楼价租金一升再升,政府多番使出辣招未见显著成效,近期再出招打击「一人多单位(约)」回避辣招个案,不过楼价仍不见回落之势,更看似愈升愈有。另一方面,劏房问题无日无之,政府一味回应增加土地供应,但只见公屋轮候时间有增无减。
房屋问题令人抓狂,由梁振英上任之初一直强调房策为「重中之重」,但频频出招仍未见果效;或许,我们需要对房屋政策有更进取、更激烈的想像,甚或先尝试跳出一下政治考虑,探讨一下土地房屋政策的可能性∶
1. 卖地限量限售限价
近年政府回应劏房问题、公屋居屋不足,都一直强调土地不足;但奇怪的是,政府仍恒常卖地,换取丰厚地价收入,但问题在於,一方面地产商可能以极高价投得地皮,变相未来的私楼价值也非常昂贵。
另外,单位兴建面积也不受限制,出现近期的「劏房盘」,令港人愈住愈细。要处理问题,政府应减少卖地,把土地用於发展公屋居屋,一来公营房屋的「土地效率」较高,同样的面积,住的人口会较多;另外,价格、租金及面积都可以受到规管,政府可以调节。
不少人相信,地价对於政府收入非常重要,另外卖地收入会拨入「基本工程储备基金」作基建用途,减少卖地会影响香港经济。不过,这不是个非黑即白的问题,不是要求明天全面停止卖地,而是卖少一点、赚少一点,或设一个上限,例如当一年的地价收入到500亿元,就停止卖地;或设每年卖地面积上限约20公顷,把剩下的地皮用作公营发展;或在卖地条款加入价格限制。有指减少私楼会刺激楼价租金?一方面更多的公屋居屋会吸纳部分私人市场的需求;另一方面,现有规管不足的「增加供应」,仍容许「一人多单位」囤积,也不见得会打击楼价。
可再加辣至100%
2. 终极辣招杜绝炒家
过去多年政府多番出辣招,包括额外印花税(SSD)、买家印花税(BSD)及双倍从价印花税(DSD),说完全无效又不是,从交易数据看(参考梁振英今年2月24日的简报内容),的确减少了部分海外投资及非首置用户。不过,能否去尽一点,减少不如杜绝,若投资者认为溢利超出15%的税项,可能会继续投资囤积,但若然再加辣至30%、50%、100%,可令海外投资者及非首置自住的成本大幅增加,把绝大比例的私楼单位留给港人首置者。
3. 差饷打击囤积空置
现时的辣招主要针对买卖当刻,却没有应对现存长久的囤积空置问题,政府可要求业主就所有住宅物业申报用途,或可主动调查全港物业使用情况,包括村屋、唐楼等,业主只能申报一个自住单位,其余的要么出租、要么空置。政府可向空置的物业单位徵收具额的房产税或差饷,尤其向拥有逾数十物业者施压,让囤积的业主因成本高而放盘或放租,增加市面供应。
政府及地产商经常表示,现时空置率已是低位,但那是差饷物业估价处的估算结果,并非行政数据,亦有漏洞(如调查不包括村屋或多基於外部观察)。如果政府如此紧张觅地建屋,何不「一个都不能少」,严防房屋空置?外国有占屋运动及政策,房屋空置太久会被占领,或可作拍卖。当然,这也可能引申漏洞,如找个朋友扮住扮租客,但这看政府的调查力度有多大,若以打击滥用公屋的力度作调查,相信业主要欺瞒政府并不容易。
4. 市建地皮公营使用
过往市建局收回的土地,几乎全部卖给地产商发展商,而其后兴建的单位,不但细房盘豪宅价,更有「士绅化」情况,破坏社区赶走基层。政府部门经常慨叹市区无地,市建局回收的土地正好用作发展公屋居屋,甚或小型地皮则可作临时宿舍,供低薪青年、被逼迁户、有需要家庭入住。市建局因收楼需要的金钱,不应来自卖地,政府现时数百亿元的房屋储备金正好有用。
5. 政府购回二手单位
现时有部分的公屋及居屋已补地价流入自由市场,这类房屋性质上已变成私人房屋,政府可购回作公营用途。这不是鼓励政府主动买断单位,因为现时的住户仍要居住,而是主要针对已在私人市场放售(或一段时间)的单位。回购的公屋,可给予轮候册人士;回购的居屋,亦可以折扣价卖给绿表用家,这当然不容许卖出单位的业主再购买谋利吧。进取一点,政府可以研究收购整幢私人楼宇或个别单位,做全港最大业主,回收后可给予非牟利团体作支援用途。同样,购买的资金可来自房屋储备金,或每年的财政盈余。
地皮多纳港人港地
6. 六成公屋六成土地
根据规划署2015年的资料,全港住宅土地,公营房屋、私人住宅、乡郊居所分别占16、26及35平方公里,公营房屋每平方公里住人最多。2014年的长远房屋策略计划未来10年的建屋单位为六四公私营比例,但所指的是单位数目,而非土地分配比例, 现时进取的解决住屋问题,政府可把未来的土地作六四公私分配。另一方面,现时居屋、公屋、私楼的居住人口比例约为15:30∶55,应参考曾俊华的竞选政纲,以长远六成人口居於公营房屋为目标。笔者早前在本栏〈曾俊华建六成公屋是否可行〉一文中曾粗略估算,每年兴建2万多至3万公屋,长远可达标。
7. 全面推展「港人港地」
「港人港地」政策本为德政,可惜过往规模小,加上地价楼价昂贵,过往又未就「一人多单位」严格规管,所以未见发挥效果。若然港府优先考虑港人自住需求远高於投资行为,可在未来绝大比例的地皮加入「港人港地」条款。
8. 文化意识拨乱反正
楼价租金疯狂,与政治经济结构有关,也与文化意识有关,当大部分香港人仍然相信或倚重「砖头致富」或「地产发财」,房屋价格便有顽强的「承托力」。疯狂一点,不如每天定期在大气电波中,提醒市民楼市风险极大,或参考打击占中的「4点钟许Sir」,每天有「7点钟林郑」,天天在黄金时段提醒说楼价可能下跌,教育市民回归住屋基本价值;或用打击滥用公屋综援急症室的手法,在十八区挂横额贴海报「切勿囤积炒卖」、「砖头不会致富」、「住屋不是地产」;再进取一点,找爱港团体合作,举行「唱衰楼市合唱团」、「合理楼价祈祷会」。这些想法很荒谬吗?比较疯狂的楼价租金、炒卖行为、地产霸权,不算吧?
不过,房屋问题的确是政治问题(housing is politics),房策狂想易,反驳亦不难,但困难在於政治角力。希望当权者能拿出决心勇气,触碰房屋问题的核心,免一众港人继续每天为房屋议题受苦。
陈绍铭_影子长策会、影子扶贫会成员