孖宝兄，OL兄，引刀兄，三位早上好。

改正：楼市唔会散、定过抬炸弹。共抬之，哈哈。

【珍惜香港】

上次提到，金融扭曲，已经发展到第五波。时移世易，香港嘅大环境，变咗好多，而眼见人嘅心态，亦变咗好多。今次写呢个系列嘅触发点，喺我响一月底回应亮剑兄嘅一篇文章。当时我觉得呢个场有异动，而之后嘅发展，包括呢度留言者心态嘅转变，加上同各行各业嘅交流，令我有感而发。

呢次可以话喺我上次写环球经济新常态系列嘅延续，同上次一样，由美国开始写起。

唔知点解，市场上好多人，都好肯定咁话，美联储局今年内一定加息，仲要响第三季，即喺三个月后，有早冇迟喎！不过，又唔知点解，冇一个人可以俾到一个有说服力嘅原因，甚至连一个似样啲嘅原因都冇。关键嘅问题喺，美国加息，对美国自身，有乜好处？有人话，美国吹咗加息咁耐都冇次真，为咗 FACE，梗要喺咁易加下啦；呢个原因，喺最行货。又有人话，美元强，自然要加息；但依家好似喺其他货币弱啫，边喺美元强？亦有人话，美国经济已经好转；唉！响上个系列嘅第一篇度，咪已经话过，美国嘅经济，根本就冇衰过，作为高科技嘅龙头，佢支持经济嘅企业实体已经喺最强，点可以话衰？人地只喺先洗未来钱啫！

正如我地嘅机管局，起第三条跑道，就要先洗千四亿未来钱，咁啲钱点嚟？发债罗！唔单止喺咁，仲要停派十年股息俾政府添。如果一间公司，成日都要洗未来钱，永远都唔派息俾你，真喺搵鬼去投资。不过话分两头，呢啲喺香港嘅基建嚟，长远惠及经济，唔可以话政府蚀底咗啲乜嘅。但美国佬就唔同啦，依家喺要全球，去供养佢洗嘅未来钱喎！佢唔玩零息，甚至负息，已经好俾面，唔通，你以为佢喺白武士？

真喺唔到你唔信，原来真喺有人，仲咁天真，认为美国佬会加息，做拯救世界嘅白武士。呢个喺我听过美国加息原因里面，最荒谬果只。睇番历史，美国佬有边次做过白武士？唔好话我知，喺二次大战果两粒原子弹，又或者喺打伊拉克果啲，你知我讲乜。烧唔到佢果踏，又或者冇乜著数嘅，佢真喺睬你有味；几十年嚟，美国佬最叻玩财技，攞你著数。金融海啸，喺佢一手搞出嚟，讲乜白武士？唔好以为美国佬喺受害者，全球有几多血汗钱供咗入去美国度？一句清盘唔还，同抢钱冇分别。好彩果阵冇俾银行氹咗落踏啫，但喺好多老人家，就搞到好凄凉。

唔单止喺咁，果位人兄仲话，加息对美国战略上带嚟制空权，彷佛又番到二战后嘅世界权力分布，货币战争，弱肉强食，国家博弈，胜者为皇喎！哗！真喺彷佛时光倒流七十年，听到有战机响头顶飞过咁添。唉！点解依家啲人，总喺咁钟意怀缅过去？我讲过几多次，今时，唔同往日啦！仲用埋哂啲旧嘅思维去谂嘢，已经不合时宜。以前就话，仲有好多发展中国家嘅血汗俾佢揸啫，今时今日，个个都识得保护自己，就连印度都减息，使鬼同你客气咩？

终於写到戏肉啦！记得两个礼拜前嘅一个聚会里面，有位朋友当面话我，长篇大论，内容欠奉。其实，我啲内容都唔知几丰富，睇嘢唔好净喺睇个结论嘛！好多时，背后嘅宏观概念，比个结论更重要。回正题，我上面讲咁多废腑之言，喺唔喺想同大家讲，美国今年内都唔会加息？答案，可以话喺，又可以话唔喺嘅，点解？

因为，美国，已经加咗息，仲加突埋添！

咦？边有呀？喺咪搞错咗？当然冇搞错，而且，唔止加咗一次。全球各大经济体，排住队减息，每一个减息，咪即喺变相美国加一次息罗！吓？咁都得？唔好以为我讲笑；话说，最近欧盟大搞 QE 同负利率，耶伦都唔知几尴尬。又喺嘅，你成日吹加息，得个吹字又冇次真，咁做得你 FANS 嘅，当然要捧下场，帮你一把啦！使乜咁尴尬啫，FRIEND 嚟嘛！所以，以往好多评论员估美国加息都估错哂，真喺好寃枉，其实佢地喺估啱咗就真。

不过，如果你问我，美国究竟加咗几多次息，我真喺唔识得点答你，总之就喺好多次。至於变相加咗几多点子，呢啲数字嘢，就要搵经济师计至得，我只能够话，「俾人」加咗咁多次，点会唔加突？其实，好多人都仲未明，货币、资产之间嘅关系，喺相对，唔喺绝对嘅。你弱，即喺我强；你减，即喺我加。而两者嘅经济效果，都喺一样。

或者，我可以用少少学术嘢，去总结一下我上面果堆废腑之言。有人话，万物皆有周期。我认为，呢个唔喺真理，只喺一个信仰。今时今日，美国唔再喺话哂事，应对环球嘅重大变化，变得比以前被动。可以被宰割嘅发展中国家，已经买少见少，而全球各经济体，亦渐趋成熟，先洗未来钱，唔再喺美国佬嘅专利。世界各地，都因应个别情况，施行适当嘅「逆周期」措施，以保障自己经济体嘅稳定发展。有名你叫啦，「逆周期」嘛！响全球行「逆周期」之下，所谓嘅经济周期，会比以前更长，波幅更窄，甚至可能已经冇咗周期。

呢个先至喺，环球经济新常态嘅完全体。

咁即喺点？美国今年内会唔会加息？答案好简单，既然已经加突咗，仲加嚟做乜？分分钟仲要减息添！不过，寻晚耶伦话，大家唔使再耐性咁等到颈都长啦，如果美国真喺今年内加息呢？咁又唔使太认真，我都只喺断估佢唔加啫，估唔啱，我喺绝对唔会负责嘅！但喺，既然美国冇加息，都可以话变相加咗，咁就算佢真喺加息，亦可以话变相冇加啫！咁咪即喺，乜都我讲哂？

都话唔使咁认真罗！背后嘅宏观概念，比个结论更重要嘛！

（待续）

懒人兄, 孖寳兄, Oscar兄, 引刀兄, 珍惜兄,

小弟担心香港经济环境转差多过美国佬加息！

打工仔兄

我始终认为影响楼价最关键的是经济，经济好，就算加了息，楼价都只会应酬式回调一点然后又再上升。

这几年不停有人唱淡楼价，但楼价总是不下去，就是这几年香港和中国经济表面上不差。

除非经济衰退，不然莫说楼价爆煲，连大回调也不会。

利申：极想上车，极想楼价大爆煲特爆煲的人。

各位师兄，早上好。

中国有句说话, 唔怕米贵, 最怕运滞.

经济好, 年年有职升人工有得加, 楼价再贵都大把人笑住买.

而家最怕中国经济硬著陆, 香港零售又冰河期.

近年楼价升主要系因QE及低息环境所致，并非靠本港经济好带动；现时投资智慧确系逆向思维较中用，即系坏消息其实系好消息！

回6楼打工仔兄，

美元利率期货:  www.facebook.com/bondinvestment

to 懒人兄,

我对中国经济无你睇得咁好, 中国今日经济既发展系靠透支紧将来几代人既福祉而得黎, 中国再唔改变个发展模式, 我怕之后几代人都唔驶系中国住. 老老实实, 而家国内有钱既都送0的细路走, 食既又外国直接入口, 但始终空气污染避唔到. 而家0的跨国集团已经好难搵人(鬼佬)去北京, 佢地一听到PM2.5都怕怕, 肯去既都最多stay一两年就走. 咁既环境, 好难再发展.

我既感觉系中国似一个空心老倌, 只系表面风光.

To 11/F师兄or师姐: 

谢谢你的看法。

我想法比较简单一点，就是价楼无论怎样变化(舞高弄低)，最后都要回到供求问题。QE和低息固然有力托住楼价，但楼价的支撑，始终要回归於买家的付款能力。而付款能力来自买家的收入多寡，而收入多寡来自经济兴衰。

97年前，银行十几厘息楼价照升的不亦乐乎，就是因为市面繁荣。

To Law Student兄，

我觉得中国经济绝对是影响香港楼价关键中的关键。

由03年直到现在楼价却一升再升，原因就是因为中国经济的起飞。香港经济太依靠中国了，真真正正做到中国好香港就好。别说贸易，金融等项目，单是自由行，铺位租金也不止翻了几翻。 

可是，香港背靠中国，中国却要靠自己。所以，我觉得预测香港楼价就先要预测中国经济。

明白你的谂法，但近年QE及低息环境是因经济好而推出？抑或是因经济不好而推出？俄罗斯物价飞升因经济好？

楼价或物价并非一定同经济挂钩的！

睇左FOMC 个 statement 同埋 FOMC 的经济预测, 其实今年应该都冇得加息.

懒人兄

to 17,

有一个概念要弄清楚.

楼价同消费物价并不一样, 消费物价的确并非一定同经济挂钩, 例如一二战后既德国, 经济衰退, 但又有恶性通货膨胀(so called stagflation滞胀), 国民党在中国后期亦有此情形.

但楼价却同经济同步得多. 美国QE并无明显推高当地楼价, 反而推高新兴发展国家楼价, 因为新兴发展国家经济发展前景, 例如中国比美国好, 同一情形, 一样0系日本发生, 日本QE早美国十几廿年, 楼价一样无起息, 反而而家推出新振兴经济措施, 日本楼价才开始有0的起色(当然亦有靠强国人入货).

俄罗斯物价飞升因卢布眨值, 但佢楼价有无同物价一同飞升, 我深表怀疑(although I don't have such data).

多谢引刀一快兄指点，下次试吓咁改。

【珍惜香港】既分析客观准确之余，风格亦赏心悦目。赞！

懒人向来觉得楼价（主要讲住屋、唔系商业用屋）同民生、经济嘅关系并非百分百直接挂鈎，反而同人心关系影响更直接、更同步。

回懒人

很多报纸认为强美元下，港资金会流走，以及抽高港利息，历史都系咁发展。

 

但结果系近半年美元走强，香港综合利率及HIBOR 反而不升反跌，究竟报纸及传媒有冇做好功课然后才去评论？

 

今日的博士打倒昨日的博士 !

我认为，不能因为过去出现强美元港楼跌的历史就话，今天港楼要跌，必须搵出过去及今天基本因素之大不同，否则就是读死书

有冇人认真去想点解美元强但港息会跌？

我觉得楼要跌香港首先要乱,香港乱首要既就系市民顶唔顺而家社会风气同贫富悬殊,而家声音越黎越大,楼价大跌只日可待!!

加息，只不过是一个假设

..........利息一定会加，但唔知几时，这个预测的关键，就是「几时」，在过去十年，不少专家经常苦口婆心说就嚟加息，问他们几时，他们又不知道，没有一个肯定的日子，这个预测只不过是一个假设，试问，一百年后才加息，对现在楼市有什么影响，因为担心加息而没有买楼的人岂不是浪费了一百年，我不是说笑，有不少人因为担心加息已经浪费了十年时光，人生，究竟有几多个十年，有几多个有能力买楼的十年，我认为只得三个，而且，他们浪费了最容易买楼的一个十年，加息这个假设真的是害人不浅。

加息，令收租人士增加收入

还有一点，就是现在房屋供应大量增加，也不完全等於供求平衡。

现在主流意见就是买楼是用来保值/增值，没楼就要上车，有楼就想要再弄第二、三、四...间。偏偏民间财富现在还很深厚(只是个人观感，没看过数据，有错勿插)，所以当有新盘推出时就去抢货。所以按这个推断，楼价纵是有回调也不会调多少。

到了全球包括香港经济衰退，失业率攀升几个百份点，人人都要禁住个荷包，那时求过於供情况才会消失，楼价才是爆煲之时。

点解咁多父母帮仔女买楼？冇父荫点算？

 

今个星期的 iMoney 副刊主题是「买楼何价」...
专题报导「年青人硬上车、自暴自弃」的故事...
又探讨佷多父母帮子女买楼，当中有 King Sir 的访问...

 

其中一个故事，讲一对新婚夫妇...
花了三十多万摆酒，只剩十多万，冇钱置业，好惨...
老老实实，「花了三十几万」+「只剩十多万」=「本来有五十多万」...这是个人选择问题，五十多万，绝对够买一个 $400 万以内的单位，再加上他们每月收入超过 $5 万，压力测试应该不成问题。然而他们选择花钱在婚礼上，笔者身边好多朋友都系咁，唯有捱贵租...

当中又讲到很多父母，帮子女买楼...
事 实上，笔者身边很多朋友，都有咁做，有位炒家朋友，在占中期间趁兵慌马乱，一口气买了几间，一间给儿子，一间给侄仔。另外有位持有十多个物业的 1% 住宅兵团同学，膝下无儿，几个外甥、侄仔，每人送一间，人人有份，哈哈！笔者自己虽然未有子女，不过亦有为家人置业，除了有一间给父母住，另外亦为两位弟 弟每人买了一间。通常讲到呢度，身边的朋友就会话，哗！乜咁好？仲要唔要细佬妹？...

其实...又系政策引伸的怪现象！
近年政府不断加辣，收紧按揭，买楼越来越难。年轻人高呼政策令他们难上车，笔者跟你们说，想买楼收租更加难，正所谓有钱俾首期都过唔到压力测试，买到三、四间已经不错，相比几年前的战友，闲闲哋买十间、八间，相差很远。赚咗钱，自己想买又买唔一到，攞住笔钱做乜？炒股票？买汇丰、银娱都输到开巷，买二、三线股好 多更加血本无归！乜都唔买摆响度？仲大镬？世间诱惑何其多，笔者都试过，无端端攞几十万出去做生意，半年都唔够就蚀晒！

於是...赚了钱，自己又买唔到，自然想到买楼给亲人...
当系血浓於水又好，一家人拍住上投资又好。今时今日银纸不断贬值，楂砖头点都好过攞住笔钱唔知做乜。形成很多年青人，都仲未知道乜嘢叫楼，就无端端俾老豆老妈子摆咗上桥。建议父母买楼俾仔女的同时，应该顺道教导他们理财，如果唔系佢哋唔会珍惜，分分钟做败家仔！

见到身边的同辈有楼楂手...
再加上传媒推波助澜，令到很多年青人「硬上车、盲买楼」，然而亦因为这些小业主、年青人，本身对物业市场不熟悉，甚么是平？甚么是贵？没有概念！总之老豆老妈子住响呢区，就应该要在附近买层楼，买贵咗都唔知，就算知都唔介意，一句「自住啫」就解释晒！

咁多破顶新闻，咪就系咁嚟罗！
唔系新手买，唔通老手、炒家会同你破顶追价咩？赚条毛呀？
所以笔者同意汤文亮博士、林本利博士所讲，没有必要急於追价，应该先装备好自己，不断睇楼，做好准备，遇到真正有价值的楼才买。至於冇父荫母荫的年青人，就要靠自己啦！靠自己的过程之中，你们学到的一定会比其他年青人多，因为一分一毫都是你们自己的，你们一定会更珍惜，更用心思考。访问之中 King Sir 亦有贴示，有能力的话不要再追细价楼了，中价、中型楼的尺价合理好多！你转咗阵未？

 

二三四按与P-Loan

细价楼破爆论的其中一个主要的论述，系指业主向财务公司申请所谓的二按三按四按，因利息极高，但审批条件寛松，所以当一个没有太好的财务状况的人借左，就好似食左毒药咁被个高息慢慢吸干至死，到最后就被逼收楼，银主盘收场。


其实表面上好似好有point咁，但系事实又系咪咁又当然系另一回事。首先，队长认为所谓的二按三按四按呢D名称也许有小小误导成份，因为如果真系一份按揭黎讲，队长的理解系应该同份楼契系有关系的，不过坊间的official二按其实就只有HKMC，而其他的财务安排，或者你可以理解为私人贷款 (P-Loan)，不过财务公司可能会见到你有层楼先愿意借大小小个额比你，即你如果本身只靠人工收入就借, say 10X薪，但你有层楼可能就借到20 - 30X比你或更多至一百万咁讲，但本身其实同层楼并无直接的关连，因为系借钱的时候财务公司都系唔会睇你份契，除非你出事还唔起钱，否则层楼是没有影响的（打定个底：以我遇过的loan黎讲，其他财务公司有新的产品系完全睇晒契就唔知啦）。


所以如果讲到财务公司，队长曾经都问过安记，我的credit咁靓仔，年息都要去到12.5%左右借100万，而亦有朋友问过佢就去到24-30%，所以如果真系谂住用按揭的思维去谂的话，纯计钱我谂唔到点解有人会借，除非真系走投无路，但走投无路仲要借财仔的人，虽然系香港每年每月每日都发生，但始终都会系少数的一群，个泡沬唔应该会太大，甚至无乜可能会大到队爆楼市？


所以，系比较下，其实同样要借一笔钱周转，一个稍为有正常职业又有正常智慧的人，话知佢有无楼，但是但行入一个银行借P-loan，借30-50万出黎，年息5-8%左右我谂大把银行争住做呢D生意，对比细价楼讲真都可能系一两成的楼价了，你唔够洗行多间又借多30-50万出黎其实都唔难，所以如果计成本的话，根本系银行借条P-Loan都完胜财仔，所以我相信如果真系谂住用层楼的价值去借财仔仲比咁高息的人，一系就系低能嫌钱腥，一就系无得拣，我个人倾向低能的人系香港比较少，所以无得拣的人应该系主打点解要搵财仔。


当然系辣招的新措施出台下，也许有部份人会因为收紧按揭而marginally咁被排出去借财仔，之但系其实首置上车的，理论上有九成，又肯肯定惊惊青青计岩数先会入，一般我谂如果有大风险都唔会攞几十万首期黎较飞，所以一定计得松动先会买，因此要由九按再跌番入财仔的人应该好少。而投资者的话，讲真呢家下下五成去黎计，我知的好多我地呢D蚊型投资者一早收晒疆，边度仲会冲入去买？买的理论上都系唔小心未上会果堆先比政府玩死可能要去财仔，呢一批人可能有，但都唔会多。而剩下来会搵财仔的人，就系本身佢地都谂住搵财仔借钱的人，呢一批人无论政府点都好，都系会搵财仔anyway，所以其实由政府出招而将人推向财仔的，我认为好少，而大部份有能力的人，有得拣P-loan的5-8%息，同财仔12-30%不等的息，我相信有脑的都唔会拣财仔，亦即系话根本财仔个波唔系吹得太大，生意好左唔一定同楼有关。


讲左咁多废话，其实队长想带出一点的系，如果你有资金需要，其实你有楼无楼，你都可以系P-Loan同财仔中间取舍，亦即系话财仔的泡沬其实同楼唔系太大关系。再者，计数上借得钱越大，风险越高，息口亦越高，咁P-loan同财仔的还款额就越明显，亦即系低能的人就越易睇到自已无能力还财仔，所以唔会有太多低能仔误踩财仔陷井，亦即系话如果楼价越升理论上越借得多，就越比人睇到自已还唔起。呢一D人借财仔紧系唔抵可怜，但香港社会，特别系房地产市场入面，个个咁精明咁识计数买楼的情况下，话比你听呢家有好大部份人比紧2.15%利率，都走去借100万比20厘息做二按而唔借P-Loan，你信唔信有多人到咁样去笃爆楼市呢？我就唔多信了。


人有三衰六旺，买完楼有咩用钱需要，正正常常如果可以加按，其实楼价升都可以套到一旧现出黎，而且都系2.15%左右，真系平靓正。加唔到按的，真系要用钱，睇下我侧边Banner的moneyhero，大部份APR都系3-5%左右，已经大把银行比你拣。至於真系又要用钱又无银行肯借的人，我相信都有，但多唔多呢？Hmm.....借十万八万果只可能就多D，但要借到层楼都收埋，我就无法想象。

淡友期待的经济衰退,楼价下跌,永远在明年.

一时一样，都唔知边句先真！：请看今日东方日报http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20150319/00204_002.html

掉已轻心，还是「掉以轻心」呢？

加息唔加息呢个问题困扰咗广大投资者七年, 好多网上的讨论都讲唔到核心, 美国为什么那么怕加息而加息会对美国有咩影响, 建议大家可以读宋老师的货币战争, 读完就会知美国是唔想加息的.

美元发行背后支持的是美国国债, 我哋正常人拿住一张国债除了每年收个三巴仙年息外就是等到佢到期然后收回买那张国债的钱. 而家真正影响全世界的经济是影子银行, 唔是我哋响街上见到的街铺银行(呢啲影子银行背后的资金好多都是街铺银行出资的), 呢啲影子银行可以回避哂正常金管监视, 国债在佢哋手中是可以成为最佳的抵押品嚟借钱嚟赌钱, 加息令国债的价值变低从而引发大量抵押品价值变低, 要银行家赚少一个钱等於要了他们的命.

睇过咁多讲美国加唔加息讨论只有宋鸿兵老师的货币战争最中题, 其他所有讨论冇提过影子银行, 或者大家直情唔知是乜, 所以黄子华讲得好啱, 平时要读多啲书, 读多啲书就会知点解会失业, 越读书就会越知自己识嘢少

我不是楼价淡友，淡友是拿出一堆理由来支持楼价下跌。反之亦然。

我只是说息口并不是影响楼价最关键的因素。

喱度个网络社区，估计占 95% 是资产阶级喎，段估人人都应该；好食+好住+身体好！ 为什么想粒美丽的东方之珠失色而「乱」呀！有着数吗？

你幅图似乎无一条curve系HIBOR喎???

因为3, 6个月的HIBOR比起上年年尾都升左喎, 但你又唔show出黎, 点降呢???

PP 兄，期待你嘅分析！老实讲，唔好咁深。

你系咪思想有点混乱, 你话不能因为过去出现强美元港楼跌的历史就话，今天港楼要跌，既然系咁, 系咪应该系你必须搵出过去及今天基本因素之大不同呢, 而唔系叫人搵出过去及今天基本因素之大不同呢? 因为人地话历史可能会重复, 而你话今次历史唔会重复wor.

只要唔变负资产，楼价跌7成都唔使惊，97楼灾---03沙士咪试过罗，租金减7成、减人工7成、通缩率7成，总之乜都减7成，咪好似发行新港元每30元对换旧港元100元咁，数字游戏之马。

To 39

>> 加息令国债的价值变低从而引发大量抵押品价值变低, 要银行家赚少一个钱等於要了他们的命

1. 言则联储局是为影子银行服务?
2. 美国现在加在银行家头上的监管措施,可止令银行家赚少一个钱? 近年重罚银行的金额又何止一个钱!

41楼兄台，唔怪得毛主席话：愈乱愈好、不是小好、而是大好。

Sorry for my omission 

我认为历史有参考价值，不过要根据今天的情况而调整，这样的预测才有点价值

PP借大左。

to 38/F
听网主讲有3个Admin日夜睇住, 即是话３个Admin日晚瞓 觉

6-month HIBOR 我冇，但3-month HIBOR 好稳定

【珍惜香港】续 4/F

似乎有人开始意会到，我呢个系列，最终想表达啲乜。其实，赞唔赞，喺唔紧要嘅；最紧要喺明白，咁就算反对，都已经不枉我花咁多时间写。

上回讲美国，喺想带出一个宏观概念。希望大家唔好咁著眼利息呢个冰山一角嘅数字，加唔加息，唔喺最重要，就算表面上冇加，变相可能已经加咗你唔知，真喺加咗，又可能同冇加一样。唔好问点解，加咗息，楼价竟然会升；减咗息，楼价反而会跌。呢啲关喺，喺冇绝对，因为世上，有太多「如果」，你喺冇可能计得哂。

所以最紧要，喺睇通响背后，推动呢个时代巨轮嘅宏观因素，咁你就唔会因为个别数字嘅变化，而贸然作出错误嘅决定。随著全球各个大小经济体，渐趋成熟，呢个世界嘅金融结构，已经转营成为薄利多销嘅模式，咁即喺话，低息，已经唔再喺个别地区嘅事，而喺一个全球趋势。

就好似呢度有人话，讲加息，点可以唔提影子银行。其实，唔同形式嘅影子银行，存在於世界各地。响香港，就喺所谓嘅财仔；而财仔呢样嘢，我会响呢个系列嘅后期讨论到。至於点解我上文唔提影子银行，咁不如先问各位一条问题：影子银行，可唔可以阻挡全球嘅金融大势，转营成为薄利多销嘅发展模式？答案，当然喺唔可以。我绝对冇否定影子银行同利息之间，有不可分割嘅关系；我嘅意思喺，影子银行，只算喺附属於经济发展嘅一件副产品，佢地只会顺势而行，喺果，唔喺因。

本来，我冇预计要写呢篇补充嘅；睇嚟，真喺要转番去下一个 TOPIC 啦！

（待续）

谢谢38楼指正，文章已经作出修改。

影子银行 also include investment bank, funds and other non-bank financial institutions.

to PP兄

6-month HIBOR 可以在银行公会找到, 请参考以下的link. 应该都系好稳定

https://www.hkab.org.hk/DisplayInterestSettlementRatesAction.do

Thx to law student

回珍惜香港兄，

踏入羊年，光复行动都未间断过，几个组织轮流上阵，誓要在今年明年选举前，将自己的旗帜插在不同的「红区」土地上。

这些「义士」人数虽少，但凭著越趋激烈的行径，每每能抢得电视报纸的头条；由讲口以至讲手，电视的旁白「嘟」个不停。

万人期待的「光复上水」，随著黑超特警候先生出巡便闻风而逃，让一众花生友大叫失望，但镜头一转，又见「义士」们围剿妇孺，脚踢老翁，何等勇武，香港教育界真系饮得杯落。

透过电视画面，有组织者以「个人参与者」的身份在电视中放话；水货客充斥令到市民受损，所以一定要抗争；但唔知点解，反水货竟然会反到入金铺，甚至唔觉意围错咗香港人。

其实，水货客同自由行，好易分之嘛。

「自由行」系落嚟旅游，所以多数都唔识门路，多数都会走去商场购物观光；佢地多数一家大细扶老携幼，行下停下，偶尔会拿部相机出来自拍下；虽然都系拖箧，但大多数个箧都系光光鲜鲜；基本上同我地香港人去日本或者去泰国商场差唔多。

至於搵食的水货客，时间就系金钱，永远都以似小志强带波咁直线前进，有脚碌脚，有鞋踩鞋；双眼永远向前望，边得闲同你左望右望？拖箧路线永远只系装货地点同埋交通工具的入闸位，边有咁多时间同你去唔同地点分开装货？永远系大箱叠细箱，就算真系拖箧，都由於长期使用而残残旧旧，再加条橡筋带左绑右绑。

外表上，根本就好易分。如果真系要反水货，点会咁容易睇错？同埋，点会入去商场去反水货客？

呢度引申第二个问题，到底「走水货」系咪等於「走私」呢？我地香港政党有咁多律师，点解无人一个人出来同大家讲清楚？

「走私」，即系违反法律，不管系香港法律还是内地法律。火四郎马上去查一查香港海关的网页，除了药物或毒品之类的违禁品，有关出口货品的限制最主要有两类 – 配方粉与食米。

只要唔携带超过15公斤食米《储备商品（进出口及储备存货管制）规例》296A章3条，以及24小时内唔携带超过1.8公斤的「细仔奶粉」；理得你系一箱一箱益力多定系柠檬茶，你都唔可以话人「走私」架喎。

系香港，大家只可以利用《香港铁路附例》第556B章39A条，或者《公共巴士服务规例》第230A章14条，限制尺寸过大的货品进入交通工具，换句话讲，人地坐的士甚至GogoVan，系完全无抵触过香港法律架喎。

香港无犯法啫，佢地犯咗内地法例，咪系走私漏税lor。

咁我地睇下内地法例，《中国人民共和国海关旅客进出境行李物品分类表》，任何人都可以携带价值人民币5,000元以下的生活用品；「职业水货客」精甩尾，又点会咁蠢去违反呢个「价格」的规定？

憎内地人咪直接讲lor，唔驶下下都靠屈人地系「走私客」来抢道德高地架。

「咁，水货客搅到我地民不聊生，成街成市都系药房，条数又点计先？」

呢个问题，又分两个层面来睇。

1. 火四郎想问，无论系药房又好，水货店又好，到底佢提供到的货物，系平还是贵？

药房所卖的嘢相比起超级市场，绝对「平足九条街」，读者可以问下亚妈，屋企大部份物品，由牙膏牙刷，洗头水发泥，洗洁精洗衣粉，去到厕纸垃圾袋，相信大部份都系由呢D俾各位指住来闹的药房出售的；系咪将各位赶返入惠康百佳华润，大家增加返D开支就会皆大欢喜，本土胜利？

2. 至於话到药房金铺搅到租金上升，民不聊生，香港以往的文具店精品店荡然无存；火四郎想反问，对於小食店小商户，你地又愿唔愿意提供足够利润等人地可以经营？生意，永远要靠帮衬去支持。大家谂下你地好怀念的街坊小店，你地平均几耐先帮衬一次？有钱赚的生意，又点会肯放弃经营？

虽然香港饱受水货问题困扰，其实香港应该感恩，内地对奶粉进口系有规制；倘若奶粉商系可以自由进出入地，13亿的市场VS 800万的市场，到时又会唔会风水轮流转，就好似我地上一代走晒上大陆办货落香港，成为被指骂踢行李的一群？

同意15，16，32楼 doraedog 的分析。

惜香港兄,

多谢分享, 美国佬加唔加息无紧要, 最紧要班某利(暴徒)唔好再出泥搞事！

唉,其实佢讲野系咁咖啦, 你估真系博士论文咩,hehe, 我当佢日日喺度吹下水发下up风咋,唉,呢D野认真就输了,不过你攞人地D锣野出嚟讲,睇嚟听日又要听佢死兜难兜O既怪论了,唉..

To 珍惜香港兄,

多谢分享, 美国佬加唔加息无紧要, 最紧要班某利(暴徒)唔好再出泥搞事！

救救香港

以前不问政治, 几十嵗人冇投过票, 依家激起民愤, 唔想班暴徒出来搞乱香港, 请行出来投票, 赶走班搞事政棍!!!!

泛民今次太疯癫

香港楼市至少仲有两成升幅，博士甘冒清誉尽毁的危险去指出爆煲论，背后必然有不为人知的原委或利益。可惜已经是百家乐十四铺开庄，全部 Natural eight 8点，第十五丶十六丶十七铺依旧 Natural, 仲要9点添。你不信邪，也不能阻止明眼人士蠃铺金番黎！

 做贼都要买楼  汤文亮博士 纪惠集团行政总裁 2014年9月27日

在楼价下跌五成的机会微乎其微，若果因为有此顾虑而不敢买楼，就坐失良机 太过谨慎的人得不到应有的东西.

就系资本家太欺人太甚系时出黎反资本主义! 无人想香港乱所以灭资本主义更加系唔迟得!

70楼讲得好，资本家都是賤人，记住直接剝削你的就是你老细，明早返公司第一件事就喺反佢枱，唔做正衰仔。

【珍惜香港】续 54/F

多谢 56/F 修正，我主要讲概念，而定义上嘅嘢，一向唔太嚴谨。应该话，响香港，影子银行喺包括财仔同閣下提及一系列非传统银行嘅融资机构。

跟住要讲嘅，当然喺同我地香港最贴近嘅祖国啦。

以前，阿爷话要保八，依家就讲保七，唔知迟啲又会点讲？有人话，中国经济会下行，甚至话，大陆会冧添喎！记得差唔多近一年前，我曾经话过，真正嘅灾难，喺预计唔到，预计得到嘅，早就处理咗。既然喺全城唱冧，就即喺一个众所周知嘅问题；成个中央嘅高人，每一只牛咁眼，都勁过哂我地呢个博客啲人嘅总和。所以我认为，阿爷喺绝对有能力，去成就一个軟著陆；呢一点，我响上一个系列已经提过。

如果你问我，中国嘅经济前景好唔好，我嘅答案一定喺正面。其实，所谓经济好，经济唔好，喺冇一个标准定义嘅；究竟乜嘢叫好，乜嘢叫唔好？正如我上文话，美国嘅经济，根本就冇衰过，中国，又可以几衰？成日话大陆冧，香港就好唔掂，咁即喺要呢个具十三亿人口，擁有龐大实体企业群嘅超级大国，冧成点，先至会搞到呢粒弹丸之地，好唔掂？我就话，只要一日香港仲喺中国主权下嘅一个城市，一日都会好掂，大家亦唔使太担心。

其实，如果唔喺六四，某啲人就唔会当权，中国嘅发展，可能比依家更快。记得法子兄曾经同我提过一个经济学名词，UNINTENDED CONSEQUENCES，我谂，滿脑子黄色絲想果班人，呢世都唔会明。

总之，我嘅睇法，好简单，经济増长放缓，只喺一个发展中国家，升级成为已发展国家嘅必经过程。随著经济体渐趋成熟，增长就会逐渐放缓，迟下甚至连保七都达唔到啦，有乜咁出奇？就睇香港，财爷曾话，全年经济增长得果百分之二点三喎！咁我地咪死得？一个成熟嘅经济体，就喺咁。所以响另一边，脫苦海兄以 GDP 嘅增长，嚟将成熟嘅香港，同发展中嘅内地城市作比较，喺反映唔到现实情况嘅。

从亚投行角力事件，睇到中国响货币同金融方面，对全球嘅影响力，已经威脅到美国嘅領导地位。果次话，港股直通车，一笑置之；滬港通，就令我惊嘆。好大喜功嘅年代，已经成为过去式，取而代之，喺深思熟虑，谨慎行事嘅果。就睇翻天覆地嘅打貪行动，的确为中国经济下行推咗一把，亦同时令香港零售业下跌。不过，为国家全面制度化、正规化铺路，点计都值得。正所谓，大势所趋，总要发生；成败得失，不在朝夕！

既然中国嘅经济体，渐趋成熟，又加埋内部優化嘅因素，咁所谓经济下行，根本就喺必然，莫讲话唔喺坏事，简直就喺可喜。今时今日，中国嘅領导层，喺好清楚国家需要啲乜嘢。货币，只喺一件虛无嘅数字工具；而货币嘅領导地位，亦只喺一件踏脚石。全世界最终极要争取嘅，就喺资源；增持资源，至喺王道！

上文话，背后嘅宏观概念，比个结论更重要。讲到呢度，对於我地作为香港嘅物业投资者，究竟有乜啟示？

终於可以入正题啦！不过，我需要啲休息，今次可能要耐啲。

（待续）

珍港兄

“增持资源，至喺王道”

珍惜香港兄，

珍惜香港师兄，不要写得太晚，保重。

升有时，跌有时，晨昏四季皆有时，what go's up must come down.任何市场皆暗合升跌有序，五十年图，一百年图在现今数码年代随手可得，浪顶浪底波幅五成七成平常事。

>我觉得中国经济绝对是影响香港楼价关键中的关键。

各师兄们今天的回应真系太精采!!! 特别是珍惜香港兄, 带出左几个比较新和特别的view point, 要好好消化...

致:珍惜香港兄

我唔担心加息，而家亚洲基礎投资银行开波在即，大佬仲唔尽快cap水，再嚟QE都得。

CD ROM兄

多谢珍兄分享心得！句句实在，字字卓见，世界正是这样前行。期待续集！

CD ROM兄，刀兄，

Oscar Lam兄

回刀兄，

饮咗大包奶都唔自知是笨蛋，我不要了，嘻嘻！

在这几年的供求失衡 , 导致十几户人抽居屋 , 你相信细价楼爆跌吗 ?

回90楼，

珍惜香港兄

金管局副总裁阮国恆在网站文章「汇思」中表示，金管局於上月底向银行发出指引，推出新一轮物业按揭的监管措施，令公众关注准买家或会由银行转向财务公司申请物业按揭贷款。

他 指，在2014年12月底，有45间银行向59间财务公司提供融资，融资总额270亿元，占银行体系总贷款额不足0.4%。当中，29间财务公司有经营物 业相关贷款业务，涉及以物业抵押的贷款(包括按揭和其他一般周转使用)总额约为92亿元，与本港银行业总体约9,900亿元未偿还住宅按揭贷款总额比较， 僅约为百分之一。可见财务公司借出的置业贷款金额并不足以影响香港楼市的发展。

根据金管局的规定，如果当这些财务公司提供不符合金管局要求相关的按揭贷款，银行便须停止与这些财务公司的信贷关系。

阮国恆重申，宏观环境风高浪急，有意置业人士要小心衡量自身的供款能力，亦务必顾及在周期一旦逆转及息口调头回升时自己所须承担的风险及周转能力。(jw/a)~

阿思达克财经新闻

我好同意汤博士嘅睇法！我曾经是业主，现在是租客，我可以即时用现金买，而不需要上按。但我都觉得现时嘅叫价实在太疯狂！唔值得宜家去买，何况那些连首期都要做按！当你有供过楼经验，就知道冇咁大个头，就唔好带咁大顶帽！好难顶！

2000年－2005年嘅裁员潮，有D人忘记咗，有D人侧侧膊詐睇唔到唔回应，仲惊死会多咗人关注呢方面嘅问题。

理察叔叔, 我目前都系,  心谂梗硬高价买件爛货, 不如等吓.

【珍惜香港】TO：92/F 引刀一快兄

又唔使睇得咁灰，虽然我话，成败得失，不在朝夕啫，但都唔使要放眼到几十年后嘅。

至於你响 74/F 提到中国经济放缓方面，我喺著重较宏观嘅睇法，而唔喺斟酌微观嘅分析，同閣下嘅角度会唔同。我同首富嘅评论有啲类似，都喺好正面，你可以参考呢段新闻。我记得当时有睇过段新闻片，可惜已经搵唔番出嚟。

珍惜香港兄

【珍惜香港】续 72/F

上文讲到，增持资源，至喺王道；CASH，唔喺 KING，资源，至喺 KING！

资源，其实好广义，可以喺有形，亦可以喺无形；既喺可以利用嘅有限物质，又或者喺任何有助维持生计嘅事物。就举一个无形嘅例子，假如你喺一个醫生，咁醫学专业，就喺你嘅资源，亦为你带嚟货币回报。不过，货币嘅回报，只喺市场賦予资源嘅数字价值，影响唔到佢嘅实用值。即喺话，市场上醫生嘅多寡，虽然会影响你嘅数字收入，但你仍然喺一个不折不扣嘅醫生，随时可以帮人醫病。

同样地，响既定环境下，一斤柴燃烧嘅时间，唔会随著柴价嘅升跌而改变，因为一斤柴，始终喺一斤柴。所以，懒人兄以三百万买屯门小猪，将来无论个价升至四百万，定喺跌到两百万，懒人兄擁有嘅，仍然喺果只中层，实尺 324，两房望码头无遮挡海景远望机场、廳望楼景嘅屯门小猪，而楼价，喺影响唔到佢嘅实用值。再者，懒人兄果三百万，咪又喺由另一种资源衍生出嚟！如果果三百万，喺用三年行醫赚番嚟嘅，咁实质上，懒人兄就喺用咗三年嘅醫学专业资源，换嚟一只小猪。抵唔抵，就睇佢认为，呢个资源交换，值唔值，而唔喺睇果三百万。

物业，喺有形嘅资源，住宅物业，更喺必需嘅资源。而物业嘅实用性，亦同时与专业、技能等无形资源相类，衍生出时间回报，以换取其他资源。所以我点解话，房屋呢样嘢，既喺民生，又喺投资。响香港，土地喺好有限，但人口就持续增长。有人话，楼市嘅刚性需求，只喺心理需要，唔使瞓街都唔算喺需求喎！呢个讲法，喺大错特错。所谓，人望高处，水向低流，万物皆有其獨特本性。

趋向持有物业资产，就喺市场嘅本性。

无论货币嘅设计，引申出嚟嘅一切金融同经济结构，有几咁复雜，衍生嘅一切数字价值，有几难预测，都唔可以改变呢个市场嘅本性。因为，货币，只喺人造出嚟嘅虛擬数字，强加资源之上，但唔喺资源嘅本身。物业资产，之所以会成为金融体系嘅核心，借贷鍊嘅基礎，亦喺基於呢个市场嘅本性。其实，所谓嘅楼桉，睇穿咗，咪又喺持有物业资产嘅一种形式！

金融扭曲，发展到第五波，市场嘅本性，已经显露无遺。随著环境嘅转变，政策嘅转变，今时今日，物业投资者，要增持物业，既困难，成本高，风险又大。呢几年，财务公司呢门生意，越做越大，因为财仔嘅操作，就正正喺变相低成本增持物业；呢个背后嘅宏观动力，连财仔自己都察觉唔到。可见市场巨獸，威力有几大！

时移世易，香港嘅大环境，变咗好多，而眼见人嘅心态，亦变咗好多。市场嘅覓食者，正喺用尽一切办法，诱使物业持份者，放弃或减持手头上嘅物业资产，而楼价，就喺最直接嘅诱因。我奉勸大家，唔好因为虛擬数字嘅诱惑，随便减持自己嘅物业资产。当你将自己嘅宝贵资源，完全转化成货币之后，就即时进入咗一个充滿騙局嘅游戏里面。你可能会贏，亦可能会输，问题喺，点解要搏？

我之所以展示呢个环球经济新常态，就喺想同大家讲，今时，真喺唔同往日啦！香港，已经喺一个成熟嘅经济体，而发展中嘅国家，亦买少见少，连中国嘅发展都已经渐趋成熟。依家仲有几多捷径，可以俾你走？所谓嘅经济周期，亦比以前更长，波幅更窄，甚至可能已经冇咗周期。利用楼价嘅周期波幅，投机取利，贏面又有几大？

孟子曰：舍鱼而取熊掌者也。我就话，依家舍鱼易，取鱼难，点解唔留鱼？你舍鱼，唔一定会取得熊掌；分分钟熊掌取唔到，条鱼又冇埋。你留鱼，一样可以取得熊掌，只喺只掌个 SIZE 细啲。不过，留鱼再取熊掌，又唔喺个个都识得玩嘅，咁取多条鱼，都唔喺冇可能架？再唔喺，一动不如一靜，繼续以鱼生利，夫复何求？

记得响一月中，我评论长和系重组，见首富对起楼之事连提都唔想提，反而多次强调集团嘅龐大租金收益，就认定佢将地产业务分拆，喺要转营至保本经营模式。而响最近嘅业績记者会里面，一提到收租物业啫，两父子都唔知几雀躍啦！呢个被所有传媒忽略哂，但我又认为，喺成个记者会中，最重要嘅部份，就节錄出嚟俾大家睇睇啦：



舍鱼易，取鱼难；留鱼生利，夫复何求？

（待续）

真系分析得大好，楼市已经没有了下跌周期，只会不断上升，橫行，上升破顶！

on 9得你甘天真都有既

珍惜香港兄

珍港兄提供的资源定义维基百科连结内，人力资源也是一种资源，定义是这样写的：

人力资源
　主条目：人力资源

人类自身也被视为一种资源，因为他们能够将原材料转变为富有价值的资源。人力资源－这条术语亦可定义为：那些用於生产商品或提供服务的技巧、精力、才能、能力以及知识。

在考虑将人作为资源之时，必须将下列因素銘记在心：
．人群的规模或数量
．人群之中个人的能力

【珍惜香港】TO：100/F abc

我话过，赞唔赞唔紧要，最紧要喺明白。

閣下似乎有啲误会，我唔喺话楼价只升不跌。周期嘅消失，喺指楼价，好难大升，亦好难大跌，而升跌之间，亦唔再有一个既定嘅周期关系；不过呢样嘢，唔喺最重要。

增持资源，唔喺因为睇好佢数字嘅虛擬价格，而喺因为认同佢嘅实用值；放弃或减持资源，亦唔喺因为睇淡资源嘅虛擬价格，而喺因为佢已经唔再实用，又或者为咗要换取更有用嘅资源。

如果只喺沉醉於价格嘅升跌，为虛擬货币嘅数字收益，罔顾资源嘅实用值，就喺投机心态，最终会失去宝贵嘅资源，成为输家。

持有资源，先算喺贏，持有货币，唔算喺贏。因为货币，唔喺资源，只喺人设计出嚟，为咗要持有资源嘅一啲虛擬数字。

To 103楼

谢谢分享，即是要长期持有物业，只买不卖，有钱计掂数就买。

请教珍惜香港兄

【珍惜香港】续 99/F

前文写中国经济，跟住本来就写香港，但既然讲起资源，就写咗上文先，依家讲番香港。

一月份，香港嘅零售销售大跌近一成半，喺零三年沙士以嚟最差。有人话，香港经济要冧啦，楼价要大跌喎！呢啲危言聳听嘅说话，听过就算，唔好太认真。

几年嚟，我几乎每日都外出，去了解各行各业。内地打貪，加埋中港矛盾，的确喺冲击咗香港嘅零售业，而呢排吉铺亦多咗。不过，要影响经济，去到波及楼市嘅地步，就唔喺咁简单。就睇我地个国際机场，越嚟越爆滿，两条跑道，最快下年就饱和，要起第三条跑道啦！龐大嘅运输往来，就足以证明，呢度唔喺单靠一个自由行。

香港喺一个金字塔型经济社会，依家啲有楼人仕，主要嚟自金字塔嘅中上层，又或者喺呢个中上层支持下嘅新一代。要分析行业对经济同楼市嘅影响，就要先睇该行业响呢个金字塔里面嘅角色。

地产霸权，造就咗大型屋苑，大型商场，响每一片有限嘅土地上，締造出最多嘅就业机会。自由行，亦带动零售业，令各区嘅商铺，多如繁星。而呢啲就业机会，原来主要喺分布响基层；如果冇地产霸权，冇自由行，所谓嘅最低工资，跟本就唔会成立。都喺果句，滿脑子黄色絲想果班人，呢世都唔会明，可能佢地好多都唔喺属於基层，啲民间疾苦嘢，又点会明？不过咁，佢地嘅强项，咪就喺一手摧毁自己把口话要保衛果啲嘢罗，见怪不怪啦！

当年内地对港开放自由行，与其话喺救香港经济，倒不如话喺救基层仲贴切啲。如果零售业嘅下跌，引发失业率上升，首当其冲，就会喺基层。所以点解，一边厢，黄虫作乱，另一边厢，楼市照升，就喺呢个原因，中上阶层喺冇受到影响。要真喺搞倒个楼市嘅，就得先过基层果关，而第一个讯号，将会喺最低工资制度嘅崩溃，即喺话，当社会出现压力，要求降低甚至取消最低工资果阵，大家就要提高警觉。

不过，都话咯，一日香港仲喺中国主权下嘅一个城市，一日都会好掂，大家亦唔使太担心。

真正嘅灾难，喺你估唔到，亦唔一定会发生。唔好成日发夢，谂住有乜嘢黑天鵝飞埋嚟，就算真喺有，都唔会帮你咬人，最终都只会走嚟咬番你。香港嘅物业持份者，借贷比率低，又或者具充裕现金流实力，唔喺因为有需要换楼嘅话，就千祈唔好手痕走去卖楼啦！今时今日，舍鱼易，取鱼难，又唔喺搵唔到钱，做乜咁大貪？

至於 107/F 嘅问题，喺唔会有答案，因为冇一种投资工具，可以保證响价格上一定同楼市嘅表现相反。不过，任何衍生时间回报，即喺收息嘅工具，都可以对冲价格嘅下调；所以物业本身，已经有自我对冲嘅作用。投资物业嘅时间回报，即喺租金收入；自住物业嘅时间回报，就喺慳咗嘅租金支出。

呢个系列已经差不多到尾声，下一篇将会喺最后一篇。虽然呢个留言区已经变得好冷清，但我仍然会 POST 响呢度，俾唔觉得我乱吹廿四嘅有緣人睇到，又或者响完成之后，会响新嘅留言区度重 POST 一次，睇到时心情。

记得写呢个系列之前，我话，希望蒼天，手下留情。唔好期望我会作出惊人嘅预测，话有乜嘢黑天鵝会降临之类，都喺果句，真正嘅灾难，喺你估唔到，亦唔一定会发生。最恐怖嘅灾难，喺响背后发生，受影响嘅人，被埋没在市场嘅巨浪之下，冇人会知，亦冇人会关心。

（待续）

珍惜香港兄同法子兄嘅文章一向非常喜欢，可惜法子兄已久未留言，假如兄台有日真系转场，记得响你FB专页告知，感谢！

最难得系珍港兄既post加上hyperlink，可以睇返以前有关既文章，小弟亦忍唔住輯成word檔放在dropbox不断更新同不时返睇。

珍惜香港兄的真知卓见，我一有时间就翻看，真的是受益不少。原来未来的世界界是这样推进的。适当的时候，能力所及的时候，就增持物业资产。多谢你！

珍惜香港兄,

写得好！

珍惜香港兄，多谢分享！

珍惜香港兄

re 引刀

【珍惜香港】续 108/F

CH 兄请唔好误会，我话呢个留言区冷清，喺指博士讲加息呢篇已经成为旧文，所以下面呢区 EXPIRED 咗冇乜人睇啫。既然大家嘅緣份，源於地产博客，我会珍惜呢个 BLOG，唔会随便转场嘅。呢篇亦只喺今次系列嘅最后一篇，我唔喺封笔，唔好误会。

终於写到尾声啦！可能会令到部份人失望，因为我今次写嘅总结，未必喺佢地期望果只。我唔会预测楼市升，唔会预测楼市跌，亦冇话有乜嘢黑天鵝会降临。不过，呢篇尾声，喺今个系列之中最重要。

上文提到，物业本身嘅租值，有自我对冲嘅作用。我写过唔少关於收租嘅 TOPIC，尤其喺传统收租佬，佢地嘅物业，就好似储钱咁，一点一滴咁储出嚟，每一件，都喺得来不易。年青时候嘅努力同辛酸，就换嚟今日轻松嘅退休生活。

唔好以为，收租佬好发达，就好似我话果对老人家咁，两个三房大单位每月收租，净袋唔够三万。其实，如果你有两个细单位收租，已经算叻，但月租净袋都只喺两万有找。你可能会问，依家租金咁贵，喺唔喺低估咗？呢啲的确喺真实个案，唔喺个个都坐擁市区豪宅，况且老人家但求安稳，租金好少攞到咁尽。以依家嘅生活指数，咁嘅收入，退休还可以，发达就冇佢地份啦！

不过，老人家，一把年纪，可以轻松退休，安享晚年，已经好 GOOD，仲讲乜鬼发达？发达呢味嘢，喺啲后生嘅事。后生仔女，有手有脚，要发达，就唔该自己负责，千祈咪謀住老人家啲棺材本。要败嘅，等人地百年归老，分哂啲砖头俾你之后，咁你就钟意点败都得。

果次引刀兄嘅回应，令我冷汗直冒。好多人，尤其喺老人家，之所以擁有上千万市值嘅物业，只喺因为资产升咗值，唔等於佢地真喺见过成千万嘅 CASH。现金对佢地嚟讲，喺好危险，番咁大笔 CASH，好易出事。有好多嘢，讲就好听，到真喺做果阵，就变成另一回事。你喺唔喺会帮埋佢地管住啲钱，保證事情嘅发展，就如你讲得咁美好先？

上星期同一位商铺老闆吹水，听闻有个老人家，卖走出租物业，番咗成千万，结果就搞到一无所有。人嘅定力，喺好有限，以有限嘅定力，喺駕馭唔到高流动性嘅现金。洗大咗呢啲嘢，就唔在讲啦；但唔知点解，好多意想不到嘅事情，总要发生响你坐擁咁大笔钱嘅时候。啲亲朋戚友，平时冇事冇幹，依家突然个个搞到大难临头，江湖救急。真喺唔到你唔信，钱，原来喺咁万恶，可以为亲友带嚟咁多灾难，而佢地又好似有天眼通咁，预知你一定可以帮佢地渡过难关噃！仲有，平时唔多睬你嘅银行职员，依家又突然变得笑臉迎人，当哂你做 VIP，次次经过银行，都请你入去饮下咖啡，慢慢倾。金融扭曲之下，银行界真喺好大镬，尤其喺前线嘅从业员，压力好大，互惠互利啫，帮下忙啦！

就喺咁，玩下手，千万现金，得番五球，又玩下手，得番两球，最后会点，唔使多讲。点解会搞成咁？原因好简单，因为呢个世界，喺充滿覓食者。你将自己一生嘅心血，封印哂响啲砖头入面，赚取时间回报；而覓食者最难过果关，就喺点样可以将你嘅砖头解封，到解封咗之后，就好办事得多。我地好难去怪责啲覓食者，佢地只喺各为其主，顺势而行啫，无情嘅，喺市场巨獸！

所谓，人望高处，水向低流，无论个社会点样，政策点样，趋向持有物业资产，喺市场嘅本性，冇可能改变。香港嘅人口，逐渐老化，随著歲月飞逝，好多物业持份者，都已经上咗年纪。佢地封印住嘅物业，占市场总货量一个非常可观嘅部份，而当中嘅借贷比率又极之低。响新盘长期供不应求之下，基於市场嘅本性，咁大件肥猪肉，势必成为覓食者嘅焦点。

汤博士一篇细价楼爆煲论，为楼市牽起风雲，当中最具争议性嘅，喺通过财仔，以贷冚债嘅问题。财仔嘅操作，就正正喺变相低成本增持物业嘅市场覓食者。呢度有人质疑，啲父母会唔会咁癫，为咗帮仔女上车，不惜搵财仔加按自己嘅物业去班首期？姑勿论响现实上，喺咪真喺有咁多呢啲个案，但依家父母对子女果种宠溺，的确已经可以用「恐怖」嚟形容。佢地为咗滿足自己嘅仔女，真喺会连命都唔要。

最近博士談租管，一样喺直冲向班老人家，搞到懒人兄血压急升。唔好误会，我冇话懒人兄喺老人家，不过如果政府真喺出租管，重要直指租金低於二万五啲细价楼嘅话，班坐擁十几个物业嘅实力投资者，当然唔会有问题，但最受伤害嘅，就正正喺猛猛紧靠收租退休嘅老人家；唔通真喺要迫到佢地卖楼，仲做埋覓食者嘅点心？如果连自力更生嘅退休之路都封埋，社会势将承受沉重压力，到最后，香港嘅低税率制度，就要劃上句号。

财爷曾话，前人种樹，后人乘凉。有啲年青人，唔单止冇谂过为自己嘅后人种樹，就连前人棵樹都要斩埋落嚟烧，令人痛心。上唔到车，有乜咁大不了，有能力咪上罗，冇能力咪再努力啲罗！点解要打老人家主意？每逢听到有老人家见楼价咁高，心郁郁想卖楼 HAPPY 下之类，我就必定攞起一大盘冷水，二话不说就潑过去。我奉勸大家，千祈唔好发口痕，氹老人家卖楼，咁大只镬，恐怕你担当唔起。

所谓，大势所趋，总要发生。如果市场嘅矛头，最终要指向一众无助老人嘅话，香港就会进入一个食老本嘅年代。可惜，有啲嘢，只喺会响背后，无声无色咁发生，受影响嘅人，被埋没在市场嘅巨浪之下，冇人会知，亦冇人会关心。

惟有，希望蒼天，手下留情！

珍惜兄, 讲得好！

〝卖走出租物业，番咗成千万，结果就搞到一无所有。人嘅定力，喺好有限，以有限嘅定力，喺駕馭唔到高流动性嘅现金。洗大咗呢啲嘢，就唔在讲啦；但唔知点解，好多意想不到嘅事情，总要发生响你坐擁咁大笔钱嘅时候。啲亲朋戚友，平时冇事冇幹，依家突然个个搞到大难临头，江湖救急〞