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文亮語
星期日Q&A
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年6月28日

  上一個星期有不少網友對某些問題有意見,我亦會嘗試用我的角度解釋,但我始終強調,我亦只不過是說出我的意見,為方便日後有機會討論,Q&A的號碼將會順序繼續下去。

4.        占士話新居屋賣唔哂對政府來說不一定是壞事?  

  是好事,政府大可以以只得2,160個新居屋單位仍然未能沽清為理由,拒絕再推出新居屋,而房委會亦知道要將餘下單位全數沽清是很困難,王坤早已打定輸數,話大單位被揀清之後,餘下來的是很難推售,除非是大減價,但此舉萬萬不能,所以,新居屋賣唔哂絕對不是壞事。雖然黃遠輝認為揀樓的人還有很多,新居屋一定賣得哂,我相信手執八千幾號籌的人被通知揀樓,他甚至費事去,知道剩下的單位都是籮底橙。所以,房委會以後不敢再主動要求政府推出新居屋計劃,我們的房屋官員千祈唔好冇事搵事做,再推出新居屋或者類似計劃。  

5.        網友疑問關注雙非學童,他們的需求會推高細價樓樓價?  

  疑問的問題非常好,不過,他們是間接而非直接推高樓價,那些雙非學童父母,如果有能力,在打算在香港生小孩的時候就已經買了樓,否則,就不會買,甚至不會來港上學。在這幾年將自住物業賣走的人,他們的單位很多是由那些雙非學童父母買入,那些出售了自住單位的人現在當然心急如焚,就算明知是高價都要再買物業,買回與昔日相若的單位已經不大可能,所以,就要買細價樓,這亦是細價樓樓價急升原因之一。

6.        引刀一快話我急轉彎,將很多睇好網友篩咗落車?  

  我話我站在最前線是有理由,在新居屋售價公佈之後,地產商就以此為目標,所以我夠膽說新居屋賣唔哂,現在,房委會的人當然心急,但最心急的是各地產商負責賣樓的人,除了趙國雄,因為他已夠數,那些售樓尚未達標,甚至遲遲未開售新樓盤的地產商,現在正籌劃如何賣樓,減價是其中最有效辦法,所以,我說新樓將愈賣愈平。我既然知道這些事實,試問,我又怎會話細價樓還有上升空間,而我又一向不大相信那些創新高,而傳媒亦開始質疑那些創新高價,迫使他們稍為收斂,這亦是中原指數在最近兩個星期下跌的主因。至於有網友離我而去,這是小事一件,不值得介懷,隨遇而安便可以。

  今日雖然答了三位網友問題,但還有很多,我會在七月一日繼續討論。

待續...

 
 
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1. 蜕变中嘅懒人 2015-06-28 11:13:35
居屋喺十幾萬票申請咁浩大,對供應只得弍千餘單位咁懸殊对比下,第一次開售得出嚟嘅情況竟俾博士大胆貼中,無論之後是否賣清,博士己先贏漂亮一仗,問心,邊會有人夠胆咁估計!當時懒人都唔信,現在無野講寫個服字。
2. 無奈 2015-06-28 12:53:22
1樓懶兄:同感
3. 神算 2015-06-28 14:32:11
抽居屋嘅市民心態同排隊去宜家冇分別,排咗先。其實我認為申請者要用十萬入一票不過份,首期都唔止呢個數,至少蒸發水份。
4. 打工仔 Andy 2015-06-28 15:10:44
多謝博士解答! 
5. hkhope1 2015-06-28 15:14:59

個人平時接觸過不少中下層雙非,個人層次有限,接觸的人的層次也只能去到這個級別。

這部分雙非家庭來港置業的需求很大一部分要拜北區學位緊張所致,如果北區有無限學位,雙非很樂意居住在深圳的大屋,日日跨境來港讀書。教育局為了解決學位不足對本地家長的影響,推出了跨境校網,跨境校網是個很大的範圍,從東邊的馬鞍山到西邊的東涌都有不少學校在這個校網裏面。這樣雙非讀書就會面臨很大的不確定性,如果一個住深圳灣的學童派位派去了馬鞍山,跨境上學基本是不可能的。很多有實力雙非家長不會坐以待斃,他們選擇來港置業或者租房來享受本地學童派位的待遇。由於BSDDSD的緣故,基本上在香港置業的稅務成本要占到樓價的20%,這樣他們的選擇基本上集中在細價樓。這個需求在最近的幾年是一直存在的,一直到最後一屆雙非兒童過了上小學的年齡之後會有所緩和。

想的長遠一點,現在BSD擋住了大部分雙非在港置業的需求,即使BSD政策一直存在,雙非是會長大的,等雙非兒童到了18歲這個年齡,BSD政策對他們就無效了。或許大家都會覺得18歲置業是不可能的事情,但是對於這部分人來說,這是個非常好的機會。18歲的雙非大部分父母經濟條件比較好,即使他們自己沒有收入,父母也會借用他們的名義買樓。對於可以用低過之前20%的價格來投資置業的便宜,大部分人都會想辦法占的。 舉一個很簡單的例子,雙非家長在深圳有兩層樓,一層自住,一層出租,深圳樓的出租回報率是遠遠低過香港的,到時候會很多人選擇把深圳的出租樓賣走,換到香港來投資。

雙非始於2001年,從2001年到2005年是一個相對比較少的數字,但是這些人在2019年開始就會步入18歲,也就是說從2019年開始就會不斷有這部分額外的置業需求。從2019年開始10年內,政府有沒有為這些人規劃房屋需求?雙非還陸續會帶來父母團聚的問題,政府有沒有考慮過這些人的安老需要?這一切有沒有提前的規劃?至少現在的政府看不到解決這個問題的希望。

雙非數字,來源

http://www.legco.gov.hk/yr12-13/chinese/panels/ajls/papers/aj0528cb4-679-3-c.pdf

2001 620
2002 1250
2003 2070
2004 4102
2005 9273
2006 16044
2007 18816
2008 25269
2009 29766
2010 32653
2011 35736
7. 引刀一快 2015-06-28 18:03:31
多謝湯先生囬覆,湯先生睇到接觸到嘅的確唔係我地呢D普通人可以比嘅,喺咁嘅非理智創新高樓市氣氛下,估中七折嘅居屋賣唔晒,真係藝高人膽大。引刀呢個淡友都以爲好多人睇住總價低會搶,同一價位計,點都好過買凶宅吖。
我檢討過,為免有人誤解引刀對湯先生嘅稱謂,以後引刀呢個懶人中嘅懶人,都係唔用廣東人習慣嘅攋音,正規D嗌“湯先生”。
8. 熊 2015-06-28 18:15:49
請問人行放水及股市上升,會對樓價有影響嗎?
9. 引刀一快 2015-06-29 06:46:54
hkhope1兄

雙非兒童年滿18歲是否會大量置業,這點我有保留。

過去嘅經濟條件,18年後好可能已經有所變化,先講有錢嘅,可能已經移民去咗歐西,喺大陸有錢嘅人未必稀罕落戶香港,而且就我所見,大陸有錢人,20%BSD唔放眼內,除非係豪宅,再者,如果樓市不佳,就算打折亦未必會買,至于冇錢嘅,更未必會利用人頭買屋。就我所知,早年不少雙非係為孩子取得香港戶籍,得到香港人待遇,亦有不少連醫院數都走,呢點hkhope1可以稽查,引刀一向親祖國,絕無任何歪曲污蔑之意。

10. hkhope1 2015-06-29 09:14:59

TO 引刀兄,

二十萬雙非是個很大的群體,當然是什麼樣的人都有。有買上億豪宅的,也有沒錢交給醫院直接走數的。但我相信大部分人是屬於中間階層的。

至於現在已經付出BSD買樓的那部分人,來港居住的意願應該是最強的,在沒有BSD桎梏之後他們會不會買多幾層樓來投資?這個問題我相信大家心裡都有答案。

走數個案其實帶來的是另一方面的擔憂,這些人是真正沒錢走數也好,是故意佔便宜走數也好,總之是屬於一批佔便宜占到盡的人,他們成年之後有沒有可能申請父母來港申請公屋,申請綜援等福利?

 

至於未來十幾年經濟發展如何,我沒有能力預知。我只想提醒下大家不要忽略這樣一個群體的存在,特別是家中小朋友也是最近十年的出生家長這部分小朋友將來面臨的競爭會比本地的競爭複雜很多。

 

附:

走數個案從05年開始有三千幾個,在20萬雙非裡面占比不超過2%

(綜合報道)(星島日報報道)政府去年初實施「雙非零配額」,禁止雙非孕婦預約在公立醫院分娩,但非本地孕婦分娩後欠款情況不減反增!醫管局自五年以來,透過小額錢債審裁處或區域法院,追收三千二百九十宗非本港居民在公立醫院分娩後欠款個案,涉款接近一億元,當中僅五百五十六宗成功追數,收回一千四百一十萬元公帑。至於上年度走數個案達三百七十九宗,涉及欠款突破一千萬元,創近五年新高。

11. 引刀一快 2015-06-29 09:51:25
hkhope1兄

其實毌須擔憂太多,香港在中國之中有其特殊價值,人大釋法已經為香港把關一次,否則依傢香港有900萬人都唔定(一笑),香港不止撕裂,而且好多人思想上都自相矛盾。·

若果解除BSD,即係樓市樓價開始為市民所接受(標準極難界定),到時可能有人買冇人搶。咁,鍾意買咪買囉。