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地產博客 > 文亮語 返回
瀏覽人次：31542    回應：23
文亮語

高成數按揭有助增加供應量

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2017年5月13日

　　金管局昨晚又出招收緊地產商建築貸款，亦講明出招是關注到地產商的高成數按揭貸款，知道地產商在批出高成數按揭時候，並没有嚴格審查那些貸款人的還款能力，收緊建築貸款亦即是截地產商水源，不但作用不大，可能仲會有反效果，假設沒有高成數按揭，現在那些採用高成數按揭的單位就會賣不出，即是沒有收入，地產商在金管局收緊建築貸款之後，便積極批出高成數按揭貸款，以彌補減少了的建築貸款，所以，金管局這招，似乎是給市民一個交待，實際沒有效用。

　　有人或者會認為金管局點解不直接限制地產商的高成數按揭，效果應該大得多，我認為除了金管局職權未必可以管轄到做高成數的地產商財務公司，而另外一個主要原因，就是高成數按揭的確可以增加新樓銷售速度，令更多新樓供應流到市場，因為新樓銷售所提供的供應量才是真正的供應量，二手樓市場所提供的供應量只不過是數字上遊戲，提供一個供應，立刻便有一個需求，只有地產商提供的供應量才可以解決供應不足，如果限制地產商用高成數按揭，即是減少樓宇供應，倒不如不准銀行借錢俾地產商，迫他們賣樓才最實際，而且又給社會一個交待，何樂而不為。

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1. Tony lam 2017-05-13 09:58:08
正解…大家游緊水、浮浮下好開心、冇褲着嘅好怕水退、有着褲嘅…水漲水退…有分別咩？ 有本就冇有驚…最多晾住揼、冇本水退就要揾海跳…一世唔上得岸咁解。
2. Tony lam 2017-05-13 10:14:51
監管當局係有權限嘅、比牌銀行收存款…借出去就要監管、地產商…自己有水…借比邊個…唔到政府多咀、今次對本地大孖沙有着數…以前買落D銅…呢幾年變哂黃金嚟賣…大部份正現金流、大把本錢同客仔玩孖展、老表就頭痕嘞…大部份托重貴利、之前中咗嘅…而家建築費籌旗都傷腦根、除非中字阿爺又枱底放水啦！



3. 張先生 2017-05-13 12:04:03
不太同意供應只有一手丶二手供應可以是來自投資者即有十伙八伙在手的人丶不一定是一對一丶有可能業主賣後租回丶也可能移居外地或國內城市如深圳o
二手多盤也可以壓壓叫價
4. 凝風 2017-05-13 12:22:54
咁對地產商無咩料到，金管局只係下馬威，警告地產商姐。

要對地產商有殺傷力，迫佢地沒持貨能力。
政府可以從批出預售樓花證明書上加入一個限時售賣條款！
在批出預售樓花後，地產商需要6個月內全數賣出所有單位，否則未賣出的每個單位收取懲罰性罰金(例如每個單位罰200萬)。
尼個理念同預售樓花同出一澈，你同得政府申請預售樓花，即係你想早D賣出，但係地產商申請完又釣高黎賣，咁同搵政府笨有咩分別。
政府一直唔搞空置稅，跟本對地產商無效。
限時售賣條款呢招，可以迫地產商不能持貨，一係地產商唔好申請預售樓花，建好先賣，但我唔信地產商有咁多資金座住，仲可以無限高按揭成數借俾買家。

尼招係好毒，又好易做！唔知政府敢唔敢同地產商開火！
5. 浪子心聲 2017-05-13 12:45:45
「收緊地產商建築貸款」，嚟招可能主要針對中資地產發展商，尤其是海航，他們的借貸比率可能已很高，有咗嚟招入標時真係要計過條數借唔借到錢先得，有無效果好快知，下一幅啟德的投標結果就知喇！

「關注到地產商的高成數按揭貸款」，真係可能沒有直接效果，但能給予發展商一個警示，政府正在關注高成數按揭的一手市場，銀行在借錢畀發展商時應有所改變，如果發展商借錢難咗，自然想增加現金流，賣樓就要賣快啲，唔減價都要畀多啲優惠啦，我認為嚟招無直接效果都有間接影響供應，這招對樓市健康發展是正面的。


6. 十郎 2017-05-13 13:12:10


      凝風閣下：我對地產商坐貨，都好有意見。政府批地時，有規定在一定限期內建成幾多個單位或者價值的樓宇，並非起間木屋就交差。澳門最近有個地盆過鐘未完成，被澳門政府收回，幾大鑊。政府冇規定佢幾時賣完，如果如閣下言，半年內賣唔晒要罰銀，有些強人所難，如果某種原因例如市民夾埋抵制，地產商豈不是要賠錢送賊。

      我並無良策，但有個攪笑方法，以博閣下一笑。就是仿效製衣業的配額制度，A公司平時坐開18000個單位，B12000個，C8000個，D6000個。唔該賣咗幾多，才可以補番幾多地，你地唔合作，唔投地，就益細公司，跟著減配額，總之令佢坐貨有難度。

7. 4/F 限時售賣條款 2017-05-13 13:30:23

若是這樣，懲罰性罰金最終回到買家身上。

不如，半年未賣出的，由政府幫手低市價兩成賣。到時地產商仲唔快快賣。

8. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-05-13 15:07:08
咁你浪子買得起樓未？
9. 真真薯片 2017-05-13 18:01:40
金管局既招數可以管香港既銀行, 大陸銀行係管唔到

好多大陸買家表面上係full paid, 實際上係full loan, 你吹咩？

如果限住發展商借少d, 其實係加強發展商持貨能力, 不過投地既門檻就高左, 要手頭有現金先可以投果個價, 但係投得起果個價, 借少d, 持貨能力高d, 同散戶比大舊d首期一樣道理

凝風兄意見有得諗, 但係在下想改一改, 就係售樓紙有期限, 批出黎既首樓紙, 限時6個月內賣樓, 賣唔出唔緊要, 要重新申請售樓紙, 理由係要觀察市場變化同考察地盤進度, 淨係咁已經可以玩死你班發展商
10. 浪子心聲 2017-05-13 23:03:24
新樓空置稅

凝風和十郎兄的提議在實踐時可能有點難度，我提議香港政府考慮用類似澳門的政策，規定在一定限期內建成最少幾多個單位，然後再加一個條款就是起好的單位在一年後不賣出就要徵收「新樓空置稅」，相等於空置單位的差餉和地稅或更多，以此增加發展商囤貨成本，亦能增加庫房收入。這種空置稅不難實施，行政費不多，因沒賣出的單位一定是空置，如要用嚟做宿舍或其他用途，就要當以市價賣給發展商自己，亦要交15％DSD印花稅。

我覺得這個「新樓空置稅」真的有點意思，大家多多討論！！

11. 向飯民說不 2017-05-13 23:08:33
8楼，条友在过去30年的，最少有20年的时间，是有能力上车的。但是他可能相信租楼日日赚。所以一直观望到今日。每个人的理财都有不同，但是请对自己的投资决定负责，而将自己的错误决定责任推卸比政府是最不道德的。可以说是无耻的赌徒。

12，13年，大西北仍然有大把200万楼，当时一对夫妻，就是打最低工资的工种，都一样可以上到车。所以70，80后上唔到车，是自己理财出问题，请对自己负责，不要推卸责任。
12. 路人乂乄 2017-05-13 23:18:30
聰明人的意見是增加供應

蠢人的意見是加稅，加稅，加稅⋯⋯ 蠢人永遠不理解，冇錢賺，發展商唔起樓，供應減少，樓價始終都係升

過去幾年，政府不停加稅，樓價越來越高

真正壓低樓價是供應，大家仲記得8萬5嗎？真係work喎⋯⋯


13. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-05-13 23:43:42
發展商向政府交付空置稅對於光著屁股等水退的人來說，會得益嗎？

還是及早脫離面對業主年年加租高於薪酬加幅，盡快脫離被通漲隻猛獸圍攻導致：心靈上遍體鱗傷，欲望上體無完膚，財政上片甲不留，最後精神上萬念俱灰而實際得多呢？
14. 凝風 2017-05-14 01:02:41
十郎兄~
可能你對預售樓花同意書有點誤解，建議你看看條文。

可以預售/落成日期完全兩回事。
限制6個月只是例子，6個月，定8個月，定12個月政府自己諗。
只是假設要6個月完全賣完，同3年後建成交貨是沒有關係的。
目前批出左同意書，地產商根本賣1，2年都可以仲有貨尾。
點解！？
反正未起好，好價慢慢賣，惜售囉~
我認為同意書加入新條文，點都簡單過開一個全新空置稅。
15. 凝風 2017-05-14 01:12:05
7樓：
地產商不傻，最後一招可以賣到自己旗下公司，就好似買賣變左2手樓再去賣，不受一手樓條款，但成本好高。
搞咁多，倒不如減價出貨啦....
16. 浪子心聲 2017-05-14 01:44:24
凝風兄：

要發展商獲得售樓同意書後12個月賣晒啲樓，真係有啲難度，我個人相信很難實行這方法，其實「新樓空置稅」有可能以加入賣地條款就可實行，真係有可能好簡單就解決到發展商囤貨這長久問題。

空置稅本身是一個很有效的稅項去增加樓宇的居住功能，但其主要問題就是很難在已出售的房屋實行，因難證明單位是空置，引至行政費過高，但新樓空置稅就沒有這個問題，未出售的新樓單位就可視為空置，行政費低，容易證明是空置，真係值得想一想這方法。
17. 凝風 2017-05-14 02:07:51
浪子兄：

咁就好睇地產商係政府黎講，扮演緊一個咩角色了。

我睇新一界政府所謂好打得，都係打唔入。
期待~
18. Tony lam 2017-05-14 10:29:54


又整一招比政府…如果…係真心想壓低樓價嘅話 ?

攞到入伙紙後…定下死線清貨、賣唔哂就根據…原價單…自己哽哂佢、用私人名哽比15%、公司名義哽再加15%、跟足市場條件食哂佢…以示公道。咁就慳哂D行政成本…兼政府座定定乾收銀嘞、謂之…冇本做兩刁 !




19. 十郎 2017-05-14 10:54:18


      十一哥同狼子兄的15%稅計劃，都算公道。就算攞黎做宿舍，都要完成交易，賣番比自己公司，交15%或者30%稅先，否則第日撤招，佢就著數咗稅項，搵大眾市民苯。


20. 真真薯片 2017-05-14 18:05:39
新正苦好打得? 佢有689既六成功力都執到
21. 史路比 2017-05-15 16:13:03
物樓空置稅都無用，一招就可以破解，就是象徵式1蚊租金出租給自己或友好的公司。
22. 浪子心聲 2017-05-15 16:21:35
史路比，要租俾自己或友好公司前，要先付15％DSD和15%BSD印花稅，才可不用交新樓空置稅，所以你說的問題不存在。
23. 凝風 2017-05-15 16:34:22
史路比：
你可能係想表達1蚊賣俾自己下面公司~

你知唔知限時售賣尼招點解咁毒？
如果真係限時賣唔完，要真係1蚊成交轉讓到俾自己其他公司，又咁好政府唔追究，地產商都唔會做。
因為地產商辛辛苦苦加價回稅抬高既呎價，會俾自己1蚊成交做返低。為粒糖，輸間廠。
地產商係有佢地一套做法。