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1. Peter Paker 2014-12-16 09:03:28
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楼市虽然上升，但我认知的借贷情况却是不断下跌
由1998年12月至2013年12月（只算每年12月份之贷款比重），计算由雷生所说的几个不同行业之跨年期的贷款比重，如图11。 图11 
从图11显示，个人购买住宅物业的贷款比例由2002年12月高位的30.9%，跌至2013年的14.7%，跌幅超过50%；至於建造业及物业发展与投资的贷款比重，亦由2008年的21%跌至2013年的15.4%。期间，香港楼价大幅上升，但楼宇需求者及供应者的贷款比重却不断下跌（现况与雷生所说的并不相乎），反映今天物业市场并不是靠过度借贷所推升，这个趋势一来反映买楼的个人买家实力厚左，不须增加借贷亦可以支持楼市上升。有实力，即代表有强大的抗逆力。还有一点，今天系认可机构之存款高于其贷款约1.3倍GDP，兼且物业市场参与者的借贷却不断下跌，就算加息，影响相信不会有多大
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2. 亮剑 2014-12-16 09:04:41
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楼市不断上升亦基於几个假设：
利息不加……我认为呢度应该用正利率有否出现比较合理。
供应不足……政府及「普罗砖家」，都以新增供应「伙数」来误导大家，但就无提呢D楼的面积有多大，直头揾笨。整个例子出来： 今日我买咗四件蛋糕翻屋企 今日我买咗一个蛋糕翻屋企 请问有乜分别？
需求不减……其实CY心底有个计划，他希望香港输入一D年轻、有能力、有学历、有经济基础的新移民，而那些在港缺乏竞争力的居民，就向外寻找机会，要是政府打后的政策如此布局的话，那么私楼呢个求过於供的情况不能逆转。
而经济不坏，失业率不升，政府不再出招呢几范，小弟倾向负面对待。 因此2015年我亮剑预测，大市升幅只有几个%，而且系先升后回格局。
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3. Peter Paker 2014-12-16 09:17:58
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若市民不受金管局限制 (好似当年97咁随便借)，可以随便借贷，CCL 我睇约180甚至更高
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4. 睇得通 2014-12-16 09:39:38
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霍金眼眨眨讲宇宙的边缘，永恒的终极，老实说，我不知道霍金讲什么，宇宙已经大到无邻，边缘是否存在只有霍金知道。.......... 如果太相信一个有身体个障的人的说话,此人可能有脑障???
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整个例子出来：今日我买咗四件蛋糕翻屋企 今日我买咗一个蛋糕翻屋企 请问有乜分别？
有
一个蛋糕, 无得拣, 唔啱食就扔得, 例如你唔食芝士的话...
四件蛋糕, 有4种口味, 唔同口味的人都啱食, 所以多左人争
一个蛋糕, 买一百蚊,你得五草就买唔到
四件蛋糕, 蛋糕商明知你只有五草, 所以"只"卖五十, 所以你买得起
四件一开四蛋糕, 系会增加需求, 同时增加收入...
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6. 亮剑 2014-12-16 11:41:36
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阿东……世事都给你看透了，哈哈！
不过呢句应改为「四件一开四蛋糕, 系会在数字上增加供应及需求，咁政府就可同人讲佢地已经做倒嘢，因为伙数增加咗、D人又买得起楼，而地产商就增加收入，win win win 呀」
大家都知我亮剑系睇好长线楼市，咁点解我又得出2015年楼市会先升后回，全年计CCL只升得几个%的结论。 一切从CCL的成份屋苑讲起。 CCL拣指标屋苑的标准，除伙数多及成交活跃外，仲要系有一定楼龄的，所以连日出康城及名城呢D大路嘢，到目前为止都唔系指数成份屋苑。 要是大家在楼市打滚咗拾多弍拾年以上者，都应该知在绝大多数的情况下，同区新楼尺价，会高过半新旧楼，而半新旧又应该高过旧楼。 但呢一两年港私楼有个奇怪现象，就是新楼在好多时都以同区2手价开，呢度尤其是喺新界区为甚。 其实咁已经解释咗呢两叁年，香港楼价原来调整咗，不过反映在新楼嗰度啫。 要是不以在鸡蛋里挑骨头的思维考虑，咁在前四五年前开售的楼花例如半山一号、日出及名城，果D业主在买楼那时，其实系付出咗过高溢价来接货，因此无翻三五七年，佢哋都要继续忍受跑输大市的现实。 在前述屋苑加入CCL后，要是溢价消化还未完成的话，咁CCL就会给他们拖后腿，浪翠园就是最佳例子。 其实今年不少屋苑均尺价比年初时，升咗两成以上，个别A类单位仲要系3成以上计，但因为大B及C类以上单位拖后腿，所以CCL的升幅唔显著咋。 我估类似半一、日出、名城呢D艇货，下年年尾会加入成CCL指标名单，所以本人预计「大市」会有「适当调整」。
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7. 子婷 2014-12-16 13:50:39
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小妹最近也稍爲提高了借贷。倒是希望专家门继续言之凿凿地说楼市快要崩溃呢。
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8. 亮剑 2014-12-16 13:52:30
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*补充CCL选取成 份 屋 苑 的准 则 ：
-有 较 高 的 成 交 总 值 ； -有 较 大 的 成 交 宗 数 ； -至 少 已 在 十 二 个 月 前 入 伙 ； -在 所 属 地 区 具 有 代 表 性 。
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9. on clerk clerk 2014-12-16 14:14:44
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10. on clerk clerk 2014-12-16 14:26:45
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195x年的九龙塘别墅 - 十几万。 196x年的—手美孚三房- 几万。 197x年的—手太古城二房-廾几三十万。 198x年的黄埔杏花三房-五六十万。 199x年的丽港城九百尺--百多万。
以上的楼现时造甚麽价呀，上升？下跌？
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11. on clerk clerk 2014-12-16 14:36:22
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但从五十年代到现今，只聴香港人説 ”现时D楼好贵呀，不知谁买得起”
而没有人説 ”楼价好呀，有能力节衣宿食也供楼安居呀“
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12. 废佬 2014-12-16 14:51:31
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大家认为果D年轻、有能力、有学历、有经济基础既系唔系好鬼想黎香港发展呢？先唔讲其他国家, 斋系国内有条件既, 都出国啦. 仲黎你香港把L咩. 人才全世界都争, 以香港依家咁既条件, 凭咩呀. 想踢走本地冇竞争力既人!? 简直天方夜谭. 你一次过打死晒佢地好过.
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13. 亮剑 2014-12-16 15:22:52
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12楼…… 在西半山电梯旁，我老板同屋企人分别有物业，要小弟帮手负责租务，呢十几年的租客，分别有法国、巴西、澳洲、荷兰、英国、台湾、大陆海归……曾经睇过楼者，更系联合国咁款，(大陆海归终於住够7年可用港人身份置业)。 而我同几个屋企人都系居於同区的物业，大家都发觉隔离左右，楼上楼下，新来的租客，亦是五花八门，只争在无非洲人咋！ 纯本地香港人唔系无，屈指可数嗰只罗。 若是你唔信的话，求其到电梯旁地代铺索下料，就知我有无老作！
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14. Marcox 2014-12-16 15:52:15
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记得09／10年入市后一直乐观看待楼市，可能比博士更乐观，奈何资金太少，又添家中成员未能再下一城！ 今次我都预测2015年走势，估计升15-20%,搞掂！
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15. 废佬 2014-12-16 15:56:15
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你岩, 冇野好讲. 香港实在吸引唔少欧美日韩系香港定居同置业.
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16. anggie T. 2014-12-16 16:12:59
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Yes, this I agree with Leung Kim big brother. In my area, you find gwailos from all different nationalities(Europe, America, Australia, Canada bla bla bla), Michelin master chef, business people, executives, Indians, rich Nepaliese(my neighbor). When asking them their personal story, they all love staying here and working here for some reasons. Maybe the political burden in own area is too heavy, tax too heavy, not easy to look for opportunities and so. Needless to say there are also quite a number of mainlanders & Taiwanese already, including Koreans & Japanese. Sometimes I think the point is we are living harmoniously and treat it as our real home. So HK has a big spread of different kinds of nationalities and people. Totally love the culture here.
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17. 亮剑 2014-12-16 16:27:09
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想踢走本地冇竞争力既人!? 简直天方夜谭. 你一次过打死晒佢地好过…… 其实又唔使打死人咁极端，可用红萝卜啫。 例如老人家喺香港有间公屋，要是佢哋将呢间屋交出来，可排快队入加护安老院，费用全免。 而呢D安老院可起喺香港境外嘛。 又或者合资格的公屋轮候人士，如果放弃轮候，就喺大陆送层楼过佢，等佢上大陆定居，上面二三线城市，不少有电梯嘅两房都系几十万啫，如果娶嘅系内地妻子，随时上万人肯喎。 在土地不能大幅增加下，变通一下可能有出路。
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18. 小子 2014-12-16 16:30:39
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博士，其实仲有一个因素左右港楼价，而这个因素相对来说香港独有。就系泛民势力逢政府必返，拖后脚，增加土地供应难矣，建楼量难上加难。依个原因外国不会见到。
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19. 特首筹建香港园，基层「放逐」南沙 2014-12-16 16:59:11
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【本报讯】特首梁振英积极推动中港融合，《苹果》取得政府密件，揭露政府正计划在广州南沙筹建占地达100平方公里，比香港岛更大的「香港园」，除将本港部份产业迁至园区，更会兴建有公营房屋及老人院等新市镇，安排基层迁往定居。立法会议员涂谨申质疑计划是「逼港人上大陆」。香港园的经济利益估计以千亿元计，计划至今未公布，但梁粉早着先机，已在区内大举投资插旗。 记者：卢劲业 该文件由政制及内地事务局按特首要求於去年11月撰写，并徵询各相关决策局。计划目的为占地广、土地成本高的产业及设施提供用地，藉此腾出本港土地供其他行业发展。香港园初步选址在广州南沙或珠海横琴两地，租地面积以南沙50至100平方公里、横琴5平方公里为起点，租期最少至2047年。
计划建议发展的产业都占大量用地，包括回收业及骨灰龛等，部份产业被视为低增值行业，在港选址一直有争议。文件亦暗示香港园将是一座「离岸购物城」，指园区若可提供香港标准的服务及货品，广东省民众会欢迎香港园。
疑供大财团发展豪宅文件最争议之处，是提出在园区兴建供港人居住的公营房屋及安老中心，对象主要是被视为「低增值」基层人士。政府评估指公屋及养老服务轮候者会欢迎措施，但估计有港人质疑政府要赶走曾对港作贡献，但现面对困难的中小企，并「放逐」社会边缘人士及弱势社群，以腾空土地供大财团发展豪宅。
政府认为，要港人及港商愿意移进园区，园内需提供和香港水平相若的基建设施、教育、医疗及福利，并采用香港税制及法律。港府希望取得园区全权开发及管理权，但南沙和横琴都是广东省重点发展新区，各市很大机会要求港府沿用内地常用的中外合作共建园区模式发展，担心在实际运作或出问题。
文件指如使用公帑出资，势难逃立会及政府机关审查，建议改由港资财团成立「特定目的实体」（SPV）向广州市或珠海市政府租地，政府只以推动者角色促成开发。有政界人士估计计划涉及利益以千亿元计。
政府：支持南沙开发 新民主同盟立会议员范国威指，计划需大量社会讨论，「你退休会唔会肯上大陆？」他指现时旧工厦和工业区仍未用尽，质疑计划是梁在民望低迷时，抛出发展愿景来讨好资本家。
民主党涂谨申批评梁振英将公屋及安老院舍迁往广东，是「逼港人上大陆」，「你同啲长者讲，香港要等18年，可能等到死都未有；上面（大陆）听日就有，如果长者真系需要照顾，即系逼佢上去」。他指计划反映梁无能，未有在港尽力「搵地」。他又质疑计划可行性，即使高铁接驳后往返两地较方便，但公屋居民亦难负担每程百多元车费。政制及内地事务局回覆称，港府一直关心及积极支持南沙开发，认为南沙及其他开发区的发展可为粤港合作双赢创造新平台，但没有租借南沙的计划。  http://hk.apple.nextmedia.com/news/first/20140317/18659139
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20. 亮剑 2014-12-16 17:19:12
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TO……anggie T. 在西半山还有一个现象，就是丈夫系红须绿眼的外国人，太太系地道香港人，佢哋在香港生埋小朋友，大多喺国际学校就读，男方不少在呢度落地生根已十年八年。 小女的朋友仔，唔少都是呢种混血儿。
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21. 向饭民说不 2014-12-16 17:29:58
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楼上，所以嘛，香港是一个好地方，为什么要破坏。 还有最近欧洲，世界金融市场好像正在出现新的经济危机，但是香港人还是可以过快乐的圣诞。你话系唔系要感恩。
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22. 子婷 2014-12-16 18:46:24
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小妹所属的道场位於湾仔，九年来几乎每星期会去一两次。那边近五年变化很大，现在尤其多外国人居住，也开了很多针对外国人的食店/店铺（不少是由外国人自己开的）。 据师父所说，法国人最多。而我们道场也多了来自各地的学生。香港仍然是很有吸引力的地方吧？不竟吸引不吸引是相对的，只要比别处好就是会有其吸引力。
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23. 珍惜香港 2014-12-16 22:13:50
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【珍惜香港】TO：7/F 子婷阁下话稍爲 提高咗借贷，应该唔喺指传统楼按吧？ TO：1/F Peter Paker关於物业市场参与者嘅借贷不断下跌呢样嘢，我有保留。物业市场参与者有两种，一种喺 买卖，一种喺 持份。前者因为政策关系，成交严重萎缩，衍生嘅借贷数据已经越嚟越冇代表性；而后者嘅比重亦将会越嚟越大。简单讲，持份者通过物业融资嘅情况会越嚟越普遍，导致 金字塔中层嘅借贷比率以几何级上升。 呢样就喺我多次提及嘅 金融扭曲；不过，随著 金管局对金融机构嘅贴身监察， 见招拆招，加上全球 QE 大战剧化，金融扭曲发展同浮面嘅时间表得以拖延。今时今日， 间接通过物业融资嘅手法五花八门，已经好成熟，对持份者嘅诱惑亦已经到咗临界点。即喺话，随时，甚至可能已经，踏入 几何级增长嘅时代。 我呢方面嘅触觉，喺嚟自作为市场参与者嘅观察，但似乎冇乜公开数据可以好 宏观咁睇到呢样嘢。如果 PP 兄有办法搵到具代表性嘅数据资料，得出嚟嘅结论可能会好震撼。我当然唔希望见到一个震撼嘅结果，不过，唔好话我危言耸听， 金融扭曲，真喺唔嘢少，因为佢嘅影响， 直指金字塔嘅中层，而呢个阶层，喺香港经济嘅一个重要支柱。
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24. 小阳人 2014-12-16 22:52:47
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其实用楼做抵押，借$ 做生意多不胜数，经济差，生意失败便call loans !
Call loans 要沽楼 ！
大陆经济差，好多中少企好惨！
经济差絶对对楼价有影响！
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25. 向饭民说不 2014-12-16 23:01:49
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几个月前，我一直话，鬼佬部署占中目的，可能同时准备攻击港币。现在看来，机会是很高的。最近这几日，我地见到了他们攻击油价，ruble，亚洲货币。如果今次不是和平解决，而是被逼派出解放军，香港必乱，到时资金撤退，鬼佬同时攻击港币，真是不敢设想。 多谢CY，多谢中央，和平解决占中事件。
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26. 引刀一快 2014-12-16 23:37:45
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唉，占中有咩可能唔系和平解决嘅吖！！ 呢样嘢我唔系事后孔明，我老早就系咁讲。
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27. 回饭民兄 2014-12-16 23:40:35
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认同你在25楼的留言，但不会多谢CY。
占中发生的时段，正正就是CY担旗，好多的民怨正正就是CY掀动的。
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28. CY 2014-12-17 00:04:19
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29. 向饭民说不 2014-12-17 00:06:54
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楼上，无论谁做特首，都会出现占中，除非特首反中央啦。如果特首反中央，带领香港独立，问题肯定更加严重，难道要解放军出动平乱。好像西藏那样，难道你期望的？ 引刀兄，用你的语言艺术，点先叫和平。 如果今次危机，不影响到大陆，估计大陆对世界的影响力将会更加大。俄罗斯将会更加依赖大陆。日本也跑不掉。
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30. 向饭民说不 2014-12-17 00:12:45
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几时都话引刀兄是一个投机倒把的坏分子啦。他相信对冲基金想搞乱香港，然后沽空港币。令香港经济崩溃，就是这样他还是支持黄尸。经济崩溃之后，他就可以趁低吸入香港楼。CY黎也是一样，日日唱淡香港，原来是想沽空，食大茶饭。 引刀兄，赚钱不是这样的，比一点人性，好吾好。
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31. 引刀一快 2014-12-17 00:33:59
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32. 子婷 2014-12-17 13:05:11
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To珍惜香港兄， 没什么特别的，只是普通加按而已。不过没打算另购新物业了。
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