姚松炎又提醒，有意押上身家买砖头的港人，未来香港人口、按揭年期见顶，期望楼市要复制过去50年升势，重演上一代买楼倍赚的故事，或许未必能得偿所愿。
姚松炎说，以「实质利率」（即名义利率减去通胀）推测楼价走势，可以透过科学验证。过去数据显示，实质利率有效解释香港楼价升跌走势。在 2008年，金融海啸一役，不少人预测楼价会大跌，姚松炎指自己当时预计，由於再次进入负实质利率，楼市将见另一泡沫，结果亦应验。
加息改变资金流向 楼价将照跌
姚松炎认为，只要加息持续，实质利率转正的趋势延续，香港楼价会继续下跌，主因是利率回升令资产估值改变，改变资金走向，「美国长债息率已升至3厘。香港买楼（中、大型单位）回报率得2.3%，风险高，回报又低，钱自然会走。」
姚松炎早在2014年初受访，已提出利率正常化，楼价会从周期顶回落，但最终回落周期在去年才出现。他指出，理论只能预测趋势，无法断言实际时机，近年美国加息相当拖拉，受不同力量干预；此外，香港有「得天独厚」的优势，对财产保障的制度，又比邻近其他方好，欢迎任何颜色资金，吸引热钱流入，令到香港加息又比预期慢。
「刚性需求」如「傻人需求」
坊间有不少分析认为，即使进入加息周期，香港楼价仍难大跌，原因是政府以「辣招」迫走投资者，香港楼市现由用家为主，属「刚性需求」，加上未来私楼供应依然短缺，只会供不应求。
姚松炎却质疑，如果「刚性需求」一说成立，难以解释98年至2003年间楼价大跌，需求当下消失。即使假设今天的市场清一色是用家，用家并非一定要买楼。
「用家都有租同买的选择，如果全部用家都知道楼市将会向下调整，咁佢会拣租定买？…你假设这些人傻，跌都照买，咁不如叫做傻人需求。」
姚松炎指出，反映单位需求量的指标，包括整体人口增长、家庭组成数目增长、每单位居住人数下跌速度，三组数字现在同时比 80 年期放缓。因此，不能用80年代每年供应3、4 万个私人单位，与现时每年万多个单位直接比较，就得出供应不足的结论。
楼价影响供应 「孙九招」乃实例
亦有人问姚松炎，如果楼市与供应无关，若果市场上突然大量供应单位，楼价难道就不会调整？
姚松炎认为，这个假设本身已有问题，「发展商会明知蚀都会大量供应？定系会睇住市场调节供应？」他问，「你当四大发展商是国企定私营企业？」
他指出，楼价与单位供应的关系，前者应是因，后者应为果，由於外在的「实质利率」影响楼价，发展商因价格升跌调整供应，务求达致盈利最大化。2002 年政府推「孙九招」停建居屋、取消卖地等，在姚眼中，正是发展商联手游说政府、减少供应的实例，「发展商倒转头来影响政治人物，迫使决策者符合（他们的）经济利益。」
尽管政府主导土地供应，但有研究显示即使政府「出口术」或实质增加土地供应，发展商仍有千方百计去拖延单位供应，「发展商都不会咁笨跟到足，他们会睇住市场有无钱赚去调整。」
港楼续随利率波动
政府官员、不同智库也主张，香港应大量开发土地，透过长远供应稳定，来稳定楼市。姚松炎则认定，这做法无助稳定楼价，若香港楼市公私营比例没有根本性改变，未来楼市继续「过山车」的机会相当大，「（楼价）只会不停轮回，随往实质利率一时正一时负，出现高频率大幅波动。」
各国央行不停以「印银纸」应对经济问题，姚松炎估计有越来越滥的趋势，跌浪可能因此延迟出现，但不等於可解决问题，「只可能延后泡沫爆破，以后的爆破只会更加巨大。以前可能是每5年一次小病，而家可能30年一次大病。」
姚松炎认为，要扭转现有局面，只能引入不能炒卖的「合作社房屋」，提供另类选择，政府仅收取象徵式地价，会员需自资凑足建筑成本，但不拥有业权，无法炒卖，有如过去公务员自组合作社兴建房屋。
综观过去50年，香港楼市虽有起伏，但依然录得倍数计的升幅，未来50年这趋势能否持续，姚松炎也有疑问。
他提到，限制楼价升幅其中一项因素，是人口升势见顶。政府推测至2043年，全港人口达到高峰822万后将回落，「香港将会首次遇到人口萎缩，这是过去70年从未遇过。」
人口按揭年期见顶 过去50年升幅难复制
第二个限制是按揭年期。过去五十年，置业按揭年期不断延长，60年代置业供楼按揭年期只有5年，70年代增加至12年，90年代增至 25年，现今已增至30年，有地产商推出过40年按揭计划，但即被金管局叫停。
姚认为，现今这一代香港人之所以能负担倍升的楼价，有赖於供款年期不断加长，但供款年期已差不多到上限，正常人在65岁退休，工作年期大约40年，按揭年期难以再倍数增长，「除非120岁命，工作到100岁。」
「如果仲想买楼，然后期望在十年内翻一番，你要想一想，香港上几代人得天独厚的时代，同现今时代的分别。」姚松炎这样提醒。
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买股好过买楼，只是你冇份. 阴公 