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楼市干坤

富人走资豪宅已死

 

何熊辉

2019年11月9日

  近数月香港外内交困之际,政府突然出手以助年青人上车之名,放宽800万楼按至九成后,上车盘迅即反弹,但基於千万以上至二千万的准豪宅未能因此受惠,因此交投未见回升,至於二千万以上的真豪宅,交投更加疏落,种种迹象显示,较有条件的这群业主,不是看好后市不卖,而是伺机等待机会,逐步减持手中的豪宅项目。

  这批豪宅业主其实早已低调地重组资产配置,不少数年前已将国内厂房规模缩小或转移至它国,至於所持的豪宅物业,亦部署於未来数年,分批次放售,这种不增持分批放卖的取态,将使豪宅中长线走势偏软,加上可见将来,中资富人亦因国内银根收紧,短期内也难返香港豪宅市场,因此之故,豪宅其实已没有投资价值了。

  倘中美贸战在第二或第三阶段谈判破裂,豪宅冧市会率先爆发,届时急於沽货的业主,相信会以近几年勇猛入货的中资富人为主,其次是一些本港的小老板富人,主因是他们也需卖楼变现救生意,而他们卖的,可能多是二千万以下的准豪宅。

  明年经济难望乐观,失业率也可能会逐步回升,估计失业率可能会升穿4%,除非年内升穿5%,否则中小型单位楼价仍不会大跌。基於明年经济变数多,基於自住需要仍要入市的买家,酌量降低按揭成数,或多准备一年的供楼款项会较稳妥。

 
 
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1. 引刀一快 2019-11-09 15:26:00
辉少文章越来越贴地,like!

明年经济难望乐观,失业率也可能会逐步回升,估计失业率可能会升穿4%,除非年内升穿5%,否则中小型单位楼价仍不会大跌。

要维持低失业率,飞地系不二法门,唔止人人有工开,仲要输入外劳至够用。

2. 越来越贴地 2019-11-09 17:15:06
好多其实系假豪嘅蚝宅,根本都冇豪过,只系当年地霸包装到咁。
3. 引刀一快 2019-11-09 18:08:17
几年前去睇过某地面豪宅嘅示范单位,现场做接待嘅姊姊,个个都好似猪猪喇碑必咁嘅样,然后一个靓仔中介,好权威咁,俾个假想图我,话可以睇到烟花,仲可以租85蚊尺。

4. 可以睇到烟花 2019-11-09 19:38:11
内地嚟嘅同胞可能连髀罅 bebe 都未见过就落左搭。
5. 引刀一快 2019-11-10 02:01:19
直头系喇,咁华丽嘅场面,笔一挥,威一威,人家豪得起啫。
6. O 2019-11-10 05:36:12
讲到买几千万野好似买菜咁, 两位一定身家上千亿当豪宅系草咁储啦。
8. 引刀一快 2019-11-10 07:11:58
如果唔系大陆客豪得起,点会忽然唔够楼卖吖。
9. 豪得起 2019-11-10 08:05:44
豪得起嘅原因系以为赚得返,所以唔放水忽然豪唔起,不过豪得起嘅基因既然响度,咁阿爷紧箍咪有排冇得发作。
10. 向引刀・土著・自醉・浪子说不 2019-11-10 11:51:47

CCL止跌回升0.22% 放宽按保显效

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CCL止跌回升0.22% 放宽按保显效

在10月16日发表的《施政报告》宣布放宽按揭保险楼价上限(放宽按保),刺激楼市急升温,抢盘潮重现,带动楼价止跌回扬。反映主要大型屋苑二手住宅楼市走势的中原城市领先指数(CCL)终止十连跌,最新报179.4,按周升0.22%,中原地产研究部高级联席董事黄良升指出,数据显示放宽按保当周,市况即出现明显转势回升的讯号,确认楼市调整结束。

告别10周下滑 调整完结

最新公布的CCL是反映放宽按保当周市况,指数在连跌10周共4.98%后止跌回升,报179.4,按周涨幅0.22%为15个星期最大。

黄良升直言「估唔到第一周已升得咁厉害」,高过自己预期,的确是专家食屎。因二手住宅成交量多,至今「都冇停」,可见楼市调整结束讯号强烈,但「一周(表现)难讲楼价(最终)升几多至够皮,要多几个礼拜才知(市况)点样(走)」,况且市场存在不明确因素,例如中美贸易谈判首阶段协议能否顺利签署等问题。

黄良升称,现时放宽按保主要惠及楼价1000万元或以下的现楼住宅,「好似马鞍山雅典居,成交价去到970万就止步」,而价码1000万元或以下的二手私人住宅,最近叫价回升,更不乏楼下单位贵过楼上单位的成交,以及同类货破顶情况,但创出全屋苑新高的个案则较罕见,原因是现时楼价仍然处於高位。业主卖楼后会否换楼,是楼价能否持续向上的关键,暂难估计未来楼市升势。他补充,有供款能力但首期不足的市民今次藉放宽按保入市,意味楼市发展健康。

CCL大型屋苑楼价指数(CCL Mass)报180.41,按周上扬0.37%,升幅为18周最大。CCL中小型单位楼价指数报179.11,按周升0.27%,是15周最强。连同CCL在内的3大整体指数同告上升,为近11周以来首见,并结束早前连续10周齐齐下滑的弱势,确认楼市调整结束。不过,反映豪宅市况的CCL大型单位楼价指数最新报180.82,按周微挫0.03%,连跌两周共0.21%。

新界西领涨 豪宅仍向下

4大分区楼价指数最新见3升1跌,是近11周以来再出现同样状况。新界西楼价指数升幅最显著,带领大市止跌回扬,报163.56,按周涨1.38%,为4区之冠。

九龙分区楼价指数报176.45,按周升0.35%,结束7周连跌局面。港岛分区楼价指数为185,按周上扬0.25%。不过,新界东楼价指数创29周新低,报190.01,按周挫0.78%,连跌4周下滑1.64%。黄良升相信,新界东以大单位或豪宅为主,属换楼市场,加上放售盘源多,所以未能止跌。

周五(8日)公布的CCL是根据10月28日至11月3日签订正式买卖合约的中原集团成交计算,当中有逾九成交易是在10月14日至20日签订临时买卖合约,可反映10月16日政府宣布放宽按保当周的市况。

九龙东启德第4A区2号住宅地皮周五截标,对楼市的影响要待11月下旬的CCL才反映。

对於楼价转硬,浸会大学财务及决策系副教授麦萃才认为,放宽按保令到一些以往未有足够资金支付首期的买家,可用较低的首期入市,需求提前出现,楼价1000万元或以下的中小型单位最受惠,惟买家在放宽按保下入市的选择增加,「首期低咗,梗系买可以住得舒服的地方」,估计纳米楼所受冲击最明显。

不过,麦萃才强调,放宽按保只是短期内令市场对住宅需求增加,长远仍须视乎就业是否稳定、薪酬加幅及买家在港置业的信心等,由於近期旅客减少、零售市道疲弱,加上中美贸易纠纷等因素,本港经济转差,全年或出现衰退,长远会对楼市造成影响。


12. 引刀一快 2019-11-10 12:14:40
感激九成按揭,说不女终於喺东涌开单,又可以顶三年喇。
16. 忍者 2019-11-11 16:09:12
连辉哥都唔睇好个市,近排想上车既人真系要三思。
19. 豪宅爆大镬 2019-12-13 11:41:36
受外围经济及本地政局不明朗因素夹攻,拖累今年本港楼市先扬后挫。仲量联行指出,今年中小型住宅楼价料只有轻微升幅,豪宅则跌1%;但明年中小型住宅楼价将明显回落,预期跌幅10%至15%,豪宅更因内地买家大减,楼价势急挫约20%,甚至「减价两成都未必有人接」。至於甲级写字楼租金及核心区地铺租金,今明两年都看跌。