人類的經濟帶來影響,但同時會因為人類的活動(包括科技

      和文化教育等活動)而有不同程度的影響。所以在太陽極小期,經濟雖然傾向於不景氣,

      但不一定出現經濟大蕭條。

3.      其實太陽黑子不僅對人類經濟帶來影響,還會對人類的思維帶來影響,因此,與經濟息

      息相關的政治也會受到影響。經濟下行的週期也會因為政治因素而推遲或提早發生。

太陽黑子對人類有影響與中國陰陽家的天人合一或天人感應理論相似。政治和經濟是人的活動,而人類無可避免受到星體(特別是太陽)活動的影響,所以太陽黑子理論可以預測世界政治和經濟的發展趨勢

應用於香港樓市

1997-1998年太陽處於極小期,香港於1998年樓市爆破;

2008-2009年太陽處於極小期,香港於2008年樓市由高位下跌約兩成半;

2018-2019年太陽處於極小期,估計香港樓市將於2019爆破(比最高位下跌超過三成)。

按照約11年的週期,第24太陽黑子週期估計於2018年底結束,2019年至2020年太陽處於極小期。然而,在2018年初開始,太陽黑子減少的速度比預期快。在2018年頭六個月,有超過一半的日子太陽黑子數目為零。因此,這一太陽極小期提早一年出現(2018),估計會提早一年結束(2019)。估計香港樓市會於2018年底開始下調,到2019年正式爆破(比最高位下跌超過三成)。

在樓市爆破前一年內,通常有股災甚至金融危機的出現。例如1997年亞洲金融風暴就發生在香港樓市爆破前。然而,股災或金融危機有時可以因為人類的活動(包括政府的政策措施或參與活動者的行為)而延遲出現。特別是金融危機,它可以在樓市爆破後才出現,從而令至股市遲過樓市跌到最低位。

運用《太陽黑子政治經濟理論》預測經濟走勢,必須評估人類的行為對經濟的影響,所以不能單純看太陽黑子的多寡。但太陽黑子的多寡仍屬主導地位,人類的活動只能夠推遲、加快或減低經濟下行的趨勢,不能改變這一物極必反的週期性現像。例如,香港樓價在2008年本應爆破(比最高位下跌超過三成),但因為在上一太陽黑子週期(第23太陽黑子週期)期間,香港樓市出現長達5年的熊市(1998-2003年),以致樓市只上升了3年便面對太陽極小期。基於2008年香港樓價處於約11年週期的低位,再加上人類活動的影響,所以只下跌約兩成半,未達爆破的程度。

2018年香港樓價處於約11年週期的高位,若由最高位下瀉,將超過三成,出現樓市爆破局面。所以,2019年香港樓市將會爆破,下瀉的程度將會非常嚴重。雖然香港人和香港政府吸收了過往樓市爆破的經驗,做了不少防禦措施(人類的活動),但這些防禦措施似乎不足(例如限制樓宇按揭借貸不能超過七成,未能正式落實),令到香港樓價處於週期的高位,因此,該些防禦措施應該不能抵禦這週一期的衝擊。加上2018年前半年超過一半的日子太陽黑子數目為零,相信2019年太陽黑子的數目也會較少。因此,這一週期香港樓價下跌的程度應該十分大,很大機會下跌超過五成。除非太陽黑子在這段期間大量增多,但這一機會甚微。

對政治的影響

太陽黑子開始大量減少,就已經對人類產生影響,從對世界政治和經濟造成負面的影響。太陽黑子大量減少(甚至減少到沒有太陽黑子),會令地球的人類出現陽亢。權力慾較大、志向較高、思想極端的人較易成為領袖。無論透過民主選舉或世襲繼承,這類人都較容易掌權。其實透過民主選舉更容易選出這類人為領袖,因為選民也會因為太陽黑子減少的影響而出現陽亢。他們傾向於選出一位激進的領袖多於選出一位溫和的領袖。因此,當太陽黑子減少,地球較易出現狂人領袖。在狂人領袖當權之時,較易出現經濟危機甚至戰亂。政治影響經濟,而政治是由人去主理的,人受到天體(在此專指太陽黑子)的影響,出現極端的領袖。極端的領袖(特別是大國的極端領袖),會對該國甚至世界的經濟帶來長期的影響,即使太陽黑子已經增加,該國經濟仍會受到負面的影響。所以有些地區或經濟體會出現長期經濟衰退,經濟衰退時間可以超越11年的太陽黑子週期。這就是人禍,現時的經濟學較忽視人禍,所以經濟上行和下行的預測經常出錯。在政治上,以往口出狂言及言而無據的人會被人唾棄,但在太陽極小期,這些人會得到一批支持者。在互聯網發達的今天,他們可以透過互聯網發佈歪理和集結一群思想激進的支持者。

實例一:希特拉是在1934年8月成為德國元首的,當年正處於太陽極小期。

實例二:特朗普是在2017年1月成為美國總統的。2014年初正是太陽極大期的頂峰,2017年初

               太陽黑子的數目已經由高位下跌了三年,但仍未達到極小期,理論上特朗普應該尚

               未獲得過半數陽亢選民的支持登上總統之位。但因為美國特殊的選舉人票度,使

               他險勝登上寶座。基於太陽黑子要到2020年才開始增加,所以在他的任之內,

               他仍然可以得到大量陽亢的美國選民支持。

 

對人類健康的影響

在某一領域稱霸的人物一般都會在太陽極小期去世。因為太陽極小期令人類的身體傾向於陽亢,患心臟病、癌症等病的人較易病發。在某一領域稱霸的人物氣場較強,即使體質屬涼底的人因其成就而氣場增加(因為氣有助陽氣的提升)。在太陽極小期因陽亢而容易病發身亡。根據中醫理論,溫煦陽氣較寒涼陰氣更能令人延續生命,但若果某人身體機能已衰,根本無法接受過度陽亢之氣(虛不受補),所以較易病亡。尤期在太陽黑子數目為零的日子,身體虛弱並且在某一領域稱霸的人處於高危。在某一領域稱霸而又年老體弱的人能否避免於太陽黑子數目為零的日子逝世呢?答案是可以的。上文已指出人類的活動可以減少或改變太陽極小期的影響力(例如香港2008年樓市下跌較少,未達爆破的程度)。在太陽極小期,在某一領域稱霸的人只要減少性溫的食物,減少被陽光暴曬,遷居於天氣轉清涼的地方,少動多靜,情緒上以寧謐為主等等。則有機會在太陽極小期避過一劫。

問與答

:不是說年老體弱的人較易在冬天逝世的嗎,為何人們傾向陽亢反而較易病逝?

答:在太陽極小期(一般維期兩年),因為人類在這段期間較為陽亢,所以年老體弱的人在冬天也不易病死。他們反而在天氣較溫暖的日子(夏秋期間)病死或病發。因為全球暖化或其他原因,有時到了農曆十月天氣仍然和暖,年老體弱的人仍未渡過難關。相反,在太陽極小期以外的日子,因為人類的身體沒有受太陽黑子數目較少的影響而出現陽亢,所以體質偏寒的長者在冬天會較易病逝。

:為何太陽極小期會令人類陽亢?

太陽黑子是太陽光球上的臨時現象。它們是由高密度的磁性活動抑制了對流的激烈活動造成的,在表面形成溫度降低的區域。雖然它們的溫度仍然大約有3000-4500K,但與周圍5780K的物質對比,它們就顯得暗淡,外觀為黑點。激烈的磁場活動顯示,太陽黑子會導致次一級的活動,例如冕圈再聯結事件。大多數的閃焰日冕物質拋射都起源於可見到黑子群存在的磁場活動。太陽黑子活躍時會對地球磁場產生影響,主要是使地球南北極和赤道的大氣環流作經向流動,從而造成惡劣天氣,使氣候轉冷。相反,在太陽極小期地球的氣溫會比太陽極大期溫暖,人類的身體也會變得陽亢。但陽亢的程度會因人因地而異。在北半球,生於北方的人(或祖先來自嚴寒地區的人)通常傾向於陽亢(俗稱熱底),陽亢最甚者面部通紅,人也較勇武和不怕死。在太陽極小期之時,這些本來就比較陽亢的人會顯得更為陽亢,會傾向於以武力服人和具侵略性。在中國歷史上,隋朝時北方政權的領導人比南方政權的領導人勇武,結果一統天下。唐朝李氏也是北方人,同樣以勇武見稱。

 

:近一百年全球變暖,人類會否更為陽亢?

:會!近一百年人類確實比較陽亢。全球變暖令到太陽極小期對人類的影響增加,人類比上一世紀更為陽亢,勇武和具侵略性的人較易掌權。因此,在二十世紀(1900-2000)人類死於戰爭和各種人禍特別多(遠比上一世紀多)。近數十年環保人士推動減排,是值得支持的,因為全球氣溫下降,有助減小人類陽亢的程度。

問:除香港樓市之外,太陽極小期對其他地區(特別是中國大陸)是否有同樣的影響?

答:除香港樓市之外,太陽極小期對其他地區(包括中國大陸)是會有影響的,但其影響的程度與香港必定有差異,甚至何時經濟開始下行也會有差異。例如中國大陸部份城市樓價比香港早下調,而且下調的幅度也比香港大。中國大陸幅原廣闊,每一個城市和經濟區所受太陽極小期也會有差異,中央政府及當地政府的政策以及當地人民的活動也會影響樓價的波動。簡單地說,全世界每一個地方都會受到太陽極小期的影響,但受影響的程度存在相當程度的差異,若某地方根本極少樓宇買賣的經濟活動,像文化大革命時期的中國大陸,那太陽極小期對中國的樓價沒有甚麼影響。此外,如果某一國家與其他國家有頻繁的經濟往來,太陽極小期對這一國家的影響也會較大。現在的中國經濟正好具備了以上兩個特點(頻繁的國際經濟活動和活躍的樓市),所以中國大陸的樓市很大程度上會受到太陽極小期的影響而下行。如此說來,像非洲和南美大部份國家豈非不會受到太陽極小期的影響?那又未必,如果那些國家沒有活躍的樓宇買賣活動,太陽極小期對該些國家的樓價影響大下。然而,任何國家都一定有經濟活動的,對於某些以農業為主的非洲和南美國家,即使它們與其他國家的經濟往來不多,太陽極小期同樣會大大影響它們的農業經濟。需知道最早將太陽黑子理論應用到經濟週期的學者,當時主要是研究太陽黑子理論對農作物收成的影響。道理很間單,農業收成很大程度上受天氣的影響,而太陽黑子的活動又會影響地球的天氣,所以太陽黑子的活動會影響農業收成。學者們最初以為太陽黑子只會影響以農業,不會影響工業和商業。後來他們發現以工商業為主的國家,她們的經濟週期與太陽黑子數目的週期存在密切的關係,從而發展到今日的太陽黑子經濟理論。雖然最早將太陽點子應用至經濟分析的傑文茲(W.S. Jevons)是一位經濟學家,他之後也有一些經濟學家發展這一套理論(更多的是經濟活動參與者應用和研究這一理論),然而,這一理論至今仍不被正統經濟學家所接受,認為是異類。筆者認為正統經濟學家是否接受太陽黑子理論並不重要,重要的是這一理論是否具備實用的價值。

問:甚麼是陽亢?

 

答:陽亢是中醫的專有名詞,包含了肝陽上亢及陰虛陽盛的病症。本理論所說的陽亢是廣義的陽亢,當中包含上火、溫氣、燥動、激進、積極有為等等,傾向於陽亢是偏向於多動積極,不一定達到肝陽上亢及陰虛陽盛的病症。在太陽極小期,因為地球所接收來自太陽的陽氣增加,導致人類傾向於陽亢,但不是全部人類都變得陽亢,因為體質偏涼及品性溫和的人再陽亢也不會完全改變體質和品性的,但在太陽極小期會比其他時間積極和陽亢。體質溫熱的人在太陽極小期會變得特別激進和陽亢。

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