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潜入投资学堂揭炒楼「秘」招
近月在网上及报章,不时出现地产投资讲座的广告,宣称讲座免费,标榜「满身卡数打工仔,五年八层楼」、及「八十后,三层楼一间铺」等等,这些「成功人士」,更不时上电视、电台、杂志,甚至出书,大肆宣扬发达经过。
这些成功例子,全都来自一间叫「FCI」(投资策略研究有限公司)的投资学堂。为了解当中「出神入化」的财技,本刊记者潜入课堂听课,发现导师皆是行内知名的经纪及炒家,除了教授「走法律罅」的炒楼招数,还落足嘴头要「团结散户力量」,游说学生夹钱组空壳公司炒楼,讲到明要齐齐「做世界」!
FCI每个月都有三、四堂免费讲座,一班主讲人「星光熠熠」,包括利嘉阁联席董事何明高、恒力商业地产(169)独立非执董叶景强等等,而担任课程总监的,是自称曾满身卡数、后来债务重组变出六层楼的钟学良(Anthony),他经常上电视报纸甚至出书分享投资心得。堂上众人不断吹嘘,只要花钱报读他们的课堂,便能尽得炒楼精髓。
这时讲座上的听众已听得如痴如醉,Anthony的拍档Brian即趁机打蛇随棍上,「我哋要结集力量!报读课程只系第一步,重点系增大FCI兵团,就好似美孚啲师奶兵团咁,只要手头嘅货多,就好容易控制到屋苑的楼价。堂上的星级导师,亦会成为你哋嘅support!而我哋近八百个学员,仲会互通消息,边区有笋盘即时短讯同whatsapp俾大家!……如果你咁都仲要谂吓嘅,唔紧要,我只同你讲:机会只留俾有准备嘅人!」当晚报读课堂,学费可大减一千至六千八百元;现场见有三十多人即时报名。
一条龙赚钱
第一堂教你避税
这个名为「FCI小本地产投资.财技实战课程」的课堂,包五个课堂加一个睇楼团,学员约七十人,当中以三十岁的年轻上班族及师奶为主。上堂前一众学员充满期盼;「我想好似Anthony咁,上到车之余仲有楼收吓租。」「我见有学员成功咗,话同人夹钱买铺,我都想试吓呀!」课程的「头炮」第一堂,由被形容为重量级投资者的「财叔」开始。财叔在网上的「财务自由同学会」群组,已突破一千人,被封为「宅男楼神」。上堂前FCI负责人提醒学员:「千祈唔好打开财叔个税务月光宝盒,呢个宝盒打开咗,多一堂都讲唔晒!」爱吹水的财叔,不负众望,由廿年前以四万元置业开始讲起,并教了一些炒楼蛊惑招,如:「如何摸到最好价?想卖楼,梗系扮买家探行情;想买楼,扮卖家放盘啦!」又如「唔好自认系真正用家,炒家唔怕认,笋盘先会益你!」说到凌晨十二点,部分学员离开,财叔才步入戏肉。
他大爆曾有几层湾仔物业被税局追税,靠「出粮」予家人作公司开支扣税,才得以解决,「咁我阿妈喺我公司做清洁,都要出份粮俾佢o架!税局问我,点解清洁工咁高人工,系罗,我都想知点解佢成日话要加人工!」他还笑言,现时朋友多了,可以「交换啲老豆老母用」。
第二、三堂按揭走罅知多啲
讽刺的是,第二堂由利嘉阁联席董事何明高讲解法律陷阱,他连买住宅「上车」,都讲到危机处处,学员都闷得呵欠连连。到第三堂,由出任恒力商业地产(169)独立非执董、现为香港按揭转介公司董事总经理的「King Sir」叶景强主讲,他教的蛊惑招最令人咋舌。现时手揸十七项物业的King Sir,教学员以「直系亲属自住」一招,来拆解现时第二套房只借得五成的金管局紧箍咒,King Sir言之凿凿说:「你话唔系投资,只系买俾阿爸住嘅,就可借到七成。银行点知你有几多个爸爸?又点知你爸爸有无物业?我唔系教你哋犯法呀,只系你借贷嗰刻,真系谂住买俾阿爸住o架嘛!点知做晒按揭佢老人家先话唔住,咁点举证呢?」
King Sir还指点学员,为信贷资料库大洗底,「买楼造按揭有两份consent(同意书)要签,第一份系同意披露物业按揭资料,第二份系同意查阅申请者的信贷报告,第一份可以选择唔签。如果已经有好多楼喺手,就唔好签第一份喇,因为唔签,银行只会睇到你信贷资料库上首四个最新的通讯地址。咁点做呀?一个地址报四次罗!你哋知唔知同一个地址可以有好多唔同写法?第几座可以写block,又可以写tower,电脑系统好蠢o架咋。你亦可报阿妈阿婆等地址,咁银行就唔知你真正有几多物业。」
第四、五堂傍住你玩铺
第四堂的Dooby,是前中原工商铺东九龙区营业董事,他教授工厦投资,主力教大家争取长成交期摸货。最后一堂导师,是前中原工商铺经纪赵敏贤(Laura),她讲古仔的技巧一流,抛出多个著名投资者的买卖逸事,「试过有西环业主想放盘,卖价四千五百万,话租金做到二十万。五厘回报睇落几好,但其实无咁高,点解?业主每年要俾租客廿万水喉维修费,明唔明?又有无听过廿四小时营业嗰种便利店,无闸嘅,但业主每年要回俾租客几万蚊嘅铁闸维修费。边嚟维修费呀,明唔明?铺就系咁玩!无人傍住你哋点玩?」
这些招数可在表面上造高租金回报,吸引下一手投资者。而最后的「实战」睇楼团,原来只是分小组各自去搵盘睇楼,既无导师带领,又无「师兄师姐」指导,各队人都是没甚计划地在西环、佐敦、红磡及葵涌等一带觅食。完毕返回佐敦课室,由FCI负责人再讲解夹钱开空壳公司买铺的细节,并叮嘱夹钱的学员,「所有资金不经FCI手,全部都系入落第时成立咗的空壳公司银行户口,你哋啲钱经FCI手就变咗非法集资o架啦!」
FCI自○九年成立至今,已有最少三间由投资者夹钱炒楼的公司成立,买入西环厚和街地铺及佐敦旧楼,并改成宾馆。这些成立的空壳公司,由FCI的子公司FCIPIS管理,向空壳公司每月收取管理费之余,他日卖出铺位,扣除使费后,利润还要分百分之八至十四予这家子公司作奖金;而以铺位经纪身份任导师的Laura,原来是FCIPIS股东,占股达三成,学员炒铺有赚Laura即可袋袋平安。而那些星级课程,每个课程按人数估计可袋近五十万,平均一个月便办一次,负责人及导师都人人有得分。
夹钱者难有保障
记者将FCI及FCIPIS的公司资料、课程报名表、夹钱炒楼的「合作协议书内容重点」等文件,交给大律师陆伟雄细阅。陆伟雄指:「这是一份不平等的合约条款,保障嘅系公司,投资者可谓完全无保障。」针对该份「合作协议书内容重点」,他指出,「呢度写明,每位股东都有责任成为按揭担保人,但就只提及担保人可以分多啲钱做奖励,但完全无讲担保人的风险。公司被追数,第一个就告公司,第二个就是担保人!另外,流程中提到FCIPIS找了律师帮助学员成立空壳公司,咁夹钱的投资者有无得拣其他独立律师呢?受委任的律师会以自己的委托人利益为最大考虑,对其他人有可能唔够公平。」
眼见章程内一句:「齐集资金便正式做世界」,陆伟雄笑言:「从未见过正经嘅公司有呢类句子!」由於空壳公司的支票簿及公司印都由FCIPIS「代为管理」,陆伟雄指:「咁即系空壳公司的管理权,已落咗喺FCIPIS手上,咁就有可能变成非法集资。」
根据《证券及期货条例》,任何人邀请公众将资金投入资产或生意,而投资者没有参与日常运作,可从生意取得回报,即属集体投资计划,除非事先取得证监会批准,否则属违法,最高刑罚为监禁三年及罚款五十万元。
至於课堂上导师所教的避税等走法律罅方法,较难入罪,「除非涉及虚报假地址、伪造文书等直接的证据,而且要有受害人,才较有可能成立教唆欺诈这刑事罪。」
否认非法集资
本周一晚记者找到FCI负责人Anthony,他否认有涉嫌违法,「(非法集资)梗系唔会啦,唔系我哋去集资,啲钱完全唔经我哋手,钱系入返同学开嘅合资公司。(你哋嘅角色呢?)我哋只系line up一班想做生意嘅人,做顾问,话俾佢哋听法律上、会计上点做,点先系合法,所有程序都跟足公司法。」对於「合作协议书内容重点」规定,要夹钱的学员先交一万元诚意金,Anthony解释那是保证金(Deposit),而「一齐做世界」他则辩称:「Gimmick 嚟o架啫!」至於堂上导师涉教人走法律罅,他笑笑口谓:「教人避税?我哋课程内容完全无呢啲嘢,可以俾note你睇!(Note上无但导师口讲呢?)可能系有同学问问题,个导师分享番出面啲人点做啫,就好似电视台访问嘉宾,内容唔等於电视台立场。」
身为FCI负责人之一的Anthony,卡片上写上自己是催眠治疗师,及亚洲青年企业家联盟的创办人等等;曾炒卖七个物业,赚近三百万。占FCI百分百股权的大股东,是身份神秘、从未现身的雷愿桁,Anthony等一干人如此精明,要避过法律责任,应当无难度。