地產博客 > 脫苦海‧梁隼 返回
瀏覽人次:65103    回應:60
脫苦海‧梁隼
脫苦海‧梁隼
《脫苦海‧梁隼》地產博客,著有多本暢銷地產專書,誠意與讀者分享心得 網誌:notcomment.com
樓價歷史實在告訴你的事情
梁隼
2014年8月9日

  反映二手市場價格的指標先後創出歷史新高,每次破位後就會有評論認為樓市即將見頂,現水平買樓是很危險的。可是歷史實在的告訴我們,自樓價指標於前年第二次突破九七年的歷史高位後,就算在該水平按市價買入住宅單位,現時也有兩成利潤。

  誠如長實李澤鉅所說,地價只是樓價組成的一部份,更何況是一個技術分析形態,以此作為唯一論據分析樓市就完全是錯配。

  就算迷信技術分析來評論樓市,都要熟讀過去樓市的周期規律,而樓市比股市的周期長得多,就算蒐集了二十年數據,都只能夠觀察到一至兩個周期,想觀察多一點,就要拿更多的數據如五十年(1965-2014)來分析。筆者透過李兆基博士傳及差餉物業估價處資料綜合起來才能夠連結一起,再按升跌規律分兩個周期,分別為1965-1983年,港島住宅樓價由幾十元升到約一千元一呎,然後因中英談判膠著及外圍經濟欠佳而回落,直到1984年落實中英聯合聲明後樓價再重拾升軌,樓價由七百元起步升到1997年中的七千七百多元為止,然後因金融風暴、樓市八萬五、沙士等多項因素打擊,令樓價由高位下跌七成,不過比起1984年的起點仍有數倍升幅。


 

  現時的升浪由2003年的三千多元起步,升到現水平約一萬二千多元約有三至四倍升幅,和過去樓市周期動輒升十倍作比較,樓市距離真正的見頂似乎還有距離。

  另外比較一下過去兩個周期的升跌時間,1965年的一浪的調整期約三年左右,而1984年的一浪的調整浪約為六年,可以觀察到香港的樓價都是升的時間比下跌的時間長得多。

  從上升的時間推算,香港的樓價的確已到達了臨界點,不過政府的一系列調控樓市措施除扭曲了市場需求外,會否連同上升時間規律也一併扭曲就值得深思。

  另外要留意過去兩個樓市周期上升十倍以上後才有顯著調整,今次周期至今約升了四倍左右,就算有調整幅度也不會太大,預測樓市將會跌一半或以上的專家們,恐怕會又一次撲空。

(附錄:九龍及新界的樓價圖)


 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 網主 2014-08-09 16:49:36
歡迎脫苦海、梁隼錄我們這個網絡群體, 「地產資訊網容納不同觀點,  值高質討論, 讓市民得到大量資訊之餘, 更能渡破胡亂砌詞 的分析。
2. 惜緣 2014-08-09 17:16:50
平時我都一路有睇脫苦海的文章,現在呢度有的睇就更加方便,歡迎歡迎。
3. 山高雲低 2014-08-09 17:25:33
脱苦兄有真知灼見,在此可以唱所欲言也。小弟自然也可大飽眼福。
4. 中女社社長 2014-08-09 17:33:40
歡迎 ^_^

人們只看到過去,對將來完全不顧。樓市升至新高便高呼到頂,其實高處未算高,有前詹者自會看見將來,一般人士只會懷念過去
5. 網中人 2014-08-09 18:08:31
睇落梁隼風格有點似PP, (食)力,實力,,打殘虛無飄渺的無厘頭blogger
6. David 2014-08-09 18:38:10
我之前都有看脱苦海文章,他剛從看淡轉看升。
7. 網迷 2014-08-09 18:51:03
梁隼不是脫苦海喎
8. 肥婆四 2014-08-09 18:52:08
高手當前 ,有文必讀!
9. 路人 2014-08-09 19:05:28
上升十倍的歷史,確實,無疑,梁隼夠遠見,淡淡可否列舉跌十倍的歷史?沒有,換句話說,淡淡只會被歷史的洪流衝向閉閂的溪渠,沒砙遮頭告終。
10. 高野山 2014-08-09 20:41:30
97年前的30年,是香港經濟高速發展的年代,一般人收入大幅增加,現在香港已不復當年勇,樓價升10倍的日子已不復返,看看其他發達大都市紐約、倫敦、東京的近20年的樓價就知道。
11. To 路人 2014-08-09 21:02:19
跌有計倍數的?只有計跌幾多成,可知閣下一類好友的水平;(
12. 路人 2014-08-09 21:34:10
樓上
好,就比你捉到我邏輯字蝨,回到升十倍前,即九成,有沒有?

睇你淡友不是靠捉字蝨取勝吧!
13. 阿甘 2014-08-09 23:28:03
歡迎脫苦海和梁隼, 呢個網站高手雲集, 再有專家加入分析, 網站一定越辦越好~
14. 珍惜香港 2014-08-09 23:33:08
珍惜香港

好高興脫苦海、梁隼兩位高人加入地產博客。呢度臥虎藏龍,各有立場;多啲資訊同交流,大家必有所得。

我唔喺太鍾意評論樓市嘅升跌,不過歷史的確話咗俾我地知,樓價縱有波動,長線都喺向上。呢個其實唔喺啲乜嘢神話,只不過喺史實啫!我成日話,主宰命運嘅,喺人,唔喺數字。但喺準確嘅數據,的確可以令到我地,清楚了解依家同以前嘅來龍去脈。

唔清楚了解現在同過去,又有乜嘢資格展望將來?

可能有人會認為,世事變化萬千,亦無絕對,將來嘅嘢,唔一定跟依家同以前個勢去走。喺嘅!不過,如果你認為將來會跟過去咁走,只喺靠估,咁你話將來唔會跟過去咁走,甚至話會開倒車,又算喺乜?咪一樣靠估

期望兩位嘅立場、資訊同展望,會為呢度增添更多角度嘅思維,豐富大家嘅投資寶庫,令到各位一味靠估之餘,更客觀,更實在,更貼市!

總之,就好似大家經常講嘅,共勉之啦!
15. 哈哈 2014-08-09 23:43:44
To David
呢度喺好友網世界,脫苦海唔轉睇升,怕比人插到撻皮。
16. 過癮 2014-08-09 23:49:04
哈哈,喺喎
好似王文彦咁?被人插到要收起回應欄。
17. 樓市唔跌最可靠訊號 2014-08-10 04:20:12


樓市唔跌最可靠訊號(股榮)






《壹週刊》自2001年至今年以來,約700期當中,講樓市的超過40期。

大家對樓市新高、屋苑癲價、劏房有價有市的報道,應該已經感到麻木及不耐煩。的確,見到樓市gogogo,第一次會覺得黐線,第二次感到茫然,第三次認定理所當然。所以,坊間對樓市的聚焦點,不再是升到幾高,而是幾時會仆街。有樓的,想高沽等跌買番;冇樓的,就等冧市做業主。

上周五《蘋果日報》A1用棺材房月租$2800,形容樓市瘋癲的現象。記得昔日股市新聞成為A1後,反高潮倒轉走的機會甚高,配合近日不斷有專家出來,指樓市快見頂,心水清的人或感覺到,樓市真的進入調整期。不過,多位資深行家不約而同地講,樓市要見頂或見底,最可靠的要睇《壹週刊》,事關明燈指數近乎爆燈。

為了印證壹仔的威力,股榮統計了《壹週刊》自2001年至今年以來,封面用樓市做古仔的報道。約700期當中,講樓市的超過40期,對樓市的睇法,約九成唱淡,除了2007年及2010年有兩、三期形容樓市會掂,如〈二手樓起動〉、〈買,入市執死雞〉,其餘超過20期的大標題都是淡到冇朋友,包括2014年〈樓市敲喪鐘〉、2013年〈樓市懸崖〉、2012年〈撚爆樓市〉及2011年〈不要買樓〉等。其間樓市未爆,中原樓價指數(CCL)卻升爆廠。

2008年海嘯後,樓價短時間內急回,算是近年最好上車機會,08年底CCL低見約57水平,壹仔同期以〈樓市假反彈 入市忍手〉為封面,燈盡樓市。

出現如此情況,原因有兩個。第一是現象易睇,結論難測。有現象不等於可作結論,正如有泡沫,唔等於即刻會爆。雜誌又好,報紙又好,愛以社會現象分析股樓興衰,例如有豪宅鬼城的現象,只能說豪宅市場有暗湧,卻不能代表整個樓市出現危機。換作股市,大市近月氣勢如虹、成交急增,這是牛市的現象,但能肯定目前是牛三嗎?現象是真,但將之推論到主觀意願,難免有一定錯判風險。

第二點,香港樓市根本上是一個被扭曲的市場,政府不斷干預打壓下,買家業主、投資客、以至發展商,對後市皆存在不確定性。經濟學上,如供求失衡,價格上會有所反映,繼而令供應增加,將價格回復至合理水平。

目前樓盤供應少,令價格飆升,但發展商卻不願增加供應,反而平價投地,不是睇淡後市,而是無法預知四、五年後起完樓,需求還存在嗎?因此目前惟有嘆慢板,慢慢賣,慢慢起,等政策明朗化,始重新部署。

一個被扭曲的市場、劣幣驅逐良幣的社會,可以極不合理,卻吹佢唔脹。

股榮

18. 樓市風雲:看淡樓市也不沽樓 2014-08-10 06:31:01
樓市經過一輪衝刺後,無論一手或二手成交,都有減慢的趨勢,看好樓市的業主或投資者當然不當一回事,至於看淡者又再強調樓市已是強弩之末,現時下行趨勢漸成,並指不出一年內,樓價便會大幅下滑。
最近有一位學者又撰文指本港樓價極度偏高,不出一至六年內,樓價必會出面大調整,其實類似的評論由去年初已出現,當時有另一位學者指樓價年底必跌,今年初該名學者又修訂為今年底前樓價必大跌。每一次估完又錯,錯了又估,年復一年,始終會估中。六年內可以發生的事實在太多,如該位學者估該段時間內樓價再大升,同樣有可能發生。估樓價跌,似乎是叫業主先沽樓套現,然後再在低位買回,賺其差價。高位沽出,低位買回,其實每次命中機會只有二分之一,兩次皆中,成功機率只有兩成半,失敗率高達七成半。這簡單推算,已說明為何想以高價沽物業然後成功低價購回的機會是何其低。
倘業主持有物業不沽,理論上一半機會會輸,但過往多年香港樓價升的時間,明顯長過跌的時間,簡單推算,持有物業輸錢的機會率一定少於一半,既然如此,就算看淡樓市,也無必要將物業沽售。樓市看似簡單,但千算萬算,越算越錯。
這已成街頭智慧,所以因看淡樓市而沽售物業的人,其實向來不多。

何熊輝
樓評人

19. 引刀一快 2014-08-10 07:04:37
唔係嘛?計錯數呀!
20. 法子 2014-08-10 08:54:55
歡迎梁兄、脫苦海兄,

請繼續寫出真相。
21. 法子 2014-08-10 08:57:43
法子《回看有毒井水一文》

2014年8月9日

重讀幾年前《有毒井水》一文,回想當時自從2009年一直勸人不要賣掉自住樓,因為看好樓市。當時受到「大多數人的不同意」,覺得我是「瘋癲」。於是寫下《有毒井水》一文。其實,投資21年,已經習慣了「大多數人的不同意」。(之前已聽過類似有毒井水的故事,我只是重寫出來)

----------------------------------

法子《有毒井水》

2012-01-12

從前,有一個鎮,鎮中有一口井。這口井被女巫下了毒,凡喝此井井水的都會變瘋,失去常性。越來越多人喝了。
後來,一個年輕人發現了,但大多數人已經喝了,餘下的少數人雖然已經知道真相,但因人數太少,並且反被喝了的人話自己才是行為不正常,最後因為太大壓力,決定喝下井水,讓自己變成「正常」。
22. 法子 2014-08-10 08:57:49
法子《回看有毒井水一文》

2014年8月9日

重讀幾年前《有毒井水》一文,回想當時自從2009年一直勸人不要賣掉自住樓,因為看好樓市。當時受到「大多數人的不同意」,覺得我是「瘋癲」。於是寫下《有毒井水》一文。其實,投資21年,已經習慣了「大多數人的不同意」。(之前已聽過類似有毒井水的故事,我只是重寫出來)

----------------------------------

法子《有毒井水》

2012-01-12

從前,有一個鎮,鎮中有一口井。這口井被女巫下了毒,凡喝此井井水的都會變瘋,失去常性。越來越多人喝了。
後來,一個年輕人發現了,但大多數人已經喝了,餘下的少數人雖然已經知道真相,但因人數太少,並且反被喝了的人話自己才是行為不正常,最後因為太大壓力,決定喝下井水,讓自己變成「正常」。
23. 法子 2014-08-10 08:58:28
法子《細價樓只是開始》

2014年8月9日

看一看今日的報導,正如我之前所講,今年年中會「爆邊」,並且:

1. 細價樓只是今次升市的「領頭羊」

2. 今次升市不是「小陽春」

3. 嚟緊幾年樓市會「一浪高於一浪」,因為現在衡平比只是1.2左右,還未到1.6。沒有大跌5成的條件。

-------------------
節錄自2014年8月9日東方
【on.cc 東網專訊】繼政府的私人住宅樓價數據破頂後,緊接地產代理的同類指數亦創出歷史新高,最新報約124點,較去年3月高位再高出0.34點,較2010年首次推出辣招後高出40%。二手業主放盤態度更趨強硬,各區藍籌屋苑速錄多宗癲價放盤及反價封盤個案,鰂魚涌康怡花園有3房標準單位,最新放盤即叫900萬元,較同類高位再高出近9%。另荔枝角美孚新邨有多達30%業主反價及封盤,更有業主極速反價後封盤。

中原楊文傑稱,樓價持續向上,盤源持續減少,業主放盤態度轉強,康怡花園頻錄封盤及反價個案,其中N座高層3房新放盤,新開價達900萬元,同類單位做價828萬元。該行盧鏡豪稱,鴨脷洲海怡半島28座2房戶,六月封盤前叫價約620萬元,近日解封叫價加40萬至660萬元。美聯吳肇基稱,鰂魚涌太古城錄零星提價放盤,但交投持續,日前春櫻閣1個單位以約1,268萬元轉手。

除港島屋苑,該行吳志輝稱,美孚新邨有約30%業主反價、封盤,其中7月底才放盤的1期百老滙街21號高層戶,開價590萬元,早前已反價至620萬元,近日索性封盤拒售。該行樊志聰稱,青衣有80%睇樓客曾遭反價,即使由投資者持有連租約翠怡花園1座中層戶,仍反價18萬至338萬元,可見業主信心。

反映樓價走勢的中原城市領先指數創新高,本周報124點,按周升0.37%,較去年3月高位再高0.34點,當中(中小型單位)指數創再歷史新高報122.53點,按周升0.14%。另該行城市大型屋苑領先指數,按周跌0.02%至124.22點。分區方面,港島樓價指數按周急升2.25%至134.14點,新界西指數亦升約0.43%;新界東及九龍指數,分別跌1.96%及1.26%。

雖然樓價向上,買家仍怕「執輸」搶盤。中原黃達雄稱,大埔居屋明雅苑A座高層5室,放盤1小時零議價下,自由市場即售310萬元。祥益陳光稱,投資者不睇樓,即以285萬元購入屯門大興花園1期1座低層戶。而忠誠拍賣昨成功拍出沙田翠擁華庭7座高層D室「半契樓」,亦獲一口承價,以150萬元成交。

利嘉閣報告稱,周六、周日兩日錄約1,865組預約睇樓,按周升1.4%,連跌5周後回升;其中柴灣杏花邨預約睇樓升約29%。美聯馬立成稱,將軍澳周末二手睇樓量按周更升約25至30%。

------------------
法子《爆邊》

節錄自2013年11月13日地產網站的回應:

1. 法子 2013-11-13 11:57:28
蔡生,
3D的「真正的影響」明年第一、第二季就會出現,到時就會「爆邊」。

我指的影響不是利淡的影響,爆邊係指成交價向上爆單邊市。
------------------
法子《兩種升市》

2014-04-19

價格上升有兩種,第一「需求拉動」。第二「供應推動」。

香港90年代到1997年的上升是「需求拉動」,當時樓價上升是因為人人揾錢多咗,想住大啲,住豪啲。所以「由豪宅升先」。

近幾年的樓價上升,是因為供應不足,令到需求向下移,即同樣的價錢,只能住細單位,令壓力壓在細單位,基層樓。請看《壓力煲效應》。

-------------------
法子《現在不只是小陽春》

2014年7月21日

近來和一個朋友食飯,因為他幾年前(2011年)聽到我的說法,而買入屯門一個單位,這幾年不用交租單位也升值了,所以請我晚飯。

期間他提到有大地產代理的老闆說,這次升勢只是一次「小陽春」,到9月升市就會完。

我對他說:「現在各大屋苑的衡平比還在1.1左右,代表樓市體質還是很強。未來幾年應該還會出現"一浪高於一浪",當然期間會有些時候會橫行一段抖下氣。」

-------------------
法子《細價樓是「第二類升市」的領頭羊》

2014年7月7日

第一種升市是,80年代,個個越揾越多,想住大啲。需求增加。

那些年,豪住升得多,%計。

即係魚趐、鮑魚價升得多過米價。

所以有個說法「先升豪宅,升到細價樓就係尾聲」。


第二種升市是。

不是因為人人揾到錢,所以上升。而是「供應停咗」。

即係打扙,唔夠食物。食物價格一樣上升。但升的是低價食物,例如米,會升得勁過鮑魚。

A推B的不是人,是商品價格。

不是現在住A的人,換樓去買B。

而是,原本買C的人,C升了,往下望,望見A的價錢已經升到和B一樣。所以買B。

所以打扙時,應該屯米,而不是包魚。

現實是,原來住A的人呢?

去了那裡?

答案係:德雅(工厦)


當A的價升的時候,B的價定住。

到A的價升到B的價時,AB一齊走,C的價定住。

到AB的價升到C的價時,ABC一齊走。
ABCDE好像百葉簾一樣。

「百葉簾現象」,就是想說明,現在錯價的不是細價單位(A),而是中大單位(BC)。

現在A的高價不會回落,下一步是BC上升。

在第二種升市,「先升細價樓,升到高價樓才是尾聲」。

-----------------

比97高峰貴81%!

誰再睇小細價樓?

節錄2014年7月7日蘋果日報

荃錦中心呎價突破萬元
土地註冊處資料顯示,原業主2011年僅以272萬元購入,賬面賺143萬元或53%。連同今次成交,此單位於過去24年錄五次買賣紀錄。1990年售價僅54萬元,1997年高峯期升至226萬元,2010年跌至195萬元。最新成交價比97價還要貴81%。

--------------------

中價樓的價錢正在「被細價樓頂上去」


節錄2014年7月7日蘋果日報

細戶癲,三房大戶亦越搶越貴,消息指,33座高層B室三房戶,實用820方呎,以破盡屋苑歷來成交價最貴紀錄的833萬元易手,呎價10,159元。金管局總裁陳德霖5月上旬曾指,「600萬以下叫上車盤」,目前第一城600呎以上單位,入場費已要600萬元以上,上車盤再沒有上車價。

24. 小陽 2014-08-10 09:08:16
盧韋柏看好香港 為花旗置業
領導世紀大刁 54億買商廈
 【明報專訊】花旗剛於上月豪斥54.25億元,向會德豐(0020)買下了觀塘One Bay East東座全幢商廈(右圖),這個世紀天價,不僅創下本港單幢商廈的成交新高紀錄,而且也是花旗在香港經營逾百年以來,最大的一項投資。為這單交易「拍板」的花旗香港及澳門區行長盧韋柏,沒有理會樓市見頂風險、佔中政治危機、中港經濟轉差等種種「雜音」,早就把眼光放到十分長遠。他反問,既然公司下一個100年也會留在香港,為何不自置物業? ...... [詳情]
25. 自我陶醉 2014-08-10 10:36:22
多謝梁隼兄嘅分析及分享!

從歷史樓價分析數市, 在下有以上看法:

1. 經濟及基本因素分析方面:

六十年代大量中國移民湧入, 出生率高, 近一半人口在25歲以下, 出現大量廉價勞動力

七十年代標記着香港在生育率及出生率下滑的開始, 美國取消金本位制, 展開高通脹新年代

八十年代歐美經濟起飛, 利率見頂, 香港晉身亞洲最發達的城市之一,與南韓,台灣及新加坡合稱為亞洲四小龍。

九十年代,香港同時面臨出生率急劇下降、人口老化, 社會勞動人口短缺。

2000年至今, 貧富懸殊加劇, 政經動蕩, 利率見低, 美國次按問題引發泡沫爆破, 歐美債務及青年失業問題, 正在拖累全球經濟, 政治方面, 香港更面對前所未有的困局, 令經濟及發展停滯不前, 請問有何有利的經濟因素可令未來樓市大升?

2. 升幅分析方面:
由1965的數十元升至1980的一千元是20倍, 1983的700多至97的七千多是10倍, 幅度明顯大幅放緩, 由2003開始的上會是五倍而不是十倍嗎?

3. 圖表分析方面:
要分析金融市場長期走勢及升跌比例, 建議考慮使用半對數圖會較算術刻度圖更合適。


26. 法子 2014-08-10 11:01:28
法子《徵稅不能解決現在的問題》

2014年8月10日

看完今日一篇學者的文章,真的忍不住要再寫。

價格上升有兩種,第一「需求拉動」。第二「供應推動」。

香港90年代到1997年的上升是「需求拉動」,當時樓價上升是因為人人揾錢多咗,想住大啲,住豪啲。所以「由豪宅升先」。

近幾年的樓價上升,是因為供應不足,令到需求向下移,即同樣的價錢,只能住細單位,令壓力壓在細單位,基層樓。請看過去文章《壓力煲效應》和《沙漠支裝水》

現在是第二類升市,樓價就好比打扙時的米價,因為沒有了供應,但每人都要生存,所以搶購。價格上升。但有學者竟然建議政府:「只要徵稅,就會少啲人買米,價格就會下降」。這樣的思維是不合理的。

他(下面文章)只會單純地想,抽稅你們就賣樓。這樣「買賣市場」就多了供應。但李先生有沒有想到,這樣並不是「增加了供應」,因為同時間「租務市場」就少了一個供應。請李先生去各大屋苑的代理了解一下,現在的問題是「買賣加租務的盤的總數」都不夠應付需求。問題的結構,我上年頭的《10間屋的村》已經寫得好清楚。現在衡平比大約在1.2,已經反映出「樓市現在是好實淨」。

已經不只一次有學都或經濟學家作出這類建議。過去幾年,還自己和叫別人賣出自住樓,結果其父母也賣樓。

原本,他們自己的投資決定,別人管不了,但他們多次向政府建議,政府亦曾接納。這樣就影響全香港,我們不能不發聲。

-------------------------
節錄自2014年8月10日蘋果日報


理財第一波:徵稅解樓市困境 - 李兆波

樓市再創新高,以二手市場的細單位為甚,一個建築面積400呎的小型單位,動輒要300萬至400萬元,超越了新一代市民的負擔能力。樓價高,市民惟有轉往輪候公屋,令公屋輪候冊與樓價一樣創新高。


政府不是沒有方法解決困境,而是在尋找土地方面處處碰壁,加上樓市問題不是一朝一夕可以解決。現時的雙辣招似乎未有令樓價逐步回落至較正常的水平,因為房地產的投資價值甚高,是不少人財富的來源,也是他們退休的保障。剛有報道指有官員參與自己擁有該區土地的規劃,正正顯示房地產的價值處處,由富豪至小市民,無不聞樓起舞,沒有物業的只有陪跑。


其實也不一定要市民人人擁有自己的物業,但至少要有瓦遮頭,惟現時似乎不是在這方向,或者是有心無力。要解決困境,惟有用稅務一途,可以考慮的有加重版的物業稅,擁有越多物業的數目,稅率便上升,這點與一些大學向各部門徵收的royalty一樣,有些大學向開辦自資碩士課程的學系徵收高達30多百分比的行政費用,餘下的只有60多百分比,可以說是無利可圖。


如果物業稅的邊際稅率同樣是高水平,會有一些單位流出市場,轉租為賣,代理不會沒有工作,而有需要的市民也會因為供應增加而有能力購買。


可惜這是幻想,因為作決策的人也要考慮退休的生活,本來官員有長俸已是很好的保障,但有些人的想法不止於此。高稅率令大多數人要離場,只餘下具實力的,但政府因要面對各種壓力而不加以考慮。

李兆波 

中大酒店及旅遊管理學院會計與財務高級講師 


---------------
節錄
法子《10間屋的村》

2013年3月2日

其實這是簡單的道理。

一條村有11個家庭,得10間屋。村長話「抽稅」就可改善大家居住空間。你信唔信?

這是我對 DSD 的意見。

27. Peter Paker 2014-08-10 11:03:28
歡迎,脫苦海兄
28. 肥婆四 2014-08-10 12:02:10
支持法子兄論據,徵稅解決不了問題,目前的政策已是徵稅,如果係得樓指應向下走而不是現在的往上破。
市場有錢,供應不足,打破枷鎖,撤招才是正路,甚至稅務優惠,發展地產的公司自會積極參與建樓,政府又可以多收入,樓市平穏市民先可以用合理價錢住得大些,政策開放供應就可望增加,唔會好似現在得亞茂叔同你諗。
29. 引刀一快 2014-08-10 16:29:53
“歡迎梁兄、脫苦海兄,

請繼續寫出真相。”


點解佢寫嘅就係真相?
咁講咪即係話其他講法係假話?
太武斷。
30. 珍惜香港 2014-08-10 19:32:17
珍惜香港TO:25/F 自我陶醉

對於將來嘅嘢,我上面都話過,大家都喺一味靠估啫。不過,我對香港同世界經濟嘅未來,就冇你睇得咁負面啦。全球各地嘅經濟結構,已經出現咗變化,我地的確唔可以展望將來嘅數字同趨勢,一定喺歷史數據嘅直抄。但喺,以往响背後推動住呢啲數字表現嘅宏觀因果定律,就唔喺話變就變

我認為,資金氾濫同低息呢個環境,只喺全球經濟,發展到現階段一個自然產生嘅果,而呢樣嘢,亦可以喺好正面。就好似我之前對俄羅斯資金湧入港元嘅睇法咁,都喺好正面;所以我對聯繫匯率嘅睇法,亦喺好正面。呢個世界每一件事物,都喺因為需要存在而存在,至於是好是壞,其實只喺主觀角度嘅問題。關鍵,喺我地應該用乜嘢態度,去面對呢啲既定存在嘅事物。

自醉兄尋日話,有朋友 97 入市,結果 02 年失業後小命不保。雖然只喺一句,就已經令我百感交雜;回想自己都喺 97 之前嘅高峰期上車,到沙士果陣,已經有幾個物業收租,淪為負資產,仲要帶住口罩周圍睇樓入貨;呢個故事,我已經講咗好多次。而我又曾經提過自己官司纏身嘅經歷,不過大家有所不知,原來呢兩段經歷,响時間上喺重疊嘅。即喺話,我喺响負資產、全城慘淡、生意前景唔明朗,仲要加埋官司嘅壓力之下,帶住口罩周圍睇樓入貨。咁,我究竟喺乜嘢人?

如果我要自尋短見,就真喺唔知死咗幾多次。果陣連律師都叫我不如認輸就算,大不了咪破產,重頭嚟過囉!真喺講得好聽;又喺嘅,做我地嘅代表律師,真喺隨時蝕突,連尾數都唔知收唔收到。就連自己嘅代表律師,都喺咁講,睇嚟的確喺冇哂希望啦!但喺破產,就即喺將自己多年來一手經營嘅所有嘢,一切生意,一切物業,全部化為烏有。你撐,就仲有一絲希望,就算最後都喺要輸,結果,都一樣喺破產,一樣喺一無所有啫!咁點解,依家就要主動去實現呢個咁負面嘅結果?點解,唔俾個機會自己?

生命,都喺一樣。人生,從來都唔會冇希望嘅;但喺死咗,就真喺一無所有,乜希望都冇啦!人,始終都要一死,咁點解唔體現埋個餘生,依家就要揀死?呢個世界,有人,會因為物業、因為生意、因為投資、因為愛情,導致嘅不如意,導致嘅失敗,就去自尋短見;咁,我地就唔應該買樓、唔應該做生意、唔應該投資、唔應該去愛咩?如果你喺咁諗嘅話,你嘅人生,就真喺冇乜希望啦!

講番故事嘅結果,就喺炒埋個律師囉!既然佢咁驚搞到連尾數都收唔到,咁我就早啲實現佢呢個噩夢啦!不過,又要俾律師開多個 CASE 追數,即喺兩單官司,再加埋生意壓力,沙士果陣嘅前景,仲點解可以帶住口罩周圍睇樓入貨嘅?答案,咪就喺一個積極正面嘅人生觀囉!之前,我對一個積極正面嘅投資態度,作出過定義:

面對將來嘅「如果」,要以「攻」,作為跑出正面結果嘅部署;以「守」,作為跑出負面結果嘅部署。

將呢樣嘢套入我嘅經歷度,喺唔喺好似幾貼?有一次我就將自己嘅一貫態度,同一個留言者做咗個對比,其實,樓奴,只喺一個心魔啫。雖然我唔知到閣下果個朋友件事嘅來龍去脈,但喺我相信,如果佢肯以一個積極正面嘅態度,面對自己嘅困境,佢唔單止唔會走上自尋短見之路,前景,仲會喺一片光明添!唔好話我武斷,憑我嘅經歷,喺絕對有資格咁講嘅!

人生,其實同投資一樣,都要積極正面。好多時,改變命運,就喺憑呢樣嘢。
31. 工商舖百厭星 2014-08-10 19:49:16
謝謝脫苦海兄說出真相!
32. 工商舖百厭星 2014-08-10 19:51:56
珍惜香港兄,

謝謝你的經歷分享,但相信香港未必有1%能做到!
33. To 珍惜香港 2014-08-10 20:20:08
Couldn't agree more, thanks for sharing!

>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

生命,都喺一樣。人生,從來都唔會冇希望嘅;但喺死咗,就真喺一無所有,乜希望都冇啦!人,始終都要一死,咁點解唔體現埋個餘生,依家就要揀死?呢個世界,有人,會因為物業、因為生意、因為投資、因為愛情,導致嘅不如意,導致嘅失敗,就去自尋短見;咁,我地就唔應該買樓、唔應該做生意、唔應該投資、唔應該去愛咩?如果你喺咁諗嘅話,你嘅人生,就真喺冇乜希望啦!

講番故事嘅結果,就喺炒埋個律師囉!既然佢咁驚搞到連尾數都收唔到,咁我就早啲實現佢呢個噩夢啦!不過,又要俾律師開多個 CASE 追數,即喺兩單官司,再加埋生意壓力,沙士果陣嘅前景,仲點解可以帶住口罩周圍睇樓入貨嘅?答案,咪就喺一個積極正面嘅人生觀囉!之前,我對一個積極正面嘅投資態度,作出過定義:

面對將來嘅「如果」,要以「攻」,作為跑出正面結果嘅部署;以「守」,作為跑出負面結果嘅部署。

將呢樣嘢套入我嘅經歷度,喺唔喺好似幾貼?有一次我就將自己嘅一貫態度,同一個留言者做咗個對比,其實,樓奴,只喺一個心魔啫。雖然我唔知到閣下果個朋友件事嘅來龍去脈,但喺我相信,如果佢肯以一個積極正面嘅態度,面對自己嘅困境,佢唔單止唔會走上自尋短見之路,前景,仲會喺一片光明添!唔好話我武斷,憑我嘅經歷,喺絕對有資格咁講嘅!

人生,其實同投資一樣,都要積極正面。好多時,改變命運,就喺憑呢樣嘢。
34. 山高雲低 2014-08-10 21:31:29
珍惜香港兄: 
你的毅力和信念萬中無一,在下佩服。 
相信你的經歷可以成为別人的帮助。
35. 元朗人 2014-08-10 21:44:48
珍惜香港兄經常都有陽光般的思想文章分享,小弟真是得益不淺。須然珍惜兄不在乎多一個肯定的囘應,但是這是表示尊重之意。

香港人近年的正能量下降,對別人缺友善包容,太執著得失。業主與上不到車/落了車的對立面很大,我覺得傳媒有很大責任。
36. 引刀一快 2014-08-10 21:53:51
有人選擇死刑,有人寧願終身監禁,係唔同嘅情况,有唔同嘅選擇。

37. 蜕变中嘅懒人 2014-08-10 22:11:00
TO 30樓 珍惜香港
講吃得苦頭同受得起挫折,懶人自詡係強悍之人,面對困境可以處之泰然,總信只要挨得過今天,明日一定不會虧待我,但面對兄台之前一般困境,懶人都未敢誇口一定挺得過,兄台嘅正面人生信念,係可以作為後輩指引,懶人常信成功總在明天,只要我盡力去争取,但若最終失敗,亦自問今生無悔。
38. 肥婆四 2014-08-10 23:07:16
TO30珍惜香港兄,您的堅毅,照亮了在漆黑中爬行的人,您善良的心,更是我們學習的好榜樣,我向您致敬!祝您健康愉快。
39. 自我陶醉 2014-08-10 23:07:54
30樓 珍惜兄

兄台每次講到閣下03年嘅經驗時, 我都會覺得非常神奇, 小弟朋友嘅財力及背景又如何能與兄台相提並論, 亡友97時入市的首期已花去十多年積蓄, 失業時他也曾努力找工作, 後來更嘗試改變命運去創業求生, 可惜命運弄人, 沙士爆發時資不抵債, 就連供樓也有困難, 對他來說所欠下銀行的債務, 再工作15年也還不完, 這樣他才想歪了。 無論如何, 這都是一個錯誤而悲慘的決定。  

反觀閣下, 如果所言非虛, 有數層負資產物業, 官司纏身到了破產邊緣, 還有能力積極睇樓入貨, 亦能找到銀行融資, 分別之大怎能相比, 可選擇的路也自然截然不同了。

40. 熱血市民 2014-08-11 00:53:59
在聖堂聽到的故事 :
—個不愉快的青年請教長老怎樣做,長老把4汤匙
的盬放追半杯水内請他渴,青年很快便吐出来,說
很難受。長老跟着放4湯匙的盬到魚缸内,又請青年渴,青年説今次不覺難受。
長老說哀傷等如4匙盬,放進小咀巴或小杯水内,不停咀嚼,將它放到無限大到不能接受。如果用宏觀角度看,將它和你過去及現在擁有的比較,例如親情,友情,對他人及社会的貢獻,健康的身体等,哀傷便变得细小了。再進一步,求天主幫助,等如把(小)問題放在(大)天主面前處理,哀傷愈变愈小了。不妨—試。
41. 珍惜香港 2014-08-11 01:44:26
珍惜香港

TO:32/F 工商舖百厭星、33/F、34/F 山高雲低、35/F 元朗人、37/F 蜕变中嘅懒人、38/F 肥婆四

多謝各位嘅回應,唔好太誇獎,只喺船到橋頭自然直啫。

但有一樣好重要嘅,喺由 DAY ONE 開始,就有一個出生入死嘅 PARTNER,與我同行。我地曾經互嘲咁話,他日如果有機會出自傳,就一定會數爆對方啲衰嘢喎!哈哈哈!

TO:39/F 自我陶醉

自醉兄唔好介意,我只喺有感而發,希望冇令閣下感覺有冒犯咗果位朋友嘅意思啦。相信每一個香港人,對果段日子,都喺好難忘。我嘅經歷,講得輕鬆,不過真喺一次就夠!

閣下唔喺當事人,覺得神奇喺好自然。不過就好似 40/F 熱血市民咁話,好多所謂情天霹靂嘅事,到適應咗之後,都一樣會變得平凡。好多嘢,說穿咗,可能就喺呢個反應:哦!原來喺咁啫!炒咗個律師玩自辯,無疑喺舒緩咗對現金流嘅壓力;況且生意人,總會有生意人嘅辦法嘛!再加上果陣嘅信貸透明度,又冇依家咁高;銀行一方面驚風險,另一方面又渴生意喎,缺口真喺唔少,唔喺就唔會發生果次嘅 CALL LOAN 疑雲啦!不過,好多以前可行嘅辦法,到咗今時今日,都已經唔再適用。

個社會進步咗,其實喺好事;呢條路行唔通,咪行果條囉,總之唔好行歪路就得啦!
42. 引刀一快 2014-08-11 06:21:13


老毛病,我今次又係開始有D睇唔過眼,或許珍惜香港兄你嘅經歷會值得某些人借鏡,但文字語氣應該掌握好,千萬唔好俾人感覺到你借別人尋短見作爲鋪墊,與你處事樂觀製造落差。
因爲以此喧耀并不光彩。
我從93年至今一直被一個複雜而龐大嘅財務問題糾纏着,我未有港樓亦多少與此有所關聯,我不但冇因爲呢個問題考慮尋短見,事實剛好相反,我正係因爲呢個令人既抑憤又焦慮嘅問題,堅韌地過著每一天,只因爲要同某些人周旋,必須要留住條命。
好多時,就算相同嘅問題落喺唔同嘅人身上,都冇可比性。

43. 自我陶醉 2014-08-11 09:03:05
引刀兄,

大家分享一下不同經驗, 如果能幫到其他有需要嘅人, 可能係好事, 請無須介意。  
44. 亮劍 2014-08-11 09:45:29
做人有時會面對無論点做都係死局嘅時刻。
例如你搅大女秘書个肚,而她要求你喺一个月內同你老婆離婚,否則爆你大鑊,但你知道你間公司实際幕後股東係你外父……
又例如下个月你份租約就到期,业主已講明会加兩成租到兩万四,但实际上你係有五成首期喺手的,你会点選擇?

無人可断言你呢一刻的選擇正確與否,一句到尾……自己執生!
45. 引刀一快 2014-08-11 12:54:42
To 44樓 亮劍兄

第一個問題,隨得佢爆,你外父會更喜歡你,因爲佢自己玩過嘅秘書仲多,識得“家中紅旗不倒”,係今日標準嘅好男人。
第二個問題,人地有冇話肯賣先?做生意換舖。係迫不得已。

無人可断言你呢一刻的選擇正確與否,一句到尾……自己執生! 
呢句最同意,料係人地俾,決定自己做。

46. 六仔 2014-08-11 13:08:19
Like 25
47. 順民 2014-08-11 13:18:12

對梁先生的加入感到十分欣喜,因在下之前亦曾拜讀先生文章,淡友或好友無所謂,最重要係有真材實料。順帶一提在下對一些沽名釣譽者有點不悅及微言,抄錄另一些報刊文章在此佔用浪費篇幅意圖抽水者,令我們讀者造成不便,我對此表示抗議。送他(她)一句說話,做人要有自知之明,莫要東施效顰。

48. 引刀一快 2014-08-11 13:22:38
自我陶醉兄

我發文係因爲覺得,為自己對抗克服磨難而自豪,無可厚非,但係攞人家嘅慘事做對比墊高自己,真係相當唔恰當,從字裏行間睇到嘅歡快,感覺到不安。
我呢20年面對嘅問題,涉及金額以至情節之劣,遠比珍港兄情况嚴重,不過我從來冇到處宣揚我近十幾年解决咗咩問題,喺度只想講一個道理,咁大個人,邊個無經歷風浪吖,人地沉船自己唔沉,感謝上蒼冇俾自己連環浪囉。
49. 順民 2014-08-11 13:23:16

蘋果日報、東方日報、李兆波先生的文章,在下已在那些報章上看過,無需再累贅重提。

50. 工商舖學神 2014-08-11 13:49:33

歡迎脫苦海兄加入,又多位高手在地產資訊網,請多點指教!

51. 自我陶醉 2014-08-11 14:32:26
引刀兄,  

小弟明白你嘅睇法, 更同意應 “感謝上蒼冇俾自己連環浪”, 珍惜兄嘅做法, 除了自信堅持, 也要帶點運氣和一些非常規手段, 記得我也曾說過他沒經歷過如1929之大浪是他的運氣。
52. 珍惜香港 2014-08-11 20:11:24
珍惜香港

TO:44/F 亮劍

攪大秘書個肚?咪話咗,唔好行歪路嘅?哈哈哈!

TO:51/F 自我陶醉

冇經歷過 1929 嘅大浪,唔喺我好運,只喺我後生啫(講笑)!不過,赤手空拳,冇遮冇掩對住部 AK47,咁就惟有認命囉!橫死掂死嘅話,梗喺揀笑住死啦!

TO:42/F、48/F 引刀一快

引刀兄言重啦,唔好誤會,我嘅歡快,喺嚟自樂觀,唔喺嚟自自豪,都話睇嘢要正面啲咯!

我地每一個人,都喺獨一無二,請閣下放心,我喺好尊重每一個人。任何人嘅體驗,都值得借鏡,冇乜好炫耀嘅,分享一下啫,BUY 就大家開心,唔 BUY 咪算囉!我只喺認為,面對幾大困難,笑又咁過,喊又咁過,點解要揀愁眉苦臉,去渡過自己嘅一生?

我果段經歷,由頭到尾大概五至六年,不過當中如果有負面嘅一念之差,邊個話,件事唔會變成廿年,甚至三十年?我响某啲方面,都幾感性嘅,所以真心嘅留言分享,會觸動我嘅回覆。我唔知道閣下經歷嘅詳情,冇資格說三道四,而閣下又咁敏感,咁我就只回覆兩點,希望可以化解一啲嘢,但如果適得其反嘅話,就請見諒啦!

有云,呢個世界,冇永遠敵人,冇永遠朋友。我就話,呢個世界,冇永遠敵人,但可以有永遠朋友嘅。敵人、朋友,都喺人啫。冇乜恩怨,喺唔可以化解嘅;廿年恩怨,真喺長咗啲。

要留住條命,唔喺為咗邊個人,亦唔喺為咗邊件事。生存嘅目的,其實好簡單,咪為咗生存囉!
53. 引刀一快 2014-08-11 22:23:19
珍惜香港兄

其它部份夜D慢慢討論,依傢先講講一樣嘢:你話“ 呢個世界,冇永遠敵人,但可以有永遠朋友嘅”

俗語有云:“呢個世界,冇永遠嘅敵人,亦冇永遠嘅朋友”

在我嘅世界觀裏面,對呢個講法,有兩個補充:
朋友同敵人之外,呢個世界尚會有少量,
永遠交唔成嘅朋友,同埋永遠不結怨不為敵嘅人。

不過呢兩類人嘅身份,要好長好長時間去驗證。

其它嘅夜D做完嘢再慢慢討論。






54. 惜緣 2014-08-12 00:57:48
To 53樓 引刀兄,
其實,何為敵人?何為朋友?在下愚見認為亦不能一概而論,當一個人的修行到一定程度的時候,敵人都可以變成朋友,有些人身边好似有很多朋友,但是否“真”朋友?而某些人的說話聽落去感覺很難受,但是“忠言逆耳”,呢啲人未必係“真”敵人。
55. 引刀一快 2014-08-12 05:22:51
惜緣兄

       會喺你面前講難聽嘅說話,往往就係關係比較親嘅人,敵人口裏面嘅難聽說話,一般都係喺你背後講嘅。

      講講點解我反對你用自醉兄嘅朋友做例子講述你嘅經歴,因爲人已經逝去,你作了對比之後又講述你嘅成功,咁咪等同否定咗自醉兄嘅朋友囉,刺激到我嘅就係呢樣。姑勿論自毀是否正面或合適嘅選擇,佢冇做傷害別人嘅事。逝者已矣。
珍港兄,如果講到果種極端嘅選擇,求生求死都唔係易架,如果依傢開咗消防救生氣墊,叫我喺10樓跳落嚟,我諗我多數淆底,五樓都未必敢,你呢?

        講到朋友嘅真假,當人越來越圓熟,慢慢會唔再計較真假。人係會令人失望嘅動物,因爲,人懂得失望,好多時,一D十幾年甚至幾十年嘅“真”朋友,某D情况下表現反倒不如一些只懂恭維嘅”假“朋友,呢類事情遇多咗,朋友嘅定義開始喺心目中越來越廣義,所以話冇永遠嘅敵人同朋友,并唔單係命運際遇咁簡單,同主觀感覺以及事物判定角度嘅改變都好大關係。
         我對敵人同朋友亦冇下過明確定義,簡單嚟講就係隨心,當一個人見人多了,遇事情多了,用你嘅文字嚟講叫做修行,用我嘅文字嚟講係“化”,一開始化,越來越圓熟。
       講到我呢20年發生嘅事,係一個長篇嘅噩夢,都依傢都係解决咗一部份,恐怕呢個情况會伴隨我大半生。我覺得并不適合喺度公開,而且,情况比電視劇更電視劇,俾人話老作對自己係二度傷害,呵呵,冇必要,係咪?



56. 惜緣 2014-08-12 09:16:42
引刀兄,
很同意兄台的凡事隨心,每個人都有自己不同的人生經歷,經歷過失去才懂得珍惜,經歷過磨練才懂得感恩,感謝上天給予的智慧,在下相信兄台一定會勇敢面對並有智慧解決問題。

57. 珍惜香港 2014-08-12 10:44:54
珍惜香港TO:55/F 引刀一快兄

肯定否定,隨心就得;分享與否,隨意就得。我對自己嘅分享,都好小心,諗過先寫,太詳細會暴露身份,好麻煩架!總之,只要喺思維正面,真心講真話,一定 GOOD 嘅!

講到敵人,無論你點定義,俾你歸類為敵人嘅,都喺負面嘢拉!對於敵人,我會傾向先去化解,就算做唔到朋友,做番陌路人,都好過多個敵人。

講到跳樓,坦白講,我寧願俾人殺死,都唔會揀自己去死,莫講話淆底,諗都唔敢諗啦!好多事情,就憑一個正面嘅信念,我會好勇,不過我呢份人,一見勢色唔對,閃得仲快!哈哈!

人,總要有一死。有個比電視劇更電視劇嘅人生,真喺好難得;如果我有一個咁嘅朋友,會覺得好榮幸;閣下要好好珍惜!
58. 順民 2014-08-12 12:49:08

沒有永遠的朋友也沒有永遠的敵人,皆因人係善變與及世事無常,但這不能作為劃定朋友及敵人的界別。朋友當中有阿諛奉承的朋友,有靠利害關係來維持的朋友,有專為把酒言歡用來打發時間的酒肉朋友。朋友多也並非一定好事,但又不能說成是壞事,最怕是相識滿天下,知己無一人而已。講到敵人,經常針鋒相對,誓不兩立的也不絕對是敵人,當中亦有識英雄重英雄者,也有君子之交淡如水者。好些人是處世圓滑討人喜歡,與之相處總令你像嘴巴吃糖那種甜滋滋感覺,誤以為他就是你的莫逆之交,誰知在危難關頭他卻視若無睹。亦有當你在千鈞一髮的生死關頭,伸手出來救你一命的那個活菩薩,卻是一個與你素未謀面的人。最奇妙處是當你想問他留下姓名和電話以便日後感恩,他竟就轉身拂袖而去,連這麼一丁點時間都不給你。你望著他的背影在腦海內盤旋歷久不散,直到八、九十歲甚至一百歲,這個永恆的真正朋友,生死之交!

59. 引刀一快 2014-08-12 23:43:05
寫錯抬頭了
61. 大淡友 2018-10-17 20:46:24
不用趺一半,慢慢落,買左新樓,發展商開第二次盤再消極減價,早買早先死