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个人理财 之“物业投资(3)”

 

占士

占士日记版主
占士日记投资集团总裁
投资策略研究群(协会)发起人
地产,股票投资交流群群主
2015年12月28日



回家后,我利用得回来的所有资料和数据,对有关单位元进行分析研究,与太太商量后给出了一个目标价,但这目标价和业主的叫价有一定的距离。


 


地产经V先生打电话来问我,有没有看中哪个单位? 我告诉他,我们看上其中一个单位,但叫价比较高,看业主能不能减一点。於是,我给了一个价叫他去试试和业主谈,但V先生认为相差太远,没有可能。他说了很多理由,想说服我接受一个比较高的价格,但我还是没有改变主义。讨价还价是一个很沉闷的过程,当晚,我V先生讲了几次电话,最后一次,差不多持续了一小时。V先生的心情,由一开始的以为很快便能做到我的生意,而充满希望,到中段的因为不能说服我而几乎失望,到最后,我给了他一些正面的激励,反过来说服了他按我的目标,我们共同商议的方案行事, 而带有一丝丝希望。 其实V先生是一位很老练的地产经纪,要不被他说服,而说服他,并不是一件容易的事。


一个星期后,V先生真的没有令我失望,而令我们用一个比原来的目标还要底的价格成交了。 当然,我也遵守承诺,让V先生独家帮我处理这个单位的放租事务。他很快为我找到了租客,并在该物业交吉前已经和新租客定好合同。物业交吉一周后便可以起租。


当然,V先生也在很短的时间内,收到我给他的2张支票。


 


该单位一年的投资总结如下:


1.现金收支刚好过平衡点, 正现金流约为投资金额的4.5%


2ROI 11.4%


3.资产按市场价没有增长。


4.如果现阶段的条件不变,预计未来一年:ROI增长到14.5%,正现金流约为投资金额的5.9%


 


2007年尾,我们已经有2个物业收租。


 


暂时和大家分享那么多,有机会再和大家分享。


 


 


另外,知道一些师兄师姐正在和家人朋友享受著圣诞及新年的悠长假期,还没有回港。 在此2015年很快成为过去,2016年即将到来之际,仅此,祝博士及各位师兄师姐, 圣诞快乐 ! 新年进步 !




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1. 无奈 2015-12-28 11:56:00
占士兄,身在内地,网路不稳定,一切自有定数,唉⋯⋯
2. 占士 2015-12-28 12:00:29

无奈兄放心!义大利进口真皮沙发已经送到府上!:P

3. 无奈 2015-12-28 12:05:50
交比经纪,干手净脚,不过很想知道经纪怎样促成卖方降价成交。
4. 占士 2015-12-28 13:29:44

无奈兄,相信这是V先生的商业秘密,他肯定不会像我那么傻,和人家分享!哈哈哈

5. 占士 2015-12-28 13:39:32


他非常专业,该说的就说,不该说的半句也不多说!


这也是我和他提过的,您只需要提供给我们物业的真实资料,其他对前景的看法,可以作为参考,最重要是把我们的要求向对方传达,其他的就看天意了!



   
6. 占士 2015-12-28 13:48:42

记得我还说过:认识您是缘分,我命运有可能因您的努力而改变,变得更加美好,请努力加油!我知道您一定行的!

7. 引刀一快 2015-12-28 13:50:32
恭喜占士兄又出文!

占士兄这一小时的努力,鬼斧神工,然而,引刀觉得,V先生这一小时,也很努力。





8. Sugar 2015-12-28 13:59:44

恭喜无奈兄抢得沙发宝坐!!!

" 一切自有定数,唉⋯⋯ " 这种口吻要在2016年彻头彻尾戒掉喔 ! -->人定胜天才对啊!(今次很明显有人在搅鬼^^)

9. Sugar 2015-12-28 14:04:48
多谢特务007分享 " 商业秘密 " , Sugar 收到 !!! 
10. 无奈 2015-12-28 14:38:15
太神奇了,无论哪位高人出手,小弟都非常感谢,生平首次容易得尝所愿。😃
11. Taiwaner 2015-12-28 18:16:27
边饮咖啡边看您的投资经历,您的果断及永不放弃,让感觉到我有许多需要学习的地方,。。感谢你的分享
12. 打工仔 Andy 2015-12-28 20:19:02
占士兄

多谢你的分享! 期待你更多的投资心得! 小弟身处海外, 喜见占士兄文章!
13. Jerry 2015-12-29 11:51:52
占士兄不但投资了得,杀价仲劲。

得闲教下小弟,嘻嘻!

等待下一篇文章
14. 自我陶醉 2015-12-29 12:33:30
占士兄对投资计得咁详尽,果然系精明生意人。
15. 占士 2015-12-29 15:25:35

刀兄,见笑了!对,V先生这一小时,也很努力。有时,遇到一位能帮上忙的经纪朋友也是很重要的!

16. 占士 2015-12-29 15:26:04

Sugar姐,收到就好!千万不要把秘密告诉长江1号,因为他有机会趁执行任务时投靠了北韩!:P

17. 占士 2015-12-29 15:26:40

无奈兄,有时只要您把想法或愿望说出来,自然就有好心人帮您达成愿望!这就当是圣诞老人给您的圣诞礼物吧!哈哈哈

18. 占士 2015-12-29 15:28:09

打工仔兄,正在海外享受著悠长假期的您都留言鼓励!真的太感动了!

希望您假期后可以精神饱满的回来,继续和我们一起努力工作,投资并享受其带给我们的满足感!哈哈哈

19. 占士 2015-12-29 15:29:26

Jerry兄,过誉了!我只是觉得当时业主对自己的物业价格平均高於市价以些,所以让经纪朋友把其价格水分减去一些罢了!但该物业的单价在当时还是属於偏高的。

20. 占士 2015-12-29 15:30:02

自醉兄,见笑了! 我只是懂计点小数,所以只能做点小生意,不像其他师兄师姐那样懂得计大数,甚至利用大数据做大生意! :P

21. 占士 2015-12-29 15:30:22

Taiwaner兄,不客气! 边饮咖啡边看我的投资经历。。。。 让我感觉非常有中产feel。相信您是一位挺懂得品味生活的人,您应该也有不少可以分享的故事吧?有机会多交流!

22. CD ROM 2015-12-29 18:24:48
占士兄, 你这个ROI, 详细系点运算的呢???

另外, ROI按年增长, 系基於租金同价格既预期增长???

Haha, 我太多问题了..............
23. 占士 2015-12-29 19:04:07

CD ROM兄,当时我算ROI (%)是以租金减去各种成本(如利息,管理费等)的累积额除以投入资金计算出来的!不考虑物业价格的变动!

ROI按年增长是基於利息因本金减少而减少,其他各种条件不变的情况下计算出来。

明白您是问题富二代!哈哈哈

24. Oscar Lam 2015-12-29 22:41:37
占士兄,

您的毅力令人敬佩!所以说,投资成功,EQ比IQ更重要。
25. 占士 2015-12-30 08:40:16

Oscar兄,

因当时资金不足,实力不够,只能硬著头皮,顶硬上了! 哈哈哈

26. 占士 2015-12-31 13:38:34

祝各位师兄师姐, 2016新的一年, 心想事成、万事亨通、阖府平安,幸福美满!

27. 砖家 2015-12-31 23:45:13
谢占士兄分享。
如给V先生的佣金可另再大减,真著数。
28. 历史长河 2016-01-02 23:47:56
占士兄应是谈判高手。
29. 占士 2016-01-04 11:25:55

砖家兄,不要客气! 以后多留言交流。

30. 占士 2016-01-04 11:28:28

长河兄,让您见笑了,在下是在不得已的情况下才学了点犹太人的小技巧,不过,在往后的买卖中就不是这样了,有机会再您和各位分享!