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资深会员专栏

高位入市的错与对(二)

 

自我陶醉

2015年12月14日
讨论过趋势投资策略后,这一节我们会探讨用在楼市上的平均成本买入策略,及使用时要留意的事项。

由於购置自住物业,难以单凭楼价水平和投资回报决定应否入市,其他个人因素,如负担能力、迫切性、现时的租金开支及居住情况、理财能力、工作稳定性、楼价波动对置业者的心理负担等,亦同样重要,为免造成混淆,本节的分析主要从投资角度著眼。


策略2. 平均成本买入

平均成本买入策略是透过在不同时段或价位,购入两个或以上物业,以降低短期市况波动,对投资造成之负面影响。例如,投资者可在价格对比原买入价,每上升或下跌10%时再次入市,或者每隔若干年入市一次,或当跌市时,以相若之前的金额,买入更优质的物业,提升持货质素等,就跟每月供款的MPF类似。 

运用此策略时,重点是认清整体大方向,注意每项购入物业对现金流的影响,无须过份在意短期的楼市波动,因为运用得当时,不论升市或跌市,整体买入成本也会按当时市况自动调节,於跌市时更能以较低之平均成本购入心仪物业,惟最重要的是确定楼市之长线上升趋势不变。 

至於相距多远或多久再次入市最为合适,则视乎投资者资金多寡,於各类投资中的资金分散策略,及风险取态而定,进取的投资者,入市频率相对较高,而保守的投资者,投资类别或较分散,亦倾向持有较高现金水平,入市之价位及时间亦会相距较远。

由於进取的投资者可能同时持有多个物业,投资额亦相对较大,在投资前必须对个人的承担能力作客观评估,而且在性格和心理素质方面,亦要有所配合,才能达至最佳投资效果。倘若用之不当,过度投资或对整体楼市的走向判断失误或过於乐观,此策略亦可能为投资者带来巨大而难以弥补的金钱损失以及精神困扰。

那么,什么投资者才适合使用此策略呢?他们必须对楼市之长远发展,具有极强信念、有稳定的工作及/或收入、有较强现金流、有耐性和在跌市时能够面对逆境的心理素质。在投资年期方面,只适宜作为长线投资,一般建议投资者在相对年青阶段,事业发展稳定后开始计划,静待入市良机。

本策略有几点要特别留意:

i. 策略是假设楼市在上升或下跌时,投资者依然有足够财力和心理准备,购入超过一个物业。

ii. 由於楼市具有极高杠杆,付出的不仅是初期投入的资金,还有未来十多年以上的供款,投资者必须充分肯定,楼市长远趋势走强不变,倘若因某些不确定因素,扭转了楼市的长期升势,导致投资者大失预算时,他们必须灵活应变,适度调整入市策略,以免造成巨大损失。

iii. 投资者必须明白,没有任何投资工具是只升不跌的,当经济或市况大幅下滑,投资者必须具备极强的心理素质来面对逆境,一旦资不抵债时,银行更可能要求投资者提前还款,若无法履行还款,银行有权要求将物业变卖,因此,当市况逆转时,投资者宜适量提高备用现金水平。

一般而言,以下人士并不适宜使用此策略:
1. 对楼市升势半信半疑的人,会因为他们信念不足,倾向在下跌时丧失信心,沽货离场,导致不必要的亏损

2. 心理上或财政上,无法面对账面出现巨大亏损的人
除了自己的个人因素外,别忘了评估你另一半的接受能力和认同,对大多数人而言,这毕竟是重大的投资计划,没有她或他的支持,成功机会也会大减,尤其当市况逆转,想法各异时,矛盾便会因而产生。

3. 工作不稳定或收入容易受经济下滑打击的人

4. 面对沉重家庭负担,而备用现金不多的人
孩子的花费,长期病患的亲属,家中突如其来的开支或失业,随时变成投资计划的杀手,这些就连贷款银行也无法评估的财务问题,教人时刻警觉,量力而为。

5. 没有心理准备,在楼市下跌周期出现时,资金会被较长时间积压的人
由於楼市周期漫长,对在历史高位才开始运用平均买入法的人最为不利,所以投资者必须有充分准备面对。

6. 只图短线获利的人


由於在逆境时,投资者会面对一定程度的心理和财政压力,初次参与的投资者,宜按步就班,切勿过分进取,并尽可能在楼价处於相对低水平时,才开展投资计划,这样不仅能大大降低风险,亦能提升投资信心,增加成功机会。

成功…也许不一定是赢在起跑线,但相信大家都会同意,“好的开始,往往是成功的一半”,阁下在入市前的小心衡量和客观分析,必定能为你带来更佳回报,亦往往是投资成败的关键所在。 

在下一节,我们会谈谈如何在物业投资上,利用价值投资法,建立自己的物业投资组合。

 
 
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1. Sugar 2015-12-14 12:40:19

Sofa for Sugar !!!

Go on Prof. Hangover ^^

2. 自我陶醉 2015-12-14 12:43:54
Sugar, 眼明手快, 厉害!
3. 打工仔 Andy 2015-12-14 13:04:37
自醉兄

同意你的见解!
不过小弟觉得单一物业较难用平均成本法的, 正如你所讲,一般物业都带有杠杆成份, 每个单位的成本及租金回报都不同, 当然围大数计是可以的,
我觉得, 如果是前后脚买入两个单位打通成为一个大单位, 两个单位买入尺价不同, 但其他客观因素差不多就容易比较及理解。
4. 物业初哥 2015-12-14 13:14:35
2. 心理上或财政上,无法面对账面出现巨大亏损的人
除了自己的个人因素外,别忘了评估你另一半的接受能力和认同,对大多数人而言,这毕竟是重大的投资计划,没有她或他的支持,成功机会也会大减,尤其当市况逆转,想法各异时,矛盾便会因而产生。

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绝对同意,有时自己也会有怀疑的时候,若身边人不断埋怨,只会做出错误决定


期待自醉兄下篇的价值投资法!
5. 自我陶醉 2015-12-14 13:14:50
回打工兄, 

小弟同意每个物业都有其独特性,如要严格执行的话,可以考虑用於大型屋苑,购入相类似物业,如尺数相若,楼层相若等, 但当然难以完全相同了。
6. 自我陶醉 2015-12-14 13:16:36
初哥兄,夫妻都共同承担非常重要,实不相瞒,这问题我也面对过,最后还是决定放弃投资。毕竟,家庭和睦,比金钱更可贵。
7. 自我陶醉 2015-12-14 13:30:32
打工兄,

还有一类的平均法我一时忘了提及,就是当跌市时,以相若之前的金额,买入更优质的货,以提升持货的质素。
8. 打工仔 Andy 2015-12-14 13:38:11
自醉兄

系喎! 多谢提醒!
9. Oscar Lam 2015-12-14 13:57:10
自醉兄,

好文章!够深入、够客观。使用该策略最重要的信念是投资物业长揸必胜。如果过去十年一直使用该策略相信有不错的回报。现在情况有点不同,楼价高、经济一般,在这种情况下,楼价未来走势难料。因此,现在未必是好时机采用该投资策略,反而应该持有较高的现金水平。

醉兄的价值投资法应该和博士的逢三退一相类似。期待你的文章。
10. 自我陶醉 2015-12-14 14:26:43
回Oscar兄,

以我理解博士的逢三退一策略,我会列入为混合策略的一种,因为部份是价值投资,部份涉及趋势分析,小弟会试试在第四节的混合策略与各位讨论。
11. 新抱仔 2015-12-14 14:33:05
谢谢分享!
12. 西门吹雪 2015-12-14 14:36:20
河兄既平均买入法,自醉兄演绎出来亦十分全神,果然系一代高手。

回想起来,河兄既无限"正能量",以及超强现金流,真系超合适平均买入法。哈
13. 自我陶醉 2015-12-14 14:46:43
Simon1兄, 长河兄年青有为,此法绝对合适。
14. 历史长河 2015-12-14 14:50:22
Simon 兄,今日繁忙,简短回应先。当日已驳过你小弟所讲非平均买入法。如记忆力不逮,请翻旧文; 如理解力不够,要加强提高; 如现金流不强,要努力工作; 如无正能量,则三项都可省去。

多谢陶醉兄好文。
15. Sugar 2015-12-14 14:59:42

唉呀呀.....长河太寸,Sugar欲救无从! Simon 1兄,别怪他,听闻长河在赌枱上输了$$$.....火气很大!!!

今时不同往日了, 平均买入法已和他无缘^^

哈哈哈

16. 2011年开始 2015-12-14 15:02:42
多谢自我陶醉兄分享
17. 西门吹雪 2015-12-14 15:05:42
我记得,你吾中意平均买入个名,系要叫"一有钱就买"丫马。吾好意思,因为我吾系谂住同你讲,所以冇用你个terms添,sorry sorry. 因为无登入,所以攺吾到上面。我重写好了:

河兄既"一有钱就买"大法,自醉兄演绎出来亦十分全神,果然系一代高手。

回想起来,河兄既无限"正能量",以及超强现金流,真系超合适"一有钱就买"大法。哈
18. AH-HO 2015-12-14 15:08:25
支持好文。
买楼用平均成本法,能运用到的人都是收入高的人。。对大部分的小市民来说,买楼很多时都只是孤注一掷。。
但自醉兄的当中有些要注意的点,不管是前者还是后者,都一样有用的,特别在很多讨论都比较少人提出的另一半的心理压力。我自己也有经验,当年我换楼签临约时,我就好开心终於可以换一个更理想的居所,但老婆样子好担心,原来她担心我负担不来。。。当年我自己就计好晒数,但因为一般这些投资性的东西我老婆都唔理,所以我事前无解析清楚,搞到佢无LA LA担心了。。。

19. 西门吹雪 2015-12-14 15:16:15
Suger 姊,我明白。
其实小弟对河兄所説绝无贬意。相反,我亦十分佩服河兄既正能量,现金流同超强之执行力。one day, 我有足够现金流,亦会效法河兄这种"一有钱就买"既方法。我想信河兄只是一时看不透我既意思吧了。
20. Jerry 2015-12-14 15:19:15
谢醉兄分享!这些策略适合任何类型投资者。 一个人既性格、背景、人生经历、不同既人生阶段采取既策略都不一样。对我而言:「风险是涨出来的、机会是跌出来的。」本来想回应多些,但时间有限。

12/f Simon兄, 先不说长河兄既投资方法对或错,我最欣赏是他那要得天下既勇气、信心和气势!哈哈,普通人系绝对做不来
21. 自我陶醉 2015-12-14 16:17:30
Jerry兄,

小弟的看法有点不同,性格部份是天生,部份是后天培养的,但对於缺乏耐性持货嘅成年人,如果他们能在低位入了市,之后大市急升的话,你猜他还会按策略增持的机会有多大?
22. Jerry 2015-12-14 16:42:34
自醉兄,

是的,所以我说投资经验也很重要。过去既成功或失败经验或多或少也会影响到你以后既投资决定和行为。曾在高位接过货既人, 当某一资产价格在高位徘徊是,你想他们大部分人还敢果断入市吗? 反之亦然.....当然有小部分人,把过去失败既经验变成往后成功既踏脚石...

大部分成功既投资者: 好似你文章提及既,都会分析楼市现时楼市处於那个阶段,进或出、好或淡,因应自身能力去增持或减持。

 

23. 自我陶醉 2015-12-14 17:09:13
Jerry兄,十分同意啊! 吸取经验、不断进步,确实非常重要,只要能克服天生的贪婪和恐惧,已经成功了一半。
24. 自我陶醉 2015-12-14 17:29:22
回18楼 AH-HO兄,

的确如此,对大多数人来说,买一间自住楼已用尽多年积蓄,也是人生的投资极限,莫说平均买入了。 所以小弟一直觉得,除非有非常急切置业需要,而能力又可胜任,否则,在楼市历史高位不顾一切接货,的确是孤注一掷的行为。
25. 引刀一快 2015-12-14 19:23:59
To 24楼 自我陶醉兄

买一间自住楼用尽积蓄,已经比较幸福,恐怕好多人系交首期杂费已经用紧积蓄,往后还有漫长嘅还款日子。

呢度唔少师兄讲过,香港经济差唔紧要,最紧要其它地方比香港更差就冇问题,引用呢个道理,自己财政状况过得去系唔够嘅,千祁唔好周围嘅人都比自己好。

如果每月负担都要比朋辈、同事高,发围机会自然比其他人少。
26. 向饭民说不 2015-12-14 21:44:17
引到又断章其义,本人都做过负资产,真系苦过梁天来。引刀在best of time 系大陆发展,应该避开了香港的负资产的经历。

买楼是一种投资,投资当然要面对风险。其实也是一种赌博。

还有香港在全世界的经济来讲,在过去几年,发展已经算系几好。做人要识知足。

当然香港银行行长,也就是美国联邦储备局长正在玩强美金,人民币正在贬值,港币变成过强,资金外流,零售业肯定受打击。

不过这些都是大环境的变化。只是希望香港人不要像台湾人那样on9,自己拿石头敲自己只脚。真系相信可以用爱发电。
27. 鱼蛋仔 2015-12-14 22:57:16

多谢自醉兄好文分享,受益良多!

28. 自我陶醉 2015-12-14 23:40:43
25/F 引刀兄,

你嘅留言令我想起香港嘅掹车边中产,一系捱贵租,一系捱贵楼,向上流机会梗冇住政府楼嘅有福穷人咁易喇! 不过,制度系咁,只能靠自己,至於呢班人买定唔买,等定唔等,就睇每个人嘅做化了。不过,好同意Oscar兄嘅睇法,现在绝对唔系开展新投资计划嘅好时机。
29. 引刀一快 2015-12-15 00:11:01
向饭

我断咗边章,取咗乜义先?

睇埋我第四篇再讲喇。
30. Joe 2015-12-15 00:11:36

自醉兄,先谢兄台大作,获益良多。
先生开宗明义写给打算投资於楼市的年青人看,而非资深投资者。小弟认为是相反,系给已有一定投资历练的人看,而非大多数的年青人,因为年青人置业大多是结婚/住屋需要,投资需要反是次要,而先生的各种投资策略,是要有多年的经验才能较好掌握到,年青人姑且袋住先,可能置业过几年后才能慢慢领会⋯⋯

31. 引刀一快 2015-12-15 00:12:22
向饭

我断咗边章,取咗乜义先?

睇埋我第四篇先讲喇。
32. 自我陶醉 2015-12-15 09:07:18
回30楼 Joe,

Joe兄想必是一位急於找到答案的年青人了,我的三个主要投资策略还没说完,为何你那么肯定青年人一定找不到他们所要的答案呢?

看来,阁下似乎将年青人的自住需求视为文章重点,如果有时间再看一片第一篇文章的内容和这一系列的命题,你会发现重点一是应否高位入市,而内容一直都是围绕不同的“投资”策略。而平均买入法正正是要有耐性和及早筹谋的投资策略,否则,机会到来时又那有资金呢?

其实,年青人的定义可能比你想像的广泛,先看看香港杰青的年龄吧!像法子和长河两位师兄,不是一早就投资物业了吗? 再看看现在的年青人,大学还未毕业,就要拿父母的钱去买楼收租,这不都是投资需求吗?

现今的楼市,令我想起70年代时的金市和每几年见顶一次的股市,在那一刻谁都想炒金、炒股发达,他们都觉得迟咗入市就会执输,你说是吗?

至於,有迫切住屋需要而有能力的,要考虑的因素其实早已超越楼价水平范围,单看楼价高低又怎能建议他们买与不买呢? 而且,这篇第二段我已列出了他们要考虑的其他方面,有需要不妨参考一下。

话虽如此,如果看完第三篇后,相信有自住需求的年青人,也会从投资角度对应否入市有多一点体会的。多谢Joe兄的意见,先看完第三篇我们再讨论一下能否解答你的问题好吗?

33. yyfan 2015-12-15 11:09:21
陶醉兄

其实年青人嘅定义系几多岁?我觉得自住冇得讲,但有闲钱买楼投资不如趁后生投资在其他方面去增值自己,我记忆中冇咩人是通过年轻时投资物业而成就一番大业,当然果D含著金锁匙出世嘅人就唔同讲法
34. 自我陶醉 2015-12-15 12:00:20
回yyfan兄,

在这里一年多,每日都听到有人话,买楼冇得输,无论啲楼几贵都唔怕买,同讲做咗收租佬退休之后,可以几安稳,几无忧无虑,所以我写呢篇文章,目的系要从投资角度分析正反两面,同埋讲吓到底咩系真正投资,咩系赌博,唔洗年青人日日想买楼发达,慌死执输,净系谂住买楼做收租佬有几无敌,睇唔到风险嘅一面。

其实年青人并无固定标准, 以下不同国家的定义,可以参考吓:

部分国家(地区)对“年青人”的年龄定义


国家(地区) 年龄定义 
中国大陆    15-35 
香港      15-34 
台湾      12-18 
日本      6-24 
新加坡     15-30 
马来西亚    15-40 
泰国      0-25 
美国      15-45 

资料来源: United Nations ESCAP (1997) pp.7-10. 
35. CD ROM 2015-12-15 18:50:45
醉兄, 居然要去到你第2篇既第2日先留言, 小弟今次真系失礼失礼, 见谅见谅!!!

大家都话到另一半既配合, 我就甚至认为针对年青人的话, 呢个因素先系最最最最大呢!!!
36. 引刀一快 2015-12-15 19:33:26
怪之咁多人钟意移民美国喇,原来美国25岁之后仲可以“年轻”20年!
37. 自我陶醉 2015-12-15 20:46:41
35楼 CD ROM兄

估唔到呢个point竟然系No. 1.
38. CD ROM 2015-12-15 23:16:33
醉兄,可能呢个point大家比较有感而发多d咁解~~~

我觉得重要,因为呢个系投资既根本,你点解要投资?你透过投资想得到d乜?
39. 自我陶醉 2015-12-15 23:48:45
CD ROM兄,

明白你的意思,投资赚钱都是为了家庭,不应本末倒置。
40. 长期粮尾 2015-12-16 01:10:13
自我陶醉

谢分享!很宝贵的投资经验,分析得很全面。

41. Joe 2015-12-16 05:58:41

自醉兄

明白先生原意是给有投资需要而缺投资经验的年青人看,但正如CD兄所讲,这类人绝大部分的置业需求都不是把投资考量放在首位,即使是你提及的一些未毕业问父母借钱的年青人,表面上他们的行为是放租投资,但他们都会有日后能收回自住的考量,所以愚以为纯粹以投资角度出发而排除自住考量的年青置业者,应如凤毛麟角。

当然,先生以法子、长河兄这类年青典范为例,就超出阁下原本target的读者了,他们应归类於你一早排除的资深投资者嘛。

不过小弟确是很期待先生的第三篇大作的,再次谢过⋯⋯
 
42. 引刀一快 2015-12-16 13:18:09
Admin兄

banner看来漏了自我陶醉兄,可否补上?
43. 自我陶醉 2015-12-16 13:28:26
引刀兄,

多谢关心,这只是小事而已,实在无须介怀!
44. 打工仔 Andy 2015-12-16 13:36:17
引刀兄

系喎, 依家先留意到, 你真细心!