地产博客 > 资深会员专栏 返回
浏览人次:38936    回应:9
资深会员专栏

香港需要什么模式的房屋市场分割

 

浪子心声

2019年9月12日
近日香港特区政府从不同媒体放风,引用《收回土地条例》兴建公屋,以争取3年上楼的目标,地产建设商会认为是好事,不过政府应放宽「楼市辣招」,更有知名商人表明,「为了保障政府库房收入,适当放宽楼市辣招,给外地客购买私楼,对香港利多於弊。」

其中一个发展方向是未来香港将会有两个房屋市场,即「公屋市场」和「私楼市场」,「公屋市场」包括「出售公屋」、「绿置居」、「居屋」,不能在自由市场买卖,只可卖回政府或合资格的港人。而「私楼市场」将保持不变,未来由引用《收回土地条例》增加的土地,大部分只用作增加公营房屋供应,私楼市场「供不应求」的情况不会有太大变化。

从表面上看,有点像新加坡「组屋」和「私楼」市场分割模式,但现实是「差之毫厘、谬之千里」,分别是所有新加坡的「公民」都可以购买「组屋」,而组屋的质素和面积可比美私楼,从香港人的角度更可以话系「豪宅」,不单只低下阶层接受,对中产及专业人士都是不错的选择,所以在新加坡买不起私楼,不是大问题,中产和专业人士都可以在组屋过著舒适和体面的生活。

相反香港的公营房屋不论是「公屋」、「绿置居」、「居屋」、「首置」,不是人人可以购买,要符合一定个人或家庭收入才可购买那种公营房屋,更重要的是香港的公营房屋质素及面积,与新加坡的组屋相差甚远,不可相提并论,尤其是面积可以小得可怜,所以香港人买不起私楼是「大问题」。

大家去问一问年轻人,未来政府只增加你拥有一间公屋的机会,一世只能住在香港公屋,无论你点努力,私楼是永远负担不起的,向上流的机会没有改变,你觉得你在香港的人生有希望吗?只不过是轮候公屋的年期从5年可能减短到3年,有分别吗?

因此,如果要以这种方式分割香港的房屋市场,香港的公屋市场需要向所有香港永久居民开放,不论收入多少;同时需要大幅度提升公屋质素及面积,让不同阶层的香港人可以选择不同类型的公屋;特别是对於中产阶级和专业人士来说,可在公屋过著舒适及有体面的生活,否则过几年就轮到中产同你「揽炒」,年轻中产一代难以向上流,抗争再现。

笔者认为香港这个面积小小的城市,若要分割房屋市场,应分为「永久居民市场」和「非永久居民或投资市场」,香港政府不单只要增加公营房屋供应,亦要适度增加私楼供应,让香港不同阶层都有能力买到合适的房屋,「有公屋有私楼」、「有平有贵」,「有大有细」、「有市区有郊外」,「有豪宅有非豪宅」等等,形成一个「永久居民市场」,数量可以香港人口计算,只要是「香港永久居民」首次置业,就可低税高按贷款购买私楼或公营房屋,形成香港人的置业阶梯,以香港现时的人口及面积,应有足够的土地做到大部分的香港人可过著合理的生活质素。

而第二个「非永久居民或投资市场」是以高税防止「外地人」或「投资者」影响「永久居民市场」的需求平衡,实质是同一个香港私楼市场,但就像现今香港的房屋辣招,以高税调控其需求,「外地人」或「投资者」买香港私楼要交高税如BSD,尤其是面积细的私楼要更高税,他们不是不可以购买港楼,只不过是要缴纳多一点税款,市场还是开放的,但香港政府就可用税率加减调整其需求,令「外地人」或「投资者」只对大豪宅有兴趣,便不会影响民生。因为香港实在地方太小了,房地产市场不可能太开放,尤其是中国内地有14亿人口,一百万个内地富翁可买起全港所有私楼,起几多私楼都无用,永远供不应求。

另一个优点是,香港若要向产业多元化发展,必须减低房地产的投资功能,让这些已拥有大量财富的商人向不同的产业发展,高房产投资税将有助香港成为「国际创新科技中心」;而「永久居民市场」有利於吸引海外高科技人才到香港发展,因为一旦他们成为「香港永久居民」,他们就可以低税高按买楼,这种「永久居民市场」和「非永久居民或投资市场」的分割模式,不仅给香港年轻人带来希望,也为想回归香港的优秀人才带来希望,希望特区政府会认真考虑。

还希望年初的房屋计划应如期实施,特别是「一手楼空置税」和「明日大屿」应尽快恢复原计划,这项措施和愿景才能为香港带来新景象。





 
 
我要回应
我的称呼
回应 / 意见
验证文字
 
会员登入
登入ID 或 网名
密码
1. 巴 2019-09-12 08:51:50
写得好,应该写俾政府,十月司政报告正收纳紧意见。

中产一直被忽略住屋需求,逼中产穷一生去帮地产商,银行打工。

香港咁先进既城市,逼人住狗屋,简直离谱。
2. 路过 2019-09-12 09:08:42
新加坡的『祖屋 』应该为『组屋 』
3. 浪子心声 2019-09-12 09:23:54
多谢路过兄,文章已修改。
4. 香港还有没有出路 2019-09-12 16:34:50
非常同意浪子

说出了民怨症结  

早几年 不够奶粉市民已经怨声载道

不解决私楼市场供不应求问题  恐怕民怨是没有办法解决
5. 浪子心声 2019-09-12 17:55:12
空置税明刊宪 复会后首二读法案 林郑打击财团囤地纾民怨

特首林郑月娥去年6月公布六项房屋政策新措施,包括引入一手楼空置税,即向空置逾1年的一手楼单位徵收「额外差饷」,订明额外差饷的徵收率划一为200%。运输及房局屋向立法会提交文件,指上周二特首会同行政会议通过向立法会提交《2019年差饷(修订)条例草案》,政府明日将刊宪,并会在立法会复会后首个大会就法案进行首读和二读。

6. 浪子心声 2019-09-13 17:14:40

【新增民建联回应】警暴肆虐,港府对港人诉求视若无睹,中国官媒集体定调,《人民日报》直指香港房屋问题严重,撑促请政府引用《收回土地条例》,指地产商是时候释出善意,不要赚尽每一分钱,更暗寸李嘉诚,这样才是真正对年青人「网开一面」,企图「政治问题,银纸解决」。

7. 浪子心声 2019-09-18 15:05:29
公屋联会倡建青年住屋单位 重推「港人港楼」助置业

行政长官林郑月娥将公布新一份施政报告,公屋联会今日(18日)公布《青年住屋政策倡仪书》,建议政府可推出「港人首置港楼」先导计划,规定部份发展商兴建的私楼单位,只能售卖予首次置业的港人、年轻人等。另又倡房委会兴建青年住屋单位,供31至57岁的非长者单身人士入住,以增加非长宿单身人士上楼机会。公屋联会总干事招国伟说,会在施政报告前,将倡议书交由政府或青年发展委员会。           (撰文:王洁恩 2019-09-18 12:48)


这有点像「永久居民市场」和「非永久居民或投资市场」的分割模式。提议可考虑加入「只可转售首置香港永久居民」条件,突显其居住功能,同时减低这类私楼落入外地人或投资者手中,成为投资工具。香港年轻人应对这类「港人首置私楼」有感觉,为他们带来希望,不用示威喇,努力工作,未来你们有机会买得起私楼,建立自己的家。
8. 高明 2019-09-22 12:43:35
睇下人地高明点讲,政府狂起公屋都系为咗托市,阿爷信班狗官收地起公屋有用咩?

【笑到最后】狂建公屋是托楼市政策(高明)

上届政府不断在楼市加辣,每一次加辣,总会有偏见认为:楼价要跌了。自本栏一锤定音,指出辣招令楼价上升后,才得以纠正偏见,绝大坊间评论跟随本栏陈述事实,政府无止境加辣的情况亦得以终止。

最新,有传闻政府打算透过收回土地条例来建公屋,并设下3年上楼的指标。一般网上评论以为,起公屋是政府想平息社会纷争的方法之一,本栏却可以直接告诉你,加建公屋是用来托市,即使没有此主观愿望,客观上仍是用来削减私楼供应。

先解决政府想过起公屋解决社会纷争。起公屋只会加深矛盾,因为跟社会期望并不对嘴,社会对「不公」的民怨很深,例如:为何非三粒星人上公屋特快,不解决此关折位,公屋越起不满越大。今年6月前,社会其中一课题的确是一间楼,然而,香港大部份人有家可归,问题是置业,起公屋又如何解决置业问题?除非政府重售公屋则作别论。

回到正题,香港楼市升跌,主因来自联储局的货币供应,印钞印至泛滥,资金便转投资产,为何不是港股而是港楼?因为港股的供应较容易增加,新股、配股、红股等都可产生新供应。起楼则始终要时间,当货币供应大增,资金便追著最短缺的资产来投资。美股管理层爱借钱作回购,所以美国资金投入美股;香港则建屋需时,所以资金追捧港楼。

联储局货币政策,香港没有能力控制。余下可以控制的,便是供应。过去二手价主导楼市,政府推出辣招,令二手供应大减,业主一买一卖成本大增,惟有长期持货,少数二手成交反映市场价格,楼价长挟长有。

直至近年新盘主导市场,一手楼价渐主导市价,同时一手供应开始增加,开始解决短缺问题。去年政府已将私营房屋供应比例六四比改变成七三比,一手楼又再向短缺的方向迈进,又巧合地,近日再次传出政府想收回发展商建私楼的土地用来建公屋。

二手供应多时削二手供应,一手供应来到时又削一手供应,究竟世上有没有如此多巧合?

10. 浪子心声 2019-10-09 15:58:54

楼价高企,政府除研究增加土地供应外,亦考虑推出类似「港人港楼」的措施,在新出售的土地中加入卖地条款,规定新建私楼只能卖予香港人。

据《星岛日报》报道,港府正认真考虑有关建议,并引述消息人士指出,双倍印花税本身,已达到「寓禁於徵」的作用;而近年非本地人士购买本港住宅数量只占百分之1,限购实际作用不大,但认为可改善公众观感。

至於全面限制本地房屋售予非本地人士,消息人士指要进行立法工作,此举影响层面太大,或会惹来反弹。

https://www.hk01.com/%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%A8%93%E5%B8%82/383909/%E5%82%B3%E6%B8%AF%E5%BA%9C%E6%8E%A8-%E6%B8%AF%E4%BA%BA%E6%B8%AF%E6%A8%93-%E8%A6%8F%E5%AE%9A%E6%96%B0%E5%BB%BA%E7%A7%81%E6%A8%93%E5%8F%AA%E5%8F%AF%E8%B3%A3%E4%BA%88%E9%A6%99%E6%B8%AF%E4%BA%BA