在今年3 月中我写过
以下 10 幅比较大件嘅「豪宅地」,由 09 年尾到 11 年中,共为库房带来共 58X 亿收入,除红磡湾填海区地皮楼面地价约 9,597元,以及科进路 23 号平均 7,2xx 元外,地产商地价成本最少都过万,现在都唔知点算!
--昨日(2009年12月28日) 举行今年最后一次土地拍卖,推出大埔白石角最后两幅临海地皮,结果分别由信置及与嘉华国际合组的财团以共104亿元夺得,平均每方尺楼面地价逾七千元,料两地总投资额约180亿元,建筑费每方尺2,600至2,700元,较毗邻三幅地皮贵四成至五成,楼面面积约1.48百万平方尺
(天赋早一排卖楼花还未清仓)。
--10年6月8日,港府首度透过不定期拍卖方式主动推售的何文田前山谷道邨二期豪宅用地,在多家大型发展商争夺下,最终由新鸿基地产(00016)以109亿元高价投得,不但超过市场预期上限,并且较底价高约60%,创历来政府卖地第二高成交价纪录。该地皮平均每方尺楼面地价达12,540元,创九龙区豪宅用地楼面尺价新高,新地预期项目总投资额达180亿元,楼面面积约87万平方尺。
(总投资额达180亿元,地价系109亿,中间建筑成本咪 71亿?楼面面积约87万平方尺。即每尺发展成本等如 8 K多)???
--备受市场注目的山顶聂歌信山道豪宅用地昨日(10年 7月28日)拍卖,最终由首度合组财团的南丰及九仓(00004)斥资104亿元投得,较开价高30%,平均每方尺楼面地价逾3.2万元,业界预期物业落成后,分层单位及洋房售价每方尺可达4万及5.5万元,楼面面积约32.5万平方尺。
--长实於10年8月17日中两件,第一幅拍卖为九龙亚皆老街204号前民安队训练中心地皮,开价为28.57亿元,最终更以41亿元成交,高勾地价43.5%,平均每方尺楼面地价约达10,398元,楼面面积约39.4万平方尺。
第二拍卖的红磡湾填海区地皮,竞投气氛热烈,最终以35.1亿元售出,地皮平均每方尺楼面地价约9,597元,高勾地价约98.3%,楼面面积约36.6万平方尺。
--昨日(10年8月31日)拍卖的九龙塘义德道一号豪宅用地,拍卖气氛热烈,最终由嘉里投得以12.85亿元成交,不但远超市场预期上限,并较开价高95%,平均每方尺楼面地价逾1.65万元,为历来政府卖地尺价第四高,同时为九龙区新「地王」,楼面面积约7.79万平方尺。
--昨日(10年10月12日)拍卖九龙塘义德道三及五号豪宅用地,最后由华懋集团斥资16.3亿元投得,较开价高约54.8%,楼面尺价约17,976元。成交价虽属预期中位数,同时楼面尺价较义德道一号仅高约8.3%,但已再创九龙区新高。华懋称,施政报告无影响意欲,料总投资约20亿元,估计开售价每方尺最少2.2万元,楼面面积约9万平方尺。
--昨日(11年5月12日)举行的拍卖会吸引多家大型发展商到场竞投,其中「打头阵」的司徒拔道前岭南书院豪宅地,由新地以44.9亿元夺得,每方尺楼面地价约24,829元,预计连地价计算项目总投资额达80亿元,楼面面积约18万平方尺。
(总投资额达 80亿元,地价系 45亿,中间系咪 35亿?楼面面积约18万平方尺。即每尺发展成本等如 19 K多)???
--政府昨(11年6月9日)举行本年度第三次地皮拍卖,波老道豪宅地以95亿元开价,最终由长实击以116.5亿元夺得地皮,高开价约22.6%,楼面尺价约26,763元,楼面面积约43.5万平方尺。
人哋发展商出价投地那时,系预咗以溢价卖俾全个世界最顶尖,最有米嗰班人,但一年多前政府就话港人首置优先喎,仲要抽人 BSD 及 DSD!
--那麽上边嗰啲楼的客路系咪窄咗先?
--发展商咁样被人揾老衬法,唔通就要硬食?
--就唔可以通过补充翻啲「平地」来减少损失???
我上面几段嘢所讲,前几年入咗香港豪宅地发展商,包括长江、新地、会德丰及信置等已经坐晒艇,喺度小露宝!
为求减少损失,他们已经或将会做嘅嘢系⋯⋯
--减少投地
--减慢建筑进度
--楼盘唔平顶都唔攞出来卖
--放售其他资产及分拆子公司以改善盈利及现金流
--将落成嘅楼盘放租以避风头
--搵人或亲自披甲上阵,去区议会「发表意见」,以阻挠你波叔任何增加私楼土地嘅途径
--发动舆论攻势要求输入外劳,呢一镬人哥闲姊一定唔肯过你,咁就可将楼盘落成延误嘅问题呢个烫手山芋抛咗去政府嗰度
--流你大西北及大埔标,因为呢两度系 14-15 年供应重心,大把地排队等推
--一喺落个半价标搏大雾,一系索性连意向书都唔交,标都唔落
--农地补地价当然睬你都有味
现在地产商俾人搵笨搵到头上,佢哋唔发烂渣你波叔就当人流、会唖忍?
你政府想插人两刀之后就行人,呢个世界那有如此便宜同着数嘅事?
呢班发展商恶惯,可是省油的灯?
总之你政府唔俾人「低价」补翻几幅地,以沟淡土地成本价,咁你呢个财政年度,可推出倒万四个单位嘅土地出来,都当我亮剑输!