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文亮言

取消DSD乃明智之举

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2014年5月13日

  昨日股市大升接近四百点,地产股指数表现比大市更佳,市场上有消息指政府即将取消双印花税DSD,若果是真的,乃CY上任后对楼市最明确决定,亦表示政府体察民情,知道辣招是扰乱地产市场运作,但又不能够立刻全部撤销,否则会对市场有不能评估的负面影响,分阶段循序渐退就是最好,况且,DSD仍未通过立法会,而DSD会否通过立法会并不在於DSD本身功能,而是政府会否答应个别立法会议员的要求,如果政府为了通过DSD而答应,这将会是一个双失的例子,除答应立法会议员的不合理要求外,还令到香港商业地产市场受到严重打击,到香港来投资的外地人很奇怪,点解香港政府为了一班要上车的人而队冧整个香港楼市,连为香港库房带来丰厚入息的商业投资活动也不放过,实在令人费解。

  现在香港商业地产活动已经放缓,在一些零售旺区已经出现一些吉铺,无可否认铺位的需求已经减少,但亦不排除有部分业主要价过高,令到那些有心在香港设零售点的外国品牌却步,再过几个月,若果情况没有改善,部份业主就会在圣诞节前的传统旺季减租,这就是我们经常所说的无形之手控制市场,亦会有一些吉铺的业主无心恋战而出售他们的铺位,若果政府减免DSD,铺位的成交量则会有所增加,而新业主亦知道该铺位空置了一段时间,亦有心理准备接受比较低的租金,撤销DSD是一个共赢的方案,否则,政府若抱残守阙,情愿DSD破坏香港经济亦不考虑撤销,倘若DSD被立法会否决,政府便是唯一的输家。

  有人说铺位租金太贵,影响民生,但他们又知不知道现在买铺位的人除了要缴付楼价及正常印花税外,更加要多付一份印花税,多收印花税政府就当然开心,但羊毛都是出在羊身上,多付的印花税会变成成本,投资者在计算回报的时候,亦会将那些印花税计算在内,最后,租金提高,商品价格亦会提高,谁是受益者,谁是受害人,我相信不用明言,而撤销DSD最大的得益者一定是政府,令市民体验曾俊华所说,政府在适当的时候是会撤招,是一诺千金的做法,政府有关官员的民望想唔升都唔得,我又开心,两个星期前同黄子华打赌,我说政府会撤DSD或者DSD过不了立法会,如果政府真的是撤销DSD,我就有口福,子华请食饭。

 
 
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1. 法子 2014-05-13 08:57:48
我并不希望取消 DSD。
2. 法子 2014-05-13 09:00:06
如果 cy 取消 DSD,我会很失望。
3. 法子 2014-05-13 09:00:49
cy,

如果你现在放弃,我对你很失望。
4. 亮剑 2014-05-13 09:00:52

汤博士----现在政府唔系撤销 DSD,只是减辣啫!

我做人好公道,呢次政府系在正确的道路上行前咗一小步。

呢次李嘉诚赢了一次,我估环宇呢批货可去得唔错。

5. 陈家强见义勇为 2014-05-13 09:04:12
支持陈局长热烈支持曾司长在惘志的呼吁,早日回头是岸。
6. 丁不二 2014-05-13 09:19:34
Cy
踏出决断大步
取消DSD
我会对你刮目相看
7. 哈哈 2014-05-13 09:55:24
点解政府为了一班上车的人而队冧整个香港楼市?

因为呢个系一个正确既决定!
楼系俾人住既唔系俾人投资既!
8. 珍惜香港 2014-05-13 10:07:34
珍惜香港

哗!撤 DSD?咁个需求泡沫负泡沫,依家就爆!

千鸵万鸟,何其壮观
9. 难以出现解铃勇士 2014-05-13 10:35:39

香港目前难以出现解铃勇士???

解铃还需系铃人

有一天,法眼在讲经说法时,问寺内众和尚:「系在老虎颈项上的金铃,谁能解得下来?」无人能答得出来。这时,法灯恰好走过来,法眼问了他同样的问题。法灯答道:「只有那个把金铃系到虎颈上的人,才能把金铃解下来。」
10. 70后 2014-05-13 10:39:15
法子兄,

想请教点解唔希望取消DSD?

小弟觉得DSD系3D中最差,只损香港经济(换楼客,收租佬却步; 小业主少咗收租佬嘅需求,搅到变现难)
11. 小阳 2014-05-13 10:52:53
我也不赞成,虽然我都俾左DSD,大上大落个市是炒家天堂,不是属於用家和非从事楼宇行业。
12. 顺民 2014-05-13 11:56:29
博士,不撤不撤还须撤。但今次作出些微修改只看出庸梁是并无主见,朝三暮四,朝令夕改之人,故仍须看未来走势及结果如何,乐观中仍要审慎。在下有一问题,今次放宽换楼期限,给予最大放宽的其实是新楼,尤其是楼花,最大期限可去到三十几个月,而二手楼只放宽了两、三个月。这是否会令有意换楼业主倾向买新楼而影响了二手楼 ?博士或其他高人有否这方面的意见睇法 ?
13. pp leung 2014-05-13 11:57:12

I agree to the proposal of cancellation of DSD.

DSD destroy the normal property tranaction and investment market. If you put this law into stock market and think about the influence, you will understand why it is unfair to the property investor or long term owner. 

14. 法子 2014-05-13 12:03:46
我唔希望取消 DSD,甚至减少少辣都唔好,原因好简单。

我上年说今年要爆边,其实有 DSD 也会爆边,但现在减了 DSD,个个都会以为系因为减了 dsd。

我就变咗赢得唔够型。
15. 法子 2014-05-13 12:05:50
我唔「希望」取消 DSD,甚至减少少辣都唔好,原因好简单。

我上年说今年要爆边,其实有 DSD 也会爆边,但现在减了 DSD,个个都会以为系因为减了 dsd。

我就变咗赢得唔够型。

但我觉得DSD是对香港整体利益有害,所以我这「希望」是自私的。
16. 法子 2014-05-13 12:12:20
如果真的dsd减辣,这样会畀咗藉口「陆生」。

他上年8月,预测楼价「两年跌5成」。这样一来,他就有藉口说:「如果唔系政府减瓣,楼价一早跌咗5成。」

咁样唔系放生「hero 陆」系咩?

钱就赢梗,现在我只想赢埋牙校。所以政府千析唔好减辣,少少都唔好。
17. Josh 2014-05-13 12:19:46

Is the person at the back Dr. Tong?

陈美齡回港任浸大教授

18. 物业初哥 2014-05-13 12:20:13
法子兄真搅笑

如果撤DSD,爆边提早发生
19. 大宝二宝 2014-05-13 12:21:32
依家都冇人话取消DSD, 剩系延长换楼期限啫。 你地系咪谂多左D呀。

共勉之, 哈哈!
20. 法子 2014-05-13 12:23:19
我希望「完全唔变」
21. 法子 2014-05-13 12:24:55
18. 物业初哥 2014-05-13 12:20:13
法子兄真搅笑

如果撤DSD,爆边提早发生

-----------
咁人地会以为我好彩!
22. 大宝二宝 2014-05-13 12:26:16
法子兄:

呢D咁嘅财演, 就算吾赖 DSD 又有第D借口啫, 吾使同佢地谂喎。

共勉之, 哈哈!
23. Peter Paker 2014-05-13 12:27:01
最好唔减辣,减辣有供应。加辣零供应,then冇盘挟上 爆硬边
24. 亮剑 2014-05-13 12:27:54

  政府有意就双倍印花税作一定程度「松绑」,由原本建议签临约半年期限,延长至由签署正式合约计算,业界普遍认为,此举大为减低换楼客压力,同时有助新盘销情。地产建设商会执委会主席梁志坚指出,社会上对DSD换楼设限,一直存在不同疑问,相信政府作全盘考虑,才就条款作出修订。他表示:「政府遇到很多询问,当然需要作出解释,如果不会这样做(放宽),市场买卖都暂停,相信政府一定作全面考虑,不过,(措施)是否与市况转差有关,我们不想评论。」

  嘉华国际营业及市场策划总经理黎汉群表示,新修订体恤换楼客,减低换楼时心理压力,不必为了迁就退税限期,沽售自用物业。旧制下,换楼客在等待收楼期间,需要租楼住,增添额外支出,新修订免除这方面支出与麻烦,新制下基於时间更充足,他们选用按揭亦具有弹性,皆因银行按揭有周期。他认为,政府早前延长楼花销售期,是次放宽DSD楼花换楼豁免期,属相应做法,因应市场实际需要。

  远东发展高级营业及市务总监方俊亦表示,建议中的措施对换楼的买家来说,在时间上及财务上的控制,均会比较有弹性,有助减轻换楼客的心理及精神压力,尤其中长綫楼花盘,买家有更充裕时间沽售旧居,预料楼花新盘销售受带动。

  裕泰兴董事总经理罗守耀表示,是次修例对中长綫楼花盘更「着数」,令换楼客倾向购买楼花,不过,将会打击现楼及二手市场,政府应连同二手市场及发售现楼发展商,一并考虑,对整个市场才更公平。

  理工大学建筑及房地产学系教授许智文表示,延长换楼期限将有助换楼客重投住宅买卖市场,特别是购买楼花盘的换楼客,视乎每个新盘的楼花期长短,将令换楼客於放售原有物业时有「走盏位」,在放盘时间增长、加上新楼具一定吸引力的情况下,预料可令部分换楼客转买楼花物业。他续指,有关做法令换楼客省却中途租楼暂住的额外成本,变相减少买楼成本。

如果传播媒介冇收错風,咁呢次政府就做得对!

那以后换楼客可在签定临约嗰陣,可要求买家合作,俾大家长少少成交期,才签正式买卖合约,例如由现行慣例的 30-45 天,加到三个月,那麼呢類换楼客就可多点时间走盏,隨时可做到无縫交接!

如果政府再做多少少嘢,或可要求金融机构,就此類楼换楼个案,开一条特别通道,例如你小业主要是想以『先买后卖』方式换楼,咁小业主就可去民政署宣誓,他只系想楼换楼,而并非做投资者收租,那呢个客仔的第二个物业,就唔使硬性要俾一半或以上首期。

咁那些想襯现在三四房价格回調去改善居住环境者,定必握手称慶!

25. 物业初哥 2014-05-13 12:33:29
法子兄不用擔心,閣下真才实学,在这裡人人阶知

那些财演到尼一刻如果撿这个便宜来蓋过他们的错,那广大市民一定鄙视他们!!
26. Peter Paker 2014-05-13 12:34:33

I support to keep terms of DSD unchanged and pass for legistration, haa haa.....


Don't let "Look Tung" to find any excuse for his stupid 50% drop.


Regardless of implementing DSD or not, the market will go up.  But I really look forwards to happening "冇盘挟上爆边 "

27. Peter Paker 2014-05-13 12:40:40


This graph was prepared by me with data from the web owners.  If you can really figure out implications behind this diagram, you will certainly understand how DSD benefits existing landlords.


If I have time, I will try to tell you all about in-depth implications of this diagram......

28. 过路客 2014-05-13 12:41:46
法子兄真系我偶像!
29. Peter Paker 2014-05-13 12:43:24
The diagram superficially cannot tell you the in-depth implications.  If you can look beyond simple drops in unit no @ AA, then you will understand how good is DSD.
30. Peter Paker 2014-05-13 12:45:53
Drop in unit no at AA is superficial implication.  There are several critical implications behind
31. 你今日交左租未 2014-05-13 12:49:27
真心唔希望放宽 DSD~~



32. 亮剑 2014-05-13 13:20:54
呢个DSD减辣方案,有牽一髮而动全身之效。
大多数「磚家」都话,呢次修订DSD,发展商有着数喎!
但愚见就认为想换楼嘅小业主同想买2手楼的准买家都受惠!
我嘗試用环宇做例子:
长江话十个月后交楼,咁有个灏景三房想换间环宇四房,又在个零月后真的给他成功入件全海,那麼呢个灏景业主,就可将他原本的单位慢慢放9球几,而且他可同地代讲明,佢嗰个单位会有特长成交期。
直到几个月后,有个万景峯两房客想2转3幫襯,他们就可先签临约,而正引式买卖合约就於打后半年才签。
如此这般那个万景峰506两房客又可照办煮碗,自住放6球几,加特长成交期,到下年就算万景峰业主,还未卖得成楼都淡定,他可先入住灏景682三房,还有成半年唱慢板。
33. 顺民 2014-05-13 13:48:00
亮剑兄解释亦算清楚詳細,在下正在腦海中模擬。不过按亮剑兄所讲,那要买卖双方都同意将正式合约延长才成。
34. 亮剑 2014-05-13 14:10:33
延长临约同正式买卖合约之间的时间,喺豪宅交易中几普遍,以我所知,中间相差成半年者都唔少,当然咁玩有風險控制唔倒。
1 长江交楼日成日延期,那买咗环宇四房果位人兄,就可能做唔倒无縫交接。
2 市况逆转可能会完成唔倒交易。 

35. 蜕变中嘅懶人 2014-05-13 15:26:47

TO 亮剑兄

如此这般位位老兄都咁淡定玩长成交期,如果条龍有5、6位仁兄串燒,不幸龍头嗰个以任何理由完成唔到交易,就有可能产生大坑舞火龍奇景,由龍头燒到龍尾起晒大煙囉。

36. 蜕变中嘅懶人 2014-05-13 15:48:35

原来真系有咁嘅可能:俾人日日打屎忽初初觉得好痛,頂唔顺唔鍾意,但系久而久之習慣咗,觉得痛慣会加快唔觉痛,变成痛快,再遲啲伤口重会加快啲好番,变咗好痛快,一日唔俾人打过屎忽会觉得挣感啲啲野,蘿蘿leun,变成被虐待狂。

DSD被虐待狂新症己被发现,而且有可能人传人喎。

37. Raymond Wang 2014-05-13 16:29:17
38. Captain Lee 2014-05-13 16:30:23
好創作 --- 楼市很快有得炒, 个个发大财, 请食饭 !!
实在, 羊毛都是出在羊身上, 影响民生 !!
39. 网中人 2014-05-13 16:38:35

网主:

Captain Lee =  Captain 80 (80后求生队长) ???

Yahoo果边我经常见佢回应

40. Admin 2014-05-13 16:46:43

to : 网中人

我们都不知

41. 大宝二宝 2014-05-13 16:54:56
回39

应该吾系,Captain Lee 边有80 后队长咁有紋路,剩系識嗌口号。

共勉之, 哈哈!
42. 引刀一快 2014-05-13 18:35:39
“点解香港政府为了一班要上车的人而队冧整个香港楼市?”

唔系淨系爲了一班
要上车的人 ,仲系怕香港多咗班接大陆炒家货嘅人啫。


43. 房产有价 2014-05-13 18:37:26
工商铺为防止短期抄卖,应该用SSD防止,而DSD就应该廢除。

住宅DSD应该比长D时间小市民换二手楼,宜家建议方案益发展商多D。为了改善居住空间换大D嘅单位向上流, 反而应该細单位高一些DSD税率,而大单位就低D,等向上流换大单位嘅人多D,减低大单位嘅空置率。
44. 按居 2014-05-13 18:38:08
To: 法子兄

恕我讲句,今次你无法赢得型,都是要怪你自己!

这个blog高手雲集,我相信真的有机会政府官员都入嚟睇。而你将一般市民对楼市的誤解重覆又重覆地用淺白的道理和例子解释再解释,就算是庸官都終有一日睇得明,以致他们識做。

真系要怪你自己!

还有,点解博士成日要讲完又讲,除了要给多啲人睇,还皆因啲官可能要睇十次先明!

其实我都唔想政府撤DSD, 因为未儲够弹藥去换那些被DSD不合理地压抑的大单位!
45. 掹车边80后 2014-05-13 18:59:34
to亮剑

唔明,买家点解会拖到咁长买2手楼等业主买另一層

不过无dsd   买楼收租仲要50%  太贵
46. 蜕变中嘅懶人 2014-05-13 19:33:39

世事难料,俾人鬧足年几嘅DSD,今日竟然有人话唔好撤,大概系有D眼眉挑通窿嘅高人,己经習慣咗同埋剛剛谂到一啲絕世好招数,喺众人皆懵我独精嘅时势下,一出招以迅雷不及掩耳之下揾到著数,撤招等於廢武功,当然唔想撤,懒人顿然觉悟辣死人嘅辣椒原来都可以煑出好餸,即谂即谂,执输行头慘过敗家,可能有啲高人连SSD、BSD都己经谂到晒绝招对策,更加要急起直追免落后於人,其实再谂,辣招维持愈久,谂到应对招数嘅人愈多,到时政府话要全面撤辣招,反对嘅人可能多到上街遊行,成为世界新闻。

怪论式笑话一则,轻松吓、轻松吓。

47. 回 46 2014-05-13 19:41:57

48. 蜕变中嘅懶人 2014-05-13 20:13:03
高人!高人!
49. 大宝二宝 2014-05-13 20:34:05
其实正苦修改DSD 呢招好高明。 因为依家市场缺盘, 尤其系細价盘。楼价准备爆上。 修改后会连接番换楼鏈,令到市场盘源流动性增加, 以压抑楼价。 且看佢呢个如意算盘打吾打得响?

共勉之, 哈哈!
50. 麗娜 2014-05-13 20:50:32
回49楼

同意49楼的看法

其实他们已知道非常缺盘了
51. 小阳 2014-05-13 21:18:21
我觉得政府讓买楼花人士30个月免DSD,其实想引誘地产商投地,楼花讓资金回籠,有即刻投地,货如輪转,我谂政府冇可能自己起駛楼,从而增加供应
52. 小阳 2014-05-13 21:30:58
某程度上政府同地产商倾点数难有溜標藉囗,从而其他地产商会積極投地,積極卖楼花,再投地。解决了供应極度短缺问题,那现在睇波叔点搵地,大嶼山填海.? 同四叔倾计?
53. 丁不二 2014-05-13 21:51:26
放松辣招少少 同細楼或大楼関系不大
主要幫发展商卖楼花 吸引发展商投地
免致库房收入下降 须知醫療教育福利样样要钱
54. 小阳 2014-05-13 21:52:39
都最后,地産商会平卖嗎?
55. to 44 2014-05-13 21:53:43
不如估西环都有人睇住哩度同啲官考勤啦!
56. 大宝二宝 2014-05-13 21:55:12
回小阳師妺

我觉得正苦边有咁好死益地产商吖? 如果好似你咁谂咁主动权咪落系地产商度。 你比36 个月预售期, 地产商可以因应市况而作出步處几时卖, 睇市况就先卖,吾一定要即卖。咁正苦咪處於被动。

共勉之, 哈哈!
57. to 56 2014-05-13 22:02:20
如果你买左超远期楼花, 五年好未? 啫系 lock 死自己都唔卖得楼, 除非你租间屋搬出去, 边个会等五年同你买你间咁嘅楼呢? 
58. 小阳 2014-05-13 22:03:25
大宝兄,
我估估下,都冇话益唔益嘅。其实地产商有那広多農地, 政府都要地起公屋,政府放宽市区地,换番D新界地。又可以大宝兄所讲,留番D細价楼出市场。我估估下啫
59. to 58 2014-05-13 23:03:41
见風转舵的正苦会话你知佢地冇预设立场, 顯然佢地唔知冇立场都系一種立场.
60. 无知小业主 2014-05-13 23:05:11
想问各位ching,假设下半年真系爆单边,正苦仲有咩招呢?
61. 法子 2014-05-13 23:32:06
44. 按居 2014-05-13 18:38:08
To: 法子兄

恕我讲句,今次你无法赢得型,都是要怪你自己!

这个blog高手雲集,我相信真的有机会政府官员都入嚟睇。而你将一般市民对楼市的誤解重覆又重覆地用淺白的道理和例子解释再解释,就算是庸官都終有一日睇得明,以致他们識做。

真系要怪你自己!

还有,点解博士成日要讲完又讲,除了要给多啲人睇,还皆因啲官可能要睇十次先明!

其实我都唔想政府撤DSD, 因为未儲够弹藥去换那些被DSD不合理地压抑的大单位!


-------

如果点化了高官们,这样比「赢得漂亮」更值得高兴。

美事一件!
62. 大宝二宝 2014-05-13 23:39:58
回60 師兄

梗系有大把死招啦。不过系呢度吾讲得, 费事教精呢班九官。

共勉之, 哈哈!
63. 法子 2014-05-13 23:43:50
60. 无知小业主 2014-05-13 23:05:11
想问各位ching,假设下半年真系爆单边,正苦仲有咩招呢?

---------

真高兴,越来越多人睇到爆边。

政府有棋可行,两年前已经想到。但我未想到解葯,如果政府行这步,我们好麻烦。暂时不能说。对不起。

剛发现立法会有个政策分析员的空缺,是对政府各项政策我数据進行分析再总结畀立法会议员睇,我会試下申请。
64. 阿甘 2014-05-14 00:33:43

63楼法子

 

!呢个位啱晒你,发揮所长, 又有意义, 真心希望你能为香港出一分力, 对现在政府政策实在太失望……

65. 珍惜香港 2014-05-14 00:53:40
珍惜香港

其实,法子兄何必介懷?閣下已经赢咗

呢排见到个楼市嘅表现,心情真喺好 GOOD。千祈唔好誤会,依家个市会点,对我喺唔会有影响;我亦冇 PLAN 响短期内再入货,更加冇谂住放货;原因絕对唔喺睇好或者睇淡,只不过喺,响進可攻退可守嘅现狀之下,冇计划改变自己嘅投资組合。所以依家睇楼市,真喺好似睇戲咁,尤其喺呢排,好精彩!

上面果段只喺利益聲明,唔想啲人以为我之所以心情咁靚,喺因为可以从中取到啲乜嘢利。坦白讲,我自上车以嚟,从未 FEEL 过个楼市,可以好似依家咁正面。我上车果陣,个市虽然喺高峰期,但喺好黑暗,当时我要假扮炒家,先至买到我第一个自住物业。后嚟经歷金融風暴沙士人弃我取,但同时亦好痛心。之后供应緊缩之下,金融海嘯、歐債危机都擋唔住供求失衡導至嘅楼市飆升。结果曾班子出招,炒家絕跡,楼市正式導入供求主導嘅正軌。楼价持续上升,透发羊群投机嘅心態,卖走自住物业租楼等跌,苦勸不止,又喺另一个痛心。最后庸梁当政,香港即时墮入消極施政嘅黑暗年代,矛盾四起,辣招極化需求泡沫负泡沫,招至今时今日嘅境地。

DSD 喺损害香港核心经济嘅惡策,当然要撤,无论喺一刀撤,定喺循序渐進咁撤,对香港,对楼市,都会有利。不过,逐渐释放呢个需求泡沫,当然冇一次过爆发咁震撼啦!但喺,唔使驚喎,我都话,需求泡沫爆发引致嘅楼市亢奮,将会喺一个理性亢奮,唔会有事嘅!

人,总喺要面对现实;政府,亦总喺要面对现实;错嘅政策,喺唔会捱得耐

有冇留意,我呢排成日都话,人,总喺要面对现实?我觉得,楼市,已经开始進入一个转捩点;而同时,香港,亦开始進入一个转捩点。好多时,人,难免要经歷一段过程,先至会識得去面对现实,而人生嘅转捩点,就喺响呢度。所以羊群开始面对现实果陣,就会喺社会嘅一个转捩点。

自从曾班子出招之后,同一个吉盘賺 N 个佣嘅日子已不復返,地代最終要面对现实,用真材实料去賺钱。今时今日,成功嘅地代,喺靠專业嘅实力同服务態度 HOLD 住啲客。同样地,好多人因为投机嘅心態,卖走自住物业租楼等跌,呢班人,身边多咗一筆钱,有部份熬唔住消费嘅誘惑,下游成为长期租客;另一部份就懸崖勒馬,面对现实,重新置业。响呢个需求泡沫释放嘅时代,能够成功置业或者换楼嘅人,都喺经歷过漫长嘅等待,而仲可以保持甚至增强自咗己能力嘅一班实力用家。佢地唔喺失而復得,就喺得来不易我会真心咁祝福呢一班人,因为佢地将会好專重同珍惜自己嘅物业,唔会当物业喺股票咁,亦唔会隨便咁蝕讓。

楼市嘅參与者,无论喺自住用家,定喺投资者,本来就应该喺佢地呢種人!

所以我点解话,呢排心情好 GOOD,甚至好兴奮。我虽然喺一个物业长線投资者,但今日果種兴奮,喺从未遇过。依家真喺要擔番張櫈,好好享受一下呢场好戲,我相信,会喺一个大团员结局。

因为,我对香港,喺好有信心
66. 法子 2014-05-14 01:10:30
怕高官们无跟开,不知什麼是负泡沫,我重 post 旧文:

法子   《负泡沫》

2014年03月03日

现在的需求,一直只是被压抑,但没有消失,时间越长,累積越多。

如果价格太高,但无实际需求支持叫做泡沫。

现在是负泡沫,而且这负泡沫越来越大。

因为其邏輯剛好和泡沬相反

泡沫:
价格高於价值(需求),因为市场氣氛好。这差距还在增加中。

负泡沫:
价值(需求)高於价格,因为市场氣氛淡。这差距也是在增加中。

3D 只改变了市场的氣氛,并没有改变市场的供求。(市场誤以为梁振英增加了供应,请见附表,梁振英上台后这两年,供应比曾特首时更少)

这负泡沫将会爆破。

法子   负泡沫

2014年03月03日
67. 法子 2014-05-14 02:03:26
68. 法子 2014-05-14 02:05:31
69. 法子 2014-05-14 02:12:26
70. 法子 2014-05-14 02:16:50
71. 法子 2014-05-14 02:18:16
点解受苦的都是基層楼?

法子《压力煲效应》

早几年已经談过这将会出现,「压力煲效应」,现在压力都压在上车盘。

1. 楼价、租金上升,需求向下遊,以前住3房的,现在住2房,以前住9龍塘的,现在住荃灣。他们选擇只有一个因素,就是「价細」。

2. 原本住了几年买了「价細」楼的人,以前住几年就会升级。但现在因为SSD、DSD、压测和按揭利率等原因,大家唔肯换楼升级。

2014-04-16
72. (CC) 2014-05-14 09:15:46
To: 65/f 珍惜香港兄

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73. 小阳 2014-05-14 09:55:26
法子兄,
希望你成功!如果你见到长毛,叫佢吔唔好系唔系都拉布,我唔觉得财爺个报告有乜问题。
74. 最后出货机会 2014-05-14 12:07:52
最后出货机会
最后出货机会
最后出货机会
最后出货机会
最后出货机会
75. 物业初哥 2014-05-14 14:18:16
To 珍惜香港兄
看到珍兄既回应鼓勵,其实系一種肯定,肯定嗰一班为自己努力改善生活既人,

我既地代跟左我三年,其间佢身水身汗我亦由请食西餅到改买生果,大家都有付出,自然就有收穫,成日怨天怨人无做功課既人系唔会明白
76. 村长 2014-05-14 14:19:14

新 DSD 進一步收窄二手盘源, 势令上车客更难上车


换楼的有 3 種人

1. 先卖后买 <== 本身完全唔关事, 但而家可以选擇, 先转按套首期,2年罰息期而已, 仲賺 1% rebate!
咁已经足够比1成細订加预缴 DSD 买入2年期楼花。
本来即时 release 出市场的单位, 变左要等多两年. 二手供应恐怕進一步减少!! 

2. 买左新楼后, 要即卖旧楼比新楼尾数。 <== 依種换楼客, 本身DSD 对佢地冇影响, 正常一定要 6 个月, 什至  2 个月内卖楼跑尾数去 complete 新楼. 但而家如果换一手新楼的话, 换楼客亦可用 #1 的方法, 先转按套首期, 买入 2 年期楼花, 2年后先卖出自住楼 鎖盘效果同 #1 一样.

3. 买左新楼后, 现金够比新楼尾楼, 不急於卖旧楼 <== 依類人, 本来要 6 个月内沽出旧楼, otherwise 要比 DSD. 而家, 买二手可多左 2 个月时间, 新盘可长達 2-3 年. 咁换楼客单位回流二手市场, 会快左定慢左 ?? 如果换楼对象系楼花, 换楼客更加会盡量拖遲卖楼, 因为卖左楼就要租楼住.

假设换楼人数一样, 咁 #1, #2 及 #3 的情况下 , 旧单位回流市场必然大大拖慢. 除非新 DSD 会令换楼客大增. 但如因新 DSD 令"换楼客"大增, 新增换楼客对象主要应该系一手楼花, 而唔系二手 (因为二手普遍只多左 2 个月). 后果系, 大量换楼客即时同上车客爭新盘, 但回流单位要等 2,3年.  

更什的系, 原来都打算换楼 (二手) 的人, 有部份可能会被吸引左去一手楼花, 令换楼单位回流更慢, 二手供应非但冇增加, 反而减少! 连带上车客唯一希望 - 新盘, 都要同远期换楼客爭! 可謂越窮越见鬼!! 单位更集中系有实力持有2个单位的人手上. 

上车客要等换楼单位回流市场, 可能要等多最少年半以上, 什至三年! (assume 一年楼花期 + 6个月 buffer, 最长去到30个月楼花 + 6个月 buffer)
77. 村长 2014-05-14 14:23:45
To: #71 

我早几年已经睇倒依个势, 当时未有 SSD, DSD, 只系开始收緊中大价楼 mortgage 成数, 

我就不惜卖出自住中价楼, 拆做 3 间細价收租 .....