讨论过趋势投资策略后,这一节我们会探讨用在楼市上的平均成本买入策略,及使用时要留意的事项。
由於购置自住物业,难以单凭楼价水平和投资回报决定应否入市,其他个人因素,如负担能力、迫切性、现时的租金开支及居住情况、理财能力、工作稳定性、楼价波动对置业者的心理负担等,亦同样重要,为免造成混淆,本节的分析主要从投资角度著眼。
策略2. 平均成本买入
平均成本买入策略是透过在不同时段或价位,购入两个或以上物业,以降低短期市况波动,对投资造成之负面影响。例如,投资者可在价格对比原买入价,每上升或下跌10%时再次入市,或者每隔若干年入市一次,或当跌市时,以相若之前的金额,买入更优质的物业,提升持货质素等,就跟每月供款的MPF类似。
运用此策略时,重点是认清整体大方向,注意每项购入物业对现金流的影响,无须过份在意短期的楼市波动,因为运用得当时,不论升市或跌市,整体买入成本也会按当时市况自动调节,於跌市时更能以较低之平均成本购入心仪物业,惟最重要的是确定楼市之长线上升趋势不变。
至於相距多远或多久再次入市最为合适,则视乎投资者资金多寡,於各类投资中的资金分散策略,及风险取态而定,进取的投资者,入市频率相对较高,而保守的投资者,投资类别或较分散,亦倾向持有较高现金水平,入市之价位及时间亦会相距较远。
由於进取的投资者可能同时持有多个物业,投资额亦相对较大,在投资前必须对个人的承担能力作客观评估,而且在性格和心理素质方面,亦要有所配合,才能达至最佳投资效果。倘若用之不当,过度投资或对整体楼市的走向判断失误或过於乐观,此策略亦可能为投资者带来巨大而难以弥补的金钱损失以及精神困扰。
那么,什么投资者才适合使用此策略呢?他们必须对楼市之长远发展,具有极强信念、有稳定的工作及/或收入、有较强现金流、有耐性和在跌市时能够面对逆境的心理素质。在投资年期方面,只适宜作为长线投资,一般建议投资者在相对年青阶段,事业发展稳定后开始计划,静待入市良机。
本策略有几点要特别留意:
i. 策略是假设楼市在上升或下跌时,投资者依然有足够财力和心理准备,购入超过一个物业。
ii. 由於楼市具有极高杠杆,付出的不仅是初期投入的资金,还有未来十多年以上的供款,投资者必须充分肯定,楼市长远趋势走强不变,倘若因某些不确定因素,扭转了楼市的长期升势,导致投资者大失预算时,他们必须灵活应变,适度调整入市策略,以免造成巨大损失。
iii. 投资者必须明白,没有任何投资工具是只升不跌的,当经济或市况大幅下滑,投资者必须具备极强的心理素质来面对逆境,一旦资不抵债时,银行更可能要求投资者提前还款,若无法履行还款,银行有权要求将物业变卖,因此,当市况逆转时,投资者宜适量提高备用现金水平。
一般而言,以下人士并不适宜使用此策略:
1. 对楼市升势半信半疑的人,会因为他们信念不足,倾向在下跌时丧失信心,沽货离场,导致不必要的亏损
2. 心理上或财政上,无法面对账面出现巨大亏损的人
除了自己的个人因素外,别忘了评估你另一半的接受能力和认同,对大多数人而言,这毕竟是重大的投资计划,没有她或他的支持,成功机会也会大减,尤其当市况逆转,想法各异时,矛盾便会因而产生。
3. 工作不稳定或收入容易受经济下滑打击的人
4. 面对沉重家庭负担,而备用现金不多的人
孩子的花费,长期病患的亲属,家中突如其来的开支或失业,随时变成投资计划的杀手,这些就连贷款银行也无法评估的财务问题,教人时刻警觉,量力而为。
5. 没有心理准备,在楼市下跌周期出现时,资金会被较长时间积压的人
由於楼市周期漫长,对在历史高位才开始运用平均买入法的人最为不利,所以投资者必须有充分准备面对。
6. 只图短线获利的人
由於在逆境时,投资者会面对一定程度的心理和财政压力,初次参与的投资者,宜按步就班,切勿过分进取,并尽可能在楼价处於相对低水平时,才开展投资计划,这样不仅能大大降低风险,亦能提升投资信心,增加成功机会。
成功…也许不一定是赢在起跑线,但相信大家都会同意,“好的开始,往往是成功的一半”,阁下在入市前的小心衡量和客观分析,必定能为你带来更佳回报,亦往往是投资成败的关键所在。
在下一节,我们会谈谈如何在物业投资上,利用价值投资法,建立自己的物业投资组合。